プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[4851: マンション検討中さん]

>>4849 マンション検討中さん
好みによるのでしょうね

[4852: マンション検討中さん]

また順位を上げてますね♪
https://toushi-beginner.jp/2017/12/14/suumo_ranking20171129/

[4853: 口コミ知りたいさん]

>>4849 マンション検討中さん
え？そんなことできるんですか？さすが長谷工ですね。いままで聞いたことないですがそれはどこからの情報でしょうか？もし認識違いされているようでしたら訂正お願いしますね。そのような工法にはなってないと思うので間違った情報であればすぐ訂正、もしくは管理者に削除してもらうようにしますので。

[4854: マンション検討中さん]

内廊下＝高級マンションという気持も分からなくはないが、、、
だからどうした？w

嫌なら他を探せば？

あと、長谷工叩きとかもう飽きた、、、
どうせ、ネットで見た他の人の書き込みとかで刷り込まれちゃったタイプでしょ？w
よくいる、、、

荒らしのレベルが低い、、、w

[4855: 通りがかりさん]

荒らしもネタつきた感ありますね

[4856: マンション掲示板さん]

利便性の高いターミナル大手町
お洒落なリバーサイド天王洲アイル
昔ながらの商店街が並ぶ青物横丁
これらに挟まれ、近代的で綺麗な品川シーサイドは唯一無二の価値を持つ
何が良いって、利便性は高いが、静かな所。個人的には、これ以上変に発展せず、今の雰囲気のまま、成熟していって欲しい

[4857: マンション検討中さん]

荒らしにも興味持たれなくなったとしたら、この物件もいよいよ本当に終わりだな

[4858: 検討板ユーザーさん]

>>4857 マンション検討中さん

無視無視

[4859: マンション検討中さん]

ものすごい下からの上から目線で笑える

[4860: 匿名さん]

価格表を公開しない方針に変えたと聞いたのですが、本当ですか？売れ行きが厳しいんですかね…

[4861: マンション検討中さん]

直接電話して聞けば？

[4862: マンション検討中さん]

値上げするのかな？
売れてるってことかな？

ま、分からないので、気になるなら営業さんに聞いた方がいいよw

[4863: 匿名さん]

売れてないから値下げするんでしょうね。販売時期も開けましたし。にしてもどこが空いてるかくらい見せてくれればいいのにと思います。

[4864: マンション検討中さん]

どこが空いてるかも教えてくれないと言うことは、全く相手にされなかったんですね、、、

売れてないのに売る気がないなんて不思議ですね

きっと、お金持ちのあなたには安過ぎると思われたんですよ
きっと、、、

[4865: 匿名さん]

セリアイオンスタイル品川シーサイド店がオープンしましたね。

http://www.seria-group.com/shop/detail.html?code=000002031

[4866: 名無しさん]

>>4856 マンション掲示板さん
駅前のイオン、だいぶ壁が汚れて汚くなってきたのが気になる。
中の照明もちょっと暗めだし。そろそろ修繕して欲しいなぁ

[4867: 名無しさん]

まぁここは23区内で恵比寿や渋谷、品川へもアクセスしやすくて駅やイオン直結の免震タワーですから人気ありますね。
https://toushi-beginner.jp/2017/12/14/suumo_ranking20171129/

[4868: マンション検討中さん]

低層会欲しかったなぁ
もう残ってないだろうから無い物ねだりなんだけど
パンダ用に二期に残しておいてくれてもいいのに

[4869: 匿名さん]

>>4864 マンション検討中さん
全て公開するのではなく、希望する範囲内でいくつかピックアップして提示する形をとることで全体を見せないようにしてる。

[4870: マンション検討中さん]

何が不満なのかよく分からないけど、嫌ならやめておけば？

[4871: eマンションさん]

イオンにスタバができたんですね。今日行ってみます。

[4872: マンション検討中さん]

>>4871 eマンションさん
けっこう広い
フードコートも広くしてくれればいいのに

[4873: いい庭]

先日、北東向けの角部屋、中層階の購入申し込みをしました。
折角ですので、北東向けの角部屋(Eg or Eh)に特化した
情報を中心に記しておきます。

①北東向けは、眺望が良くない価格付けになっていますが、
品川シーサイドフォレストのオフィスビルとオーバルガーデンを
一望できる眺望は、個人的にはむしろ非常に気に入りました。
間取り的にも「品川シーサイドのタワーマンションに住んでいる感」を
ダイレクトに感じられる(はずな)ので、その希少性も高く評価しました。
(あまり一般的な需要ではありませんが、リセールの際には、
購入申し込みが一件でもあれば良いので)。

