プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[4927: マンション検討中さん]

品川シーサイドはないよ。
イオンしかない。
そしてこれから発展の未来もない。
どう考えても有明のが便利になる。

[4928: 検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[4929: 検討中さん]

>>4927 マンション検討中さん
横浜北仲はどうですかね。有明よりよっぽど将来性ありますよ。抽選に当たればの話ですが。

[4930: マンション掲示板さん]

>>4929 検討中さん
しつこい

[4931: マンション検討中さん]

横浜北仲はいいね。
これからの開発を考えても品川シーサイドとは雲泥の差だと思う。
しかも駅直結で割と安いからここ買うなら横浜のがいいのかな？

[4932: 匿名さん]

北仲は抽選でほぼ買えないでしょ。買えないものはいくらよくても仕方ないでしょー

[4933: マンション検討中さん]

品川の波及効果が直通でもないシーサイドに来るかね
冷静に見て案外遠いよ
どうもここのポジって営業社員っぽいんだよなあ

[4934: 検討中さん]

>>4932 匿名さん
北仲は2次はこれからだから、いいと思うなら勝負してみる価値あるんじゃないですか。実際1期は一部のパンダ部屋以外はほとんど無抽選だったみたいですよ。

[4935: 匿名さん]

>>4933 マンション検討中さん
このネガも他社の営業だよね。

[4936: 羽田問題]

羽田の新飛行ルートで、品川シーサイド付近の上空は騒音が出るそうなのと、落下物の問題懸念が増えます。

飛行機が上空を飛ぶ事により、成田空港の近辺に住んでいる住民と同じ問題が考えられそうです。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/09/03/103405

[4937: マンション検討中さん]

>>4931 マンション検討中さん

買えば？w

[4938: いい庭]

改めて京急不動産の実績を見ると、京急の大規模物件は、
分譲時の価格が良心的で、成功確率が高いように見受けられます
(あまり宣伝しておらず、「知る人ぞ知る」という物件なのも共通かと)。
http://www.keikyu-sumai.com/contents/code/town_catalog#m
●ウェリスシティ大森タワー（東京都　大田区　H.18） ※ハローワーク跡地
●パークタワー横濱ポートサイド（横浜市　神奈川区　H.18）
●フォレシアム　（川崎市　川崎区　Ｈ20）
●リヴァリエ（川崎市　川崎区　Ｈ23～） ※日本コロンビア川崎事業所跡地
など

あと、タワーのはす向かいにある
●プライム東大井（東京都　品川区　S.57）
も、京急の分譲マンションですね。
http://www.keikyu-sumai.com/contents/code/prime_higashiooi

ついでに、京急品川駅の再開発の記事も貼っておきます。

●京急品川駅は地上化でどう変わる？　山手線ホームと並び2面4線に。泉岳寺方の引き上げ線は維持
http://tabiris.com/archives/keikyu-shinagawa-2/

[4939: マンション検討中さん]

>>4933 マンション検討中さん

品川が発展すれば、その近辺に波及効果はあるかもと思うのが普通では？
言うまでもないけど、品川が発展して、企業や商業施設が増えて魅力的な街になれば、土地の価格も高くなる。
それでも、品川シーサイドあたりだと、何も全く全然影響は受けないと思うかなぁ、、、

[4940: 検討板ユーザーさん]

>>4939 マンション検討中さん
ごめん、最後の二行、何回読んでも理解できない。

[4941: いい庭]

北東向け角部屋に特化した情報ですが、天王洲アイルと品川埠頭を結ぶ橋から、タワーの建設現場のクレーンを確認できました(証拠写真を貼っておきます)。イオン越しに、どうやら京浜運河と天王洲アイルが見えそうなのは、ありがたいですね。

[4942: いい庭]

連投失礼します。頭のトレーニングを兼ねて、
「品川駅周辺の発展に伴い、品川シーサイドに波及効果はあるか」
を波及ロジックを含めて、真面目に考えました。

1. オフィス需要について
品川駅周辺の発展⇨品川駅周辺のオフィス賃料の高騰
⇨近隣エリアで相対的に割安なオフィスを模索
⇨品川シーサイド(または天王洲アイル、大井町)のオフィスへの入居、移転
⇨品川シーサイドのオフィス賃料も上昇

大崎の地価が高騰している今、これは充分にあり得るシナリオだと
思います。仮に品川シーサイドより先に、天王洲アイル
や大井町が検討されたとしても、その次くらいの検討候補には
あがるでしょう。

