プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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[4887: マンション掲示板さん]

>>4885 マンション検討中さん
妥当って言ってんじゃん、あなた笑。妥当で十分だよ。

[4888: マンション検討中さん]

坪300万円以下っていってもりんかい線の品川シーサイドは駅自体かなり微妙。
本数も少ないし、運賃も高いし、駅近くてもあんまりメリットない。
生活するにしてもイオンしかないし、同じマンションの人と休日にイオンでばったりとか多そう。
昭和の団地みたい。これなら無理してタワーに住む必要ないと思う。
発展が終わった品川シーサイドよりこれから発展して便利になる有明のが全然いい。

[4889: 通りがかりさん]

>>4880 マンション検討中さん
横からですが、オリンピック決定後、品川シーサイド含め東京全体の地価が上昇しているのは、周知の事実です。また、GMの土地についても京急不動産は入札しましたが、積水に負けました。土地についてGMの方がお金をかけているのは間違いないですね

[4890: ああああ]

>>4888 マンション検討中さん
スーパーはOKストアも平野屋もあるよ。仕事してたら定期代は会社支給だから、運賃なんて気にしませんが、、、ちなみに、有明はなにがあるの？

[4891: 匿名さん]

この物件が相対的に安い理由は、広告宣伝費もあると思う。広告代がかからない京急線以外で、このマンションの広告を見たことがない。来場者に景品配ってるわけでもなさそうだし、、、至る所に広告掲載している住友不動産よりは、好印象ですが笑

[4892: マンション検討中さん]

荒らしさんをバカにする書き込みがあったから、その後を注目してみた
荒らしは2〜3人しかいないんだねw
もしくは、1人か2人、、、
意外と少ない
お疲れ様です

[4893: マンション検討中さん]

>>4891 匿名さん
suumoにも出てないし、ダイレクトメールも少ない

[4894: 匿名さん]

>>4893 マンション検討中さん
まさに穴場物件ですね。
まあ、GMを見た人はここも見るとは思いますが、、、
品川シーサイドが発展終わったと思うのは違うと思いますね。羽田高速の迂回路が役目を終えたら、再開発で何か出来ると思います。また、世界一のアマゾンファッションスタジオの稼働で、ファッション方面でも賑わいを見せる可能性がありますよね

[4895: いい庭]

「本当に割安なのか、どのくらい割安なのか、なぜ割安なのか」に
関心が高い人が多いようなので(私を含めてですが)、いくつか材料を
集めて考えました。

①品川区の新築マンション比
品川区の新築マンション(2012-2017年)の
平均坪単価として、 338.7 万円という数値があります。
www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/
⇨品川区内の新築マンション比では、低層階で2割、
中層階でも1割程度、割安と言えるかと思います。

②隣接区エリアの新築マンション比
・プラ●ドシティ大田六郷(大田区六郷)は、野●不動産が坪単価約280万円で
用地取得して、今、坪単価230万円くらいで販売しています。
「デベロッパーの利益が出ていない」という意味ではこちらの物件も
割安ですが、徒歩圏で利用できる駅が京急の六郷土手駅、雑色駅(各駅停車)
のみで、かつ駅まで徒歩10分という要素を考慮すれば、総合的に見て、
本物件の方が割安と言えるでしょう。
・シティタ●ーズ東京ベイ(江東区有明)は、販売価格が
坪単価330万円を超えています。仮に、りんかい線の国際展示場駅
徒歩5分圏内を、品川シーサイド駅徒歩3分と同等の価値と
見積もっても、京急本線とゆりかもめの交通利便性では、
明らかに京急でしょう。更に、大井町駅と天王洲アイル駅までも
徒歩15分程度という要素を加点すると、立地の要素だけで比較すれば、
シティタワ●ーズ東京ベイよりも、割安でしょう。

③なぜ、割安なのか
用地取得のタイミングを別とすれば、事業主が京急というのが、
大きな理由だと思います。「(本業が鉄道なので)マンション開発で
利益を出す必要がない(赤字にならなければ良い)」という事情のために、
専業デベロッパーと比較して、粗利率が低くなるのだと推測します。
また、↑の書き込みにあるように、京急の駅や電車のつり革に広告を
掲示する分には無料で、広告宣伝費を抑えられます。

また、「京急本体の余剰人員を京急不動産や京急のマンション
管理会社に出向・転籍(天下り)させて、食い扶持を稼がせる」
という社内事情もあるために、相対的に割安な(粗利率の低い)値付け
になっている可能性もあると思います。

[4896: マンション検討中さん]

>>4895 いい庭さん
とりあえず京急のIR見た方がいい

[4897: 匿名さん]

