購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

[匿名さん]

引き続き、ビッシビシいきましょう。
ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[32901: 匿名さん]

>>32897 匿名さん

中古戸建より高い中古マンションもあるよ。

[32902: 匿名さん]

＞マンションですが。
マンションは土地所有権がないから、利用権で住めるんですね。
土地を購入したことがないと、戸建てとの違いは判らないでしょう。

[32903: 匿名さん]

>マンションは土地所有権がないから

あれ？まだそんな無知なバカがいたんだw
マンションの敷地は共同所有権だよ。当たり前だが。
部屋と切り離して売買できないように、敷地権という名前をつけているだけのことだ。
そうでなければ、マンションは一体誰の土地の上に建っているんだ？
例えば大家が他にいる借地権もあるが、それに対し分譲マンションは所有権。
苦し紛れにも程がある。無知をさらすのもいい加減にしろよ非常識者が！

[32904: 匿名さん]

マンション民は所有権が無いことを指摘されるとキレル。
マンションの権利の実態はすべて利用権。

[32905: 匿名さん]

>>32902 匿名さん

マンションも土地の所有権はありますので、全く問題無く住めますよ。(笑)

[32906: 匿名さん]

>>32903 匿名さん
マンション登記簿の土地の項に所有権と書いてあるかな？
通常は敷地権でしょ。

[32907: 匿名さん]

マンションは建物も区分所有権。
通常の所有権ではない。

[32908: 匿名さん]

>>32906 匿名さん

土地の持ち分がありますよ。(笑)

[32909: 匿名さん]

>>32897
古家付土地と言って、取り壊して新築するんですよ。
赤の他人の住んだ家に住む方なんてあまりいないと思います。
予算が少ないかたは中古で我慢するのも仕方ないですが

[32910: 匿名さん]

＞32908
好きな時に新築できない土地に価値は無いと思います

[32911: 匿名さん]

>>32910 匿名さん

目的は、住みたいところに住むことですから全く問題ありませんよ。(笑)

[32912: 匿名さん]

＞＞32911匿名さん　

駅近のゴミゴミした狭くるしいところが好きなんですね。不動産屋のカモネギ笑

[32913: 匿名さん]

＞土地の持ち分がありますよ。(笑)

固定資産税を払うためのバーチャル持分。(笑)

[32914: 匿名さん]

>固定資産税を払うためのバーチャル持分。(笑)

ここの戸建てって、本当無知なバカばっかなんだね。失笑
恐らく実家に粘着で、家もマンションも不動産買ったことの無い無職みたいだけど、
過去レスから学べないかね？
以前、都心マンションに根抵当を設定して、銀行から3億の査定が出たと書いてあったけど、
いくら都心とはいえ、土地なしの部屋のみで3億の評価は出ないだろ。
当然マンションなんだから土地持分込みの査定で3億だろ。
土地持分というのも知らない無知みたいだが、例えば低層マンションなら戸数が少ないから、
土地持分20坪、30坪ある物件もあるね。それだけで、地価500万なら1億や、1.5億の価値になる。プラス躯体、部屋代評価がプラスされ最終的な抵当評価額になる。
そんなの常識なんだが、バーチャルワールドから早く社会に出ろよ実家寄生ニートw

[32915: 匿名さん]

>>ここの戸建てって、本当無知なバカばっかなんだね。

固定資産税を払うためのバーチャル持分。(笑)・・・このバーチャルの意味はジョークってわからないの？　勉強してね笑

[32916: 匿名さん]

>>32914 匿名さん

区分所有法を勉強すれ。 理解できないのはお前の能力が小学生並みだからだぞ。

[32917: 匿名さん]

>>32914 匿名さん
個人が自宅に根抵当権なんか設定しないよ。
デベロッパーが開発資金を調達するために設定しただけ。登記簿の設定権者をみたら分かる。

[32918: 匿名さん]