2. 住宅需要(賃貸)について
品川駅周辺の発展⇨品川駅周辺の賃貸住宅の価格高騰
⇨近隣エリアで相対的に割安な品川シーサイドに引っ越し。

直接的には、あまり期待できないかもしれません。
家賃が数十万円/月の物件は、会社からの家賃補助が
出ているケースが多いと考えるのが自然です。
身銭を切っているわけでなければ、賃料はあまり気にせず、
「住みたい場所に住む」となる可能性が高いでしょう。
但し、上記1により、品川シーサイドに入居・転居する
企業が増えることで、結果的に賃貸需要も伸びると思います。

3. 住宅需要(購買)について
品川駅周辺の発展⇨品川駅周辺の住宅価格の高騰
⇨近隣エリアで相対的に割安な品川シーサイドの物件購入。
⇨品川シーサイドの住宅価格の上昇。

常識的に考えて、これは普通にあると思います。
勤務先が品川駅で、品川駅近くで家を買うのが予算的に厳しいなら、
大井町、大森、品川シーサイドあたりが候補になってくるはずです。

4. 商業施設について
品川駅周辺の商業施設の発展
⇨品川シーサイドの商業施設の発達(？)

正直、直接的な因果関係はないでしょう。
むしろ商業施設の充実の鍵を握るのは、上記の1、3に起因する
品川シーサイドの「オフィス需要増」と「住宅購買需要増」により、
昼間人口が増えることだと思います。
マーケティング上、昼間人口を重視するスタバが、品川シーサイドに
新たに出店したのは良い兆候です。
単純な話、エリアの人口が増えれば、各企業の立地・出店戦略にも
影響を与えることでしょう。

というわけで、結論として、品川駅周辺の発展に伴う波及効果としては、
それぞれ波及のロジックが異なるものの、品川シーサイドの
「オフィス需要増」「賃貸住宅需要増」「住宅購買需要増」「商業施設の充実」
のいずれも期待できる、という結論になります。

[4943: 匿名さん]

武蔵小山君はどんなに批判上がろうと冷静に応答する事で話題を絶やさない意図がはっきり見え見え。話題作りの為にピリつきながらも頑張ってる姿が健気、いや哀れ。無理やり話題を作るのやめよう。もう年明けですよ。

[4944: 匿名さん]

品川に近い街の住宅の人気があがるかどうかですが、俺にも言わせて。

まず、今でも充分に人気があるんだけど、埋め立て地で安いからという理由があり、高台（例えば大井町）との価格差が大きいことは変わらない。

品川が発展すれば、周辺や沿線が人気が出るかどうかだけど、単なる発展では影響が少ない。これは、渋谷の沿線と池袋の沿線の関係を見ればわかると思う。

一つ目の鍵は、品川周辺が格好良くステータスが高くなるかどうか。渋谷や東急沿線には、松濤、代官山、自由ヶ丘、田園調布などがありますが、京浜東北線や京急沿線がそういう発展が遂げられるかということです。品川駅周辺以外の再開発の予定や構想がある場所でいうと、高輪台駅周辺、大井町のJRの土地、北品川駅周辺、羽田空港国際線ターミナル隣接地などがありますが、再開発でのイメージ向上に期待したい。

もう１つの鍵は鉄道網の発展です。比較的最近の例でいうと、白金台駅ができたり、横須賀線武蔵小杉駅ができたりなどがありますが、これがあると街は飛躍的に発展しますね。
関係ありそうな構想でいうと、まず、りんかい線のJR化。運賃がJRと一体化されれば、シーサイドの人気は確実にあがるとおもう。ほかにも、南北線の品川駅延伸出来ればもうちょっと伸ばして天王洲やこっちにきてとか、JRの羽田アクセス線とか、JR貨物線の貨客併用化とかありますね。

この地域の益々発展に期待したいし、周辺の再開発が楽しみでもあります。

[4945: ご近所さん]

りんかい線は、まだまだ多額の債務があるのでＪＲ化は無理。今の高額運賃がＪＲ化されると単年度でも赤字に逆戻りです。貨物線の旅客化（＝アクセス線）は確実ですが、運転本数は少なくなることと周辺の新駅は計画されていないので期待しない方がいいです。

鉄道関係では、京急品川駅の地平4線化で京急の利便性（特に朝通勤時、乗換含めて）が改善されることが確実なプラス要因だと思います。

[4946: 匿名さん]

>>4945 ご近所さん

京急品川駅の地上化は10年以上先、それに、発表済なので物件価格には既にある程度織り込まれていると思う。人の流れを劇的に変えるほどではないから、影響は少ないと思う。りんかい線のJR化は、あればサプライズなので、実現すれば、インパクトが大きい。債務の問題は行政のヤル気次第だし、答申にも上がっているので、可能性はあると思う

[4947: 匿名さん]

＞＞4946さん

りんかい線のＪＲ化は、行政の問題ではなく議会の問題でしょう。単にＪＲ化すると運賃が下がる分と残存債務を都が負担することになる（残存債務については現状でもっそうだけど）。議会を通せそうもないです。

