プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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[5831: 匿名さん]

>>5830 匿名さん

高台か
品川五山ですね、、
目黒駅前のブリリアタワーは坪単価700以上でも即日完売しましたからね
山手線羨ましい笑

ま、手が出せるとこで検討するしかないのですが

[5832: 匿名さん]

>>5826 口コミ知りたいさん

結果的にGMは既に完売が見えてきている。あっちの竣工がここより一年も遅いにも関わらず。先に価格を出さざるを得ない点で不利だったのはあるが、仕様、2駅至近、品川駅行きバス停目の前等しっかり価値を見定められた結果が出てしまったのだろう。

[5833: 名無しさん]

品川区、徒歩3分というネームバリューでリセール時も
まあ誤魔化せるかなと思ったけど、新築みたいにMR誘って勢いで契約まで持ってくみたいなことができない分、中古市場はシビアだね
品川区なら五反田、大崎、大井町の何処かに歩けないとキツいね。
大田区荒川区辺りと景色も利便も変わらんしな

[5834: 匿名さん]

>>5831 匿名さん

今販売中のものだと武蔵小山がこの条件に唯一当てはまる。
基本スペックが揃ってる、別格ですね。

[5835: 匿名さん]

>>5834 匿名さん

山手線がいいんだけど、、
ごめんね

[5836: 匿名さん]

>>5832 匿名さん
そうかな？GMはここより結果コスパ良い住戸が多かっただけでしょ。仕様や立地は変わらないよ。

[5837: 匿名さん]

>>5835 匿名さん

武蔵小山なら目黒駅まで3分だから
下手な山手線最寄りで10分近く歩く立地よりも利便性は最強

[5838: 名無しさん]

>>5837 匿名さん

まあここは10分歩いても山手線でもない京急だから、、
選択肢なくて頭痛くなる

[5839: 匿名さん]

超一流の日系企業勤めでも買える価格の上限はグロス7,000万円。山手線内側買える層は実需なら開業で成功した医・士業、投資用なら業者か地方中小企業経営者の相続資金が中心。ここで無駄な空想しててもしょうがない。

[5840: 匿名さん]

>>5838 名無しさん

買えるなら武蔵小山にしておくのが吉

[5841: マンション検討中さん]

>>5836匿名さん
GMは、シーサイドにはサブエントランスからの、青物横丁にはメインエントランスからの徒歩距離で記載してますからね。GMの営業さんも、そこは広告上の工夫ですよと笑っていました。立地はここと大差ないと思います。お部屋の細かい気配りとかは凄く良いと感じました。レジデンスも超大規模2物件には挟まれて目立たないけど開放感ありますし、どこも良い物件だと思います。3物件とも供給の個数割合は変わらないし順調なんじゃないでしょうか。

[5842: 検討板ユーザーさん]

クレストタワーはなぜ今だに売れ残っているのか、そこがこのマンションの販売が進まない事の解明につながるのではないかと思う。

[5843: 匿名さん]

>>5842 検討板ユーザーさん
>クレストタワーはなぜ今だに売れ残っているのか

答え＝ゴールドクレストだから
>>4912

[5844: 匿名さん]

>>5843 匿名さん

とすると、ここはゴールドクレストと違って竣工後の売れ残りは値下げ販売するってことでいいのかい？

[5845: マンション検討中さん]

>>5844匿名さん
そんなんここで聞いて分かる訳ないやろ・・・

[5846: マンション検討中さん]

GMが完売すれば一気に売れ行きが加速していくんじゃないかな。GMがこれほどまでに好調なのはアクセス性の良さも大きいでしょうから。

[5847: 匿名さん]

>>5845 マンション検討中さん

えっ、じゃあここと売れ残り放置のゴールドクレストとの違いはなに？

[5848: 名無しさん]

値付けだろうね
下層階を下げすぎた。
一昔前なら無くなった部屋の価格載せなきゃレインズでも見られない限り良かったんだろうど
今はのらえもんさんのとことかで、下層階の価格見えるからね
坪単価考えりゃ上層階も都内最安クラスなのに、バンダ部屋が更に数百万安かったこと考えると割高感感じてしまう

そこで足が止まってしまうと、お土地柄とか間取りとか
知れば知るほどマイナス面が出てくる

それで他検討しようと思ったらやっぱりここの安さを再確認出来るんだが、下層階やクレスト見て、割高感、、
エンドレスループだわ

バンダ部屋無かったらもっとさくっと売り切ってたと思う

[5849: 匿名さん]

値付け担当者クビだね

[5850: マンション検討中さん]

>>5847匿名さん
えっ、とか言われても売れ残った場合に値下げするかどうかなんかデベに聞かないと分からんでしょ。教えてくれるか分からんが、MRで担当者に販売戦略とか聞いてみたらどうです？

