購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

[匿名さん]

引き続き、ビッシビシいきましょう。
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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[8458: 匿名さん]

>しかも値上がりマンションが、稀有な例の広尾ガーデンヒルズしか出せないのかな？
だから、広尾GHは渋谷区だってw　ここ不動産云々以前に一般常識のない戸建て民多すぎw
さて真面目な話、ではこの30年で戸建てとマンション、どちらが資産価値を維持しているのか、
無知な戸建て民さん向けに、お好きな広尾GHと、戸建ての雄「田園調布」で比較してみよう。

広尾GHの147㎡=44.64坪で2億7千万円@坪単価604万。50坪に換算すると約3億円。

　30年〜35年前に、広尾ガーデンヒルズ165㎡=50坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地50坪）を買った場合の価格推移

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2016　　 約3億円

田園調布戸建
1980　　 1億2,500万円（土地7,500+建物5,000）
1985　　 1億9,500万円（土地1億5,000+建物4,500）
1990　　 6億7,750万円（土地64,250+建物3,500）
2016　　 1億5,000万円（土地1億5,000+建物0）

GHの部屋は中層の5階ですので、標準的、公正な価格と言えるでしょう。もっと高層階になれば更に価格は上がると思われますし、ペントハウスになると1.5倍ぐらい付いてもおかしくないです。

ガーデンヒルズは分譲時の約2倍の価値を維持し、田園調布戸建ては土地価格は同じに見えますが、実はインフレ率を考慮すると、1億5,000万円から1億8,000万円程度になっていて良いはずが同価格ということは、実質的には約2割のマイナスということになります。
さあ、どっちがより資産価値を維持しますかね？
更に、田園調布よりブランド価値も低い住宅地では、どのような評価になりますかね？
戸建てさん、論より証拠なのであなた個人の見解ではなく、第三者評価に基づき客観的にお答え下さいね。

[8459: 匿名さん]

いや、だからさ、特例の広尾ガーデンヒルズしか出せないの？と書かれてるわけで…

[8460: 匿名さん]

>>8458
過去の話をしているのはアナタただ一人だけ。
では、その恵比寿のボロマンションは30年後も3億円なの？あなたの言い分だと違うよね？
この統計で言えば、30年後で2倍だから、今から30年後は4倍の6億になってるって言いんでしょ？
その田園調布の土地は30年後も1億5千万程度だろうけど、築70年のボロマンションが6億になってるって言いたいんでしょ？
そんな馬鹿な話誰も信じないよ。
30年後は家を買う人の数が今の半分より少ない。ここまでは予測じゃなくて決定事項。

で、ココからは予測。
買う人が減ったからと言って、売り買い件数も現在の半分になるとは限らない。
そうならない為に物凄く値下げするだろうから。
そうすれば住み替え需要が伸びる。不動産産業の生き残りはそんなところしかない。
長谷工なんかはもう新築を諦めて、「管理修繕」、「建て替え」にシフトしている。
今と同じ価格推移で行けるって馬鹿な話をしても、誰一人納得させることはできないよ。

[8461: 匿名さん]

>>8458 匿名さん

広尾ガーデンヒルズは結構売りに出てますね。ざっと見ただけでも、

・価格2億980万円、専有面積117.06m2、バルコニー面積11.71m2 7階/12階建
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

・価格2億6000万円、専有面積147.32m2、6階/12階建
http://www.nomu.com/mansion/1478586/

だいたい坪単価600万前後ですね。築後30年経ってこの価格とは凄いですね。
30年前の分譲時は300万前後、1億円ぐらいの部屋が多かったみたいです。

[8462: 匿名さん]

渋谷区の広尾GH周辺の土地価格が上がっただけでないの？
同じ場所で比較しないのは何故？
土地の価格は再開発等、色々な条件で変ります。
13億5千万のババを引いた人は哀れですね。
3億円はまだまだ下がる余地が有るのかも知れませんね。
土地にマンションが付いてるから資産価値が増えるとは爆笑ですね。

[8463: 匿名さん]

バカのひとつ覚えの広尾ガーデンヒルズ。
マンションさんは文脈が読めない人なんでしょうか？

[8464: 匿名さん]

>>http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=3
東京カンテイの中古マンションのレポートだけど、今年に入って都心マンションの頭打ちが鮮明になってきたとある。値下がりはもう少し先だろうね。4年後まで待ってくれるか見もの。でもこの感じだと来年辺りから…

2016年6月　都心6区+0.1%、城南・城西エリアは引き続き下落　頭打ち感が鮮明に
2016年5月　都心6区-0.4%で天井感強まる　大阪中心部+0.7%で年初以降も上昇
2016年4月　都心6区の事例シェア拡大が首都圏平均を押し上げ　中部圏では下落率が拡大
2016年3月　東京23区&都心6区、築浅増加で再び上昇するも小幅に留まる
2016年2月　都心23区では連続上昇が19ヵ月でストップ　都心6区は下落続き頭打ち感
2016年1月　都心6区では連続上昇が7ヵ月でストップ　他の都市中心部でも上昇一服

[8465: 匿名さん]

