プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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[5117: マンコミュ]

>>5115 マンション検討中さん

ありがとうございます。スタイリッシュで良い感じですね。
この分だと、廊下とかも期待できそうですね。
共用部もどんどん出した方が売れるのに、ここはほんとアピールが上手く無いですよね笑

[5118: 匿名さん]

風除室がショボすぎて盛り上がらないですね。今まで表に出してこなかった理由が良く分かります。タワマン、風除室で調べて出てくるどの画像より酷い笑

[5119: 匿名さん]

パトロールご苦労様です

[5120: 口コミ知りたいさん]

>>5118 匿名さん
そう？割といいと思ったけど。

[5121: マンション検討中さん]

>>5118 匿名さん
ネガに必死ですね、どうぞ巣へお帰り下さい。
天然石張りで充分な内装です。他の共用設備も見たいですね。

[5122: 購入経験者さん]

タワマンとするとショボい部類ではあるだろ。
風除室はエントランスと続くマンションの顔でもあるんだし、もう少しなんとかならなかったのか・・・

[5123: 匿名さん]

>>5122 購入経験者さん

どの辺が気にくわないのか

[5124: 通りがかりさん]

>>5122 購入経験者さん

問題ないレベルだと思ったけど。
ただの荒らしさんですね。

[5125: 匿名さん]

>>5124 通りがかりさん
マンションの顔がこれじゃ他もたかが知れてるな。こんなんだから、先着住戸が3桁もいくんだよ笑。自分の価値観を押し付けた上、ただの荒らしとこき下ろすあなたこそ他の物件を荒らしているんでしょうね。

[5126: マンション検討中さん]

>>5125 匿名さん
はいはい、検討外の方はお帰り下さいね。

[5127: 通りがかりさん]

>>5125 匿名さん
貴女の買ったグランドメゾンに比べたら、遥かに良い出来だと思います。
いつも他人をこき下ろしてきた生活態度は変えられないのでしょうけど、そんな人生楽しいですか？

[5128: 匿名さん]

>>5127 通りがかりさん
？グランドメゾンを買ってないですし、男です笑。ここのポジは思い込みが激しいですねーそれとも話題をそらしたいのかな？先着順が残りまくってることは、そんなに触れちゃダメでしたか？

[5129: マンション検討中さん]

>>5128 匿名さん

性格悪

[5130: いい庭]

風除室、標準レベルで充分じゃないですかね。
立地の良さにこだわり、建物の仕様は標準レベルでまとめ、
過剰な仕様は思い切って捨て、価格を抑えているのが
強みのはずです。

予算が一定で、あくまで建物の仕様にこだわるなら、
江東区などに行った方が良いと思います。

先日、有明から東雲にかけて散歩しましたが、
有明のオリゾンマーレやガリレアグランデ、
東雲のパークタワー東雲といったあたりの物件は、
さすがに建物がオシャレですね。

予算が一定だとして、立地が悪くても仕様が
豪華なマンションに住みたいか、立地の良さに
こだわり、建物の仕様は標準レベルで良しとするかは、
個人の価値観の問題でしょう。

[5131: マンション検討中さん]

検討版なので、
検討してないけど書き込む人＝超絶暇な人
なんだと思います。何だかかわいそう…

[5132: マンション検討中さん]

風除室すごくお洒落ですね。派手でもないし地味でもないし良いバランスだと思います。楽しみがまた一つ増えました。

[5133: マンション検討中さん]

>>5128 匿名さん
はいはい。性別なんてどうでもいいですから、検討外の人はどうぞお帰りくださいー。さようなら。

[5134: 匿名さん]

>>5132 マンション検討中さん
派手でもない、地味でもない、良いバランス！すごくお洒落！ん、どっち？？無理やり褒めようとするから無理がでる。

[5135: 匿名さん]

>>5134 匿名さん

あげあしとりさん。

[5136: いい庭]

需要があるか不明ですが、消費税の金額(建物部分にのみかかる)から、
土地代：建物価格の比率を割り出す方法を記しておきます。

例えば、価格表で6000万円の物件の場合、
消費税が￥2,454,560となっています。

ここから、建物の本体価格(税抜き)を逆算すると、
￥2,454,560×100/8＝￥30,682,000
消費税率込みの建物価格は、
￥30,682,000×1.08＝￥33,136,560
土地代＝総額ー建物価格(税込み)なので、
￥60,000,000ー￥33,136,560＝¥26,863,440

