プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[651: マンション検討中さん]

取り急ぎ、高層階が安くなりました。
さすがに値段差ありすぎと思ったのでしょうかね。低層階はもともと安いので値段はほとんど変わらずです。
ただ、イメージとしては安い場所に人が集中している感じで、高層階が買いやすくなったといっても、タワー＆レジデンス（加えてグランドメゾン）がすべて売れると思えるほどのインパクトはないと感じました。これで合計1800戸以上って、さすがに捌けないんじゃないかなあ……
低層階には坪単価240台と驚異的な安さの部屋もそこそこあるので、こういったところは間違いなく抽選になって売れると思うのですが、上層階まで含めると結構空き住戸が目立つ可能性も否定はできなさそうと感じます。
グランドメゾンとプライムの上下関係はまったく別としても、エリアとして供給過剰感がありまくりなので、もう一段下がる可能性もあり得るのでは？と思っています。
（低層階はおそらくこれ以上は下がらないと思います。グランドメゾンが糞安いとかでもない限り）

[652: 匿名さん]

>>651
レポートありがとうございます。自分は来週訪問なので、頂いたお話を念頭に置いて考えます。
低層階狙いだったんですが、変わらず、ですかー。グランドメゾンはどうでますかねー

[653: マンション検討中さん]

>>651
ありがとうございます。うちも低層狙いなのですが上層の値段があまりに高いので大丈夫かなあと思ってました。
いつから申込みですか？抽選当たってしまったらキャンセル出来ないですよね。
申込みしてしまってから空き部屋ばかりで不安そうにしてるマンション購入者見るとちょっと怖いです。

[654: マンション検討中さん]

申し込みは忘れてしまいましたが結構先だったはずです。
要望書は一月末から受け付けるようでした。

[655: マンション検討中さん]

>>653

抽選は当たってもキャンセルすることはできます。
ですので、要望書を出して、申し込みして抽選して当選、というところまではやっても通常問題ありません。
その後、手付金を払い契約書にサインをした時点で、手付金を放棄しない限りキャンセルはできないという状態になります。
なので、ほしい部屋に手を挙げることはそこまで恐れなくてもよいと思います（むこうの営業さんには悪いですが……）
ただ当選した時点からおそらく一週間以内とかそれくらいの短い間に契約をしなければ無効（キャンセル）となることが多いと思いますので、グランドメゾンと抽選含めじっくり検討して、というほどの時間は無いと思います。あるとしても遅いほうの抽選結果を受けて速攻で決めないとならないと思うので、どのようなパターンではどうする、というシミュレーションをしておくことをお勧めします。

[656: マンション検討中さん]

>>654
ありがとうございます
要望書はもう貰えるのですね？

>>655
ありがとうございます
実はマンション購入初めてなのですが第一希望第二希望などと提出出来るのですか？
あと、一気に売り出さないですよね、第一期第二期などとわけて売り出すのでしょうか？
そういうの大変面倒くさいんですけど。

[657: 検討板ユーザーさん]

>>651 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
よろしければ追加で教えて下さい。
安くなったのは大体幾らくらいのお部屋からでしょうか。南などの条件の良い部屋は変わらずでしょうか。

[658: 匿名さん]

今日価格発表会に行ってきましたが、値段大して、変わってなかったですね。
レジデンスなんて、立地も悪いし、旧長谷工仕様マンションだから下がるかと思いきや、金額がさほど変わらないという。。。タワーに比べると仕入れ値が高かったという話はほんとなんですかね。

[659: 匿名さん]

つ

[660: 匿名さん]

つ2

[661: 匿名さん]

つ3

[662: マンション検討中さん]

ありがとうございます！！
凄く下がりましたよね？良かったー
ちょっと上層も検討にいれられそうです。

[663: マンション検討中さん]

あ、そうでもないか(笑)
でもあの価格の書き入れ方高く感じたので実際値段出して貰ったほうがお手頃に見えますね。

[664: 匿名さん]

ほんのちょっとだけ上層階が下がった笑
この調子だと下層階に固まるだろうな

[665: 検討板ユーザーさん]

ありがとうございます。当方が検討している部屋は変わらずでした。すごく条件が良い部屋とは思ってないのですが…やはり高いですね。

[666: 匿名さん]

>>659 匿名さん
ありがとうございます！だいぶ具体的になってきましたね。
印象としてはやっぱりちょっと高いかなー。

[667: マンション検討中さん]

グランドメゾンがどうでるか。
多くの方がグランドメゾンかここかで迷われると思いますが、皆さんがここを選ぶ理由ってなんでしょう。
免震だから？

[668: 匿名さん]

