購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

[匿名さん]

引き続き、ビッシビシいきましょう。
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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[32951: 匿名さん]

>>32947 匿名さん

以前、都心マンションさんの登記簿には3.3億円の根抵当権が設定されてました。私は、物件全体の設定が3.3億だから、1人あたりの設定額はもっと低いのではと指摘しましたが、ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、と豪語されてましたよ。

[32952: 匿名さん]

>>32950 匿名さん
それが出来るマンションは多くはなさそうですね。
今建っているマンションの5%もないのでは？

[32953: 匿名さん]

建て替えが必要なほど古いマンションなら、住人の多くも高齢化してるでしょう。それでまた借金を背負いますかね？
どうも理解に苦しみますね。

[32954: 匿名さん]

>>32952 匿名さん

どう調べたのかな？

[32955: 匿名さん]

>>32953 匿名さん

戸建の建て替えよりもスムーズだね

[32956: 匿名さん]

まあ、仮に30億余計にかかるとしても、100世帯なら世帯あたり3000万。実際にはそんなにかからないし、騒ぐほどのことかね？(笑)

[32957: 匿名さん]

結局土地の評価でしか融資を受けられないので、容積率がだいぶ余った状態でないと、下手すると億単位の借金を背負うことになるということですね。
5階を10階になんて意見も出ていますが、先程の容積率や日照権の問題なんかもクリアする必要もあります。

[32958: 匿名さん]

>>32951 匿名さん

マンション民は建築基準法とかの法律に弱い。
以前、建蔽率すら知らなかった。

[32959: 匿名さん]

＞＞32940匿名さん

最初から銀行が融資してくれないでしょ　笑

[32960: 匿名さん]

>>32956 匿名さん
そんなにお安いマンションの話だったとは驚きですよ。

[32961: 匿名さん]

>ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、

それって今回の建て替えの人とは違うと思うけど、建築コストはRC造で坪単価150万程度として、専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。あと低層なら共有部も少ないから、それも合わせて1戸あたりの負担は7〜8000万程度では。それが1戸3億強で売れるなら、元々の価格は不明だけど、その昔に1億程度で買ったと仮定したら、8000万建て替え費用がかかったとしても1億以上の利益が出る計算になるね。違ってたら訂正して。

[32962: 匿名さん]

>>32960 匿名さん

土地取得の費用がありませんから。

[32963: 匿名さん]

建物の取り壊しと基礎からの作り直しが入るから実際には100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。

[32964: 匿名さん]

60歳以上マンション建替えに参加する場合、住宅金融支援機構の「高齢者向け返済特例制度」というのがあるそうです。一般ローンが元金と利息を分割返済していくのに、この制度の返済は毎月利息のみ、元金は、借り入れした老人が亡くなったときに、相続人が一括返済するか、担保提供された建物と土地の処分により返済するとのことです。

[32965: 匿名さん]

もちろん低層だと世帯数も限られてくるので厳しいでしょうね。
とりあえず容積率にゆとりがないと話にもなりませんから。

[32966: 匿名さん]

> 100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。
全10戸の低層マンションと書かれていますよ。
もし全20戸とかに増設できれば、増えた分を売却して持ち出し0で建て直しできるのでしょうね。

[32967: 匿名さん]

>>32965 匿名さん
自分達で負担するだけだよ

[32968: 匿名さん]

>>32963 匿名さん

土地代含めた新築マンションが3千万台で販売されてますね。

[32969: 匿名さん]

土地が余っている郊外が主になるケースでしたか。

[32970: 匿名さん]

>>32969 匿名さん

建て替えは土地代がありませんから。(笑)

[32971: 匿名さん]

>>32966 匿名さん
そんなマンションの建て替えが今まで何棟出来たか…
10例もあれば万歳ですかね？

[32972: 匿名さん]

>>32971 匿名さん

そもそも建て替えの必要がありませんから。

[32973: 匿名さん]

建て替えが出来ませんから。の間違いですよね。(笑)

[32974: 匿名さん]

今まで散々マンションの建て替えの話をしてきて、急に建て替えが必要ない。と言われても説得力がないですね〜。

[32975: 匿名さん]

>>32973 匿名さん

建て替えが必要になったマンションは建て替えられていますよ。(笑)

[32976: 匿名さん]

そんな数例しかないマンションの建て替えは厳しいですね。
老朽化しても建て替え出来ないマンションも溢れてますよ。

[32977: 匿名さん]

そもそも建て替えたいと思う住民と、住み続けたいと思う住民で意見がまとまらないことが多いですから。大変ですよ。

[32978: 匿名さん]

>>32976 匿名さん

建て替えが必要になったマンションの例が少ないということです。

[32979: 匿名さん]

