プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[5831: 匿名さん]

>>5830 匿名さん

高台か
品川五山ですね、、
目黒駅前のブリリアタワーは坪単価700以上でも即日完売しましたからね
山手線羨ましい笑

ま、手が出せるとこで検討するしかないのですが

[5832: 匿名さん]

>>5826 口コミ知りたいさん

結果的にGMは既に完売が見えてきている。あっちの竣工がここより一年も遅いにも関わらず。先に価格を出さざるを得ない点で不利だったのはあるが、仕様、2駅至近、品川駅行きバス停目の前等しっかり価値を見定められた結果が出てしまったのだろう。

[5833: 名無しさん]

品川区、徒歩3分というネームバリューでリセール時も
まあ誤魔化せるかなと思ったけど、新築みたいにMR誘って勢いで契約まで持ってくみたいなことができない分、中古市場はシビアだね
品川区なら五反田、大崎、大井町の何処かに歩けないとキツいね。
大田区荒川区辺りと景色も利便も変わらんしな

[5834: 匿名さん]

>>5831 匿名さん

今販売中のものだと武蔵小山がこの条件に唯一当てはまる。
基本スペックが揃ってる、別格ですね。

[5835: 匿名さん]

>>5834 匿名さん

山手線がいいんだけど、、
ごめんね

[5836: 匿名さん]

>>5832 匿名さん
そうかな？GMはここより結果コスパ良い住戸が多かっただけでしょ。仕様や立地は変わらないよ。

[5837: 匿名さん]

>>5835 匿名さん

武蔵小山なら目黒駅まで3分だから
下手な山手線最寄りで10分近く歩く立地よりも利便性は最強

[5838: 名無しさん]

>>5837 匿名さん

まあここは10分歩いても山手線でもない京急だから、、
選択肢なくて頭痛くなる

[5839: 匿名さん]

超一流の日系企業勤めでも買える価格の上限はグロス7,000万円。山手線内側買える層は実需なら開業で成功した医・士業、投資用なら業者か地方中小企業経営者の相続資金が中心。ここで無駄な空想しててもしょうがない。

[5840: 匿名さん]

>>5838 名無しさん

買えるなら武蔵小山にしておくのが吉

[5841: マンション検討中さん]

>>5836匿名さん
GMは、シーサイドにはサブエントランスからの、青物横丁にはメインエントランスからの徒歩距離で記載してますからね。GMの営業さんも、そこは広告上の工夫ですよと笑っていました。立地はここと大差ないと思います。お部屋の細かい気配りとかは凄く良いと感じました。レジデンスも超大規模2物件には挟まれて目立たないけど開放感ありますし、どこも良い物件だと思います。3物件とも供給の個数割合は変わらないし順調なんじゃないでしょうか。

[5842: 検討板ユーザーさん]

クレストタワーはなぜ今だに売れ残っているのか、そこがこのマンションの販売が進まない事の解明につながるのではないかと思う。

[5843: 匿名さん]

>>5842 検討板ユーザーさん
>クレストタワーはなぜ今だに売れ残っているのか

答え＝ゴールドクレストだから
>>4912

[5844: 匿名さん]

>>5843 匿名さん

とすると、ここはゴールドクレストと違って竣工後の売れ残りは値下げ販売するってことでいいのかい？

[5845: マンション検討中さん]

>>5844匿名さん
そんなんここで聞いて分かる訳ないやろ・・・

[5846: マンション検討中さん]

GMが完売すれば一気に売れ行きが加速していくんじゃないかな。GMがこれほどまでに好調なのはアクセス性の良さも大きいでしょうから。

[5847: 匿名さん]

>>5845 マンション検討中さん

えっ、じゃあここと売れ残り放置のゴールドクレストとの違いはなに？

[5848: 名無しさん]