[5851: 匿名さん]

まーま。お互い熱くならない。

[5852: マンション検討中さん]

GMもじつはまだ半分以上残ってるんでしょ？
完売はまだまだ先じゃない？

[5853: 検討板ユーザーさん]

>>5849 匿名さん
JVの弊害がでたようだね。リードはどの会社か知らないけど、あまりにお粗末すぎる

[5854: 匿名さん]

何階までを低層階で安いと判断できるかな。9階？

[5855: 匿名さん]

>>5854 匿名さん
１１階？

[5856: 匿名さん]

>>5848名無しさん
結果下げすぎなら検討者にはプラスだよね

[5857: 匿名さん]

>>5856 匿名さん

つまり商品価値があったのは売れた低層階部屋のみ

[5858: 匿名さん]

>>5857匿名さん
5848さん見ると上も高い訳ではないが下の値付けを安くし過ぎたとあります。どちらも高くないなら検討者の立場からすると悪いことないですよね。商品価値どうこうというのは良くわからない。

[5859: 匿名さん]

>>5858 匿名さん
商品価値に見合う価格だと思われてないから、中高層階部屋が売れないんでしょ。簡単な話。だからここにいる購入者も全て低層購入者。

[5860: 匿名さん]

>>5859匿名さん
低層から売れたってだけですよね。あとここは検討スレだから購入者はいないだろうし、そもそも低層はほとんど捌けちゃってるんだから話ししたってしかたないですね。5859さんはどの辺りを検討してるんですか？

[5861: マンション検討中さん]

>>5852 マンション検討中さん
それはデマだよ。すぐに居なくなったから。
年末には7割契約済だったはず、

[5862: 検討板ユーザーさん]

>>5857 匿名さん
クレストタワーの方がマンション設備や仕様は良さそう。

[5863: 匿名さん]

>>5862検討板ユーザーさん
具体的に書いてくれたら参考になるのに

[5864: マンション検討中さん]

クレストタワーは悪くないと思うけど、売れ残ってると思うと買いたくなくなるのが心理だよね
あと、気になるのは目の前の首都高
結構近いから騒音と排気ガスは気になるね、、、
立地も、なんだか寂しい感じがするよね

細かい部分が重なって売れ残ってしまったのかな

[5865: 匿名さん]

品川シーサイド3兄弟＋α　路線価対決　（単位：千円／㎡）
https://www.chikamap.jp/chikamap/Map?mid=317&mpx=139.733417&mpy=35.605...

・ＧＭ　海岸通り側：650、西側道路：520or500
・タワー　海岸通り側：650　南側道路：520
・レジデンス　海岸通り側：550

以下参考
●シーサイド駅より南
・ＵＲ品川シーサイドビュータワー　天王洲通り側：990、北側：850、南側：690
・クレストタワー　天王洲通り側　480
・東京ナイル　海岸通り側:540
・ブランズシティ品川勝島　海岸通り側：420
・品川シーサイド駅：天王洲通り側：1080

●青物横丁方面
・平野屋　ジュネーブ平和通り側：710
・青物横丁駅　ジュネーブ平和通り側：720

●シーサイド駅より北
・ラグナラワー　海岸通り側:620
・サンウッド品川天王洲タワー　海岸通り側：870
・シティハウス品川サウス　山手通り側：560
・ブリリア品川キャナルサイド　北側：880
・モノレール天王洲アイル駅：海岸通り側：1340
・新馬場駅　第一京浜側：650
・北品川駅　第一京浜側：740
・（港区）パークホームズ品川ザレジデンス　旧海岸通り側：1900

立地の良し悪しを比較する場合、路線化は客観的な指標になると思います。
物件の良し悪しは別の視点が必要でしょうが、分譲価格が割安割高の参考になるかと

で、シーサイド３兄弟やまわりの物件を比べると
タワー　≒　ＧＭ　＞　レジデンス　＞　東京ナイル　＞　クレストタワー　＞勝島物件
となりそうです。
ただ、タワーは、シーサイド駅の再開発エリア内部にあり、再開発エリア内の路線価は軒並み高額なので。もしかしたらタワー分譲後に路線価があがるかもしれませんね（立地の評価があがると同時に税金もＵＰ）

周辺の路線価の傾向を考察してみました。
・シーサイドの駅周辺の再開発エリア内が最も高い
・海岸通り、ジュネーブ平和通りは周辺に比較して路線価が高くなっている
・ジュネーブ平和通り沿いの品川シーサイド駅と青物横丁駅の間は、八潮高校前が一番低く青物横丁駅に近づくにつれて高くなる
・シーサイド駅から南側（海岸通り沿い）は、南になればなるほど安くなる
・シーサイド駅から北側（海岸通り沿い）は、北になればなるほど高くなる（八潮高校前が一番安い）、旧海岸通り沿いで、品川区から港区に入ると突然高騰する

