購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

[匿名さん]

引き続き、ビッシビシいきましょう。
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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[50101: 匿名さん]

戸建さん達一日中マンションのこと考えてるのに無知
それとも工務店の営業に聞いたのかな？

＞マンションは窓の位置を変えられない
開口部はほぼ窓なので変更のしようがないよ
戸建みたいに小窓しかないのと一緒にされても

＞マンションは増築できない
戸建と違い100％変更可能
戸建と違い登記上の専有部は変更可能
自分の所有権のない所は変更できない

＞マンションは管理規約に引っかかると、工事中止や現状回復をさせられる
事前に申請すれば問題なし
却下されるのは構造を傷つけるような工事のみ

[50102: 匿名さん]

マンションだと家族の構成やスタイルに合わせて
専有部をリフォームできるからね

[50103: 匿名さん]

リフォームは何のためにするの？

[50104: 匿名さん]

>>50102 匿名さん
サッシ、玄関ドア、ドアホンは共有？

[50105: 匿名さん]

＞リフォームは何のためにするの？

戸建の場合はドアがボロくなるので交換をするらしい
それは交換であってリフォームではないのにね

[50106: 匿名さん]

>>50101 匿名さん

＞＞マンションは窓の位置を変えられない
＞開口部はほぼ窓なので変更のしようがないよ

開口部がほぼ窓って、アパートみたいだね。
確かにマンションの玄関戸は勝手口みたいにしょぼいね。

＞＞マンションは増築できない
＞戸建と違い100％変更可能
＞戸建と違い登記上の専有部は変更可能
＞自分の所有権のない所は変更できない

隣戸が空いてお金がなあれば買いますってことだね。２戸ぶち抜きとか？
それをあなたの地方では増築と呼ぶわけですか？ 変わってますね。

＞＞マンションは管理規約に引っかかると、
＞＞工事中止や現状回復をさせられる
＞事前に申請すれば問題なし
＞却下されるのは構造を傷つけるような工事のみ

もしそうなら、あなたのマンションの管理規約に引っかかって無いというだけのこと。
何の反論にもなってないが。

[50107: 匿名さん]

＞ドアホンは共有？

ドアホンはマンションでは非常に重要な仕事をするので
共有が基本

ピンポンだけではにんだよ

[50108: 匿名さん]

＞＞50098 匿名さん
限界マンションになる予兆があったら、すぐに住み替えます。
そもそも、新築物件に暮らすのは最長10年です（一種のエビデンス・普遍的な数値情報だよ）。
大規模修繕は、増税回避で9年目に前倒し実施した時の１回だけ経験しました。
　
住み替えする為の、資金も時間も気力も体力も、そして情報も充分ありますよ。
終の棲家としては、庭付き注文住宅も選択肢にあります。
　
日経紙だろうと媒体が何であれ、情報に接して判断・行動するのは自分だからね。
投稿で何言おうが勝手だが、結局、実行出来るか否かの問題だよね。

[50109: 匿名さん]

>>50108 匿名さん

普遍的数値情報と言える根拠は何ですか？
それともまだインターバル中ですか。
先ずは、「実態を客観的に捉える統計的な数値情報」を伴った体験的投稿とやらのお手本を お願いしますね。

[50110: 匿名さん]

>>50107 匿名さん

＞非常に重要な仕事をするので
＞ピンポンだけではにんだよ

日本語でお願いします

[50111: 匿名さん]

>それは交換であってリフォームではないのにね

マンションでは交換でなく大規模修繕という。

[50112: 匿名さん]

戸建デ、ノンビリスルアルヨ

[50113: 匿名さん]

＞もしそうなら、あなたのマンションの管理規約に引っかかって無いというだけのこと。
＞何の反論にもなってないが。

工務店に戸建のリフォーム頼んだら気軽にオッケーしてくれるけど
構造壁取ってたりするよね

[50114: 匿名さん]

