プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[4867: 名無しさん]

まぁここは23区内で恵比寿や渋谷、品川へもアクセスしやすくて駅やイオン直結の免震タワーですから人気ありますね。
https://toushi-beginner.jp/2017/12/14/suumo_ranking20171129/

[4868: マンション検討中さん]

低層会欲しかったなぁ
もう残ってないだろうから無い物ねだりなんだけど
パンダ用に二期に残しておいてくれてもいいのに

[4869: 匿名さん]

>>4864 マンション検討中さん
全て公開するのではなく、希望する範囲内でいくつかピックアップして提示する形をとることで全体を見せないようにしてる。

[4870: マンション検討中さん]

何が不満なのかよく分からないけど、嫌ならやめておけば？

[4871: eマンションさん]

イオンにスタバができたんですね。今日行ってみます。

[4872: マンション検討中さん]

>>4871 eマンションさん
けっこう広い
フードコートも広くしてくれればいいのに

[4873: いい庭]

先日、北東向けの角部屋、中層階の購入申し込みをしました。
折角ですので、北東向けの角部屋(Eg or Eh)に特化した
情報を中心に記しておきます。

①北東向けは、眺望が良くない価格付けになっていますが、
品川シーサイドフォレストのオフィスビルとオーバルガーデンを
一望できる眺望は、個人的にはむしろ非常に気に入りました。
間取り的にも「品川シーサイドのタワーマンションに住んでいる感」を
ダイレクトに感じられる(はずな)ので、その希少性も高く評価しました。
(あまり一般的な需要ではありませんが、リセールの際には、
購入申し込みが一件でもあれば良いので)。

②イオン越しに何が見えるかについては、品川シーサイドと
天王洲アイルの間を10往復くらいして調べました。
北東向け角部屋で、イオン(駐車場が8階まであるので注意)より高ければ、
天王洲セントラルタワー〜スミフの天王洲アイル物件あたりが
見えるのは、ほぼ確実と思います。一方、東品川海上公園や運河、
レインボーブリッジは、見えるか見えないかの瀬戸際だと感じました。

③本マンションの価格が相対的に安い理由は、東京オリンピックが決まる直前に
用地を買収したからだそうです(これ、決定的に重要だと思います)。
ライバル物件の営業担当者も、本物件の低層階の価格が安過ぎる
と言っていました。

当方、既に物件を押さえましたので、購入検討プロセスで考慮した要素
(のうち、まだ本掲示板で書かれていないこと)を記しました。

[4874: マンション検討中さん]

低層階は確かに安かった。角部屋だとsa買っとけ場良かったかな。

[4875: マンション検討中さん]

こっからが勝負だよね
地元需要はもうないだろうし、都外から人を呼ぶほどの駅力はないし
ここをあえて選ぶ理由がある人は少ない

[4876: マンション検討中さん]

豊洲とか武蔵小杉の中古も見てるけど、タワーなら結局ここに行き着くな～
この価格なら、とりあえず買っておいても損はしない気がするし

[4877: 匿名さん]

低層階はもうないんだから、もう良いです
中層階以上だと60百万円以上しますが、それでもここは買いですかね？
低層の価格が安かったので、エントランスとか廊下がしょぼいんじゃないかと不安です。

[4878: 匿名さん]

>>4877 匿名さん
現地見てきたんだけど、角部屋の白と青の外壁タイルが学校のプール感あったなぁ。
どちらかというと、レジデンスの方がデザインは凝ってる印象。

[4879: マンション検討中さん]

低層もこのマンションのクオリティじゃ微妙だと思うけど中層以上は駅力考えても全く価格に見合ってないと思う。
購入を検討するとしたら、職場が近いとか物件以外のなにかしらのプラスポイントがないと検討に値しないでしょう。

[4880: マンション検討中さん]

低層が安かった理由って用地の取得価格が安かったというより、素人の見えない部分でコストカットしてるからでしょう。
そもそも品川シーサイドはオリンピックが決定しても有明や豊洲ほど地価に変化がなかった場所です。
営業の仰っている事を真に受けているとミスリードするかと思います。
まだパースの出ていないマンションの顔ともいえるエントランスも心配なところです。

[4881: マンション掲示板さん]

低層を買えなかった人達が湧いて来ましたね（笑）
ちなみに、青と白の外壁タオルは、私には非常にハイセンスに映りました。

[4882: 通りがかりさん]