>デベロッパーが開発資金を調達するために設定しただけ。

よく分からんが、そうだとしたら優良地に建つ築古マンションは建て替えも容易ということになるのかな？手持ち資金はその場で用意できなくても、そのように根抵当権を設定して、古いマンションを壊して新規に建てる上物の融資を受けられるのかね？それは建替え検討中のマンションには朗報だね。

[32919: 匿名さん]

区分所有権や敷地利用権を根抵当権の話にすり替え。
マンション民は劣勢になると支離滅裂。

[32920: 匿名さん]

>区分所有権や敷地利用権を根抵当権の話にすり替え。

すり替えではないですよね。
区分所有権や敷地利用権のマンションであれ、根抵当権を設定できるという話ですから。
銀行が資産性を評価したという客観的根拠ですよ。
戸建て派こそ、書類上の呼称の違いを取り上げて、さもマンションは資産性が低いということを言いたげなようですが、まるで的外れだということを認識したほうがいいですよ。

[32921: 匿名さん]

ローン・保険板に相応しい内容になってきましたね。

お詳しい方がいらしたら質問なのですが、現在建替えを検討中のマンション住民です。
立地は土地価格500万円程度の都心エリアで、約300坪の敷地に全10戸の低層マンションです。
大雑把に全戸同じぐらいの広さだとして、各戸の土地の持分は約30坪になりますので、
各戸、時価にして約1億5000万円相当の土地を所有していることになりますよね。

これを担保に、銀行から建替え費用の融資を受けることは可能でしょうか？
建て替えれば、もし売り出したら近隣の相場だと1戸あたりマンション単価700万程度、
最低でも3億円以上の価値の付くマンションになると推測できるのですが。

[32922: 匿名さん]

>>32921 匿名さん
無理。
そもそもマンション空室が増加しているので、銀行は売れるとは判断しないでしょう。
どのくらい増室出来るのか、建て替え費用が幾らかを明示すべき。

[32923: 匿名さん]

マンションで自分の土地所有分を他人に貸せますか？
戸建てなら敷地の一部を貸せます。

[32924: 匿名さん]

>>32918 匿名さん
よく分からないのに書き込むな！
幼稚園児か？

[32925: 匿名さん]

>>32921 匿名さん

建て替え資金の返済はどうするのですか？

[32926: 匿名さん]

開発業者が土地を担保に根抵当権を設定して賃貸マンションを建設し、各住戸を投資家に販売して利益を得る、と言ったパターンは良くあると思います。

[32927: 匿名さん]

>>32921
>土地価格500万円程度の都心エリアで、約300坪
上物ぶっ潰して更地にしたら土地評価は15億円ですね。当然、その土地を担保に建て替え融資ローン受けられると思いますよ。銀行によって名前は違うでしょうが。また銀行以外にも、国土交通省の建替え支援制度など公的機関からの補助なども様々あります（http://kaitai-takumi.com/qa/5381/）

各戸140㎡=42.5坪ぐらいあれば、都心のそこそこのエリアでも3億はするでしょう。都心一等地なら坪単価1000万余裕で超えますから4.25億を越えますね。もちろん共有部や資材のグレードにもよりますが。まずは全居住者の意見の統一が必要ですが、全10戸ならまとまりやすそうですね。築古そうなので今売ってしまうより、建て替えて綺麗にしてから売るほうが遥かに高いだろうし、いい場所なら住み続ける人も多そうですが、国や区からの補助なども勘案してじっくり検討されてください。

[32928: 匿名さん]

このスレって、毎日午後９時ごろから知らず知らずに都心限定になっていくのは、なんでですか？

[32929: 匿名さん]

>このスレって、毎日午後９時ごろから知らず知らずに都心限定になっていくのは、なんでですか？

早朝〜夕方までは、働いていない実家粘着ニートや専業主婦が書き込み、
21時頃からは、まともな勤労者=都心在住の高所得層が書き込み出す。
そういう単純な事象だろうな。

[32930: 匿名さん]