値段変わらないならあちら希望ですが、こちらのがよい点としては
・コンビニがあるのでちょっとした買い物がすぐ出来る
・各階ゴミ捨て場
・デッキがあることにより資産性がある
ところですかね。

[669: マンション検討中さん]

値段ですよ。
高いでしょうから。でも安かったら…
グランメゾンおおよその値段分ければわかればいいんですけどね。
向こうは低層5800くらいからじゃないですかね。

[670: マンション検討中さん]

値段がここ以下であればグランドメゾン選ぶ方が多いでしょうね。
値段度外視で比較するなら、プライムを選ぶ理由はないと思ってます。

[671: マンション検討中さん]

でもそれが一般的な意見となると上層階買うような人は皆グランメゾンに行ってしまうんじゃないでしょうか？
大丈夫でしょうかね…

[672: マンション検討中さん]

大丈夫じゃなさそうなら、値下げするしかないのではないでしょうか……
グランドメゾンがあまりにも後出しなので、プライムとしては価格を下げすぎない範囲でグランドメゾンの腹を探っているのではないかと勘ぐってしまいます
グランドメゾンの価格が1月末に出るので、そのあともう一波乱くらいあってもおかしくはないなと思います。

[673: 匿名さん]

>>668さん
あとはタワー特有のスカイデッキとかでしょうか？
やっぱり、理屈抜きでタワーが好き！って人もいるでしょうから。

[674: 匿名さん]

マンマニさんもいってましたが、値段重視ならプライムパークス、建物の居住性や立地ならグランドメゾンということでしょうね。
グランドメゾンが平均として高くても、仮に一部でもプライムパークスの低層階に近い価格帯を用意してきた場合、ごっそり持っていくかもしれない。
上層階価格だと、プライムパークスの価格帯はプランが粗悪な割に高いので、グランドメゾンに流れるんだろうな

[675: 匿名さん]

>>674 匿名さん
マンマニがグランドメゾンが優れていると言っているのは建物と仕様とランドスケープですよ。立地に関しては資産価値が下がりにくいのはプライムパークスの低層階と言ってます。

[676: 匿名さん]

>>675 匿名さん

その内容、全く立地じゃないし、、
立地は駅近グランドメゾンだよ。

[677: 匿名さん]

>>676 匿名さん
立地はほぼ一緒。ここはイオン、オーバルガーデン一体だしね。

[678: 匿名さん]

>>677 匿名さん

京急6分と9分はかなり違うでしょ
イオンって(笑)　グランドメゾン方が近いでしょうに

[679: 匿名さん]

京急メインに使うか、りんかい線メインに使うかで立地の考え方はそれぞれでしょうね

[680: 通りがかりさん]

>>679 匿名さん
どちらもシーサイド3分
ショボいデッキで満足なら良いけれど傍目には一緒
2路線駅近って客観的に見れる立地の基準ですけどね。

[681: 匿名さん]

イオンと一体 笑

⚫️プライムパークス
品川シーサイド3分
青物横丁9分
⚫️グランドメゾン
品川シーサイド3分
青物横丁6分

駅距離は資産価値の大きな指標になる点を考えると大きい違い。距離にすると240mほど青物横丁が遠くなる

⚫︎城南小学校
グランドメゾン6分
プライムパークス10分

プライムパークスは海岸通り渡る動線になるので嫌な親御さんもいるだろう。
レジデンスは学区がかわる

⚫︎東海中学
グランドメゾン4分
プライムパークス7分

⚫︎イオン
グランドメゾン3分
プライムパークス4分

品川シーサイド駅からの帰宅動線はグランドメゾンに分がある。

[682: 匿名さん]

>>680 通りがかりさん
デッキがしょぼいかどうかは分からないけど、同じ3分でも道路横断ありなしは違うでしょ。メゾンはどの部屋に住んでどのエントランスを使うかでも違うでしょうし。メインエントランスとサブエントランスのどっち側の部屋かによって、駅までの体感が数分違うっていうのは、
メゾンの営業さんも言ってましたよ。

[683: マンション検討中さん]

腐っても免震タワー駅直結は強いと思うけどなあ
なんちゃって直結とはいっても一応は直結されてるわけだし
しかし今からでもペデストリアンデッキに屋根とエスカレーターつけてくれないかな……
評価変わるとおもうんだけどな

[684: 匿名さん]

青物横丁は駅近とは言えないなあ。

[685: 匿名さん]