シーサイド駅から徒歩1分のURタワーは代わり映えなく30戸ほど賃貸の空きがあるし徒歩3分のクレスタタワーが10年間売れ残ってるからそちらもなんとかしてほしい

[4898: いい庭]

>>4896 マンション検討中さん
ご教示ありがとうございます！
セグメント別の営業利益を見て、
思わず笑ってしまいました。
本業の鉄道事業や専業デベロッパーのS不動産と比較すると、
営業利益率が一桁違いますね…。

[4899: マンション検討中さん]

品川シーサイドは開発が失敗した街なのは周知の事実でしょう。
URの賃貸が残っていたり、クレストタワーが売れ残っているのがいい例です。
amazonファッションスタジオなんて普段はただの倉庫みたいなものだし、住んでいる人にはトラックの行き来が増えるだけでメリットなんてないでしょう。これでオシャレな街になると思っている人がいるなんて・・・
品川シーサイドは都内でも人気と需要は大分下になります。
契約者の方が自分の選択を正当化したい気持ちは分かりますが、世間一般的にみて有明の方がどう考えてもアップサイドが見込めます。
そこは認めた方がいいですよ。

[4900: 契約者]

>>4899 マンション検討中さん
そうだね
認めます
有明のほうが可能性があっていいと思うよ

[4901: 匿名さん]

>>4899 マンション検討中さん

http://www.tsuhanshinbun.com/archive/2017/10/post-2980.html

この記事を読んで、トラックが増えるだけ、と思われるならもうなにも言いません。ちなみに、品川シーサイドが開発に失敗した街とは初めて聞きましたが、ソースをお示し下さい。

[4902: マンション検討中さん]

逆にその記事をどう見たらプラス材料と捉えられるのか教えてほしい・・・
モデルの写真をとるただの倉庫。
少なくとも住んでいる人に何一つメリットはない。
まあそんなものを出してくるくらい何もないところっていうことはわかるけど。

[4903: 匿名さん]

ここ買ってますがみんなめんどくさい

買ってダメなら違うとこ引越せば

貧乏しかいない(>_<)

電車つかいませんが釣具屋があるだけでいいです

[4904: マンション検討中さん]

飛行機やばそうですね・・・
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171221-00019029-forbes-bus_a...

[4905: 匿名さん]

あなたが単なる荒らしか、本気で言っているのであれば、まともに働いたことのないフリーターか専業主婦、派遣社員という事が良く分かりました。

ゾゾタウン等は効率化の観点から物流センターと撮影所を一緒に運営していますが、今回アマゾンが作る撮影所は純粋に撮影機能に特化しています。アマゾンの物流センターは神奈川や埼玉等にありますが、撮影所は別に作り、「ファッションに強いアマゾン」という情報の発信地にしたいというわけですね。世界のアマゾンが、再開発に失敗している街にその拠点を置きますかね？ちなみに、ロンドンの撮影所の拠点はショーディッチといって、非常に洒落た街ですよ。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%BC%E3%83%87%E3%...

定性的な面だけでなく、定量的な面ですと、モデルやスタイリスト、カメラマン等のファッション関連の方達が常駐するわけで、品川シーサイドに人が増えるのは確実、これはメリットと言えませんかね。住んでいる人に何一つメリットがないという具体的な根拠を教えてください。よろしくお願いします。

[4906: マンション検討中さん]

モデルやスタイリスト、カメラマンがきて人が増えるって(笑)
そんなの何人でもない。
世界のamazonって、amazonに何をそんなに期待してるの？
そもそもamazonがファッションスタジオ建てた理由は土地が安かったから。

[4907: 匿名さん]

>>4906 マンション検討中さん

アマゾンのファッション部門の責任者が、以下のようにコメントされています。

このスタジオでさらに精度の高い写真やビデオを大量に撮影、制作することにより、お客様にサイト上でカラー、カッティング、サイズやテクスチャーなどをこれまで以上に細かくご確認いただけるようになります。また、新たに本業界に従事する皆様の雇用を創出することにつながると考えています

また、土地の安さ重視なら、それこそゾゾタウンのように、神奈川の奥にある物流センターにくっつければ良かったのに、わざわざ切り離した理由をご教示下さい。

[4908: 周辺住民さん]

>>4907
あくまで客観的な立場から。

> 新たに本業界に従事する皆様の雇用を創出

　シーサイドの雇用創出にもつながると思います。ただどちらかと言うとここで述べておられるのは、ファッション需要を刺激することによりファッション業界やクリエータ関連を活性化して魅力をアップし、この業界に新たに目指す人を増やしたいという趣旨だと思います。


> わざわざ切り離した理由

・都内の方がカメラマンやスタイリスト等を集めやすいため
・大型スタジオを設けるには、倉庫の空きスペースでは不足したため

あたりかと。シーサイドを選択したのは交通の便と広いスペースが取れること、取得コスト等を勘案して決定したものと思います。

[4909: マンション検討中さん]