ザックリ言うと、プライムパークスのタワーの
土地代：建物価格の比率は、9:11になっています
(この9:11の比率は、階数や部屋タイプを問わず、
共通のように見えます)。
これが安い土地の物件になると、建物価格の比率が、
もっと高くなるはずです。

理屈上、土地部分は、経年劣化しないので、資産価値を
重視するなら、マンションを買う時も、原則、土地代の比率が
高いマンションを選ぶのが、得策かと思います。はい。

[5137: マンション検討中さん]

>>5136 いい庭さん
詳しそうなので教えて下さい。高層は販売価格が高いですが、同じ広さの家でも高層の方が土地代は比例して高くなるのでしょうか？あと、人件費など販売にかかった費用は建物価格側に含まれるのでしょうか？

[5138: いい庭]

>>5137 マンション検討中さん

それでは、29階 P-Sg 14,300万円(110平米)と
14階 Na 4,770万円(55平米)の比較で考えてみましょう。
両者は、ちょうど面積が2倍で、総額価格が3倍になっています。

P-Sgを土地代、建物価格に分解すると、¥64,025,000と¥78,975,000。
Naの土地代、建物価格に分解すると、¥21,356,640と¥26,343,360。
興味深いことに、土地代、建物価格の両方とも、ちょうど3倍になっていますね。

ですので、疑問点にお答えしますと、まず、同じ面積でも、
高層階の方が、総額の価格差に比例して、土地代が高くなりますね。

また、広告費や人件費など、販売にかかった費用は、9:11で按分されて、
土地代と建物価格にそれぞれ折り込まれていると考えるのが、
妥当ではないかと思います(当方、販売元の人間ではないので、
原価計算の正確なところはわかりませんが)。

ご参考までに、レジデンスの土地代：建物価格の比率を計算したら、
ザックリ 7:5でした。
タワーとレジデンスの大きな違いのひとつは、土地代：建物価格の比率ですね。
タワーが9:11、レジデンスが7:5。
この比率は、(資産価値を重視する人なら)覚えておいて損はない気がします。

[5139: マンション検討中さん]

>>5138 いい庭さん
ありがとうございます。価格表には土地代と建物価格は分けて載っていませんが、この情報はモデルルームで確認されたのでしょうか？それともどこかに載っていますか？

[5140: 評判気になるさん]

>>5139 マンション検討中さん

5138さんは、消費税が建物のみにかかることから、消費税から建物価格を逆算し、
全体の価格から建物価格を引き算して土地価格を算出されているのではないでしょうか。

[5141: マンション検討中さん]

>>5140 評判気になるさん
価格表は税込みですよね？消費税の額も価格表には書いてないように見えます。

[5142: マンション検討中さん]

>>5138 いい庭さん
ちなみにもし可能でしたら、グランドメゾンの比率も教えてください。

[5143: 評判気になるさん]

>>5141マンション検討中さん

おっしゃるとおりです。
勘違いしていましたが、
消費税分は価格表には出ていませんね。
私はここに決めたので、
契約書か何かで見たような気はするのですが・・・

[5144: マンション検討中さん]

私がもらった価格表は消費税載ってるけど

[5145: マンション検討中]

>>5138 いい庭さん

不理解での質問ですが
建物割合が高い場合
税金とか有利に働くのではないんですか？

売却時はもちらん建物価値は下がるので、
益が出た分税金が引かれるでしょうから
建物割合が少ない方がその際には有利だと思いますが、

所有中にかかる税金については建物割合が高い方が有利と思い、総じてみるとやはり建物割合が高い方がいいのではないかと思いましたが、、

[5146: マンション検討中さん]

計算上の土地代金と市場価格に何の関係があるのかはわからないけど
それで感心する人も居るんだなと参考になります
営業がそんな話をしたとすると消費者庁案件だね

[5147: マンション検討中さん]

>>5141 ですが、もう一度価格表みたら価格の下に小さくカッコに囲まれて書いてありましたね！ありがとうございます。

[5148: マンション検討中さん]

タワマンの多くは階数に関わらず占有床面積の大きさで土地の代金が決まっているかと思いますが、こちらは上層階にいくほど多くの土地代を払っているのですね。階数差による価格差が激しいのはこちらが起因しているんでしょうか。下層は売り切れていますし、これから買う人はかなり負担が大きいですね。。。

[5149: いい庭]