ペデ直結！
免震タワーマンション！
広告的にはいいよね、確かに。
実際は歩道橋式屋根無し直結。
免震も昔は目新しかったけど、今やタワーマンションで、免震は先進でもなんでもなくて、逆に必須でしょ
プライムパークスの場合、広告で期待してモデルルームみてがっかりするパターンだよね。

[686: 匿名さん]

この最安価格で釣るやり方はオーベルに通じるものがあるなと思ったがやはり同じ長谷工が売り主に一枚噛んでるからだろうか。同じ長谷工施工でもグランドメゾンやシティテラスなんかはデベの特色が表れてますね

[687: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん

駅直結って、ここはデッキがあるだけで駅直結とは言わないです。
屋外に出ることなく駅に入ることが出来るのが直結の定義ですが？

[688: マンション検討中さん]

こまけぇこたぁいいんだよ！！

[689: 匿名さん]

まずは価格だよ。
話はそれからだ。

[690: 匿名]

>>682 匿名さん

同意。
これからは徒歩分数に信号カウントしないとね。
例えば 〇〇駅徒歩5分＋2(信号)

[691: 匿名さん]

日当たりも眺望もいらないけど、安く品川シーサイドに住めるならそれでいい。どこに住んでるか聞かれても、マンション名とか階数まで聞かれることはまずない。日常の買い物も交通便利だし、立地に大した違いはないなら安い方を選ぶ。

[692: マンション検討中さん]

階数聞かれても下階のほうが便利だからっていいます。
ここは本当にそうですから
上階でも眺望は望めませんし間取り同じなら下階で安いのがいいです。

[693: 匿名さん]

>>692 マンション検討中さん
レジデンスの東側は眺望いいですよ。下の階からも運河が見えます

[694: 匿名さん]

会社から定期代が出るとしても、ここだと安い京急の青物横丁駅からで計算されますよね？

[695: 匿名さん]

>>694 匿名さん
全く違う路線なので目的駅がどこか次第では？
品川や都心方面に行くならそうなるとは思いますが。

[696: 匿名さん]

>>694 匿名さん
１日3～400円くらい自費で出払えばいいやん！家買うってのに小せぇ奴やな

[697: 匿名さん]

価格も出て、良くも悪くも盛り上がって参りましたー笑

[698: マンション検討中さん]

グランドメゾン側の地震対策って、何か聞いた方いますか？？
特段説明を受けなかったのですが。

この先、おそらく大きな地震がくるんですよね〜。。3.11を思い出すと、少なくとも何か対策を取ってるマンションじゃないと住む気になれない。

[699: マンション検討中さん]

上階の値段が思ったより安くなっていたので、上階に気持ちが傾いてきました。
何千万円の買い物、なるべく妥協したくないですし。手の届く金額の範囲内で、上階を狙おうと思います！

[700: 匿名さん]

タワーが多いエリアでは、レジデンス的なものは見劣りしませんか？タワーだったらやはり中層以上かな。豊洲、月島、晴海、辰巳、勝どき、みなとみらいにしても、そんな気がします。でもやっぱり恐いのは飛行機の音かな。

[701: 匿名さん]

>>698さん
私も特に説明なかったです。アピールしないってことは制震、免震とかではないんじゃないでしょうか？
まあ維持費とか考えると必ずしも免震が一番、って訳ではないんでしょうけどね。

[702: 匿名さん]

グランドメゾンの場合は耐震等級2と長期優良住宅を取得していると説明を受けました。
詳しくはパンフレットが整う次回に説明してくれるそうです。

[703: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[704: マンション検討中さん]

１Ｆのコンビニがどのコンビニがご存じの方います？

[705: マンション検討中さん]

セブンデース！

[706: マンション検討中さん]

この周りはこれでもかってくらいコンビニすべてあるよね。
セブン、ローソン、ファミマ、サンクス、ミニストップ。

[707: マンション検討中さん]

>>703 匿名さん
私の時にははなしなかったのですが、どこのことおっしゃってますでしょうか？
タワー南側のとこでしょうか？

[708: 匿名さん]

第一期の販売日程って決まりました？？

[709: 匿名さん]

>>703匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。

>>707マンション検討中さん
羽田線の東品川桟橋から鮫洲埋立部に至る範囲のようです。すでに設計や工事の発注が進んでいます。完成は2026年です。
南東側は眺望に多少影響ありそうですね。

[710: 匿名さん]

工事はかなり大がかりに進んでいます。下記ブログの6枚目の写真からシーサイド周辺の先月の工事状況がよく分かります。

http://view.tokyo/?p=30521

[711: マンション検討中さん]