>築70年のボロマンションが6億になってるって言いたいんでしょ？

さすがにそれは無いでしょ。常識的に考えてあり得ないと思いません？
真面目に考えると建て替えを見込んでの買いが多いと思う。
実際に建て替えが10年後か20年後かは分からないが、例えば先述の港区の築45年マンション。
当然、広尾ガーデンヒルズではないですが（笑）、恵比寿も渋谷区ですよ。大丈夫ですか？…
そのマンションなどは築年数から言って、当然建て替えを見込んだ新規の買いが入ってる。
でなければ、去年まで同じ広さで1億程度が、今年になって1.2億や1.8億の値が付くとは考えにくい。
その辺りは常識を持って考えたほうが宜しいかと。
もしあなたに一般常識があればの話ですが…都心の住所もよく分かっておられないようなので。苦笑

[8466: 匿名さん]

＞8461
1981年　213万円/坪
1982年　315
1983年　445
1984年　513

2016年　1006万円/坪

何年に土地を収得して建てたか知りませんが1981年なら5倍弱に公示価格は上昇してます。
2倍で売っては大損になりますよ（爆笑）

[8467: 匿名さん]

>渋谷区の広尾GH周辺の土地価格が上がっただけでないの？
よく調べてごらんなさい。GH周辺の戸建て用の土地はそれほど上昇していません。何故か？
すでに何回も書かれていることですが、同じエリアでも50坪程度の戸建て用の土地より、
広尾のあの場所に2万坪近いまとまった土地は希少価値が高いんです。
同じエリアでもGHの資産価値、資産維持性の高さはそういうファクターも大きいんですよ。
戸建て用の土地だって、整形地か旗竿かなど条件で数割変わってくるでしょ？
戸建てはダメですね。それがこの30年の結果であり評価なんですよ。
そんな例は都心一等地にはいくらでもありますよ。よく調べてごらんなさい。

[8468: 匿名さん]

>>8465
建て替えを狙ってって事は住むには適さないですね。
まあ、マンションの1%にも満たない例を出しても何の意味も無いです。
2億で恵比寿の古マンション買って、2億で売り払って郊外の2000万のマンションに住むんですか？
それって何の得があるんですか？？？
それとも2億で売って2億の同等のマンションを買うんですか？諸費用と引っ越し代で損しかないですけど。

[8469: 匿名さん]

まあ、23区でも普通のマンションは15年で捨て値だけどね。

[8470: 匿名さん]

全てのマンションがそうなってるなら賛成だけど、頂点のマンションの話をされても無意味だな。
23区の7000万程度のマンションって20年程度で捨て値だって言うし。

[8471: 匿名さん]

>>8468 匿名さん
>それって何の得があるんですか？？？

誰が得があるといいましたか？戸建て民は下世話ですね。失笑
純粋に戸建てとマンションで、資産価値、資産維持性はどちらが高いか？の話題だったはずですが。
住み替えどうこうの話はどうでもいいですし、戸建てを買っていたらもっと悲惨でしょ。苦笑

[8472: 匿名さん]

>>8466 匿名さん

まず、広尾ガーデンヒルズは渋谷区広尾4丁目。
その1006万というのは商業地を含めた渋谷区全体の公示地価平均だよね。
それに、あなたは意識的に外したみたいだけど、1985年の全体の公示地価平均は2975万。
バブルの初期だったからね。そして2016年は1006万だから3分の1になってるんだが…
ソースは、http://www.tochidai.info/tokyo/shibuya/

で、何が言いたい訳？（爆笑）
広尾GHは、1/3の3300万になっていいとでも？(大爆笑）

[8473: 匿名さん]

>>8471 匿名さん
> 戸建てを買っていたらもっと悲惨でしょ。

マンションの資産価値は、強制徴収される管理費・修繕積立金を払っているのでプラマイゼロです。

[8474: 匿名さん]

>>8466 匿名さん

あなたが言いたいのは、マンションでなく広尾に戸建て（土地）を持っていたら、
大損こいたという話なんですか？爆笑x2

ソースは、http://www.tochidai.info/tokyo/shibuya/
を基に、50坪で換算した結果。

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2016　　 約3億円

広尾の土地
1985　　 約1億4,875万円
1990 　　約1億8,385万円
2016　　 約5,025万円

[8475: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズって良く聞きますが、大分在住にとっては、全く興味がありません・・・。

[8476: 匿名さん]

>>8473 匿名さん
>マンションの資産価値は、強制徴収される管理費・修繕積立金を払っているのでプラマイゼロです。

以下の事実を見ても、そんな馬鹿げたこと言えますか？実に1億5千万の差が出てるんですよ！
管理費・修繕積立金を月々3万払っても、その差は30年で1000万ぐらいです。

30年〜35年前に、広尾ガーデンヒルズ165㎡=50坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地50坪）を買った場合の価格推移

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2016　　 約3億円

田園調布戸建
1980　　 1億2,500万円（土地7,500+建物5,000）
1985　　 1億9,500万円（土地1億5,000+建物4,500）
1990　　 6億7,750万円（土地64,250+建物3,500）
2016　　 1億5,000万円（土地1億5,000+建物0）

[8477: 匿名さん]

>>8474 匿名さん

2016年、広尾の土地が50坪で5025万円で換算？
その計算、バカじゃないの？
詐欺師？
バカじゃないの？