値付けだろうね
下層階を下げすぎた。
一昔前なら無くなった部屋の価格載せなきゃレインズでも見られない限り良かったんだろうど
今はのらえもんさんのとことかで、下層階の価格見えるからね
坪単価考えりゃ上層階も都内最安クラスなのに、バンダ部屋が更に数百万安かったこと考えると割高感感じてしまう

そこで足が止まってしまうと、お土地柄とか間取りとか
知れば知るほどマイナス面が出てくる

それで他検討しようと思ったらやっぱりここの安さを再確認出来るんだが、下層階やクレスト見て、割高感、、
エンドレスループだわ

バンダ部屋無かったらもっとさくっと売り切ってたと思う

[5849: 匿名さん]

値付け担当者クビだね

[5850: マンション検討中さん]

>>5847匿名さん
えっ、とか言われても売れ残った場合に値下げするかどうかなんかデベに聞かないと分からんでしょ。教えてくれるか分からんが、MRで担当者に販売戦略とか聞いてみたらどうです？

[5851: 匿名さん]

まーま。お互い熱くならない。

[5852: マンション検討中さん]

GMもじつはまだ半分以上残ってるんでしょ？
完売はまだまだ先じゃない？

[5853: 検討板ユーザーさん]

>>5849 匿名さん
JVの弊害がでたようだね。リードはどの会社か知らないけど、あまりにお粗末すぎる

[5854: 匿名さん]

何階までを低層階で安いと判断できるかな。9階？

[5855: 匿名さん]

>>5854 匿名さん
１１階？

[5856: 匿名さん]

>>5848名無しさん
結果下げすぎなら検討者にはプラスだよね

[5857: 匿名さん]

>>5856 匿名さん

つまり商品価値があったのは売れた低層階部屋のみ

[5858: 匿名さん]

>>5857匿名さん
5848さん見ると上も高い訳ではないが下の値付けを安くし過ぎたとあります。どちらも高くないなら検討者の立場からすると悪いことないですよね。商品価値どうこうというのは良くわからない。

[5859: 匿名さん]

>>5858 匿名さん
商品価値に見合う価格だと思われてないから、中高層階部屋が売れないんでしょ。簡単な話。だからここにいる購入者も全て低層購入者。

[5860: 匿名さん]

>>5859匿名さん
低層から売れたってだけですよね。あとここは検討スレだから購入者はいないだろうし、そもそも低層はほとんど捌けちゃってるんだから話ししたってしかたないですね。5859さんはどの辺りを検討してるんですか？

[5861: マンション検討中さん]

>>5852 マンション検討中さん
それはデマだよ。すぐに居なくなったから。
年末には7割契約済だったはず、

[5862: 検討板ユーザーさん]

>>5857 匿名さん
クレストタワーの方がマンション設備や仕様は良さそう。

[5863: 匿名さん]

>>5862検討板ユーザーさん
具体的に書いてくれたら参考になるのに

[5864: マンション検討中さん]

クレストタワーは悪くないと思うけど、売れ残ってると思うと買いたくなくなるのが心理だよね
あと、気になるのは目の前の首都高
結構近いから騒音と排気ガスは気になるね、、、
立地も、なんだか寂しい感じがするよね

細かい部分が重なって売れ残ってしまったのかな

[5865: 匿名さん]

品川シーサイド3兄弟＋α　路線価対決　（単位：千円／㎡）
https://www.chikamap.jp/chikamap/Map?mid=317&mpx=139.733417&mpy=35.605...