午後９時前ごろ勉強が終わって、ご登場するのではないですか？

[32931: 匿名さん]

都心在住の高所得層っていっても１名にしか見えませんけど、もっといらっしゃるのですね。

[32932: 匿名さん]

>>32928 匿名さん

日中は
戸建さん達の専用スレですが
その時間も構って欲しいのかな？

[32933: 匿名さん]

>>32923 匿名さん

快適に住む上で、敷地の一部を他人に貸す必要があるんですか？(笑)

[32934: 匿名さん]

>>その時間も構って欲しいのかな？

勉強中でしょ でもなんの勉強だったか忘れてしまいました、なんでしたっけ？

[32935: 匿名さん]

>>32933 匿名さん

毎月の資金繰りが厳しくて…

[32936: 匿名さん]

>>32935 匿名さん

大変ですね。

[32937: 匿名さん]

マンションの建替えは、区分所有法に定める「建替え決議」により区分所有者と議決権の各4/5以上で建替えが可能だそうですね　反対者は売却になるらしいですね　10年ぐらいかかるでしょう

[32938: 匿名さん]

そもそも建て替える必要がないので。

[32939: 匿名さん]

>>32927 匿名さん

住み続けた場合、建て替えのために借りた金はどうやって返すの？

[32940: 匿名さん]

>>32927 匿名さん

マンションの住民が、土地を担保に1人あたり何億も借金して、建て替えて住み続けたら、どうやって借金を返済するんでしょうね？教えていただけますか？

[32941: 匿名さん]

建築計画によるでしょうね　いままで5階だったのを10階にできれば負担は増築分売却でだいぶ回収できるでしょう。同じ規模だとまたローンが必要になるでしょうね。

[32942: 匿名さん]

住宅ローンの扱いじゃないよね。一世帯あたり３億くらいの融資になると、利払いだけでも幾らになるんだろ？

[32943: 匿名さん]

>>32940 匿名さん

毎月銀行の口座から引き落とされる

[32944: 匿名さん]

>>32943 匿名さん

誰の？管理組合？

[32945: 匿名さん]

建て替えが決まってから住民の退去〜新築に住むまで2〜3年はかかりそう。
その間の費用もバカにならないよね。

[32946: 匿名さん]

負担するのは建て替え費用の持ち分比率による負担分なので
そんなにかからないよ

[32947: 匿名さん]

>>32942 匿名さん

建設費用が幾らの想定なんだか。(笑)

[32948: 匿名さん]

>>32941 匿名さん

10戸の都心低層レジデンスならそれもムリそうですね。

[32949: 匿名さん]

>>32947 匿名さん
15億じゃ建たないでしょうね。
しかも規模を増やせるかどうかも不透明。

[32950: 匿名さん]

建替えで一般的なのは、当然マンション建物は老朽化で価値なしなので、敷地を建設会社に提供して、出来上がった建物を等価交換で得る方法です。この場合は負担金なしで済むでしょう。ただしマンション規模が大きくできるのが前提条件ですよね。

[32951: 匿名さん]

>>32947 匿名さん

以前、都心マンションさんの登記簿には3.3億円の根抵当権が設定されてました。私は、物件全体の設定が3.3億だから、1人あたりの設定額はもっと低いのではと指摘しましたが、ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、と豪語されてましたよ。

[32952: 匿名さん]

>>32950 匿名さん
それが出来るマンションは多くはなさそうですね。
今建っているマンションの5%もないのでは？

[32953: 匿名さん]

建て替えが必要なほど古いマンションなら、住人の多くも高齢化してるでしょう。それでまた借金を背負いますかね？
どうも理解に苦しみますね。

[32954: 匿名さん]

>>32952 匿名さん

どう調べたのかな？

[32955: 匿名さん]

>>32953 匿名さん

戸建の建て替えよりもスムーズだね

[32956: 匿名さん]

まあ、仮に30億余計にかかるとしても、100世帯なら世帯あたり3000万。実際にはそんなにかからないし、騒ぐほどのことかね？(笑)