まぁ〜梁が出てるのを気にしなければ、悪い物件じゃあないよね。
共用施設含め派手さはないが、堅実。
建物が出来てから、それなりに売れて行く気がする。何だかんだ、ペデストリアンデッキ直結は、見た目のインパクト含めて良いよね

[4883: マンション検討中さん]

マンション買えない荒らしはほっといて、、、
ここはコスパがいいよね
穴場って感じ

[4884: いい庭]

のらえもん さんのブログにて、改めて本物件が取り上げられています。
申し込み状況と価格表をアップデートしております。

マンション購入を真剣に考えるブログ
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー 2017年11月時点価格表
https://wangantower.com/?p=14635

[4885: マンション検討中さん]

コスパは別によくないでしょ。
コスパがいいならもっと売れてるよ。
仕様と場所を考えたら妥当。

[4886: 匿名さん]

のらえもんのブログにも書いてある通り、9階以下はほぼ完売しており、少なくとも低層階はまちがいなくコスパ良いよ。坪300万円未満の都内新築駅近タワマンが他にあるのなら教えてほしいマジで。中・高層階はどうなんやろね。ここはHPとか広告とか戦略下手だから、いっそのこと建物出来上がってからじっくり売ったほうが良いのかもね

[4887: マンション掲示板さん]

>>4885 マンション検討中さん
妥当って言ってんじゃん、あなた笑。妥当で十分だよ。

[4888: マンション検討中さん]

坪300万円以下っていってもりんかい線の品川シーサイドは駅自体かなり微妙。
本数も少ないし、運賃も高いし、駅近くてもあんまりメリットない。
生活するにしてもイオンしかないし、同じマンションの人と休日にイオンでばったりとか多そう。
昭和の団地みたい。これなら無理してタワーに住む必要ないと思う。
発展が終わった品川シーサイドよりこれから発展して便利になる有明のが全然いい。

[4889: 通りがかりさん]

>>4880 マンション検討中さん
横からですが、オリンピック決定後、品川シーサイド含め東京全体の地価が上昇しているのは、周知の事実です。また、GMの土地についても京急不動産は入札しましたが、積水に負けました。土地についてGMの方がお金をかけているのは間違いないですね

[4890: ああああ]

>>4888 マンション検討中さん
スーパーはOKストアも平野屋もあるよ。仕事してたら定期代は会社支給だから、運賃なんて気にしませんが、、、ちなみに、有明はなにがあるの？

[4891: 匿名さん]

この物件が相対的に安い理由は、広告宣伝費もあると思う。広告代がかからない京急線以外で、このマンションの広告を見たことがない。来場者に景品配ってるわけでもなさそうだし、、、至る所に広告掲載している住友不動産よりは、好印象ですが笑

[4892: マンション検討中さん]

荒らしさんをバカにする書き込みがあったから、その後を注目してみた
荒らしは2〜3人しかいないんだねw
もしくは、1人か2人、、、
意外と少ない
お疲れ様です

[4893: マンション検討中さん]

>>4891 匿名さん
suumoにも出てないし、ダイレクトメールも少ない

[4894: 匿名さん]

>>4893 マンション検討中さん
まさに穴場物件ですね。
まあ、GMを見た人はここも見るとは思いますが、、、
品川シーサイドが発展終わったと思うのは違うと思いますね。羽田高速の迂回路が役目を終えたら、再開発で何か出来ると思います。また、世界一のアマゾンファッションスタジオの稼働で、ファッション方面でも賑わいを見せる可能性がありますよね

[4895: いい庭]

「本当に割安なのか、どのくらい割安なのか、なぜ割安なのか」に
関心が高い人が多いようなので(私を含めてですが)、いくつか材料を
集めて考えました。

①品川区の新築マンション比
品川区の新築マンション(2012-2017年)の
平均坪単価として、 338.7 万円という数値があります。
www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/
⇨品川区内の新築マンション比では、低層階で2割、
中層階でも1割程度、割安と言えるかと思います。

②隣接区エリアの新築マンション比
・プラ●ドシティ大田六郷(大田区六郷)は、野●不動産が坪単価約280万円で
用地取得して、今、坪単価230万円くらいで販売しています。
「デベロッパーの利益が出ていない」という意味ではこちらの物件も
割安ですが、徒歩圏で利用できる駅が京急の六郷土手駅、雑色駅(各駅停車)
のみで、かつ駅まで徒歩10分という要素を考慮すれば、総合的に見て、
本物件の方が割安と言えるでしょう。
・シティタ●ーズ東京ベイ(江東区有明)は、販売価格が
坪単価330万円を超えています。仮に、りんかい線の国際展示場駅
徒歩5分圏内を、品川シーサイド駅徒歩3分と同等の価値と
見積もっても、京急本線とゆりかもめの交通利便性では、
明らかに京急でしょう。更に、大井町駅と天王洲アイル駅までも
徒歩15分程度という要素を加点すると、立地の要素だけで比較すれば、
シティタワ●ーズ東京ベイよりも、割安でしょう。