・ＧＭ　海岸通り側：650、西側道路：520or500
・タワー　海岸通り側：650　南側道路：520
・レジデンス　海岸通り側：550

以下参考
●シーサイド駅より南
・ＵＲ品川シーサイドビュータワー　天王洲通り側：990、北側：850、南側：690
・クレストタワー　天王洲通り側　480
・東京ナイル　海岸通り側:540
・ブランズシティ品川勝島　海岸通り側：420
・品川シーサイド駅：天王洲通り側：1080

●青物横丁方面
・平野屋　ジュネーブ平和通り側：710
・青物横丁駅　ジュネーブ平和通り側：720

●シーサイド駅より北
・ラグナラワー　海岸通り側:620
・サンウッド品川天王洲タワー　海岸通り側：870
・シティハウス品川サウス　山手通り側：560
・ブリリア品川キャナルサイド　北側：880
・モノレール天王洲アイル駅：海岸通り側：1340
・新馬場駅　第一京浜側：650
・北品川駅　第一京浜側：740
・（港区）パークホームズ品川ザレジデンス　旧海岸通り側：1900

立地の良し悪しを比較する場合、路線化は客観的な指標になると思います。
物件の良し悪しは別の視点が必要でしょうが、分譲価格が割安割高の参考になるかと

で、シーサイド３兄弟やまわりの物件を比べると
タワー　≒　ＧＭ　＞　レジデンス　＞　東京ナイル　＞　クレストタワー　＞勝島物件
となりそうです。
ただ、タワーは、シーサイド駅の再開発エリア内部にあり、再開発エリア内の路線価は軒並み高額なので。もしかしたらタワー分譲後に路線価があがるかもしれませんね（立地の評価があがると同時に税金もＵＰ）

周辺の路線価の傾向を考察してみました。
・シーサイドの駅周辺の再開発エリア内が最も高い
・海岸通り、ジュネーブ平和通りは周辺に比較して路線価が高くなっている
・ジュネーブ平和通り沿いの品川シーサイド駅と青物横丁駅の間は、八潮高校前が一番低く青物横丁駅に近づくにつれて高くなる
・シーサイド駅から南側（海岸通り沿い）は、南になればなるほど安くなる
・シーサイド駅から北側（海岸通り沿い）は、北になればなるほど高くなる（八潮高校前が一番安い）、旧海岸通り沿いで、品川区から港区に入ると突然高騰する

長文失礼、ご参考まで

[5866: マンション検討中さん]

ラグナ高い笑
天王洲港南にいくほど路線価が
勝島は安いな

いずれにせよシーサイド徒歩3分のクレストが高層階でさえ坪単価250ちょいでも10年間売れ残ってるのは非常に問題
ビュータワーなど周辺の物件に賃貸の在庫がありすぎるのも非常に問題

[5867: マンション検討中さん]

>>5865匿名さん
面白いデータありがとうございます。

[5868: 匿名さん]

実際よくわかりません。

シーサイドの界隈では比較的に路線価が高いと言われる
シーサイド駅徒歩1分（！）のレグノカリテ品川シーサイド

築１１年の所有権の内廊下タワーです。

こちらの直近の売買成約が、坪単価241万、233万、241万

これは、売りに出された時の価格で実際に成約した価格とは別です。ここから多少の値下げがあったと考えます。

駅徒歩1分の所有権のタワーですよ

この自称検討版スレには、購入者の方々がたくさんいらっしゃって、基本、絶対的擁護の姿勢でかかってきます

検討者だからこそ幅広い知識を身につけて10年後、20年後をみつめて検討したいと、自分はこのスタンスです。

クレストタワーの10年後は新築が売れ残っている状態でした。現在の新築の売れ残りは高層階坪単価250強でしょうか。

レグノの10年後は、坪単価230万から240万くらいという状態でした。

これは現在分かっていることです。

そして未来はわかりません。

いいことばかりかかれていても、未来はわかりません。そしていいことばかりいっている人（契約者？）が、思い通りにならなかった時に責任をとってくれるわけではありません。

ただ、いま現在の状況がわかるだけです。

慎重に物件をみていきたいものですね。自己責任なのです。

（契約者が悪いといっているわけではないです。恋人の時は相手をよく見て、結婚したら片手をつぶってみるのが人間の性です。）

[5869: 住民板ユーザーさん2]

クレストタワーが売れ残ってる、と思ってる皆さん。ゴクレの営業方法知りませんか？あそこは、わざと一度に部屋を出さずに、その時の地価に合わせて売る手法をとっているのです。営業スタンスの違いですから、単に売れ残りと同じわけではないのですよ。