頭のレベルが低い荒らしってみっともないねw

[4910: 評判気になるさん]

別に今のシーサイドのままで不便はないしどこに出るのも便利で楽なので開発に失敗した地域と言われても「それで？」って言う感じですね。
Amazonが来る来ないは全然気にならない。
普段の買い物は青横でするし。
りんかい線の運賃の高さも気になりません。
住居が増えて駅のキャパが耐えられるのか、のみが気になる。

[4911: マンション検討中さん]

いつからamazonのスレになったの？
マンションの話に戻りましょう。
中高層階の売れ行きはどうなんですかね？
クレストタワーが長年売れ残っているからここも長期覚悟か決死の値引きで売り切るか。

[4912: マンション検討中さん]

ちなみにクレストタワーが売れ残っているのは品川シーサイドという場所のせいではありません。ゴールドクレストの販売姿勢に所以するものです。



http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1141

↑2011年の記事なので中には既に完売している物件もあると思いますが
１位の港区港南にあるベイクレストタワーは施行から13年目の2016年（昨年）にやっと完売。
同じく港区にあるクレストプライムタワー芝は施行から10年目ですが、483戸中15戸がまだ販売中です。

個人的には、完成後１年以上経過した物件は値引きをしてサッサと売ってほしいですね

[4913: 匿名さん]

駅前1分タワーにしても、賃貸が何十部屋も今でさえ余ってるし、駅前3分と離れているにしてもクレストも新築から10年間売れないし、そちらも何とかてほしいものだ。

[4914: 匿名さん]

ちょっとググれば、
アマゾンジャパン合同会社　社長　ジャスパー・チャンは、次のように述べています。
「日本には継続的に多額の投資を行っております。拡大し続けるAmazonの東京オフィススペースに、新しいファッションスタジオが加わることを嬉しく思います。2018年の夏までに、全体で4,000以上のポジションを東京を拠点として置くことを目指しております。今後数年のうちに、東京および日本全国で数千規模の雇用を創出する計画です。」
とか出てくるけど。
何人もいないって、バカまるだし。

[4915: マンション検討中さん]

アマゾン、アマゾンってもういいって。
アマゾンのファッションスタジオが出来て現在多数空いている賃貸が埋まればいいけどそんなことにはならないでしょ。
なんでこのマンションの契約者はそんなにムキになっていろいろと反論してるの？
金持ち喧嘩せずじゃないですけど、ギリギリで購入できる憧れのタワーで自分の選択は絶対間違っていないとでも思いたいのかな？

[4916: 匿名さん]

>>4915 マンション検討中さん

うーん、教科書に出てきそうな、見事な負け惜しみですね。老婆心ながら、理屈で勝てないのだったら何も書き込まず、静観した方が無難ですよ笑

[4917: マンション検討中さん]

モモレジさんの2017年販売部門で、銅賞を受賞しましたねー！やはり販売数は客観的に評価されている証拠。検討においてちょっとした指標になりますね。嘘か本当かよくわからない書き込みを眺めてるより参考になります。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5417.html?sp

[4918: 匿名さん]

晴海や有明って、、てか北仲すげー

[4919: 匿名さん]

>>4918 匿名さん

北仲は子育てには適してないのが難点

[4920: マンション検討中さん]

北仲は子供作らない前提か、リタイア後の老夫婦にはいいよね

[4921: いい庭]

S不動産の有明物件のモデルルームにも行きましたが、
確かに有明は、大化けする可能性が少なくないと思います。

ただ、「開発の初期段階で有明物件を仕込んでおいて、
東京オリンピックで、世界的に注目されるタイミングに
合わせて有明物件を売却して、キャピタルゲインを得る」
というシナリオ、理屈は理解できますが、家族を
巻き込んでやるのは、どうなのでしょうね。
自宅を金融商品のように売買して、子どもに転校を
強いたりするのは、かなり抵抗を感じます。

自分が住むなら品川シーサイドが良いです。

有明までは品川シーサイド駅からりんかい線で3駅なので、
有明物件の裏手に、ららぽーと豊洲級の商業施設ができたら、
休日に遊びに行くスポットが増えて、良いと思います。

また、仮に有明が大化けすれば、その分、りんかい線や
品川シーサイドの価値も連動して高まるので
有明のことはあまり悪く言わず、静かに見守るのが
良いかと思います。
(その時は、大崎と有明の両副都心の中間あたりにある
品川シーサイドや天王洲アイルの立地上の強みが、改めて認識されるでしょう)

[4922: 匿名さん]