海外の最古のマンションは去年に倒壊して死者多数だった気がするよ。

[32980: 匿名さん]

老朽化してるマンションなんてざらに溢れてますよ。

[32981: 匿名さん]

部屋を叩き買いして、合意形成がまとまらないように操作し他の住民を追い出す。なんて地上げの方法もありましたね。
管理組合も機能しないみたいですよ。

[32982: 匿名さん]

>>32979 匿名さん

海外にも日本のようなマンションがあるんですか？

[32983: 匿名さん]

>>32981 匿名さん

何処でありました？

[32984: 匿名さん]

マンションさんは、管理費＋修繕積立金＋駐車場費＋駐輪場費に加えて、建替え積立金が新設されるかもね。

[32985: 匿名さん]

>>32984 匿名さん

既に修繕積立金がありますから、戸建てとは違って。

[32986: 匿名さん]

もし以下の通りに行けば、結局、建て替えても利益が上がりそうでいいですね。
都心良立地の低層マンション、意見集約も早そうだし富裕層が多いから、
サクッと建て替えられそうでいいですね。

「建築コストはRC造で坪単価150万程度として、
専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。
低層なら共有部も少ないから、それも合わせて1戸あたりの負担は7〜8000万程度では。
それが1戸3億強で売れるなら、その昔に1億程度で買ったと仮定したら、
8000万建て替え費用がかかったとしても1億以上の利益が出る計算になる。」

[32987: 匿名さん]

>建築コストはRC造で坪単価150万程度として、専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。

ここの戸建てさんの家より、かなり立派な建物になりそうですね。
土地込みで4000万以下の一軒家とか、以下にボロいかがよく分かる比較ですな。
風吹いたら飛ぶんちゃう？笑

[32988: 匿名さん]

低層なのでエレベーターをなしにすれば、もう少し安くできるかもしれませんね

[32989: 匿名さん]

元が安いので無駄に高くみせることはできますね。

[32990: 匿名さん]

＞＞以下？にボロいかがよく
字が間違ってる、

バーチャルのマンションの豪華さと、実在の戸建をくらべても　笑　

[32991: 匿名さん]

戸建では、共用部なんてめんどくさいものは最初からないからね。１万分の１万100%所有している笑

[32992: 匿名さん]

>戸建では、共用部なんてめんどくさいものは最初からないからね。
ほおぅ、いきなり玄関なしでリビングでいいと仰るので？
ロビーホールや廊下スペース、ギャラリースペースにソファセットなど、
ある程度のホテルロビーのような空間は、家としてあったほうが美しいと思いますが。

戸建てさんは、玄関もなくていきなり居室でいいという価値観なのですね。
すみません、貧乏臭くて興味もありません。失笑

[32993: 匿名さん]

>>32992匿名さん

アメリカの一般住宅は、玄関からすぐ居室になっていますよ。都心3区では少ないでしょう

[32994: 匿名さん]

？？？
共用なのは公道で、そこから１歩でも踏み入れると専有ですぞ

[32995: 匿名さん]

確かに、タワマンみたいな無駄に広く、これ見よがしな共用部は無駄な気がしますね。
低層ならば質にこだわって、重厚でセンスのいい空間がいいですね。
メインエントランスは、こういうウッドと石で重厚な感じとか。

[32996: 匿名さん]

隣近所とはいえ赤の他人が出入りするところは公道みたいな共有の公共的なもの
そこから玄関ドア１枚だけで隔てられた専有部分ってことですね

そういった共有のところと隔てる門塀やアプローチに軒等があった方が良いですよ

[32997: 匿名さん]

低層の億ション物件だと、当然内廊下でこんな感じいいですよね。
決して派手ではないですが良質な雰囲気です。

[32998: 匿名さん]

洗面所まわりもシックな感じで。ホテルライクというのがこのところの流れでしょうか。

[32999: 匿名さん]

都心さんはそばの周りの住宅のことしか知識がないみたいですね。アメリカやヨーロッパの住宅の事は知らないんですね。なんか興ざめしました。知識人でセンスのある人かと思ってたのに、おやすみなさい

[33000: 匿名さん]

ＲＣとＳＲＣだとどっちがいいの？

[33001: 匿名さん]

ヴィンテージ感のある内装
ネットの写真を眺めつつワインを嗜む

[33002: 匿名さん]

32997
その廊下の先の部屋はバス・トイレ？
バリアフリーを考えるとバス・トイレは引き戸のほうが便利だそうですよ。
あと、古臭いですねデザインが

[33003: 匿名さん]

>>33001 匿名さん

それはワインなの？

[33004: 匿名さん]