[5870: 匿名さん]

>>5868 匿名さん
おっしゃっていること、とてもよく分かります。ただ建物と同じようにどんどんご自分自身も中古になっていくので、愛着のわく物件に、いいタイミングで出会えるといいですね。

[5876: 通りがかりさん]

ここは投資目的のみなさんにおまかせしましょう。
ほんとうに検討している人たちには迷惑ですが。

[5877: マンション検討中さん]

[No.5871から本レスまで前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[5878: 匿名さん]

坪単価を高く設定して売ってないとかならわかるんだけど、、

つまり、坪単価350万とかで10年間売れ残ってて、わざと売ってないなら分かるんだけど、250万や260万で出してるのに売ってないんだよじゃ、、

銀座のMRに行けば、シーサイドはその辺りの坪単価の部屋をすすめらる

クレストプライムタイムタワー芝のMRに銀座に行ったとき、芝は現在は、70平米以上の3ldkは1億以上の部屋しかないといわれ、今は高いんですよ、都内では3ldkで1億きっているのは品川シーサイドしかありませんといわれた。
坪単価260万弱くらいの3ldkだった。6000万しないくらい。
それとは違う部屋だが、ホームページには安い部屋が案内されている。

売ってないと言うが、違う物件で行ったのに、ここは安くしていますとすすめられたぞ。（銀座のMRは芝も、シーサイドも兼用のMR）有楽町のMRにいってみ。

たいしてたかくない値段で、実際売りにだしてるのにまだまだあるんだよ。

クレストタワー芝はそもそも売っている価格が高い。70平米3ldkで1億こえてくる。
品川シーサイドのクレストタワーはそもそもうっている坪単価が安く、高層階で250万から260万くらい

クレストは田町はこの好景気に一年以上前に完売。新橋は強気な設定で億超えで高杉。品川シーサイドは安く設定しているが売れない。

[5879: 匿名さん]

>>5874 匿名さん
それは大変！何階にいるかわからないと対策のしようが無いな笑

[5880: 匿名さん]

>>5878 匿名さん

ここは3兄弟としてシーサイドの分母が大きいからね〜
一つのマンションとして比較は難しいよ。
まぁでもいずれはここも完売するでしょうね。

[5881: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[5882: 匿名さん]

もともとGMと比較して劣勢だったけど、変な購入者とか現れてから、一気に差がついてしまった印象。もう完成してからも、ゆっくり売っていけばいいんじゃないのかな。

[5883: 匿名さん]

>>5878 匿名さん
それはあなたの感覚であって1億以上の物件だって売れてる物件は売れてる。クレストタワー芝だって高いから売れないわけじゃなくて同じ値段出すなら他をっていう人が多いから売れてないだけでしょ。逆にシーサイドのクレストは芝に比べたら断然坪単価は安いけど、5000万や6000万出して新古物件買うなら同じ値段の新築買うか、もう少し値段を落として中古を買おうと思う人が多いから売れてないんじゃないの？
とにかく新古を新築と謳って新築価格と遜色ない価格で売ってりゃなかなか売れないのは当たり前。

[5884: 匿名さん]

ここにきてネガが湧いてきてるのは何かを期待している前兆？？
このままいっぱい売れ残って値下げしてくれればって感じかな？
辺境シーサイドと揶揄されても品川おこぼれ立地として交通便ではかなり旨味があるからね。
さぁどうなることやら。楽しみ楽しみ

[5885: マンション検討中さん]

>>5884 匿名さん
旨味なんてないよw
結局品川まで出て行かなくちゃいけないんだから。

[5886: マンション検討中さん]

>>5885 マンション検討中さん

確かに羽田空港も行きやすいし
ターミナル駅近くの駅でという限定であれば利便性は高い
ただしここ自体の駅力は問題あり

[5887: マンション検討中さん]