企業で設計・製造や品質管理及び下請け外注業務の経験がある方なら理解出来ると思う事ですが。

大規模修繕は、築後10年前後の構造物に、基本的には手作業で追加工事を行うモノです。
一般的にイメージする事は、「工事前より工事後の方が良好な状態であろう」だと考えられます。
が、実際のところ、そうとは限りません。

よって、大規模修繕前に住み替えか、出来ない場合には、その直後に住み替えるのが正解なのです。

外壁タイルの浮きやヒビ割れ・破断にしても、工事前の調査の精度が低く、結局足場を組んで
工事を始めたら、事前調査の３～５倍が要修理状態だったなんてのは、頻繁にあること。
つまり、事前調査で要修理面積は全タイル面積の10％であっても、実際は30～50％となる。

[50115: 匿名さん]

>>50113 匿名さん

どこのなんて言う工務店？

[50116: 匿名さん]

>一般的にイメージする事は、「工事前より工事後の方が良好な状態であろう」だと考えられます。
が、実際のところ、そうとは限りません。

この一文、最もらしい事を語っているように見えますが、実は確かなことは何一つ言ってないのですよね。それで、、、

>よって、大規模修繕前に住み替えか、出来ない場合には、その直後に住み替えるのが正解なのです。

あやふやな前提条件をもとに「住み替え」を正解としているあたりが実に説得力が欠けるとしか言いようがないですね。それに、、

>外壁タイルの浮きやヒビ割れ・破断にしても、工事前の調査の精度が低く、結局足場を組んで
>工事を始めたら、事前調査の３～５倍が要修理状態だったなんてのは、頻繁にあること。

ここも不確かな推測を元に言っているだけですね。まるで、自分が作った前提条件を正当化させるために付け足した文章であり、、、

>つまり、事前調査で要修理面積は全タイル面積の10％であっても、実際は30～50％となる。

かどうかは見積もり次第。多めに見積もってある場合も当然あるのですから修繕前後に住み替えることが必ずしも正解とは限らないわけです。もっとも、１０年とはいえ値落ちした中古マンションを購入できるチャンスが増えるわけですから、こういう人にはさっさと引っ越してもらった方が確かに良いのかもしれません。

[50117: 匿名さん]

青山に竣工したばかりの新築マンション、坪単価2100万を超えてきましたね。
プラス毎月の管理・修繕費が13万、駐車場が月74,000円。都心は値上がり続けてますね。

「パークコート青山ザタワー 23階 ２ＬＤＫ」　9億5000万円
https://www.athome.co.jp/mansion/1000187728?utm_source=criteo&utm_medi...

[50118: 匿名さん]

マンションと戸建の資産価値は広がるばかり。戸建は時代遅れなんだよね～。

[50119: 匿名さん]

共働きが当たり前。車離れ。便利なマンションが選ばれて当然です。

[50120: 匿名さん]

>車離れ。便利なマンションが選ばれて当然です。

車離れは価値観によりますよね。うちは山手線駅から徒歩圏ですが、
子供が小さいのとドライブ好きなので、夫婦一台ずつ持ってます。
ただマンション内の駐車場は、駅が近いので乗らな区なった人もいて、
その方のスペースを一台分借りて停めてます。車は無いよりあったほうが便利ですからね。都心でも。

[50121: 匿名さん]

広い車寄せは？条件の一つだったよな？

[50122: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円前後になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[50123: 匿名さん]

あぁまちがえたｗ

[50124: 匿名さん]

＞50120: 匿名さん

そのとおり。価値観による。
うちはレンタカーで十分。
浮いたお金で旅行の回数増やしてる。

[50125: 匿名さん]

>>50124 匿名さん

23区の新築マンション、駐車場設置率3割りきってる。不便な戸建ては相変わらず10割近い設置率でしょうね。

[50126: 匿名さん]

人口減都心回帰、タワマンのおかげで住居は縦にも伸びてる。郊外は終わったね。
これから職住近接に向かってくね。理想的。これまで日本は狭い国土に人口多すぎた。

[50127: 匿名さん]