長文失礼、ご参考まで

[5866: マンション検討中さん]

ラグナ高い笑
天王洲港南にいくほど路線価が
勝島は安いな

いずれにせよシーサイド徒歩3分のクレストが高層階でさえ坪単価250ちょいでも10年間売れ残ってるのは非常に問題
ビュータワーなど周辺の物件に賃貸の在庫がありすぎるのも非常に問題

[5867: マンション検討中さん]

>>5865匿名さん
面白いデータありがとうございます。

[5868: 匿名さん]

実際よくわかりません。

シーサイドの界隈では比較的に路線価が高いと言われる
シーサイド駅徒歩1分（！）のレグノカリテ品川シーサイド

築１１年の所有権の内廊下タワーです。

こちらの直近の売買成約が、坪単価241万、233万、241万

これは、売りに出された時の価格で実際に成約した価格とは別です。ここから多少の値下げがあったと考えます。

駅徒歩1分の所有権のタワーですよ

この自称検討版スレには、購入者の方々がたくさんいらっしゃって、基本、絶対的擁護の姿勢でかかってきます

検討者だからこそ幅広い知識を身につけて10年後、20年後をみつめて検討したいと、自分はこのスタンスです。

クレストタワーの10年後は新築が売れ残っている状態でした。現在の新築の売れ残りは高層階坪単価250強でしょうか。

レグノの10年後は、坪単価230万から240万くらいという状態でした。

これは現在分かっていることです。

そして未来はわかりません。

いいことばかりかかれていても、未来はわかりません。そしていいことばかりいっている人（契約者？）が、思い通りにならなかった時に責任をとってくれるわけではありません。

ただ、いま現在の状況がわかるだけです。

慎重に物件をみていきたいものですね。自己責任なのです。

（契約者が悪いといっているわけではないです。恋人の時は相手をよく見て、結婚したら片手をつぶってみるのが人間の性です。）

[5869: 住民板ユーザーさん2]

クレストタワーが売れ残ってる、と思ってる皆さん。ゴクレの営業方法知りませんか？あそこは、わざと一度に部屋を出さずに、その時の地価に合わせて売る手法をとっているのです。営業スタンスの違いですから、単に売れ残りと同じわけではないのですよ。

[5870: 匿名さん]

>>5868 匿名さん
おっしゃっていること、とてもよく分かります。ただ建物と同じようにどんどんご自分自身も中古になっていくので、愛着のわく物件に、いいタイミングで出会えるといいですね。

[5876: 通りがかりさん]

ここは投資目的のみなさんにおまかせしましょう。
ほんとうに検討している人たちには迷惑ですが。

[5877: マンション検討中さん]

[No.5871から本レスまで前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[5878: 匿名さん]

坪単価を高く設定して売ってないとかならわかるんだけど、、

つまり、坪単価350万とかで10年間売れ残ってて、わざと売ってないなら分かるんだけど、250万や260万で出してるのに売ってないんだよじゃ、、

銀座のMRに行けば、シーサイドはその辺りの坪単価の部屋をすすめらる

クレストプライムタイムタワー芝のMRに銀座に行ったとき、芝は現在は、70平米以上の3ldkは1億以上の部屋しかないといわれ、今は高いんですよ、都内では3ldkで1億きっているのは品川シーサイドしかありませんといわれた。
坪単価260万弱くらいの3ldkだった。6000万しないくらい。
それとは違う部屋だが、ホームページには安い部屋が案内されている。

売ってないと言うが、違う物件で行ったのに、ここは安くしていますとすすめられたぞ。（銀座のMRは芝も、シーサイドも兼用のMR）有楽町のMRにいってみ。

たいしてたかくない値段で、実際売りにだしてるのにまだまだあるんだよ。

クレストタワー芝はそもそも売っている価格が高い。70平米3ldkで1億こえてくる。
品川シーサイドのクレストタワーはそもそもうっている坪単価が安く、高層階で250万から260万くらい

クレストは田町はこの好景気に一年以上前に完売。新橋は強気な設定で億超えで高杉。品川シーサイドは安く設定しているが売れない。

[5879: 匿名さん]

>>5874 匿名さん
それは大変！何階にいるかわからないと対策のしようが無いな笑

[5880: 匿名さん]

>>5878 匿名さん

ここは3兄弟としてシーサイドの分母が大きいからね〜
一つのマンションとして比較は難しいよ。
まぁでもいずれはここも完売するでしょうね。