プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[5151: 匿名さん]

>>5150 いい庭さん
土地代は税金かかりませんからね、そこに何でも入れられるなら、なるべく入れて物件価格を下げようとしますよね。

[5152: 匿名さん]

有明のトリプルタワーとどちらにするか悩んでいます（大井町タワーは予算オーバーです…）。
どなたか同じような悩みでここを選んだ方はいらっしゃいますか？
トリプルタワーと比べて、交通利便性以外でここのほうが優れている所を教えて頂けると助かります。

[5153: いい庭]

>>5151 匿名さん

コメントありがとうございます。
そうですね。消費税(＋固定資産税)の支払いは、
デベロッパーにとっても、購入者にとっても、
極力、抑えたいところですね。

コンクリートなどの資材費や電気工事などの作業費を
土地代に含めるのはさすがに無理がありますが、
販管費などの間接費は、なるべく土地代に織り込んだ方が、
デベにとっても、購入者にとっても、メリットが大きそうですね。

>>5152 匿名さん

真面目にお答えします。
トリプルタワーのモデルルームにも行きまして、
色々と思うところはありましたが、立地や交通利便性、
地縁以外の決定打を挙げるとすれば、結局は、
「住民(契約者)の質」ですね。

そもそも、タワーを検討するような人って、
「自己顕示欲が過剰で、見栄っ張り」のことが多いわけです。
極端な話、風除室のグレードひとつで、見栄の張り合いを
始めるような人たちです。

私もそこが自分の弱点だと認識していますし、個人的には、
そういう自分自身の至らぬ部分は、素直に認めた方が良いと思います。
S不動産のタワー物件を検討している時点で、おそらく貴兄も
そうだと思います。

それでも、品川区を含む城南エリアの住民は、
「そういう振る舞いは下品である」とする美意識と自制心が、
比較的、強いと感じます。だから、入居後に、変な見栄の
張り合いに巻き込まれる可能性は、低いと感じます。

一方、あちらのスレでは、契約者だか知りませんが、
自分のエゴを制御できず、「早く買え」とか「千葉埼玉に行け」とか
連呼していますね。この調子では、色々と「お察しください」であり、
入居後も変な見栄の張り合いに巻き込まれそうだと、個人的には
感じるわけです。

[5154: 匿名さん]

>>5153 いい庭さん

ありがとうございます。確かに、私は見栄っ張りですね。住人の質ですか、、あんまり考えた事ありませんでした。
やっぱり住友不動産のタワーはカッコイイんですよね。一方、嫌らしさもあるのは良く理解していて、その狭間で悩んでます。

[5155: マンション検討中さん]

交通利便性以外で有明との比較なら、有明の方が共用部も間取りも優れてると思う。。
やっぱりスミフの物件の共用部はかっこいいし、商業施設も直結で、有明自体にも再開発入るし。。
買えるなら有明がいいと思うよ。
私は値段的にこちらになりますが。。

[5156: 匿名さん]

マンション選びは、入居後の生活を選ぶことだと思います。
有明と品川シーサイドはかなり違う地域なので、どっちで生活したいかは重要。買い物やその他出かける場所、地域住民、子供の教育など。
同じシーサイド物件でも、青横に近いか勝島に近いか、あるいは天王洲に近いかによって生活が結構違うと思う。（小学校の学区も違うしね）

窓から見える景色が重要な人もいるよね。
あと管理や共用施設など。タワーならだいたい似たようなものだと思うけど、大規模か小規模かとかファミリー向けかDINKS向けかなどでも違いが大きいと思う。

[5157: 匿名さん]

>>5153 いい庭さん

有明の方のコメントはおそらく契約者ではなく住友の営業の方のコメントだと思われますので、住民の質を有明の方のコメント内容で判断するのは可哀想なのでは？

[5158: 匿名さん]

>>5155
スミフの共用部はかっこいいけど、有明に限っては、共用部はほとんど無いと記憶しています。

[5159: 匿名さん]

>>5157
いや、あれは酷すぎるから、営業マンだと身バレしたときのリスクがでかすぎてできないと思う。
前から有明に住み着いてる異常な住人だよ。本当にひどいのは１人だけだと思うけどね。

[5160: いい庭]

>>5154 匿名さん

ご返信ありがとうございます。
基本的には、ご自身の本音や直感を優先して決めるのが
宜しいかと思います(本音では、既にどちらかに傾いている
のではないでしょうか)。

ただ、中立的な第三者の意見も参考にするなら、
元大京の三井健太氏などに比較検討の相談するのも
ありだと思います(私を含め、契約者だと、どうしても
自分にとって、都合のいい見方や発言になりがちですので)。

ちょうど昨日、三井氏のマンションレポートアーカイブに、
こちらの評価が出ました。

‪【プライムパークス品川シーサイド　ザ・タワー】
三井健太レポート抜粋版 Vol.17 - 三井健太マンションレポートアーカイブ
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=260‬