②イオン越しに何が見えるかについては、品川シーサイドと
天王洲アイルの間を10往復くらいして調べました。
北東向け角部屋で、イオン(駐車場が8階まであるので注意)より高ければ、
天王洲セントラルタワー〜スミフの天王洲アイル物件あたりが
見えるのは、ほぼ確実と思います。一方、東品川海上公園や運河、
レインボーブリッジは、見えるか見えないかの瀬戸際だと感じました。

③本マンションの価格が相対的に安い理由は、東京オリンピックが決まる直前に
用地を買収したからだそうです(これ、決定的に重要だと思います)。
ライバル物件の営業担当者も、本物件の低層階の価格が安過ぎる
と言っていました。

当方、既に物件を押さえましたので、購入検討プロセスで考慮した要素
(のうち、まだ本掲示板で書かれていないこと)を記しました。

[4874: マンション検討中さん]

低層階は確かに安かった。角部屋だとsa買っとけ場良かったかな。

[4875: マンション検討中さん]

こっからが勝負だよね
地元需要はもうないだろうし、都外から人を呼ぶほどの駅力はないし
ここをあえて選ぶ理由がある人は少ない

[4876: マンション検討中さん]

豊洲とか武蔵小杉の中古も見てるけど、タワーなら結局ここに行き着くな～
この価格なら、とりあえず買っておいても損はしない気がするし

[4877: 匿名さん]

低層階はもうないんだから、もう良いです
中層階以上だと60百万円以上しますが、それでもここは買いですかね？
低層の価格が安かったので、エントランスとか廊下がしょぼいんじゃないかと不安です。

[4878: 匿名さん]

>>4877 匿名さん
現地見てきたんだけど、角部屋の白と青の外壁タイルが学校のプール感あったなぁ。
どちらかというと、レジデンスの方がデザインは凝ってる印象。

[4879: マンション検討中さん]

低層もこのマンションのクオリティじゃ微妙だと思うけど中層以上は駅力考えても全く価格に見合ってないと思う。
購入を検討するとしたら、職場が近いとか物件以外のなにかしらのプラスポイントがないと検討に値しないでしょう。

[4880: マンション検討中さん]

低層が安かった理由って用地の取得価格が安かったというより、素人の見えない部分でコストカットしてるからでしょう。
そもそも品川シーサイドはオリンピックが決定しても有明や豊洲ほど地価に変化がなかった場所です。
営業の仰っている事を真に受けているとミスリードするかと思います。
まだパースの出ていないマンションの顔ともいえるエントランスも心配なところです。

[4881: マンション掲示板さん]

低層を買えなかった人達が湧いて来ましたね（笑）
ちなみに、青と白の外壁タオルは、私には非常にハイセンスに映りました。

[4882: 通りがかりさん]

まぁ〜梁が出てるのを気にしなければ、悪い物件じゃあないよね。
共用施設含め派手さはないが、堅実。
建物が出来てから、それなりに売れて行く気がする。何だかんだ、ペデストリアンデッキ直結は、見た目のインパクト含めて良いよね

[4883: マンション検討中さん]

マンション買えない荒らしはほっといて、、、
ここはコスパがいいよね
穴場って感じ

[4884: いい庭]

のらえもん さんのブログにて、改めて本物件が取り上げられています。
申し込み状況と価格表をアップデートしております。

マンション購入を真剣に考えるブログ
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー 2017年11月時点価格表
https://wangantower.com/?p=14635

[4885: マンション検討中さん]

コスパは別によくないでしょ。
コスパがいいならもっと売れてるよ。
仕様と場所を考えたら妥当。

[4886: 匿名さん]

のらえもんのブログにも書いてある通り、9階以下はほぼ完売しており、少なくとも低層階はまちがいなくコスパ良いよ。坪300万円未満の都内新築駅近タワマンが他にあるのなら教えてほしいマジで。中・高層階はどうなんやろね。ここはHPとか広告とか戦略下手だから、いっそのこと建物出来上がってからじっくり売ったほうが良いのかもね

[4887: マンション掲示板さん]

>>4885 マンション検討中さん
妥当って言ってんじゃん、あなた笑。妥当で十分だよ。

[4888: マンション検討中さん]

坪300万円以下っていってもりんかい線の品川シーサイドは駅自体かなり微妙。
本数も少ないし、運賃も高いし、駅近くてもあんまりメリットない。
生活するにしてもイオンしかないし、同じマンションの人と休日にイオンでばったりとか多そう。
昭和の団地みたい。これなら無理してタワーに住む必要ないと思う。
発展が終わった品川シーサイドよりこれから発展して便利になる有明のが全然いい。

[4889: 通りがかりさん]