>>32986 匿名さん

たった一人頭８０００万で都心の低層レジデンスが建つんですか？

[33005: 匿名さん]

>>33004 匿名さん

建つでしょうね。

[33006: 匿名さん]

>>33005 匿名さん
土地代とデベ利益が無いからね〜

[33007: 匿名さん]

>>33005 匿名さん

そうすると、1.5億円の土地に根抵当権を設定して建替資金0.8億を調達し、2.3億の住戸を3億で販売するというプランですね。
借入金の返済、建築中の住居費0.5億（100万×24ヶ月）、販売手数料0.1億を差し引くと、手元に残るのは1.5億円（税込）ですね。
これを元手に新たに都心マンションを購入して住み替えるということでしょうか？
3億から1億ちょっとにグレードダウンしている気がするのですが、何か計算を間違えてますかね？

[33008: 匿名さん]

>>33007 匿名さん
売らないで自分で住むんじゃない？

[33009: 匿名さん]

レアなケースです。１ある物を２つに増やして、片方を売ると言うことですよね。
これは容積率にかなり余裕がないと出来ない芸当ですね。

[33010: 匿名さん]

現状の日本の建築基準法と合意形成の仕組みでは、ほとんどのマンションが建て替えは出来ても出来ても住戸を増やすことは出来ませんよ。
しょせん10万棟の内0.数％の話です。

[33011: 匿名さん]

>>33010 匿名さん

戸建が建て増し出来ないのと同じ理由だね

[33012: 匿名さん]

3億で販売するマンションにも敷地権が必要なので、もともとの居住者の持ち分比率も下がるんではないでしょうか？　

[33013: 匿名さん]

>>33011 匿名さん

戸建ては建蔽率上限まで可能だよ。
いつもの妄想でホラ吹くな。

[33014: 匿名さん]

>>33013 匿名さん

すでに上限じゃないの〜〜

[33015: 匿名さん]

マンションとは建て方が違うのでの～
集合住宅じゃないので建蔽率も限界まで建てる必要がないのじゃよ

[33016: 匿名さん]

上から見てるとギュウギュウに建ってるように見えるが…
郊外の方では違うんですね

[33017: 匿名さん]

こんなイメージ

[33018: 匿名さん]

>>33017 匿名さん
まるでマンション住民みたいな人口密度ですね。
上下に人が住んでいない分は、集合住宅よりマシかもしれません。

[33019: 匿名さん]

＞33018

ここなら消防車も通れそうなので、一般的な戸建街より安全ですね

[33020: 匿名さん]

素晴らしい旗竿地

2億3,428万円の激安

[33021: 匿名さん]

再建築不可の土地ですが、意味はこのあと投稿ですか？

[33022: 匿名さん]

南に2ｍ道路と書いてあるが、法律上の道路ならセットバックすれば旗竿じゃないでしょ。

[33023: 匿名さん]

>>33018 匿名さん

放火でもあったら最悪ですね。

[33024: 匿名さん]

>>33020匿名さん

旗竿の棒のところはネコの道にしようかな　笑

[33025: 匿名さん]

どんな、いわくが有ったのだろう？

[33026: 匿名さん]

網掛けをセットバックして
隣の敷地も買えれば、資産価値倍増するから
キープする価値はあるかもしれない

それまでは賃貸アパートで貸すのもよし

[33027: 匿名さん]

32997-33001
昭和とまでは言いませんが20年前の感じなのは、かなり年配なかたでしょうか？
全体的に古い感じですが照明が今では無い感じです。

ドレッサーとしての使い勝手が悪いのは女性陣の同意を得られないでしょう
もちろん築古で価格的な面で納得できていれば内装はどうにでもなるので
あまり関係ないことですが

33026
隣の土地は倍出しても買えといいますもんね

[33028: 匿名さん]

32997と998は私ですが、33001は違います。いつものアパート住み戸建ての人による投稿でしょう。私のアップしたマンションは2010年竣工ですから築6年です。あなたのセンスは相当ズレていますね。センスの悪い人は女性にもモテないでしょ。失笑

[33029: 匿名さん]

>32997はプラウド元麻布でしょ。高級分譲マンションだけど賃貸も出てるね。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1173920110842/

>昭和とまでは言いませんが20年前の感じなのは、かなり年配なかたでしょうか？
これを20年前の感じとは、不動産やインテリアの流行など全く無知な方ですね。
無知晒すだけなので、黙ってたほうがいいですよ。
戸建て派って、良いものを知らないから文化度も低くてダサダサだねw

[33030: 匿名さん]

マンションさんの夢のカタログ写真アップでかわいいね

[33031: 匿名さん]