[4948: マンション検討中さん]

品川が発展してもシーサイドには影響はないよ。
上にも書いてあったけど品川とは距離がかなり離れている。
シーサイドは単に品川って名前が付いているだけ。
シーサイドの発展が見込めないのはいいとしても、飛行機の騒音がどうなるか気になる。
シーサイドは羽田空港の側に住んでいるのと同じくらいの騒音と落下物の危険性に悩まされることになる。
都内で物件価格がいくら安いといってもこれからのシーサイドはかなり微妙な立地。

[4949: 匿名さん]

>>4947
会社(臨海高速鉄道株式会社)をJRが買収する形になるので、1300億余の債務も継承されるよ。

問題は株価の算定で累積赤字があるものの、期間利益は大幅黒字化している状況のなか、
都としても安く売る訳にはいかない点にある。

[4950: 匿名さん]

>>4947
すみません、行政の問題ではなく議会の問題だというのはどういうことですか？
（通常は行政が立案したことを議会が承認すると思ってました。議会の反対で没になる案件は滅多にない）

また、りんかい線ＪＲ化は、都民サービスの向上になりこそすれ、都民が迷惑になることはほとんどないので、債務をＪＲがちゃんと買い取ってくれれば問題にならないと思います。

実現可能性の大きな問題は、その債務をＪＲが負担するのか、他の誰かが負担するのかとか、ＪＲが他のＪＲ運賃と同じ体系で運用するのか（モノレールのように別料金にしないか）とかだと思います。

ポイントは、
ＪＲにとっては多額の金額を払ってまで、減収となる一体化運賃はメリットがない。だからＪＲにとってメリットになることと抱き合わせをする必要があるし（例えばＪＲ羽田アクセス線をりんかい線に乗り入れることと引き換え）、行政の後押しや調整が必要になるということだと思います。
これは、メトロと都営が一体運営できないのと似た構図だと思います。

まあ、俺もＪＲ羽田アクセス線も東海道貨物線貨客化も難しいとおもうので、だとしたらりんかい線ＪＲ化はＪＲにとってメリットがなく、大きな政治判断がなければ困難だとは思っています。

[4951: 匿名さん]

りんかい線がJR化させると新木場始発でなくなるから新宿方面は座れることはなくなるね。
帰りももちろん座れないどころかパンパンで帰宅することになる。羽田アクセス線は大井町は接続するけどシーサイドはスルー、混んで座れなくなるだけ。

[4952: 匿名さん]

りんかい線・京葉線の相互乗り入れは、
運賃収受方法の課題解決が先決と交政審に指摘
されているが、解決に向けた動きが鈍い。
かなり難航していると思うよ。

[4953: 匿名さん]

品川の発展と品川シーサイドの発展をリンクさせようとするからおかしくなる。
正確には、品川とリンクするのは青物横丁。リニア開通に伴う観光客増加は、北品川から青物横丁にかけての旧東海道沿いの賑わいに繋がると思う。もっとアピールしていかなきゃダメだね。
品川シーサイド自体は、臨海線の地価上昇の影響を受けるでしょう。有明、天王洲、品川シーサイドとマンション建設ラッシュで、利用客増加は確実。また、これからの再開発でオフィスが出来まくる渋谷に近い（直通11分）というのは、大きなポイントと思う。通勤であれば費用は会社持ちだから、運賃が高いとか関係ない。渋谷勤務で合理的な人は、利便性の割にはブランドイメージで割高の田園都市線沿いよりも、品川シーサイド辺りを選ぶと思う

[4954: 匿名さん]

品川駅からシーサイドへのバス便も多いから、
品川発展の恩恵は今もあるし、これからも期待できると
思うよ。

[4955: マンション検討中さん]

品川シーサイドと天王洲、どっちがいいですかね？

[4956: 匿名さん]

どっちも品川駅の周辺地域として将来性はあるから、自分の好みで決めればいいと思うよ。

[4957: マンション検討中さん]

品川シーサイドという名前ではあるが、品川駅近くのマンションとは雲泥の差。資産価値も違うことに注意。

羽田空港の新ルートでは、窓を開けてればかなりの騒音になるし、成田でも落下物はそれなりにニュースにもなってるわけです。
羽田の新ルートが品川シーサイド付近を通過することは脅威になるし資産価値も年々下がる懸念あり。

別のエリア地域にもマンション建ちますので、慎重に判断するべきですよ。
羽田新ルートは、国交省がずいぶん前から、強引に計画してるので契約した後に、不安なら国交省に意見した方がいいですよ。計画はこの辺りに住んでない人が決めてそうなので(議員など)。

[4958: マンション検討中さん]

>>4957 マンション検討中さん
別のエリアってどのあたりですか？

[4959: 匿名さん]