>>5885 マンション検討中さん
じゃあなんでこの掲示板にいるんだよw
出てけよw

[5888: 匿名さん]

路線価の件
品川駅より南を3分割して路線価をみてみる
A:第一京浜沿い、京急沿い
B:旧海岸通り～海岸通り、都バス沿い
C:天王洲通り、天王洲アイル駅・品川シーサイド駅

駅周辺の特異点を除けば、路線価は
A ＞ B ＞ C
Aが一番高いのはまあ当然と思うけど、BがAに近い価格をつけているのは少し驚き。
AもBも品川駅に近づくほど路線価が高いのは妥当。
Cは、アイル駅、シーサイド駅周辺が異常に高い。品川駅に便利な京急駅よりもかなり高くなっている。2つの駅は品川駅に近いだけではない別の魅力が評価されているのだろう。
さて、Bですが、品川駅へはバス便しかないにもかかわらず評価が高め。バス便しかないにもかかわらず評価が高め（大事なことなので2度）

3兄弟はすべてBに面していますが、そのなかでもGMは品川駅へのアクセスがいいのでそれが人気につながったのかも。
タワーはシーサイド駅の魅力を強調したいのだけど、その魅力はGMの魅力でもあり…
レジデンスは取り柄がなく、価格勝負しかできないんだけど、その価格が魅力的でしたね。

[5889: 匿名さん]

>>5888
Ｂが高いというより、Ａが安いですね。
京急もっと頑張れ～

[5890: マンション検討中さん]

>>5889 匿名さん

http://tochi-value.com/station/aomonoyokochou/
そこまで安くないんですけどね。
他が高くなりすぎなんだよね。

[5891: 匿名さん]

>>5890 マンション検討中さん

ありがとうございます。
最新ですぬ。

これによると品川区の駅地価ランキングが

区の駅地価ランキング

平米単価表示に切り替え
1位 大崎駅 732.2万円 /坪
2位 五反田駅 630.2万円 /坪
3位 目黒駅 457.6万円 /坪
4位 高輪台駅 397.1万円 /坪
5位 大井町駅 350.8万円 /坪
6位 天王洲アイル駅 332.9万円 /坪
7位 武蔵小山駅 280.2万円 /坪
8位 大森駅 279.8万円 /坪
9位 北品川駅 278.1万円 /坪
10位 鮫洲駅 257.9万円 /坪
11位 大森海岸駅 252.1万円 /坪
12位 戸越銀座駅 239.8万円 /坪
13位 洗足駅 235.0万円 /坪
14位 青物横丁駅 229.4万円 /坪
15位 中延駅 226.6万円 /坪
16位 西小山駅 220.5万円 /坪
17位 不動前駅 218.5万円 /坪
18位 旗の台駅 211.7万円 /坪
19位 戸越駅 210.9万円 /坪
20位 大崎広小路駅 198.3万円 /坪
21位 荏原中延駅 188.4万円 /坪
22位 西大井駅 181.9万円 /坪
23位 新馬場駅 180.7万円 /坪
24位 立会川駅 177.9万円 /坪
25位 下神明駅 168.9万円 /坪
26位 大井競馬場前駅 114.0万円 /坪

青物横丁駅が坪単価229.4万なので、これに部屋の上物代をのせて坪単価260万くらいで高すぎるということはないと思い安心しました！

低層階ですが、比較敵日が当たる部屋を坪単価260万代で買えたから悪い買い物ではなかったと確信しています。

[5892: 名無しさん]

>>5891 匿名さん

正気に戻ってください。
坪単価の意味を理解してください

[5895: 匿名さん]

保育園事情は大変ですね。

https://news.yahoo.co.jp/story/891

[5898: マンション検討中さん]

3900万円台の1LDKってまだ残っているんですか？
いつ売り出すんだろ、、、抽選参加検討してる友達が悩んでました。

[5906: マンション検討中さん]