>>4921 いい庭さん
ご意見、納得出来ます。
ただ、有明の発展については、自分は少し懐疑的ですね、、とにかく交通が不便過ぎる。高級路線の商業施設はまず望めないと思ってます。また、高級路線でなければお台場にたくさんあるので、これもまた望めない。
品川シーサイドとしては、大井町や品川の発展を望んだ方が現実的と思ってます、、、
あと、個人的には、近くに銭湯が出来ると良いな〜と思ってます。旧東海道沿いなんて風情もあるし、出来たら良いな〜と妄想してます！

[4923: 検討板ユーザーさん]

品川は間違いなく発展しますからここも恩恵受けますね。楽しみです。

[4924: いい庭]

>>4922 匿名さん

レスありがとうございます。
全くご指摘の通りだと思います。
品川シーサイドがローリスク・ミドルリターンだとすれば、
有明はハイリスク・ハイリターンだと言えるでしょう。

地価総平均で見ると、現状、品川シーサイドの地価は、
有明を約3割上回っており、かつ前年比の成長率も
有明を上回っています。

品川シーサイドの地価総平均
79万6000円/m2、263万1404円/坪(前年比＋4.57％)

有明の地価総平均
61万4000円/m2、202万9752円/坪(前年比＋3.37％)

S不動産の有明物件は、坪単価330万円超ですので、
現状の有明の地価との乖離が非常に大きいです。
仮に、大型商業施設やバス輸送システムが頓挫したり、
失敗すれば、もともと坪単価200万円の土地ですので、
資産価値は大幅に低下してしまうでしょう。
(それにしても、有明辺りは道路を渡るにも一苦労ですね)。

個人的には、有明のようなエリアでアップサイドの機会を
追求するより、品川シーサイドのようなエリアでダウンサイドの
リスクを抑えることを優先した方が賢明だとは思います
(ここは価値観次第ですが)。

ちなみに、品川シーサイドも、りんかい線の路線価値の向上や
JRによるりんかい線の買収などの波に乗って、(街が激変する
ほどでなくても)ある程度のアップサイドを狙えると思います
(品川区内のJRの駅にペデストリアンデッキで3分は大きいでしょう)。

また、りんかい線の今年度中間決算(12/18発表)は、「『乗車人員』が
前期比3.5%増加し、『運輸収入』が前期比2.9%増加」で、
路線価値の上昇も続けています。
‪http://www.twr.co.jp/Portals/0/resources/enterprise/H29/gaiyou_h29_mid...‬

というわけで、品川シーサイドの本物件は、堅実にローリスク・ミドルリターン
が狙えるエリア/物件だと思います。

[4925: マンション検討中さん]

↑こういう書き込みがあると、品川シーサイドに対してのネガキャンが始まるからやめて欲しい、、、
有明がどうなろうと興味ないし、、、

自分がいいと思ったところが一番ですよね！

[4926: 匿名さん]

私はおもしろく読ませてもらった。
自分の考えと合ってても違ってっても、「そんな考えかたあるんだー」と参考になる。

それこそ自分に興味ない内容はと荒らしは読み飛ばしましょうよ。

[4927: マンション検討中さん]

品川シーサイドはないよ。
イオンしかない。
そしてこれから発展の未来もない。
どう考えても有明のが便利になる。

[4928: 検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[4929: 検討中さん]

>>4927 マンション検討中さん
横浜北仲はどうですかね。有明よりよっぽど将来性ありますよ。抽選に当たればの話ですが。

[4930: マンション掲示板さん]

>>4929 検討中さん
しつこい

[4931: マンション検討中さん]

横浜北仲はいいね。
これからの開発を考えても品川シーサイドとは雲泥の差だと思う。
しかも駅直結で割と安いからここ買うなら横浜のがいいのかな？

[4932: 匿名さん]

北仲は抽選でほぼ買えないでしょ。買えないものはいくらよくても仕方ないでしょー

[4933: マンション検討中さん]

品川の波及効果が直通でもないシーサイドに来るかね
冷静に見て案外遠いよ
どうもここのポジって営業社員っぽいんだよなあ

[4934: 検討中さん]

>>4932 匿名さん
北仲は2次はこれからだから、いいと思うなら勝負してみる価値あるんじゃないですか。実際1期は一部のパンダ部屋以外はほとんど無抽選だったみたいですよ。

[4935: 匿名さん]

>>4933 マンション検討中さん
このネガも他社の営業だよね。

[4936: 羽田問題]

羽田の新飛行ルートで、品川シーサイド付近の上空は騒音が出るそうなのと、落下物の問題懸念が増えます。

飛行機が上空を飛ぶ事により、成田空港の近辺に住んでいる住民と同じ問題が考えられそうです。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/09/03/103405