>>4880 マンション検討中さん
横からですが、オリンピック決定後、品川シーサイド含め東京全体の地価が上昇しているのは、周知の事実です。また、GMの土地についても京急不動産は入札しましたが、積水に負けました。土地についてGMの方がお金をかけているのは間違いないですね

[4890: ああああ]

>>4888 マンション検討中さん
スーパーはOKストアも平野屋もあるよ。仕事してたら定期代は会社支給だから、運賃なんて気にしませんが、、、ちなみに、有明はなにがあるの？

[4891: 匿名さん]

この物件が相対的に安い理由は、広告宣伝費もあると思う。広告代がかからない京急線以外で、このマンションの広告を見たことがない。来場者に景品配ってるわけでもなさそうだし、、、至る所に広告掲載している住友不動産よりは、好印象ですが笑

[4892: マンション検討中さん]

荒らしさんをバカにする書き込みがあったから、その後を注目してみた
荒らしは2〜3人しかいないんだねw
もしくは、1人か2人、、、
意外と少ない
お疲れ様です

[4893: マンション検討中さん]

>>4891 匿名さん
suumoにも出てないし、ダイレクトメールも少ない

[4894: 匿名さん]

>>4893 マンション検討中さん
まさに穴場物件ですね。
まあ、GMを見た人はここも見るとは思いますが、、、
品川シーサイドが発展終わったと思うのは違うと思いますね。羽田高速の迂回路が役目を終えたら、再開発で何か出来ると思います。また、世界一のアマゾンファッションスタジオの稼働で、ファッション方面でも賑わいを見せる可能性がありますよね

[4895: いい庭]

「本当に割安なのか、どのくらい割安なのか、なぜ割安なのか」に
関心が高い人が多いようなので(私を含めてですが)、いくつか材料を
集めて考えました。

①品川区の新築マンション比
品川区の新築マンション(2012-2017年)の
平均坪単価として、 338.7 万円という数値があります。
www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/
⇨品川区内の新築マンション比では、低層階で2割、
中層階でも1割程度、割安と言えるかと思います。

②隣接区エリアの新築マンション比
・プラ●ドシティ大田六郷(大田区六郷)は、野●不動産が坪単価約280万円で
用地取得して、今、坪単価230万円くらいで販売しています。
「デベロッパーの利益が出ていない」という意味ではこちらの物件も
割安ですが、徒歩圏で利用できる駅が京急の六郷土手駅、雑色駅(各駅停車)
のみで、かつ駅まで徒歩10分という要素を考慮すれば、総合的に見て、
本物件の方が割安と言えるでしょう。
・シティタ●ーズ東京ベイ(江東区有明)は、販売価格が
坪単価330万円を超えています。仮に、りんかい線の国際展示場駅
徒歩5分圏内を、品川シーサイド駅徒歩3分と同等の価値と
見積もっても、京急本線とゆりかもめの交通利便性では、
明らかに京急でしょう。更に、大井町駅と天王洲アイル駅までも
徒歩15分程度という要素を加点すると、立地の要素だけで比較すれば、
シティタワ●ーズ東京ベイよりも、割安でしょう。

③なぜ、割安なのか
用地取得のタイミングを別とすれば、事業主が京急というのが、
大きな理由だと思います。「(本業が鉄道なので)マンション開発で
利益を出す必要がない(赤字にならなければ良い)」という事情のために、
専業デベロッパーと比較して、粗利率が低くなるのだと推測します。
また、↑の書き込みにあるように、京急の駅や電車のつり革に広告を
掲示する分には無料で、広告宣伝費を抑えられます。

また、「京急本体の余剰人員を京急不動産や京急のマンション
管理会社に出向・転籍(天下り)させて、食い扶持を稼がせる」
という社内事情もあるために、相対的に割安な(粗利率の低い)値付け
になっている可能性もあると思います。

[4896: マンション検討中さん]

>>4895 いい庭さん
とりあえず京急のIR見た方がいい

[4897: 匿名さん]

シーサイド駅から徒歩1分のURタワーは代わり映えなく30戸ほど賃貸の空きがあるし徒歩3分のクレスタタワーが10年間売れ残ってるからそちらもなんとかしてほしい

[4898: いい庭]

>>4896 マンション検討中さん
ご教示ありがとうございます！
セグメント別の営業利益を見て、
思わず笑ってしまいました。
本業の鉄道事業や専業デベロッパーのS不動産と比較すると、
営業利益率が一桁違いますね…。

[4899: マンション検討中さん]