[32957: 匿名さん]

結局土地の評価でしか融資を受けられないので、容積率がだいぶ余った状態でないと、下手すると億単位の借金を背負うことになるということですね。
5階を10階になんて意見も出ていますが、先程の容積率や日照権の問題なんかもクリアする必要もあります。

[32958: 匿名さん]

>>32951 匿名さん

マンション民は建築基準法とかの法律に弱い。
以前、建蔽率すら知らなかった。

[32959: 匿名さん]

＞＞32940匿名さん

最初から銀行が融資してくれないでしょ　笑

[32960: 匿名さん]

>>32956 匿名さん
そんなにお安いマンションの話だったとは驚きですよ。

[32961: 匿名さん]

>ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、

それって今回の建て替えの人とは違うと思うけど、建築コストはRC造で坪単価150万程度として、専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。あと低層なら共有部も少ないから、それも合わせて1戸あたりの負担は7〜8000万程度では。それが1戸3億強で売れるなら、元々の価格は不明だけど、その昔に1億程度で買ったと仮定したら、8000万建て替え費用がかかったとしても1億以上の利益が出る計算になるね。違ってたら訂正して。

[32962: 匿名さん]

>>32960 匿名さん

土地取得の費用がありませんから。

[32963: 匿名さん]

建物の取り壊しと基礎からの作り直しが入るから実際には100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。

[32964: 匿名さん]

60歳以上マンション建替えに参加する場合、住宅金融支援機構の「高齢者向け返済特例制度」というのがあるそうです。一般ローンが元金と利息を分割返済していくのに、この制度の返済は毎月利息のみ、元金は、借り入れした老人が亡くなったときに、相続人が一括返済するか、担保提供された建物と土地の処分により返済するとのことです。

[32965: 匿名さん]

もちろん低層だと世帯数も限られてくるので厳しいでしょうね。
とりあえず容積率にゆとりがないと話にもなりませんから。

[32966: 匿名さん]

> 100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。
全10戸の低層マンションと書かれていますよ。
もし全20戸とかに増設できれば、増えた分を売却して持ち出し0で建て直しできるのでしょうね。

[32967: 匿名さん]

>>32965 匿名さん
自分達で負担するだけだよ

[32968: 匿名さん]

>>32963 匿名さん

土地代含めた新築マンションが3千万台で販売されてますね。

[32969: 匿名さん]

土地が余っている郊外が主になるケースでしたか。

[32970: 匿名さん]

>>32969 匿名さん

建て替えは土地代がありませんから。(笑)

[32971: 匿名さん]

>>32966 匿名さん
そんなマンションの建て替えが今まで何棟出来たか…
10例もあれば万歳ですかね？

[32972: 匿名さん]

>>32971 匿名さん

そもそも建て替えの必要がありませんから。

[32973: 匿名さん]

建て替えが出来ませんから。の間違いですよね。(笑)

[32974: 匿名さん]

今まで散々マンションの建て替えの話をしてきて、急に建て替えが必要ない。と言われても説得力がないですね〜。

[32975: 匿名さん]

>>32973 匿名さん

建て替えが必要になったマンションは建て替えられていますよ。(笑)

[32976: 匿名さん]

そんな数例しかないマンションの建て替えは厳しいですね。
老朽化しても建て替え出来ないマンションも溢れてますよ。

[32977: 匿名さん]

そもそも建て替えたいと思う住民と、住み続けたいと思う住民で意見がまとまらないことが多いですから。大変ですよ。

[32978: 匿名さん]

>>32976 匿名さん

建て替えが必要になったマンションの例が少ないということです。

[32979: 匿名さん]

海外の最古のマンションは去年に倒壊して死者多数だった気がするよ。

[32980: 匿名さん]

老朽化してるマンションなんてざらに溢れてますよ。

[32981: 匿名さん]