③なぜ、割安なのか
用地取得のタイミングを別とすれば、事業主が京急というのが、
大きな理由だと思います。「(本業が鉄道なので)マンション開発で
利益を出す必要がない(赤字にならなければ良い)」という事情のために、
専業デベロッパーと比較して、粗利率が低くなるのだと推測します。
また、↑の書き込みにあるように、京急の駅や電車のつり革に広告を
掲示する分には無料で、広告宣伝費を抑えられます。

また、「京急本体の余剰人員を京急不動産や京急のマンション
管理会社に出向・転籍(天下り)させて、食い扶持を稼がせる」
という社内事情もあるために、相対的に割安な(粗利率の低い)値付け
になっている可能性もあると思います。

[4896: マンション検討中さん]

>>4895 いい庭さん
とりあえず京急のIR見た方がいい

[4897: 匿名さん]

シーサイド駅から徒歩1分のURタワーは代わり映えなく30戸ほど賃貸の空きがあるし徒歩3分のクレスタタワーが10年間売れ残ってるからそちらもなんとかしてほしい

[4898: いい庭]

>>4896 マンション検討中さん
ご教示ありがとうございます！
セグメント別の営業利益を見て、
思わず笑ってしまいました。
本業の鉄道事業や専業デベロッパーのS不動産と比較すると、
営業利益率が一桁違いますね…。

[4899: マンション検討中さん]

品川シーサイドは開発が失敗した街なのは周知の事実でしょう。
URの賃貸が残っていたり、クレストタワーが売れ残っているのがいい例です。
amazonファッションスタジオなんて普段はただの倉庫みたいなものだし、住んでいる人にはトラックの行き来が増えるだけでメリットなんてないでしょう。これでオシャレな街になると思っている人がいるなんて・・・
品川シーサイドは都内でも人気と需要は大分下になります。
契約者の方が自分の選択を正当化したい気持ちは分かりますが、世間一般的にみて有明の方がどう考えてもアップサイドが見込めます。
そこは認めた方がいいですよ。

[4900: 契約者]

>>4899 マンション検討中さん
そうだね
認めます
有明のほうが可能性があっていいと思うよ

[4901: 匿名さん]

>>4899 マンション検討中さん

http://www.tsuhanshinbun.com/archive/2017/10/post-2980.html

この記事を読んで、トラックが増えるだけ、と思われるならもうなにも言いません。ちなみに、品川シーサイドが開発に失敗した街とは初めて聞きましたが、ソースをお示し下さい。

[4902: マンション検討中さん]

逆にその記事をどう見たらプラス材料と捉えられるのか教えてほしい・・・
モデルの写真をとるただの倉庫。
少なくとも住んでいる人に何一つメリットはない。
まあそんなものを出してくるくらい何もないところっていうことはわかるけど。

[4903: 匿名さん]

ここ買ってますがみんなめんどくさい

買ってダメなら違うとこ引越せば

貧乏しかいない(>_<)

電車つかいませんが釣具屋があるだけでいいです

[4904: マンション検討中さん]

飛行機やばそうですね・・・
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171221-00019029-forbes-bus_a...

[4905: 匿名さん]

あなたが単なる荒らしか、本気で言っているのであれば、まともに働いたことのないフリーターか専業主婦、派遣社員という事が良く分かりました。

ゾゾタウン等は効率化の観点から物流センターと撮影所を一緒に運営していますが、今回アマゾンが作る撮影所は純粋に撮影機能に特化しています。アマゾンの物流センターは神奈川や埼玉等にありますが、撮影所は別に作り、「ファッションに強いアマゾン」という情報の発信地にしたいというわけですね。世界のアマゾンが、再開発に失敗している街にその拠点を置きますかね？ちなみに、ロンドンの撮影所の拠点はショーディッチといって、非常に洒落た街ですよ。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%BC%E3%83%87%E3%...