品川シーサイドは開発が失敗した街なのは周知の事実でしょう。
URの賃貸が残っていたり、クレストタワーが売れ残っているのがいい例です。
amazonファッションスタジオなんて普段はただの倉庫みたいなものだし、住んでいる人にはトラックの行き来が増えるだけでメリットなんてないでしょう。これでオシャレな街になると思っている人がいるなんて・・・
品川シーサイドは都内でも人気と需要は大分下になります。
契約者の方が自分の選択を正当化したい気持ちは分かりますが、世間一般的にみて有明の方がどう考えてもアップサイドが見込めます。
そこは認めた方がいいですよ。

[4900: 契約者]

>>4899 マンション検討中さん
そうだね
認めます
有明のほうが可能性があっていいと思うよ

[4901: 匿名さん]

>>4899 マンション検討中さん

http://www.tsuhanshinbun.com/archive/2017/10/post-2980.html

この記事を読んで、トラックが増えるだけ、と思われるならもうなにも言いません。ちなみに、品川シーサイドが開発に失敗した街とは初めて聞きましたが、ソースをお示し下さい。

[4902: マンション検討中さん]

逆にその記事をどう見たらプラス材料と捉えられるのか教えてほしい・・・
モデルの写真をとるただの倉庫。
少なくとも住んでいる人に何一つメリットはない。
まあそんなものを出してくるくらい何もないところっていうことはわかるけど。

[4903: 匿名さん]

ここ買ってますがみんなめんどくさい

買ってダメなら違うとこ引越せば

貧乏しかいない(>_<)

電車つかいませんが釣具屋があるだけでいいです

[4904: マンション検討中さん]

飛行機やばそうですね・・・
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171221-00019029-forbes-bus_a...

[4905: 匿名さん]

あなたが単なる荒らしか、本気で言っているのであれば、まともに働いたことのないフリーターか専業主婦、派遣社員という事が良く分かりました。

ゾゾタウン等は効率化の観点から物流センターと撮影所を一緒に運営していますが、今回アマゾンが作る撮影所は純粋に撮影機能に特化しています。アマゾンの物流センターは神奈川や埼玉等にありますが、撮影所は別に作り、「ファッションに強いアマゾン」という情報の発信地にしたいというわけですね。世界のアマゾンが、再開発に失敗している街にその拠点を置きますかね？ちなみに、ロンドンの撮影所の拠点はショーディッチといって、非常に洒落た街ですよ。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%BC%E3%83%87%E3%...

定性的な面だけでなく、定量的な面ですと、モデルやスタイリスト、カメラマン等のファッション関連の方達が常駐するわけで、品川シーサイドに人が増えるのは確実、これはメリットと言えませんかね。住んでいる人に何一つメリットがないという具体的な根拠を教えてください。よろしくお願いします。

[4906: マンション検討中さん]

モデルやスタイリスト、カメラマンがきて人が増えるって(笑)
そんなの何人でもない。
世界のamazonって、amazonに何をそんなに期待してるの？
そもそもamazonがファッションスタジオ建てた理由は土地が安かったから。

[4907: 匿名さん]

>>4906 マンション検討中さん

アマゾンのファッション部門の責任者が、以下のようにコメントされています。

このスタジオでさらに精度の高い写真やビデオを大量に撮影、制作することにより、お客様にサイト上でカラー、カッティング、サイズやテクスチャーなどをこれまで以上に細かくご確認いただけるようになります。また、新たに本業界に従事する皆様の雇用を創出することにつながると考えています

また、土地の安さ重視なら、それこそゾゾタウンのように、神奈川の奥にある物流センターにくっつければ良かったのに、わざわざ切り離した理由をご教示下さい。

[4908: 周辺住民さん]

>>4907
あくまで客観的な立場から。

> 新たに本業界に従事する皆様の雇用を創出

　シーサイドの雇用創出にもつながると思います。ただどちらかと言うとここで述べておられるのは、ファッション需要を刺激することによりファッション業界やクリエータ関連を活性化して魅力をアップし、この業界に新たに目指す人を増やしたいという趣旨だと思います。


> わざわざ切り離した理由

・都内の方がカメラマンやスタイリスト等を集めやすいため
・大型スタジオを設けるには、倉庫の空きスペースでは不足したため

あたりかと。シーサイドを選択したのは交通の便と広いスペースが取れること、取得コスト等を勘案して決定したものと思います。

[4909: マンション検討中さん]

頭のレベルが低い荒らしってみっともないねw

[4910: 評判気になるさん]

別に今のシーサイドのままで不便はないしどこに出るのも便利で楽なので開発に失敗した地域と言われても「それで？」って言う感じですね。
Amazonが来る来ないは全然気にならない。
普段の買い物は青横でするし。
りんかい線の運賃の高さも気になりません。
住居が増えて駅のキャパが耐えられるのか、のみが気になる。

[4911: マンション検討中さん]