部屋を叩き買いして、合意形成がまとまらないように操作し他の住民を追い出す。なんて地上げの方法もありましたね。
管理組合も機能しないみたいですよ。

[32982: 匿名さん]

>>32979 匿名さん

海外にも日本のようなマンションがあるんですか？

[32983: 匿名さん]

>>32981 匿名さん

何処でありました？

[32984: 匿名さん]

マンションさんは、管理費＋修繕積立金＋駐車場費＋駐輪場費に加えて、建替え積立金が新設されるかもね。

[32985: 匿名さん]

>>32984 匿名さん

既に修繕積立金がありますから、戸建てとは違って。

[32986: 匿名さん]

もし以下の通りに行けば、結局、建て替えても利益が上がりそうでいいですね。
都心良立地の低層マンション、意見集約も早そうだし富裕層が多いから、
サクッと建て替えられそうでいいですね。

「建築コストはRC造で坪単価150万程度として、
専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。
低層なら共有部も少ないから、それも合わせて1戸あたりの負担は7〜8000万程度では。
それが1戸3億強で売れるなら、その昔に1億程度で買ったと仮定したら、
8000万建て替え費用がかかったとしても1億以上の利益が出る計算になる。」

[32987: 匿名さん]

>建築コストはRC造で坪単価150万程度として、専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。

ここの戸建てさんの家より、かなり立派な建物になりそうですね。
土地込みで4000万以下の一軒家とか、以下にボロいかがよく分かる比較ですな。
風吹いたら飛ぶんちゃう？笑

[32988: 匿名さん]

低層なのでエレベーターをなしにすれば、もう少し安くできるかもしれませんね

[32989: 匿名さん]

元が安いので無駄に高くみせることはできますね。

[32990: 匿名さん]

＞＞以下？にボロいかがよく
字が間違ってる、

バーチャルのマンションの豪華さと、実在の戸建をくらべても　笑　

[32991: 匿名さん]

戸建では、共用部なんてめんどくさいものは最初からないからね。１万分の１万100%所有している笑

[32992: 匿名さん]

>戸建では、共用部なんてめんどくさいものは最初からないからね。
ほおぅ、いきなり玄関なしでリビングでいいと仰るので？
ロビーホールや廊下スペース、ギャラリースペースにソファセットなど、
ある程度のホテルロビーのような空間は、家としてあったほうが美しいと思いますが。

戸建てさんは、玄関もなくていきなり居室でいいという価値観なのですね。
すみません、貧乏臭くて興味もありません。失笑

[32993: 匿名さん]

>>32992匿名さん

アメリカの一般住宅は、玄関からすぐ居室になっていますよ。都心3区では少ないでしょう

[32994: 匿名さん]

？？？
共用なのは公道で、そこから１歩でも踏み入れると専有ですぞ

[32995: 匿名さん]

確かに、タワマンみたいな無駄に広く、これ見よがしな共用部は無駄な気がしますね。
低層ならば質にこだわって、重厚でセンスのいい空間がいいですね。
メインエントランスは、こういうウッドと石で重厚な感じとか。

[32996: 匿名さん]

隣近所とはいえ赤の他人が出入りするところは公道みたいな共有の公共的なもの
そこから玄関ドア１枚だけで隔てられた専有部分ってことですね

そういった共有のところと隔てる門塀やアプローチに軒等があった方が良いですよ

[32997: 匿名さん]

低層の億ション物件だと、当然内廊下でこんな感じいいですよね。
決して派手ではないですが良質な雰囲気です。

[32998: 匿名さん]

洗面所まわりもシックな感じで。ホテルライクというのがこのところの流れでしょうか。

[32999: 匿名さん]

都心さんはそばの周りの住宅のことしか知識がないみたいですね。アメリカやヨーロッパの住宅の事は知らないんですね。なんか興ざめしました。知識人でセンスのある人かと思ってたのに、おやすみなさい

[33000: 匿名さん]

ＲＣとＳＲＣだとどっちがいいの？