1Fに入るのは、幼稚園ですか？保育園ですか？

[712: 匿名さん]

>>711さん
認可保育施設とあるので、保育園なのでは？

[713: マンション検討中さん]

認可保育園ですよ。

ここに住んで、一階の保育園に入園出来たらすごくラッキーですよね。
朝は時間がありませんからね。

[714: マンコミュファンさん]

>>713 マンション検討中さん
品川区内に入居前12月末には在住していないといけないので、このマンションの住人が初年度入るのは厳しいです。供給戸数が多いのでマンション建設にあたり周辺住民の理解を得るための対策という意味合いの方が強いかもしれません。

入居後産まれる子はいいんでしょうが、入居後すぐに入るのは近所の人以外不可能に近いので。

[715: 評判気になるさん]

個人的な意見ですが、保育園が入るとプライム感は無くなりますね...

[716: 匿名さん]

保育園は東西南北のどちらにできるのでしょうか？

[717: マンション掲示板さん]

>>716 匿名さん

南です

[718: 通りがかりさん]

>>714 マンコミュファンさん

そんな決まりはない。3月末までの転居よていなら保育園に申し込みは出来る。

[719: 匿名さん]

718さん

ほんとですか！？
品川区の保育園のサイト見たけど載ってへん

[720: マンション検討中さん]

>>719 匿名さん

品川区の保育園のHPにのってますよ。
保育園のご案内の中の一ページです。

[721: 匿名さん]

大井町のスミフも１Fに保育園が入るみたいですね

[722: 匿名さん]

720さん
ありがとうございます。安心しました。

[723: マンコミュファンさん]

>>722 匿名さん

注意書きよく読んだ方が良いですよ。
利用開始月の前月迄に引っ越ししてないとダメみたいですよ

[724: 匿名さん]

品川区の場合、4月入園なら、3月末までに転入の手続きをすればいい。世田谷区から品川区へ転入するなら、世田谷区に申し込みをして管外協議という形式になる。基本ポイントは区民と同じだが、認証無認可のポイントは転入予定者は付かない。ポイントと収入階層で実質的にきまるので、認証に入れていても転入予定者は有利にならない。品川区のホームページのPDFにある保育園のご案内を読めばわかるし、区役所に電話しても丁寧ではないが教えてくれる。転入後の申し込みなら、品川区の在住期間は実質的に見ないので、元からの区民も新区民も扱いは同じ。

[725: マンション検討中さん]

>>724 匿名さん

この条件だと転入で申込んでも、単身赴任とか加算ポイントがないとかなり厳しいですね、過去実績からすると1歳以上は40点では入れていない。新設の場合、初年度は人気がなかったりするのでそうなればボーダーは下がりますが、そうはならない気がします。

[726: 通りがかりさん]

このマンション付近に住んでいます。
子供も現在保育園児と来年入園予定の子供がいます。

1歳児は激戦です。
40点では入園はほぼ難しいです。
実際第一子の時に私は、一次申込で落ちました。新設園も申込しましたが駄目でした。
しかし、ちょっと前まで保育園があまり青物横丁、品川シーサイド付近に認可保育園がなかったのですが、今年度から保育園がポツポツと出来てくれています。今年度はタワー付近に二つの新設園が出来ます。

マンションがこれだけ建つとまた保育園に入園するには大変ですよね。どの親も、あの手この手で加点を稼いでいます。

[727: 匿名さん]

>>726 通りがかりさん

転入予定者だと、調整指数の加点稼ぎが出来ないので、この点で不利になります。区役所によると、保育園は福祉施設なので、調整指数のうち、福祉的要素のものは転入予定者も加点。認証無認可や単身赴任のような個人的要素のものは加点しないとのこと。保育園のご案内13～14ページに書いてある通りとのことです。4～5歳は定員割れするとこもあるけど、0～1歳は加点がないと八潮の保育園でも厳しいですね。

[728: 匿名さん]

保育園の新設以上にマンションが増え過ぎて、認証に入るのも厳しくなりますね。共働きでないとローン返済が厳しい家庭は、保育園に入れないと計画通りにいかないことも念頭に置く必要がありますよ。

[729: マンション検討中さん]

ここの低層狙いなんですけど4500万アンダーは相当の倍率ですかねー？方角問わずでもキビシイかな

[730: 匿名さん]

スミフのIR資料だと完成済みで販売中のマンション&戸建は2016/3末が1324戸で、2016/9末が1231戸。但し、完成済みで未供給の戸数がこれに含まれてるのかどうかは知らない。誰か教えて。
ちなみにこの間にマンションだけで3241戸契約してる。