いつからamazonのスレになったの？
マンションの話に戻りましょう。
中高層階の売れ行きはどうなんですかね？
クレストタワーが長年売れ残っているからここも長期覚悟か決死の値引きで売り切るか。

[4912: マンション検討中さん]

ちなみにクレストタワーが売れ残っているのは品川シーサイドという場所のせいではありません。ゴールドクレストの販売姿勢に所以するものです。



http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1141

↑2011年の記事なので中には既に完売している物件もあると思いますが
１位の港区港南にあるベイクレストタワーは施行から13年目の2016年（昨年）にやっと完売。
同じく港区にあるクレストプライムタワー芝は施行から10年目ですが、483戸中15戸がまだ販売中です。

個人的には、完成後１年以上経過した物件は値引きをしてサッサと売ってほしいですね

[4913: 匿名さん]

駅前1分タワーにしても、賃貸が何十部屋も今でさえ余ってるし、駅前3分と離れているにしてもクレストも新築から10年間売れないし、そちらも何とかてほしいものだ。

[4914: 匿名さん]

ちょっとググれば、
アマゾンジャパン合同会社　社長　ジャスパー・チャンは、次のように述べています。
「日本には継続的に多額の投資を行っております。拡大し続けるAmazonの東京オフィススペースに、新しいファッションスタジオが加わることを嬉しく思います。2018年の夏までに、全体で4,000以上のポジションを東京を拠点として置くことを目指しております。今後数年のうちに、東京および日本全国で数千規模の雇用を創出する計画です。」
とか出てくるけど。
何人もいないって、バカまるだし。

[4915: マンション検討中さん]

アマゾン、アマゾンってもういいって。
アマゾンのファッションスタジオが出来て現在多数空いている賃貸が埋まればいいけどそんなことにはならないでしょ。
なんでこのマンションの契約者はそんなにムキになっていろいろと反論してるの？
金持ち喧嘩せずじゃないですけど、ギリギリで購入できる憧れのタワーで自分の選択は絶対間違っていないとでも思いたいのかな？

[4916: 匿名さん]

>>4915 マンション検討中さん

うーん、教科書に出てきそうな、見事な負け惜しみですね。老婆心ながら、理屈で勝てないのだったら何も書き込まず、静観した方が無難ですよ笑

[4917: マンション検討中さん]

モモレジさんの2017年販売部門で、銅賞を受賞しましたねー！やはり販売数は客観的に評価されている証拠。検討においてちょっとした指標になりますね。嘘か本当かよくわからない書き込みを眺めてるより参考になります。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5417.html?sp

[4918: 匿名さん]

晴海や有明って、、てか北仲すげー

[4919: 匿名さん]

>>4918 匿名さん

北仲は子育てには適してないのが難点

[4920: マンション検討中さん]

北仲は子供作らない前提か、リタイア後の老夫婦にはいいよね

[4921: いい庭]

S不動産の有明物件のモデルルームにも行きましたが、
確かに有明は、大化けする可能性が少なくないと思います。

ただ、「開発の初期段階で有明物件を仕込んでおいて、
東京オリンピックで、世界的に注目されるタイミングに
合わせて有明物件を売却して、キャピタルゲインを得る」
というシナリオ、理屈は理解できますが、家族を
巻き込んでやるのは、どうなのでしょうね。
自宅を金融商品のように売買して、子どもに転校を
強いたりするのは、かなり抵抗を感じます。

自分が住むなら品川シーサイドが良いです。

有明までは品川シーサイド駅からりんかい線で3駅なので、
有明物件の裏手に、ららぽーと豊洲級の商業施設ができたら、
休日に遊びに行くスポットが増えて、良いと思います。

また、仮に有明が大化けすれば、その分、りんかい線や
品川シーサイドの価値も連動して高まるので
有明のことはあまり悪く言わず、静かに見守るのが
良いかと思います。
(その時は、大崎と有明の両副都心の中間あたりにある
品川シーサイドや天王洲アイルの立地上の強みが、改めて認識されるでしょう)

[4922: 匿名さん]

>>4921 いい庭さん
ご意見、納得出来ます。
ただ、有明の発展については、自分は少し懐疑的ですね、、とにかく交通が不便過ぎる。高級路線の商業施設はまず望めないと思ってます。また、高級路線でなければお台場にたくさんあるので、これもまた望めない。
品川シーサイドとしては、大井町や品川の発展を望んだ方が現実的と思ってます、、、
あと、個人的には、近くに銭湯が出来ると良いな〜と思ってます。旧東海道沿いなんて風情もあるし、出来たら良いな〜と妄想してます！

[4923: 検討板ユーザーさん]

品川は間違いなく発展しますからここも恩恵受けますね。楽しみです。

[4924: いい庭]