>>5142 マンション検討中さん

グランドメゾンの土地代：建物価格の比率は、
モデルルームで聞いても、教えて貰えなかったですね。
ただ、売買契約の際は、明らかにするはずなので、
グランドメゾンのスレで契約者に聞いてみます。

>>5145 マンション検討中さん

当方も土地代：建物価格の比率に関心を持ったのは最近で、
色々と理解不足で、充分に頭を整理できておりません。

固定資産税の計算に際して、土地部分は
「評価額を1/6に軽減」、建物部分は「47年かけて減価償却」
とすると、どうも土地代の比率が高い方が、
固定資産税の支払い総額を抑えられそうな印象はあります。
(とはいえ、固定資産税の支払い金額の差を考慮しても、
直感的に、タワーの方が、レジデンスより資産価値を
維持できる可能性が高い気はします。)

◆マンション購入後にかかる固定資産税をわかりやすく解説してみた
https://keiei.freee.co.jp/2015/04/27/mansion_koteishisanzei/

のらえもん氏にも、マンションの土地代：建物価格
の適正比率を質問してみました。

また、土地代：建物価格は、固定資産税の支払い金額にも
直結する話なので、実は重要な話なのだと、認識を改めました。

[5150: いい庭]

連投失礼します。
のらえもん氏からの回答をいただきました。
https://mobile.twitter.com/tokyo_of_tokyo/status/954706745376497664

当方は「(原価計算をしやすい)建物価格の算出が先」で、
総額ー建物価格で土地代を出しているかと思っていましたが、
のらえもん氏の見解では、土地の適正価格算出が先ですね。
「業者じゃないのでわからん」の通りですが。

[5151: 匿名さん]

>>5150 いい庭さん
土地代は税金かかりませんからね、そこに何でも入れられるなら、なるべく入れて物件価格を下げようとしますよね。

[5152: 匿名さん]

有明のトリプルタワーとどちらにするか悩んでいます（大井町タワーは予算オーバーです…）。
どなたか同じような悩みでここを選んだ方はいらっしゃいますか？
トリプルタワーと比べて、交通利便性以外でここのほうが優れている所を教えて頂けると助かります。

[5153: いい庭]

>>5151 匿名さん

コメントありがとうございます。
そうですね。消費税(＋固定資産税)の支払いは、
デベロッパーにとっても、購入者にとっても、
極力、抑えたいところですね。

コンクリートなどの資材費や電気工事などの作業費を
土地代に含めるのはさすがに無理がありますが、
販管費などの間接費は、なるべく土地代に織り込んだ方が、
デベにとっても、購入者にとっても、メリットが大きそうですね。

>>5152 匿名さん

真面目にお答えします。
トリプルタワーのモデルルームにも行きまして、
色々と思うところはありましたが、立地や交通利便性、
地縁以外の決定打を挙げるとすれば、結局は、
「住民(契約者)の質」ですね。

そもそも、タワーを検討するような人って、
「自己顕示欲が過剰で、見栄っ張り」のことが多いわけです。
極端な話、風除室のグレードひとつで、見栄の張り合いを
始めるような人たちです。

私もそこが自分の弱点だと認識していますし、個人的には、
そういう自分自身の至らぬ部分は、素直に認めた方が良いと思います。
S不動産のタワー物件を検討している時点で、おそらく貴兄も
そうだと思います。

それでも、品川区を含む城南エリアの住民は、
「そういう振る舞いは下品である」とする美意識と自制心が、
比較的、強いと感じます。だから、入居後に、変な見栄の
張り合いに巻き込まれる可能性は、低いと感じます。

一方、あちらのスレでは、契約者だか知りませんが、
自分のエゴを制御できず、「早く買え」とか「千葉埼玉に行け」とか
連呼していますね。この調子では、色々と「お察しください」であり、
入居後も変な見栄の張り合いに巻き込まれそうだと、個人的には
感じるわけです。

[5154: 匿名さん]

>>5153 いい庭さん

ありがとうございます。確かに、私は見栄っ張りですね。住人の質ですか、、あんまり考えた事ありませんでした。
やっぱり住友不動産のタワーはカッコイイんですよね。一方、嫌らしさもあるのは良く理解していて、その狭間で悩んでます。

[5155: マンション検討中さん]

交通利便性以外で有明との比較なら、有明の方が共用部も間取りも優れてると思う。。
やっぱりスミフの物件の共用部はかっこいいし、商業施設も直結で、有明自体にも再開発入るし。。
買えるなら有明がいいと思うよ。
私は値段的にこちらになりますが。。

