プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[541: 匿名さん]

>>536 検討板ユーザーさん

知り合いがゴクレに住んでるとき高く売れるからって仲介屋の言葉を信じて売りに出して...別な物件を先に買ってしまい...ってのがありました。

[542: 匿名さん]

>>541 匿名さん

ゴクレは色々と罪作りだよなあ。
騙される方が悪い話ではあるのだけれど。

[543: マンション検討中さん]

>>542 さん

541さんのご友人の場合、「高く売れる」って言ったのは仲介屋であり、そこにゴクレは関係ないのでは？
今回ここのタワーを検討するにあたり、ゴクレのタワーの中古も考えましたが、あそこ管理費が高いですよね…。青物横丁駅から遠くなるのも残念(>_<)

[544: 評判気になるさん]

>>543 マンション検討中さん

ゴクレのマンション、築9年弱だけど、管理が行き届いている感じでした。眺望も、真西でなければそれぞれそれなりに抜けていたような。しかも、都立高専だから、滅多なことで取り壊して売るなんてことはなさそう。ちょっと前まで、角部屋75平米5000万円台半ば？で中古が出てたけど、さすがにうれたね

管理費は高めだけど、共用部はとても綺麗にメンテされてますよ。我が家も内覧して、ここの価格が出るのを待ってる間に売れてしまった。。

ただ、中古の場合、仲介手数料が高いからなんか損した気分になるんですよねえ。変な新築プレミアムがないのはいいけどね

[545: マンション検討中さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[546: マンション検討中さん]

>>545

出ません。このご時世、余程のことがない限りキャピタルゲインなんか出ないですよ。一昔前じゃないんだから。
と言うか、最初から間違いなくキャピタルゲイン出るってわかる物件ならみんな買うよね…。デベもそんな値付けしないよね…。

[547: 匿名さん]

浜離宮と悩んでて。どっちがキャピタルゲイン出る可能性ありますかね？悩ましい。

[548: 匿名さん]

>>547 匿名さん
価格が2倍近く違うのに比較検討してるんですか？
実需じゃ無く、投資？

[549: 匿名さん]

完全投資です

[550: マンション検討中さん]

>>547

だからこのご時世、新築マンションでキャピタルゲイン狙いはきついって。2～3年前と比べて3割程高いよ？明らかに今は割高な時期でしょ。
ほんの僅かな可能性に懸けるなら、再開発がある浜離宮じゃない？ただ元値がここよりうんと高いから、当然リスクも大きいけど。

[551: 通りがかりさん]

このマンションの方が手堅い気はしますね。近隣の中古マーケットを見ても悪くない価格設定とは思います。パークコート浜離宮は伸び代あるかもしれませんがハイリスクハイリターンかと。

[552: 匿名さん]

>>551 通りがかりさん

近隣の中古価格との解離、1800戸追加の事実、他の開発は無しとこれだけ揃っていてその思考。
自殺志願者なのでしょうか？

[553: 匿名さん]

乱立
ジャンピングキャッチ
上がるわけがない

といわれて実際上がったマンションは数知れず

[554: 匿名さん]

>>552 匿名さん
ここは便利だし需要はいくらでもあるだろう。だから供給されるのだ。最寄りの二駅の他品川駅にも近いし運河ルネサンスの天王洲の水辺にも近い。
さらにイオンにオーバルガーデン至近。

[555: 名無しさん]

プライムパークスのタワーマンション完成で、
品川シーサイド地区の再開発が終わるとのことですが、
ここは当初からマンション建設前提？
もしかしたらオフィスビル予定を断念したのかな、と。

[556: 匿名さん]

>>555 名無しさん

ここに限った話ではなく、オフィスビルが成立しない場所にしかマンションは供給されないですよ。
マンションの方が利益率が低くクレーム対応も増えるので。

[557: 匿名さん]

ここはタワマン増税の対象ですか？
固定資産税だけならば影響は少なそうですが、相続税については大幅課税強化ということで少し気になっています。

[558: 匿名さん]