>>4922 匿名さん

レスありがとうございます。
全くご指摘の通りだと思います。
品川シーサイドがローリスク・ミドルリターンだとすれば、
有明はハイリスク・ハイリターンだと言えるでしょう。

地価総平均で見ると、現状、品川シーサイドの地価は、
有明を約3割上回っており、かつ前年比の成長率も
有明を上回っています。

品川シーサイドの地価総平均
79万6000円/m2、263万1404円/坪(前年比＋4.57％)

有明の地価総平均
61万4000円/m2、202万9752円/坪(前年比＋3.37％)

S不動産の有明物件は、坪単価330万円超ですので、
現状の有明の地価との乖離が非常に大きいです。
仮に、大型商業施設やバス輸送システムが頓挫したり、
失敗すれば、もともと坪単価200万円の土地ですので、
資産価値は大幅に低下してしまうでしょう。
(それにしても、有明辺りは道路を渡るにも一苦労ですね)。

個人的には、有明のようなエリアでアップサイドの機会を
追求するより、品川シーサイドのようなエリアでダウンサイドの
リスクを抑えることを優先した方が賢明だとは思います
(ここは価値観次第ですが)。

ちなみに、品川シーサイドも、りんかい線の路線価値の向上や
JRによるりんかい線の買収などの波に乗って、(街が激変する
ほどでなくても)ある程度のアップサイドを狙えると思います
(品川区内のJRの駅にペデストリアンデッキで3分は大きいでしょう)。

また、りんかい線の今年度中間決算(12/18発表)は、「『乗車人員』が
前期比3.5%増加し、『運輸収入』が前期比2.9%増加」で、
路線価値の上昇も続けています。
‪http://www.twr.co.jp/Portals/0/resources/enterprise/H29/gaiyou_h29_mid...‬

というわけで、品川シーサイドの本物件は、堅実にローリスク・ミドルリターン
が狙えるエリア/物件だと思います。

[4925: マンション検討中さん]

↑こういう書き込みがあると、品川シーサイドに対してのネガキャンが始まるからやめて欲しい、、、
有明がどうなろうと興味ないし、、、

自分がいいと思ったところが一番ですよね！

[4926: 匿名さん]

私はおもしろく読ませてもらった。
自分の考えと合ってても違ってっても、「そんな考えかたあるんだー」と参考になる。

それこそ自分に興味ない内容はと荒らしは読み飛ばしましょうよ。

[4927: マンション検討中さん]

品川シーサイドはないよ。
イオンしかない。
そしてこれから発展の未来もない。
どう考えても有明のが便利になる。

[4928: 検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[4929: 検討中さん]

>>4927 マンション検討中さん
横浜北仲はどうですかね。有明よりよっぽど将来性ありますよ。抽選に当たればの話ですが。

[4930: マンション掲示板さん]

>>4929 検討中さん
しつこい

[4931: マンション検討中さん]

横浜北仲はいいね。
これからの開発を考えても品川シーサイドとは雲泥の差だと思う。
しかも駅直結で割と安いからここ買うなら横浜のがいいのかな？

[4932: 匿名さん]

北仲は抽選でほぼ買えないでしょ。買えないものはいくらよくても仕方ないでしょー

[4933: マンション検討中さん]

品川の波及効果が直通でもないシーサイドに来るかね
冷静に見て案外遠いよ
どうもここのポジって営業社員っぽいんだよなあ

[4934: 検討中さん]

>>4932 匿名さん
北仲は2次はこれからだから、いいと思うなら勝負してみる価値あるんじゃないですか。実際1期は一部のパンダ部屋以外はほとんど無抽選だったみたいですよ。

[4935: 匿名さん]

>>4933 マンション検討中さん
このネガも他社の営業だよね。

[4936: 羽田問題]

羽田の新飛行ルートで、品川シーサイド付近の上空は騒音が出るそうなのと、落下物の問題懸念が増えます。

飛行機が上空を飛ぶ事により、成田空港の近辺に住んでいる住民と同じ問題が考えられそうです。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/09/03/103405

[4937: マンション検討中さん]

>>4931 マンション検討中さん

買えば？w

[4938: いい庭]

改めて京急不動産の実績を見ると、京急の大規模物件は、
分譲時の価格が良心的で、成功確率が高いように見受けられます
(あまり宣伝しておらず、「知る人ぞ知る」という物件なのも共通かと)。
http://www.keikyu-sumai.com/contents/code/town_catalog#m
●ウェリスシティ大森タワー（東京都　大田区　H.18） ※ハローワーク跡地
●パークタワー横濱ポートサイド（横浜市　神奈川区　H.18）
●フォレシアム　（川崎市　川崎区　Ｈ20）
●リヴァリエ（川崎市　川崎区　Ｈ23～） ※日本コロンビア川崎事業所跡地
など