定性的な面だけでなく、定量的な面ですと、モデルやスタイリスト、カメラマン等のファッション関連の方達が常駐するわけで、品川シーサイドに人が増えるのは確実、これはメリットと言えませんかね。住んでいる人に何一つメリットがないという具体的な根拠を教えてください。よろしくお願いします。

[4906: マンション検討中さん]

モデルやスタイリスト、カメラマンがきて人が増えるって(笑)
そんなの何人でもない。
世界のamazonって、amazonに何をそんなに期待してるの？
そもそもamazonがファッションスタジオ建てた理由は土地が安かったから。

[4907: 匿名さん]

>>4906 マンション検討中さん

アマゾンのファッション部門の責任者が、以下のようにコメントされています。

このスタジオでさらに精度の高い写真やビデオを大量に撮影、制作することにより、お客様にサイト上でカラー、カッティング、サイズやテクスチャーなどをこれまで以上に細かくご確認いただけるようになります。また、新たに本業界に従事する皆様の雇用を創出することにつながると考えています

また、土地の安さ重視なら、それこそゾゾタウンのように、神奈川の奥にある物流センターにくっつければ良かったのに、わざわざ切り離した理由をご教示下さい。

[4908: 周辺住民さん]

>>4907
あくまで客観的な立場から。

> 新たに本業界に従事する皆様の雇用を創出

　シーサイドの雇用創出にもつながると思います。ただどちらかと言うとここで述べておられるのは、ファッション需要を刺激することによりファッション業界やクリエータ関連を活性化して魅力をアップし、この業界に新たに目指す人を増やしたいという趣旨だと思います。


> わざわざ切り離した理由

・都内の方がカメラマンやスタイリスト等を集めやすいため
・大型スタジオを設けるには、倉庫の空きスペースでは不足したため

あたりかと。シーサイドを選択したのは交通の便と広いスペースが取れること、取得コスト等を勘案して決定したものと思います。

[4909: マンション検討中さん]

頭のレベルが低い荒らしってみっともないねw

[4910: 評判気になるさん]

別に今のシーサイドのままで不便はないしどこに出るのも便利で楽なので開発に失敗した地域と言われても「それで？」って言う感じですね。
Amazonが来る来ないは全然気にならない。
普段の買い物は青横でするし。
りんかい線の運賃の高さも気になりません。
住居が増えて駅のキャパが耐えられるのか、のみが気になる。

[4911: マンション検討中さん]

いつからamazonのスレになったの？
マンションの話に戻りましょう。
中高層階の売れ行きはどうなんですかね？
クレストタワーが長年売れ残っているからここも長期覚悟か決死の値引きで売り切るか。

[4912: マンション検討中さん]

ちなみにクレストタワーが売れ残っているのは品川シーサイドという場所のせいではありません。ゴールドクレストの販売姿勢に所以するものです。



http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1141

↑2011年の記事なので中には既に完売している物件もあると思いますが
１位の港区港南にあるベイクレストタワーは施行から13年目の2016年（昨年）にやっと完売。
同じく港区にあるクレストプライムタワー芝は施行から10年目ですが、483戸中15戸がまだ販売中です。

個人的には、完成後１年以上経過した物件は値引きをしてサッサと売ってほしいですね

[4913: 匿名さん]

駅前1分タワーにしても、賃貸が何十部屋も今でさえ余ってるし、駅前3分と離れているにしてもクレストも新築から10年間売れないし、そちらも何とかてほしいものだ。

[4914: 匿名さん]

ちょっとググれば、
アマゾンジャパン合同会社　社長　ジャスパー・チャンは、次のように述べています。
「日本には継続的に多額の投資を行っております。拡大し続けるAmazonの東京オフィススペースに、新しいファッションスタジオが加わることを嬉しく思います。2018年の夏までに、全体で4,000以上のポジションを東京を拠点として置くことを目指しております。今後数年のうちに、東京および日本全国で数千規模の雇用を創出する計画です。」
とか出てくるけど。
何人もいないって、バカまるだし。

[4915: マンション検討中さん]

アマゾン、アマゾンってもういいって。
アマゾンのファッションスタジオが出来て現在多数空いている賃貸が埋まればいいけどそんなことにはならないでしょ。
なんでこのマンションの契約者はそんなにムキになっていろいろと反論してるの？
金持ち喧嘩せずじゃないですけど、ギリギリで購入できる憧れのタワーで自分の選択は絶対間違っていないとでも思いたいのかな？

[4916: 匿名さん]

>>4915 マンション検討中さん

うーん、教科書に出てきそうな、見事な負け惜しみですね。老婆心ながら、理屈で勝てないのだったら何も書き込まず、静観した方が無難ですよ笑