[5156: 匿名さん]

マンション選びは、入居後の生活を選ぶことだと思います。
有明と品川シーサイドはかなり違う地域なので、どっちで生活したいかは重要。買い物やその他出かける場所、地域住民、子供の教育など。
同じシーサイド物件でも、青横に近いか勝島に近いか、あるいは天王洲に近いかによって生活が結構違うと思う。（小学校の学区も違うしね）

窓から見える景色が重要な人もいるよね。
あと管理や共用施設など。タワーならだいたい似たようなものだと思うけど、大規模か小規模かとかファミリー向けかDINKS向けかなどでも違いが大きいと思う。

[5157: 匿名さん]

>>5153 いい庭さん

有明の方のコメントはおそらく契約者ではなく住友の営業の方のコメントだと思われますので、住民の質を有明の方のコメント内容で判断するのは可哀想なのでは？

[5158: 匿名さん]

>>5155
スミフの共用部はかっこいいけど、有明に限っては、共用部はほとんど無いと記憶しています。

[5159: 匿名さん]

>>5157
いや、あれは酷すぎるから、営業マンだと身バレしたときのリスクがでかすぎてできないと思う。
前から有明に住み着いてる異常な住人だよ。本当にひどいのは１人だけだと思うけどね。

[5160: いい庭]

>>5154 匿名さん

ご返信ありがとうございます。
基本的には、ご自身の本音や直感を優先して決めるのが
宜しいかと思います(本音では、既にどちらかに傾いている
のではないでしょうか)。

ただ、中立的な第三者の意見も参考にするなら、
元大京の三井健太氏などに比較検討の相談するのも
ありだと思います(私を含め、契約者だと、どうしても
自分にとって、都合のいい見方や発言になりがちですので)。

ちょうど昨日、三井氏のマンションレポートアーカイブに、
こちらの評価が出ました。

‪【プライムパークス品川シーサイド　ザ・タワー】
三井健太レポート抜粋版 Vol.17 - 三井健太マンションレポートアーカイブ
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=260‬

トリプルタワーの方の評価は、まだ公開されていないので、
三井氏がどちらの物件を高く評価するか、推奨するかは、
私も存じ上げていません。

多少の費用はかかるかと思いますが、数千万の買い物の
決断の質を高めるためなら、数万円程度の相談費用は
払う価値があるかと思います。

[5161: マンション検討中さん]

>>5160 いい庭さん

何言ってるかわからないレポートですね。
検討中のこの物件が高評価なのは嬉しいですが、何が加算項目なのか、エントランスに至っては推測交じりのこの内容（ほぼ内容がない？）ものを書いてお金とってる人に数万円で相談するのはちょっと微妙ですね。

[5162: マンション検討中さん]

タワーは７７点ですか。
グランドメゾンよりも４点高い評価になっていますね。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=214

参考にしたいと思います！

[5163: マンション検討中さん]

ランクはB
リセールバリューは望めないか

ま、いーけど、、

[5164: いい庭]

>>5161 マンション検討中さん

ご指摘ありがとうございます。
三井氏、一応、ここの掲示板のスムログのブロガーですが、
確かに、レポートの抜粋も独特(？)で、「合う、合わない」
の相性はありますね。
ブログの記事もいくつか読んで、「合わないな」と感じたら、
相談する第三者は別の方にした方が宜しいかと思います。
https://www.sumu-log.com/archives/author/mituikenta/
(とは言え、マンションマニア氏やのらえもん氏、碓井民朗氏等
との比較であれば、相対的に三井氏が妥当かとは感じますが)

>>5162 マンション検討中さん
確かに、三井氏とのらえもん氏は、GMよりタワー推奨でしたね。
三井氏の77点vs73点の4点差に、どれくらいの重みがあるかは、
何とも言えないところですが。

[5165: 匿名さん]

ここの平均坪単価は290万ではなく、315万程度ではないですか？一期一次のリストが出たときは、価格情報も公開されていましたし、いつ書いたレポートなんだろう。

[5166: マンション検討中さん]

有明のトリプルタワーは共用施設は、商業施設やホテル併設だからマンション自体にあまりないみたいだけどエントランスなどの共用部はやっぱりカッコいい。
スミフと言えばエントランスって言う人もいる位だから力入れてるんだろうけど、人とか呼んだ時に凄いマンション···と思われるようなエントランスは羨ましいな。
早くここのエントランスも見てみたい！