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん
どうでもいい

[732: 名無しさん]

西向きの低～中層階を検討しています。
全面道路(海岸通り？)の騒音・排ガスはどんな感じでしょうか？？
日曜にモデルルーム行ったときは、車線数の割に車通りが少ない印象を持ったのですが、平日はやはり多いのでしょうか？

[733: マンション検討中さん]

あの辺りは土曜日曜と平日の車の量はまるで違いますよ。
平日は車の量はかなり多いです。

[734: 匿名さん]

どうしてもモデルルームに行くのは土日になってしまいますが、平日も見ないとダメですね。
通勤時の人の流れなんかも気になりますね。

[735: 匿名さん]

品川シーサイドって今後発展しますか？
イオンしかないイメージで少し不安です。
10年位で売る可能性があるのですが、資産性はありますか？

[736: 匿名さん]

>>735 匿名さん

品川シーサイドは、今のところ再開発の話はないですね。Ｓ不動産の営業によると、オリンピック後に再開発の計画がない場所は資産価値が下がるが、天王洲だけは安泰だとか偉そうに言ってました。

[737: 匿名さん]

>>735 匿名さん
資産性を気にされているのであれば、前のコメント見てみてください。コメントすると聞き飽きたと騒ぐ人がいるので。他を当たられた方がよいと思います。

[738: eマンションさん]

>>735 匿名さん
資産性重視なら中古にした方がいいんじゃないですか？
新築ってやっぱりそれなりに新築プレミアムが乗りますし。そこは新築物件に住むことで得られる、満足感への対価であって当然。
特に今なんて、新築マンションがリーマンショック前のプチバブル期より高い金額ですよ。一昔前みたく、数年後に新築購入時より高く(あるいは同等で)売れるなんて夢物語でしかありません。
それを承知で、他地域と比べて相対的に資産性がどうかと言う質問であれば、品川シーサイドは優れていると思います。今後ますます拠点としての重要度がます品川への距離の近さ、これだけで郊外他地域と比べて優位ですし、今の価格が都心部のように高過ぎでないことも大きいと思います。

[739: 匿名さん]

⚫友不動産の営業は、ほんと適当なこというよね。
天王洲なんて住みづらい街ナンバー1だわ。
あほみたいな価格設定で、高値販売、完成在庫長期滞留物件抱えまくり。
ドゥトゥールとか、いつまで売ってんだよ笑

[740: マンション掲示板さん]

>>739 匿名さん
天王洲のメリットは物理的に品川に距離が近いだけですね。住みやすくは無いでしょう。まあ、品川シーサイドにしますってSの営業マンに言ったら、「お金ないんだね」って思われるかも。まあ、どーでもいいですが、Sの営業は金払わないと思うと態度変わるからな。「その値段じゃ都内は無理ですね」とかって言ってそう。

[741: 匿名さん]

いやでも高層階で見たら天王洲よりここは高いね。ちょっとびっくり。

[742: マンション検討中さん]

天王洲のタワーに見学行ったものです。品川に近い分、天王洲は資産価値が高いらしいのですがまず生活が不便すぎる。単身ならまだわかりますが、ファミリーはまず不便でしょうがない。

スミフの営業、テキトーなことしか言わないし、あそこまで強気でこれる理由が正直わからん。。

唯一、スミフのメリットをあげるとしたら、フロアが違っても価格差がないところかな。

[743: 匿名さん]

あそこの営業さん、なぜか品川シーサイド周辺の中古のリストまで見せて、天王洲の有利さをアピールしてました。

[744: 匿名さん]

中古の事例なんて、自分達に都合のいい比較事例しか引っ張ってないからな笑

[745: 匿名さん]

品川シーサイドは、供給過多なので、資産性はまずないでしょう。

[746: 匿名さん]

ラグナタワーからの、住み替えもある程度見込んでいるのかな。
まあ話は変わるが、米国でいよいよトランプ政権始動ですな。
日本の景気や金利にも重要な影響が出てくると考えておいた方がよさそうよ。

[747: 匿名さん]

>>743
品川シーサイド以外にも、大井町や豊洲、晴海に有明まで見せられたよ笑

[748: eマンションさん]

>>746 匿名さん

プライムもグランドメゾンも完成まで待てないので、
結局近隣の中古マンションにしました。

[749: 評判気になるさん]

>>748 eマンションさん

クレストですか？

[750: 匿名さん]

>>746 匿名さん
開放感バツグンのところから閉鎖感のマンションに移動する？