対象なはずです。
ただ、差額は40階で専有部だけが最下層と比較して10パーセントの傾斜で、共用部分に相当する所や土地分は傾斜なしですから、実際には10パーセント未満です。

ここは29階建で居住階が2階からなので、
最下層と最上階とで専有部だけ7パーセントの差、共用部や土地代を考えると精々5,6パーセントの差、総額は変わらないので、現行マンションの比較で言えば3パーセント程度の評価額アップにしかなりません。

[559: マンション検討中さん]

こちらのコンシェルジュはクリーニング取次業務はないのでしょうか？資料に載ってなくて無いんだと思っていたら、レジデンスの方はあるようですね。
どなたか尋ねられた方いますか？？

[560: 匿名さん]

イオンの中にクリーニング入ってますよ

[561: マンション検討中さん]

>>560

いや、今も品川シーサイド住民なんでイオンのポニーは愛用してます。
レジデンスは取次あって、タワーがないのかを聞いてるだけなんですが…。

[562: 匿名さん]

りんかい線がJRに吸収されたらいいなと、思う

[563: 匿名さん]

いずれされるのでは？

[564: 匿名さん]

>>562 匿名さん

２年前に買収報道があったけれど、それっきり音沙汰なしですね…

[565: 検討板ユーザーさん]

>>559さん

クリーニング取次ぎ業務は無いみたいです。コンシェルジュさんがいてクリーニング無いのはがっかりしました。ハウスクリーニング紹介とか、絶対使わないし。。。

[566: 検討板ユーザーさん]

>>565

ありがとうございます。なるほど、やはりないですか。今のマンションもコンシェルジュさんいるのですが、私はほぼクリーニング取次のみの利用になっているので、それだとコンシェルジュさんの価値が無くなってしまいます(^^;
もちろん、いるのといないので、イメージのグレード感差は出ますが…。

[567: 匿名さん]

間取りが悪い。
京急の実績不足と言うか、モノづくりが下手過ぎる。
同じ長谷工でもグランドメゾンやシティテラスの方が断然間取りが良い。
京急のリヴァリエなんて今だに完売してないもんね。
JVも、もともとここの土地を長谷工が取得したものの、手放したんだよね。

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん

長谷工はタワーが得意じゃないからね。
王子物件しかり山王物件しかり。
まともなタワーを設計できるのってスーゼネ以外では三井住友と前田くらいのイメージ。

[569: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん

そうかな？ 天王洲のタワーの方は３次元構造も仕様もしっかりとしていたから、単にコストかけていないだけかと、、

[570: マンション掲示板さん]

グランドメゾンのモデルルーム見てきました。緑が沢山あって、落ち着いたファミリー層向けのマンションというイメージでした。価格は1月下旬にざっくりと出してくるようです。ただ雰囲気的にプライムよりは高めに出してくるようで、営業の方もかなり自信満々でした。ある程度高く出してもタワーよりグランドメゾンは売れると踏んでいるようです。個人的には仮にタワーより高ければ手が出せないので、タワーぐらいに落ちついてもらえると助かるのですが。。。

[571: マンション掲示板さん]

この連休グランドメゾンのモデルルーム行って来ました。既にプライムパークスタワーは見学済みです。自分なりに比較して気付いた違いはこんなとこでしょうか。長くなります、すみません。
(※同内容をグランドメゾンの方にも投稿しています)

[専有部]
タワー:設備でミストサウナくらいはほしかったけど、まぁ今のご時世、平均@300ちょっとならこんなものか。柱・梁は思ったよりは気にならなかった。
グランドメゾン:タワーの設備+ミストサウナ+廊下織り上げ天井+low-eガラスサッシ。バルコニー側アウトフレーム、梁もほぼ無し。アルコーブに私物置けるとのこと。

