購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

[匿名さん]

引き続き、ビッシビシいきましょう。
ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[50121: 匿名さん]

広い車寄せは？条件の一つだったよな？

[50122: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円前後になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[50123: 匿名さん]

あぁまちがえたｗ

[50124: 匿名さん]

＞50120: 匿名さん

そのとおり。価値観による。
うちはレンタカーで十分。
浮いたお金で旅行の回数増やしてる。

[50125: 匿名さん]

>>50124 匿名さん

23区の新築マンション、駐車場設置率3割りきってる。不便な戸建ては相変わらず10割近い設置率でしょうね。

[50126: 匿名さん]

人口減都心回帰、タワマンのおかげで住居は縦にも伸びてる。郊外は終わったね。
これから職住近接に向かってくね。理想的。これまで日本は狭い国土に人口多すぎた。

[50127: 匿名さん]

武蔵小杉とか豊洲とかアホみたいに人集中させて大混雑引き起こして問題化してるけどね
子供を家からかなり離れた学校に連れていくという逆転現象が生じるようになる
何事もバランスが大事

[50128: 匿名さん]

＞50126: 匿名さん

都心徒歩通勤が理想だね。昼ごはんは自宅に戻って家族と。
駐在していたパリみたい。
最低でも自転車通勤10分以内。　

[50129: 匿名さん]

>>50125 匿名さん　
>23区の新築マンション、駐車場設置率3割りきってる。不便な戸建ては相変わらず10割近い設置率でしょうね。

23区の戸建てでも駐車場設置率は高いよ。
城南のうちや周辺では2台以上停められる戸建ても結構ある。
戸建ての場合は立地の利便性と駐車場設置率は無関係。
居住区画を増やさないと利益が出ないマンションの設置率が下がってるだけ。

[50130: 匿名さん]

建ぺい率から４割は敷地を空けますし
ガレージは容積率の緩和もありますからね

[50131: 匿名さん]

マンションのセキュリティは比較的緩いです。車の盗難が多いです。

[50132: 匿名さん]

マンションは集合住宅だからなー
人間関係と利害関係が大変そう

[50133: 匿名さん]

戸建ての方が人間関係ほつれると大変そうだけどね。

[50134: 名無しさん]

年収2000万程度じゃ区内じゃマンション一択だよ。

[50135: 匿名さん]

同じ条件（同じエリア、同じ広さ）だとマンションの方が戸建てより一般的に高額だけどね。

[50136: 匿名さん]

同じエリアに戸建てと同じ広さの専有面積100㎡超のマンションがある確率はほぼ0だよ.
新築マンションのうち、専有面積100㎡以上の区画は全体の1%以下しかない。

[50137: 匿名さん]

>>50135 匿名さん

地価が安いところは、建築費用の割合が多くなるため
そうなりますね。

なお、価格には共用部分も含みますから
同じ広さといった場合は共用部分も含むというのは
理解する必要があります。

[50138: 匿名さん]

>>50135 匿名さん
戸建てには共用部がなくすべて専有部なので、マンションも専有部の価格だけで比較しないといけません。

[50139: 匿名さん]

免震・制震装置でデータ改竄があったという。当該マンションは要確認。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all

ついでに国交省の告示に副って耐震診断や補強工事が行われているかも確認したほうがいい。
「超高層建築物等における南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動への対策について」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_00008...

[50140: 匿名さん]

マンションのほうがいいけど買えない。