>>33028
設計含めて１０年前の仕様だからLED照明とか無くて蛍光灯なのね
十分古いがｗ

中古でもリフォーム普通するでしょ、無知なのはあなた！
これから新築に住まうのですよ普通は

[33032: 匿名さん]

築古しか知らないから仕方ない

[33033: 匿名さん]

どっちにしてもカタログ写真ですから、フェラーリ、ランボルギーニ、アストンマーティン、ポルシェどれが速いと論議しても、普通人が乗れば全部おどろくほど速すぎてどれが速いのかわからない笑

[33034: 匿名さん]

33031
横からだが、それ賃貸みたいですよ。
だから賃貸仕様なので分譲より仕様が低くて当然、投資家の利回り重視なのは致しかた無いかと。

[33035: 匿名さん]

これで家賃106万円じゃ、だれも借りないでしょうね。当分空き家状態ですね。もう外資系企業も日本はそれほど重要な取引場所じゃないでしょう

[33036: 匿名さん]

>>33034
プラウド元麻布は分譲物件ですよ。それも価格からも分かりますが最高級ラインですね。
そのうち、>>33029のような部屋が分譲賃貸として貸し出されているので、仕様は分譲仕様ですよ。カタログだけではなく、実際に物件を見てからモノを言ったほうが良いですよ。百聞は一見に如かずですから。戸建てさんは本物の良いものを知らず、カタログやネット情報しか無いので、何が本物か見極める目を先ずは養わないといけませんね。

[33037: 匿名さん]

>>戸建てさんは本物の良いものを知らず、カタログやネット情報しか無いので

と戸建派いいながらも、ずっとネットマンション写真を投稿し続けているのはなぜなんですか？

[33038: 匿名さん]

33037
横からだが、ここの戸建て派はセンスも悪く文化度も低いから、
都心マンションの画像をアップして良さを顕示しているんだろうね。
あと戸建て派の無知さをからかっているとも書いてあったな。まあ、築6年のマンションを
>昭和とまでは言いませんが20年前の感じなのは

とか書いてたら、そりゃあ常識の無さを突っ込まれるだろう。
まずは良いもを知るべきだよな。家でも服でも車でも女でも何でもw
予算の範囲外で検討の余地が無いなら、黙ってロム専してろってこと。
センスのないダセー貧乏人は書き込むなよってこと。

[33039: 匿名さん]

33001の築古い蛍光灯の部屋に対してなのに
やはり古臭さ認識してるのね

[33040: 匿名さん]

>>33038 匿名さん
要するに、マンションは新しくても古臭いと言いたいんだね。
ダッセー 失笑

[33041: 匿名さん]

中古で満足できてしまう本物の良いものを知らない方は
カタログやネット情報しか無いので、何が本物か見極める目を先ずは養わないといけませんね。

[33042: 匿名さん]

>>33038 匿名さん
センスも品もないマンションの書き込みに対して、同じようにセンスのない書き込みしてたら、残念な感じが移りますよ〜。
丸出しなのはマンションだけで勘弁して下さいな。

[33043: 匿名さん]

>33001の築古い蛍光灯の部屋に対してなのに

あれは戸建て民の自宅とかでしょ？自虐ネタねrw
プラウド元麻布とは何の関係もない。
と前に書かれていますよ。あなたの自作自演かな？
そういうのもミエミエなので止めたほうが良いかと。
何なら削除依頼出しましょうか？自演ならそちらも削除されるだろうし。
とにかく投稿マナーを気を付けて下さいね、特に戸建て民。

[33044: 匿名さん]

＞＞築6年のマンション

趣味が古臭いってことですよね。過去にも王朝風のずいぶん見ました。

[33045: 匿名さん]

黒歴史を消したい方がいるようですね

[33046: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、マンションは狭くて安いありがたい庶民救済住宅です

[33047: 匿名さん]

で、あんたはプラウド元麻布の住人という事で良い訳ね？

[33048: 匿名さん]

>なんだかんだ言っても、マンションは狭くて安いありがたい庶民救済住宅です

家賃106万のマンションが？
あなたは、さぞ素晴らしい一軒家にお住まいなのでしょうね。
麻布アドレスの少なくとも5億程度の。爆

[33049: 匿名さん]

戸建さん達3500万の壁越えたかな？

[33050: 匿名さん]

>>33043
またまたぁ とぼけちゃって。あの写真は以前君が自慢げに貼った奴じゃないですかぁ。もう忘れちゃっ
たかな?
もしかしてバレてないと思ってるの？おめでたいオツムで羨ましいです。
そんなんだからマンションなんか買わされちゃうんですね。 笑笑