保育園に関しては品川区は比較的まし、ですよ
毎年新しい園もできてますしね

[5910: マンション検討中さん]

で、ここは2期の売れ行きどんな感じなん？

[5911: 匿名さん]

>>5782 匿名さん

こちら、消えましたね。

[5913: マンション検討中さん]

[NO.5893～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿及び、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[5914: 匿名さん]

削除され過ぎ。

[5915: 評判気になるさん]

比較的割安の北側。オフィスビルが気になるので割高の上層階はどうなんでしょうか？

[5916: マンション検討中さん]

>>5911匿名さん
2期開始直前でタイミング絶妙だったんですかね。

[5917: マンション検討中さん]

>>5915 評判気になるさん

上階でも北側は比較的割安ですよね？

[5918: 匿名さん]

24日にHPにアップされ、25日に虚偽記載でみんなが騒ぎ出し、何人か連絡いれたようで25日の午後3時頃から削除さえていますよ。
よかったですね。

[5919: マンション検討中さん]

ここに虚偽記載を入れてきてるのはGM購入者

シーサイド3者で早く売れたところが資産価値が
上がるので必死だとか

[5920: マンション掲示板さん]

>>5919 マンション検討中さん
虚偽記載というのは5782のリンクに掲載されてたタワーの転売記事の仕様のことだよ。
だから、ここを契約して早くも売り抜けを
しようと仕様を意図的に偽ったやつがいるという事実。今回ばかりはGMは関係ないと思うよ。

[5921: マンション検討中さん]

>>5920マンション掲示板さん
たぶん対立煽りがしたいんだと思うから相手しない方がいいですよ。
検討者は3物件全部売り切れるのを願うと思うんですよね。

[5922: マンション検討中さん]

売れ行き好調ですね。タワーでも免震でも無いグランドメゾンと比べられて、相対的に売れてないって意見もあるようですが、好調ですよ。中層階もだいぶ埋まってきてますしね。そもそも性質が違うので、選ぶ人も違うでしょう。

[5923: マンション検討中さん]

>>5922 マンション検討中さん

そうそう、低層階以外は売れてないって印象操作したい人が多いですね。
営業さんに詳しく聞けばいいのに。
まぁネガさんは検討者じゃないから担当の営業さんいないんでしょうけど。

[5924: マンション検討中さん]

ここの検討者ですが、自分はタワーマンションに魅力を感じましたが、GMもいいマンションだと思ってます！いい物件が出来れば街の人気も高くなるし、人も集まって賑わうと街にはメリット！

品川シーサイドがいい街になるといいですね！

[5925: マンション検討中さん]

>>5923 マンション検討中さん
営業から、価格表の各列で一番下の数字が書いてあるところより下は全部契約済ですが、上は何も書いてないところもまあまあ残ってたりするので、気になるところがあれば聞いてくださいと言われましたよ。

[5926: マンション検討中さん]

https://twitter.com/haruboo0/status/969062131415969792

隣のタワーは値付けミスやろ上だけ売れ残るぞ、大体リビングに柱がめり込むって昭和の設計かっ

隣のタワー＝このマンション

[5927: マンション検討中さん]

人のツイッターを勝手に貼り付けて、勝手に解釈して大丈夫？

[5928: 検討板ユーザーさん]

隣のタワーとは確かにここのタワーのこと言ってるね。
マンションマニアさんのシーサイドレジデンスの記事に対しての隣だから。
別に勝手な解釈じゃないと思うけど？
間取りが悪いのも事実だしね。

[5929: マンション検討中さん]

>>5928 検討板ユーザーさん

間取りが悪い、、、とか、そんなこと書くのは素人！
って言う記事なんじゃない？

[5930: マンション検討中さん]

>>5928 検討板ユーザーさん
勘違いしてるね。
柱が邪魔だの、値付けがオカシイだの言うのが素人だって言ってるんだよ。

理解できますか？意味わかりますか？