[共用部・サービス]
タワー:各階ごみ置き場、1階にコンビニ有り。エントランスイメージはグランドメゾンと比較してスタイリッシュ。
グランドメゾン:ゴミはアルコーブに置いておけば管理人が回収してくれる？(←便利かもしれないけど気分的にはちょっと嫌…)コーヒーやパン販売があるカフェラウンジ有り。エントランスアプローチはかっこいい。

私はタワーかグランドメゾンの二択でどちらかを購入予定です。
グランドメゾンの価格がまだ未定なので、金額が同じならの話ですが専有部に分があるグランドメゾンかなと考えています。
ただ、タワーの検討対象が3LDK低層階なので、おそらく価格はタワーの方がぐっと安いのではないかと。タワー3LDKは70平米未満の部屋もあり、3LDK欲しいけどお金のない私には、グロス的にやはり魅力大です。
～5600万円で購入できる3LDKがあるならばグランドメゾン、無ければタワーというのが現時点の考えです。

初めての自宅購入で既に真剣に悩んでいます。皆様の気付いた点があれば様々教えていただきたいです！

[572: 匿名さん]

>>571 マンション掲示板さん
もう少し予算を上げなくてはちと厳しく無いですか。諸費用も400万円程度はかかりますよ。〜5600。う〜ん。

[573: 通りがかりさん]

>>572 匿名さん
値段は希望ですからねww
確実に70m2は6000超えするのに。

[574: マンション掲示板さん]

571です。

はい、値段はあくまでも希望です(笑)
なので、現実的にはタワーを購入すると思います。タワーなら東西の低層階であれば5600で買えますし。あ、もちろん諸費用別ですよ！ あくまでも物件価格のみの話。

5600でグランドメゾン買わせろ！って言っているわけでもないのに、そんなに馬鹿にしなくてもいいじゃないですか…

[575: 匿名さん]

ほんの数年前であれば5600万円の予算は極めて妥当で、寧ろ余裕がある方くらいの感覚ですよ。
今の価格市況が消費者感覚から外れているだけです。
販売戸数も契約率もバブル後最低状況になっていますしね。

[576: マンション検討中さん]

>>574 マンション掲示板さん

少なくとも私は馬鹿にしません！良いマンションですし、低層で少し条件が悪くてもその値段であれば欲しいです。ざっくりでもいいので早く価格表を見たいですね。

[577: マンション検討中さん]

プライムパークスはグランドメゾンと競合するような値段帯だと多分負けるでしょう
グランドメゾンは完全に後出しジャンケンする気ですし、今のままの価格だとプライムパークスもレジデンスもまあ、間違いなく売れ残るだろうことは予想に難くないです。
それくらいグランドメゾンのモデルルームはよくできています。というよりはプライムパークスがしょぼすぎるといったほうがいいでしょうか。
プライムパークスの一部の安い低階層は抽選になるくらい人気になると思いますが、階ごとの値段差がタワマンのくせに、そして眺望も悪いくせにあまりに高すぎるので、今の値段帯のままではある一定以上の階層はかなり販売に苦戦すると思います
なので我々、購入する側からすると焦らず値下げするまで待っても良いのではないかと思います。プライムパークス＋レジデンス＋グランドメゾンという大規模物件三つが即座に蒸発するなんてことはまず考えられません。長い間をかけてやっと売れる数です。

グランドメゾンのような団地感が嫌だという人、タワーのステータス（といってもプライムパークスに限っては庶民のタワーというイメージですが）を欲する人はプライムパークスを選択肢に入れると思いますが、とはいえプライムパークスの間取り（梁や柱など）のあまりのヘボさや、コスパを重視したグレードの低さに、本来タワーをほしがる層が納得して買うとは思えません
グランドメゾンは間取りも少なく眺望も低階層高階層ともに大差ないですから、似たような値段で販売されることが予想されます。外見は別として、専有部分である部屋の良しあしからすると確実にグランドメゾンのほうが上なので仮に同価格帯で販売された場合、グランドメゾン側に流れる層は少なくないと思われます。
プライムパークスが詳細な価格を出すといっている1/14より、グランドメゾンが価格を出すといってるのはさらに遅い1月末です（これも大雑把な価格で確定ではないかもしれません）
とすれば、プライムパークスを絶妙に殺しにくるような価格にすることが予想されます。
プライムパークスは本当に今のような（中階層、高階層の）価格帯でいけると思っているのでしょうか
価格だけは高止まりしているが、実は新築マンション絶不調の今現在において、こんな価格設定をしていたら売れるものも売れないと普通に思うのですが、そういった意識はないのでしょうかね
グランドメゾンより早く入居できる（金利リスクなどが少しでも低い、現在の賃貸の家賃などを節約できる）といった点、価格を安くする（できるのでは？）といった点で勝ちに行ける要素はあるはずなのに、このままだとスカスカのタワーになりそうで心配です