トリプルタワーの方の評価は、まだ公開されていないので、
三井氏がどちらの物件を高く評価するか、推奨するかは、
私も存じ上げていません。

多少の費用はかかるかと思いますが、数千万の買い物の
決断の質を高めるためなら、数万円程度の相談費用は
払う価値があるかと思います。

[5161: マンション検討中さん]

>>5160 いい庭さん

何言ってるかわからないレポートですね。
検討中のこの物件が高評価なのは嬉しいですが、何が加算項目なのか、エントランスに至っては推測交じりのこの内容（ほぼ内容がない？）ものを書いてお金とってる人に数万円で相談するのはちょっと微妙ですね。

[5162: マンション検討中さん]

タワーは７７点ですか。
グランドメゾンよりも４点高い評価になっていますね。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=214

参考にしたいと思います！

[5163: マンション検討中さん]

ランクはB
リセールバリューは望めないか

ま、いーけど、、

[5164: いい庭]

>>5161 マンション検討中さん

ご指摘ありがとうございます。
三井氏、一応、ここの掲示板のスムログのブロガーですが、
確かに、レポートの抜粋も独特(？)で、「合う、合わない」
の相性はありますね。
ブログの記事もいくつか読んで、「合わないな」と感じたら、
相談する第三者は別の方にした方が宜しいかと思います。
https://www.sumu-log.com/archives/author/mituikenta/
(とは言え、マンションマニア氏やのらえもん氏、碓井民朗氏等
との比較であれば、相対的に三井氏が妥当かとは感じますが)

>>5162 マンション検討中さん
確かに、三井氏とのらえもん氏は、GMよりタワー推奨でしたね。
三井氏の77点vs73点の4点差に、どれくらいの重みがあるかは、
何とも言えないところですが。

[5165: 匿名さん]

ここの平均坪単価は290万ではなく、315万程度ではないですか？一期一次のリストが出たときは、価格情報も公開されていましたし、いつ書いたレポートなんだろう。

[5166: マンション検討中さん]

有明のトリプルタワーは共用施設は、商業施設やホテル併設だからマンション自体にあまりないみたいだけどエントランスなどの共用部はやっぱりカッコいい。
スミフと言えばエントランスって言う人もいる位だから力入れてるんだろうけど、人とか呼んだ時に凄いマンション···と思われるようなエントランスは羨ましいな。
早くここのエントランスも見てみたい！

[5167: 匿名さん]

>>5165 匿名さん
情報がある今評価し直したらかなり結果が変わってきそうですね。。のらえもんのサイトの方がまだちゃんとしてますよ。
https://wangantower.com/?cat=187

[5168: いい庭]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[5178: いい庭]

連投失礼します。近隣物件のスレで、
「●●よりタワーにすれば良かった」という趣旨の
投稿を目にしまして、思うところがありましたので、
いくつか参考情報を記しておきます。

①購入者の立場で考えれば、手付金の金額は、交渉した方が
宜しいかと思います。手付金の金額を物件価格の5％に
抑えられれば、仮にデベロッパーが、類似住戸を20％引き
などで 「叩き売り」したとしても、手付金を放棄して、
安く買い直すという手が使えます。
可能性は僅かですが、「いざというとき、選択肢がある」
という安心感が重要だと思います。

②既に手付金を払って契約していて、それが物件価格の
10％程度(例えば、500〜600万円)となると、こちらの
タワーを買うために、手付金解除で「損切り」するのは、
さすがに躊躇すると思いますし、個人的には推奨もできないですね。

お金のことだけを考えても、「手付金解除」と「竣工と同時に売却」
を天秤にかけた時、どちらが有利かは、何とも言えないと思います。

③難易度は高いですが、金銭的に一番有利な方法は、
タワーの契約者(竣工後は住民)の中から、
「やっぱり近隣の●●にすれば良かった」と後悔している人を
探し出して、「物々交換」することじゃないでしょうか。
私も今知りましたが、不動産には「交換契約」もあるのですね。
「『物々交換』という手もある」と知っておくだけでも、
気持ち的に、随分楽になるんじゃないですかね。

◆不動産を交換したときの不動産登記
http://watanabe-corp.jp/category/1960631.html

◆国税庁：土地建物の交換をしたときの特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm

[5179: 匿名さん]

嘘に嘘を重ねても見苦しいだけですよ

[5192: 評判気になるさん]

24日午後5時すぎ、品川区南品川の路上で「看板が落ちた」などと110番通報がありました。警視庁などによりますと、4階建ての建物から看板が落下し、下の歩道を歩いていた帰宅途中の小学5年の男子児童の頭に当たり、軽いけがしました。当時、7人ほどの児童が一緒にいたということですが、他の児童にけがはなかったということです。看板は全部で4枚落ちたとみられています。現場は京浜急行線「青物横丁駅」から約100メートルほどの商店などが並ぶ地域です。

[5199: 匿名さん]

掲示板の書込で住民の質を判断して購入した人が、購入した物件のスレを自ら貶める行動をするとは。。
これは巧妙なネガに違いない……！