あと、タワーのはす向かいにある
●プライム東大井（東京都　品川区　S.57）
も、京急の分譲マンションですね。
http://www.keikyu-sumai.com/contents/code/prime_higashiooi

ついでに、京急品川駅の再開発の記事も貼っておきます。

●京急品川駅は地上化でどう変わる？　山手線ホームと並び2面4線に。泉岳寺方の引き上げ線は維持
http://tabiris.com/archives/keikyu-shinagawa-2/

[4939: マンション検討中さん]

>>4933 マンション検討中さん

品川が発展すれば、その近辺に波及効果はあるかもと思うのが普通では？
言うまでもないけど、品川が発展して、企業や商業施設が増えて魅力的な街になれば、土地の価格も高くなる。
それでも、品川シーサイドあたりだと、何も全く全然影響は受けないと思うかなぁ、、、

[4940: 検討板ユーザーさん]

>>4939 マンション検討中さん
ごめん、最後の二行、何回読んでも理解できない。

[4941: いい庭]

北東向け角部屋に特化した情報ですが、天王洲アイルと品川埠頭を結ぶ橋から、タワーの建設現場のクレーンを確認できました(証拠写真を貼っておきます)。イオン越しに、どうやら京浜運河と天王洲アイルが見えそうなのは、ありがたいですね。

[4942: いい庭]

連投失礼します。頭のトレーニングを兼ねて、
「品川駅周辺の発展に伴い、品川シーサイドに波及効果はあるか」
を波及ロジックを含めて、真面目に考えました。

1. オフィス需要について
品川駅周辺の発展⇨品川駅周辺のオフィス賃料の高騰
⇨近隣エリアで相対的に割安なオフィスを模索
⇨品川シーサイド(または天王洲アイル、大井町)のオフィスへの入居、移転
⇨品川シーサイドのオフィス賃料も上昇

大崎の地価が高騰している今、これは充分にあり得るシナリオだと
思います。仮に品川シーサイドより先に、天王洲アイル
や大井町が検討されたとしても、その次くらいの検討候補には
あがるでしょう。

2. 住宅需要(賃貸)について
品川駅周辺の発展⇨品川駅周辺の賃貸住宅の価格高騰
⇨近隣エリアで相対的に割安な品川シーサイドに引っ越し。

直接的には、あまり期待できないかもしれません。
家賃が数十万円/月の物件は、会社からの家賃補助が
出ているケースが多いと考えるのが自然です。
身銭を切っているわけでなければ、賃料はあまり気にせず、
「住みたい場所に住む」となる可能性が高いでしょう。
但し、上記1により、品川シーサイドに入居・転居する
企業が増えることで、結果的に賃貸需要も伸びると思います。

3. 住宅需要(購買)について
品川駅周辺の発展⇨品川駅周辺の住宅価格の高騰
⇨近隣エリアで相対的に割安な品川シーサイドの物件購入。
⇨品川シーサイドの住宅価格の上昇。

常識的に考えて、これは普通にあると思います。
勤務先が品川駅で、品川駅近くで家を買うのが予算的に厳しいなら、
大井町、大森、品川シーサイドあたりが候補になってくるはずです。

4. 商業施設について
品川駅周辺の商業施設の発展
⇨品川シーサイドの商業施設の発達(？)

正直、直接的な因果関係はないでしょう。
むしろ商業施設の充実の鍵を握るのは、上記の1、3に起因する
品川シーサイドの「オフィス需要増」と「住宅購買需要増」により、
昼間人口が増えることだと思います。
マーケティング上、昼間人口を重視するスタバが、品川シーサイドに
新たに出店したのは良い兆候です。
単純な話、エリアの人口が増えれば、各企業の立地・出店戦略にも
影響を与えることでしょう。

というわけで、結論として、品川駅周辺の発展に伴う波及効果としては、
それぞれ波及のロジックが異なるものの、品川シーサイドの
「オフィス需要増」「賃貸住宅需要増」「住宅購買需要増」「商業施設の充実」
のいずれも期待できる、という結論になります。

[4943: 匿名さん]

武蔵小山君はどんなに批判上がろうと冷静に応答する事で話題を絶やさない意図がはっきり見え見え。話題作りの為にピリつきながらも頑張ってる姿が健気、いや哀れ。無理やり話題を作るのやめよう。もう年明けですよ。

[4944: 匿名さん]