もしかしたらグランドメゾンに後出しじゃんけんをさせてると見せかけて最後の最後に値下げしてグランドメゾンを置き去りにするというウルトラCを残しているのかもしれませんが、ウルトラCはウルトラC、まあそれはあったらいいな、程度の希望にとどめておきます

[578: 匿名さん]

タワーマンションって眺望と内廊下も含めた豪華な共用施設があってナンボですから（というか、タワーのメリットって突き詰めればそれだけ）、ここはその両方ともなく、将来の修繕費高騰リスクだけを負ったガッカリタワーです。

価格が安ければ七難隠すのですが、今の価格ではとても…

私は竣工後の値引き狙いでいきます。

[579: 匿名さん]

グランドメゾンも緑が多いと言っても
ちっちゃな公園が１つくっついている程度。維持費が勿体無い。植栽が多いと管理は結構大変だよ。
プライムの長文ネガが多いけど、品川東物件でどちらが安いかぐらいの選択肢じゃないの。

[580: マンション検討中さん]

グランドメゾンの話ばかりですね〜！向こうですればいいのに。レスの数が人気の証と言う事なのでしょうね。何はともあれ！

[581: 名無しさん]

イオン品川シーサイドは元日から頑張って営業していました。お疲れ様です。

[582: 匿名さん]

>>580 マンション検討中さん

それはそうでしょう、同価格帯で隣同士でこれだけ差を見せつけられれば。
MRまで御丁寧に上下で、検討する人はどちらも見るでしょうからね。
隣のコンクリート壁見続けるよりは緑が見れた方が良いわけで、京急営業さんMRででもそうでしたがここでも必死すぎですね。
もう少しうまくやりましょうよ。

[583: 名無しさん]

>>582 匿名さん
必死さは感じられないな。
グランメゾンが方がデベ宣伝みたいだよ。

[584: 匿名さん]

>>583 名無しさん

京急のモデルルーム行ったら必死にこけ下ろしてますよ。
あ、行ってないんですよね(笑)

[585: 匿名さん]

品川シーサイド、青物横丁周辺の利便性や街の雰囲気を理解し、馴染めそうだと思いました。変なマウンティング抜きで、どの新築物件に住んでも、それなりに素直に満足するかなぁ、と。
ただ、完成するまでの時間が待ちきれず、近隣の中古物件を割り切って選ぶのも選択肢としてはあるかもです。

[586: eマンションさん]

>>577 マンション検討中さん
長谷工のタワーは間取りが厳しいです
柱の食い込みが激しすぎ！
リビング側はアウトフレームぐらいして欲しいですね
柱が出ているということは梁のでぱっりがすごいのでしょうね

[587: 匿名さん]

勝島のオーベル
キャンセル住居出たよ

[588: マンション検討中さん]

オーベルグランディオ勝島のキャンセル住戸情報ってどこに出てますか？
ぜひ見てみたいです。

[589: 匿名さん]

>>588 マンション検討中さん
3戸か4戸かな。
メールできてましたね。
4000万円代はさすがですよね。

[590: 匿名さん]

一度内覧行った方には連絡来てるみたいですが、新規に方は直接連絡されると良いと思います。

シーサイドから距離はありますが、価格は魅力的ですよね