武蔵小杉とか豊洲とかアホみたいに人集中させて大混雑引き起こして問題化してるけどね
子供を家からかなり離れた学校に連れていくという逆転現象が生じるようになる
何事もバランスが大事

[50128: 匿名さん]

＞50126: 匿名さん

都心徒歩通勤が理想だね。昼ごはんは自宅に戻って家族と。
駐在していたパリみたい。
最低でも自転車通勤10分以内。　

[50129: 匿名さん]

>>50125 匿名さん　
>23区の新築マンション、駐車場設置率3割りきってる。不便な戸建ては相変わらず10割近い設置率でしょうね。

23区の戸建てでも駐車場設置率は高いよ。
城南のうちや周辺では2台以上停められる戸建ても結構ある。
戸建ての場合は立地の利便性と駐車場設置率は無関係。
居住区画を増やさないと利益が出ないマンションの設置率が下がってるだけ。

[50130: 匿名さん]

建ぺい率から４割は敷地を空けますし
ガレージは容積率の緩和もありますからね

[50131: 匿名さん]

マンションのセキュリティは比較的緩いです。車の盗難が多いです。

[50132: 匿名さん]

マンションは集合住宅だからなー
人間関係と利害関係が大変そう

[50133: 匿名さん]

戸建ての方が人間関係ほつれると大変そうだけどね。

[50134: 名無しさん]

年収2000万程度じゃ区内じゃマンション一択だよ。

[50135: 匿名さん]

同じ条件（同じエリア、同じ広さ）だとマンションの方が戸建てより一般的に高額だけどね。

[50136: 匿名さん]

同じエリアに戸建てと同じ広さの専有面積100㎡超のマンションがある確率はほぼ0だよ.
新築マンションのうち、専有面積100㎡以上の区画は全体の1%以下しかない。

[50137: 匿名さん]

>>50135 匿名さん

地価が安いところは、建築費用の割合が多くなるため
そうなりますね。

なお、価格には共用部分も含みますから
同じ広さといった場合は共用部分も含むというのは
理解する必要があります。

[50138: 匿名さん]

>>50135 匿名さん
戸建てには共用部がなくすべて専有部なので、マンションも専有部の価格だけで比較しないといけません。

[50139: 匿名さん]

免震・制震装置でデータ改竄があったという。当該マンションは要確認。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all

ついでに国交省の告示に副って耐震診断や補強工事が行われているかも確認したほうがいい。
「超高層建築物等における南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動への対策について」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_00008...

[50140: 匿名さん]

マンションのほうがいいけど買えない。

[50141: 匿名さん]

予算無制限だから戸建て。

[50142: 匿名さん]

＞50136: 匿名さん　

高額だから少ないの当たり前。
カローラ（戸建て）みたいにメルセデスSクラス（マンション）が売れますか？

[50143: 匿名さん]

＞50137: 匿名さん

地価が高いところでも同じです。　

[50144: 匿名さん]

戸建て安くて羨ましい。

[50145: 匿名さん]

住みたいエリアがある。
家族構成から必要な広さがある。
マンションだと予算オーバー。
戸建に妥協。

[50146: 匿名さん]

>>50143 匿名さん

お宅基準で地価の高いとは？

あと、共用部分が無しですか？

[50147: 匿名さん]

>>50146 匿名さん

港区とか千代田区とか渋谷区とか。過去に戸建さんがエリア別でデータ出してくれてますよ。
すべてのエリアでマンションが高額でした。

[50148: 匿名さん]

平均すると、このようです

[50149: 匿名さん]

>>50148 匿名さん

ありがとうございます。
つまり、同じ条件(同じ広さ、同じ立地)だと、
マンションが高額と言うことですね。
ワンルームは安いですしね。
住みたいエリアがある。
家族構成から必要な広さがある。
マンションだと予算オーバー。戸建に妥協。
よくある話です。

[50150: 匿名さん]

>>50149 匿名さん
資料を読む力さえないのか(笑)