その程度の情報はみな知ってるよ。

[4960: いい庭]

>>4953 匿名さん

再開発が進む渋谷への通勤利便性は、非常に重要なポイントだと思います。
田園都市線で渋谷に10分強だと二子玉川、
東横線で渋谷に10分強だと武蔵小杉になりますね。
いずれもブランドのプレミアが乗っていて、
交通利便性の割に、割高な印象があります。
私も、合理的に考える人が渋谷に通勤する場合、
満員電車が不可避な武蔵小杉や二子玉川より、
品川シーサイドを選ぶと思います。

[4961: 匿名さん]

品川駅北口ができてバスタが整備され、
第一京浜の拡幅と高輪口の人工地盤ができると、
品川からのバス便もさらに充実しそうですね。

[4962: マンション検討中さん]

中央区八丁堀1分の今年建ったばかりのタワマンが空室だらけで既に家賃の下げあい始めてるわ
この金利じゃ考えることみんな一緒、借りる人へってる
５年もすれば目論み外れた40,50平米くらいの中途半端な貸せない売れない案件で溢れそうだな
不動産投資家の人ってのはデューデリも出来ない連中なのかね
闇民泊とかされても迷惑だし投資とか言ってるど素人は消えてほしいわ

[4963: 匿名さん]

品川発着の都バスは今でも本数が増え、便利になってきてるね。

[4964: 匿名さん]

とりあえず、シーサイド直結のビュータワーの賃貸の空き数が相当数あるからこちらのほうもどうにかしていただきたい

[4965: 匿名さん]

>>4964 匿名さん
勝どきビュワタワーは空きが無いくらいなのに大きな差ですね。

[4966: 匿名さん]

>>4961
品川駅は乗客数が最も増えている駅だから、バス便も充実させているし、これからも継続するでしょうね。

[4967: 匿名さん]

>>4965 匿名さん
勝どきビュータワーは約半分が分譲、3分の1が地権者住戸で、もともとUR賃貸が712戸中204戸しかないから仕様もそれなりに豪華だもんね

[4968: 匿名さん]

品川駅、大井町駅などの周辺都市に頼りつつ少しづつ成長出来たら嬉しいですね！

[4969: マンション検討中さん]

勝どきと品川シーサイド比べたらダメでしょｗ
立地が全然違うｗ

合理的に考えて同じ渋谷までの距離だとしたら何もないシーサイドより東横線沿線のがよっぽどいいな。
子育てとか考えたら無機質な倉庫街のイメージがあるシーサイドで育てたくないと思ってしまう。
単身赴任者とか独身ならいいかも。

[4970: 検討板ユーザーさん]

シーサイドのイメージだいぶ間違ってますよw
イメージでモノを語ってはダメです。実際歩いてみなきゃ。倉庫街ではないですし子育て世代もかなり多いのが現状です。古い商店街もあり公園もたくさんありますし。勝どきはDINKSには便利なんですよね、でも無機質です。

[4971: 匿名さん]

>>4970 検討板ユーザーさん
あなたこそ勝どきをわかってないでしょ。DINKSに便利とか何も分かってないね笑。

[4972: 匿名さん]

>>4970 検討板ユーザーさん
むしろシーサイドの方がDINKSでは？病院や児童施設も勝どきとは比較にならないくらい数限られてるでしょ。

[4973: 通りがかりさん]

勝ちどきもシーサイドも倉庫街、工業地帯だろ

[4974: 匿名さん]

勝どきは待機児童がすごいのとエセレブ精神の人が多く大変みたいですね。でも住んでみたい街です。
シーサイドは背伸びしない安定した暮らしができそうな分、単調な生活になりそうですよね。
でもそこが良いのかもしれません。

[4975: いい庭]

あくまで個人的な印象ですが、品川シーサイドのビュータワーⅡは、
バルコニーの作りが粗末(に見える)ため、「何だか転落しそうな感じがして、
怖くて眺望を楽しむどころではない」という致命的な欠点が
ある気がします(妻も同意見でした)。少なくとも、ビュータワーⅡのバルコニーには、
子どもは絶対に出せないですね(あくまで個人的印象です)。
案外、これも賃貸がダブついている理由のひとつじゃないかと思います。

[4976: マンション検討中さん]

シーサイドと勝どきは立地、生活利便性、病院数、子育てのしやすさ(福祉、児童館、公園、塾の数等)、企業数等比較にならないと思う。勝どきはシーサイドなんか眼中にないだろうから、恥ずかしい比較は辞めましょう。比較する意味もない。

シーサイドと比較するとしたら有明かな。
現状でどちらも不便という点ではイーブン。
これからの発展を考えると有明有利というイメージ。
子育てするのも有明の方がよい。
ただ有明の方が坪単価が高い。
ここをどう考えるかかな。