品川に近い街の住宅の人気があがるかどうかですが、俺にも言わせて。

まず、今でも充分に人気があるんだけど、埋め立て地で安いからという理由があり、高台（例えば大井町）との価格差が大きいことは変わらない。

品川が発展すれば、周辺や沿線が人気が出るかどうかだけど、単なる発展では影響が少ない。これは、渋谷の沿線と池袋の沿線の関係を見ればわかると思う。

一つ目の鍵は、品川周辺が格好良くステータスが高くなるかどうか。渋谷や東急沿線には、松濤、代官山、自由ヶ丘、田園調布などがありますが、京浜東北線や京急沿線がそういう発展が遂げられるかということです。品川駅周辺以外の再開発の予定や構想がある場所でいうと、高輪台駅周辺、大井町のJRの土地、北品川駅周辺、羽田空港国際線ターミナル隣接地などがありますが、再開発でのイメージ向上に期待したい。

もう１つの鍵は鉄道網の発展です。比較的最近の例でいうと、白金台駅ができたり、横須賀線武蔵小杉駅ができたりなどがありますが、これがあると街は飛躍的に発展しますね。
関係ありそうな構想でいうと、まず、りんかい線のJR化。運賃がJRと一体化されれば、シーサイドの人気は確実にあがるとおもう。ほかにも、南北線の品川駅延伸出来ればもうちょっと伸ばして天王洲やこっちにきてとか、JRの羽田アクセス線とか、JR貨物線の貨客併用化とかありますね。

この地域の益々発展に期待したいし、周辺の再開発が楽しみでもあります。

[4945: ご近所さん]

りんかい線は、まだまだ多額の債務があるのでＪＲ化は無理。今の高額運賃がＪＲ化されると単年度でも赤字に逆戻りです。貨物線の旅客化（＝アクセス線）は確実ですが、運転本数は少なくなることと周辺の新駅は計画されていないので期待しない方がいいです。

鉄道関係では、京急品川駅の地平4線化で京急の利便性（特に朝通勤時、乗換含めて）が改善されることが確実なプラス要因だと思います。

[4946: 匿名さん]

>>4945 ご近所さん

京急品川駅の地上化は10年以上先、それに、発表済なので物件価格には既にある程度織り込まれていると思う。人の流れを劇的に変えるほどではないから、影響は少ないと思う。りんかい線のJR化は、あればサプライズなので、実現すれば、インパクトが大きい。債務の問題は行政のヤル気次第だし、答申にも上がっているので、可能性はあると思う

[4947: 匿名さん]

＞＞4946さん

りんかい線のＪＲ化は、行政の問題ではなく議会の問題でしょう。単にＪＲ化すると運賃が下がる分と残存債務を都が負担することになる（残存債務については現状でもっそうだけど）。議会を通せそうもないです。

[4948: マンション検討中さん]

品川が発展してもシーサイドには影響はないよ。
上にも書いてあったけど品川とは距離がかなり離れている。
シーサイドは単に品川って名前が付いているだけ。
シーサイドの発展が見込めないのはいいとしても、飛行機の騒音がどうなるか気になる。
シーサイドは羽田空港の側に住んでいるのと同じくらいの騒音と落下物の危険性に悩まされることになる。
都内で物件価格がいくら安いといってもこれからのシーサイドはかなり微妙な立地。

[4949: 匿名さん]

>>4947
会社(臨海高速鉄道株式会社)をJRが買収する形になるので、1300億余の債務も継承されるよ。

問題は株価の算定で累積赤字があるものの、期間利益は大幅黒字化している状況のなか、
都としても安く売る訳にはいかない点にある。

[4950: 匿名さん]

>>4947
すみません、行政の問題ではなく議会の問題だというのはどういうことですか？
（通常は行政が立案したことを議会が承認すると思ってました。議会の反対で没になる案件は滅多にない）

また、りんかい線ＪＲ化は、都民サービスの向上になりこそすれ、都民が迷惑になることはほとんどないので、債務をＪＲがちゃんと買い取ってくれれば問題にならないと思います。

実現可能性の大きな問題は、その債務をＪＲが負担するのか、他の誰かが負担するのかとか、ＪＲが他のＪＲ運賃と同じ体系で運用するのか（モノレールのように別料金にしないか）とかだと思います。

ポイントは、
ＪＲにとっては多額の金額を払ってまで、減収となる一体化運賃はメリットがない。だからＪＲにとってメリットになることと抱き合わせをする必要があるし（例えばＪＲ羽田アクセス線をりんかい線に乗り入れることと引き換え）、行政の後押しや調整が必要になるということだと思います。
これは、メトロと都営が一体運営できないのと似た構図だと思います。

まあ、俺もＪＲ羽田アクセス線も東海道貨物線貨客化も難しいとおもうので、だとしたらりんかい線ＪＲ化はＪＲにとってメリットがなく、大きな政治判断がなければ困難だとは思っています。