プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[341: 住民板ユーザー]

340へ。ヒント。総合設計。

[342: 匿名さん]

>>341 住民板ユーザーさん

それで低質なタワーにしてたら台無しだね...

[343: 匿名さん]

>>341

総合設計って住民のこと何も考えていない酷い制度だよ。

住民が固定資産税払って住民の管理費で維持した公開空地を、近隣住民に差別なく提供する義務を負わされるという最低のシステム。

デベロッパーは稼いだ容積率を金に出来るので、デベロッパーにだけは優しいシステムだけどね。

総合設計を活用していない物件の方を優先的に選びましょう。

[344: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜ザタワーはタワー物件でしたが敢えて総合設計を適用せず公開空地を設けないで、住民専用のプライベートフォレストを整備していましたね。
高級物件かくあるべし、という感じでした。

[345: 匿名さん]

全く検討してないんだけど（というか既にマンション持ってるし買い替えの予定もないのですが）買うとしたらどっち買うかとか
妄想するのは結構楽しいね
積水のほうは４戸１エレベーターというのがなかなかいいけど７００戸近くあるのに間取りバリエーションが少なすぎる
しファミリーには狭すぎる（62.33㎡ ～ 77.23㎡）
２００戸くらいならともかく７００戸近く似たような間取りを売るのは大変そう
間取りのバリエーションはここのほうが断然豊富だね

[346: マンション検討中さん]

人気物件の証。この書き込みの数。お隣さんはきびしい

[347: マンション検討中さん]

あえて参照するマンシュンを言うなら、

＜プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー ＞　の参照モデルは　＜ラグナタワー＞で、同じタワーマンシュンだし、

＜グランドメゾン＞　は　ラグナタワー隣の＜品川シーサイドレジデンス＞を参照すればよいですかね。

修繕と管理が安い分、現状は品川シーサイドレジデンスの中古が出たら、すぐ売れるし、
一方ラグナタワーはたくさん中古売却中で、なかなか売れず。値段もレジデンスのほうが高いし、去年約１０％上がってますね。

http://mansion-market.com/sapuri/towermansion-kakaku-shinagawa/
品川区の上昇Top5位

[348: 検討板ユーザーさん]

>>347 マンション検討中さん
同じタワーでも眺望が抜ける部屋が(それも永久眺望)多数あるマンションと眺望のない所と単純にくらべてもね。

[349: 匿名さん]

東京都hpで公開している建築物環境計画書によれば、プライムパークスのレジデンスの方は44mで15階建なんですね。
階高3m未満か…

ここは29階で93mなので、一階部分が業務用途で多少階高が高いだろうとしても、住居エリアで階高3.1mは確保していると思います。
それでもタワー物件としては低品質の部類に入ると思いますが…

[350: 匿名さん]

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/160090_011.html
レジデンスはこれですね。335戸。
タワーが817戸、レジデンスが335戸、グランドメゾンが687戸。合計1,839戸が同時に販売開始されるんだから凄いですね。。

[351: 匿名さん]

>>349 匿名さん

情報と情報源ありがとうございます。
営業さんが、レジデンスについては、正直なところ値段も質もぐっと落としたものになる、というニュアンスで話していましたよ～。

[352: 匿名さん]

1839戸…あらためて、すごい数字ですね。
これだけ一気に同時に販売開始になる前例ってあるのでしょうか？しかもかなりの近距離で。
シーサイドのクレストタワーは築８年でまだ売れ残っているらしいですし、完売できるのか心配になりますね。

[353: マンション検討中さん]

りんかい線がJRに買収されないかなぁ、、そうしたら、大化けするのに。。

[354: 匿名さん]

JRがりんかい線を購入したとしても、総収入を減らさないために、現りんかい線の駅の乗降1回につき100円とかの付加料金を設定するんじゃないの。

[355: 匿名さん]

クレストタワーの値崩れ必至だね

[356: 匿名さん]

>>354 匿名さん

今の運賃だと社内規定で徒歩10分圏内にある青物横丁から品川経由しか定期代が出ない…（そっちの方が運賃安いので）
似たような会社は多数なんじゃないかと思うのだけど、目の前にある駅を使えないのは悲しいです…

[357: 匿名さん]

>>355 匿名さん

今時あり得ない単板ガラスに薄い断熱材、
エレベーターも非常用合わせても350戸でわずか3基しかない築9年目の耐震タワーマンションは正直競合にもならないのでは…

[358: マンション検討中さん]

ハセコーじゃなくて、五洋建設がよかった

[359: マンション検討中さん]

スーパーゼネコンも、準大手ゼネコンもマンション造ってくれない時代だね。

「長谷工は安いけど悪くはない」と割り切るしかない。

[360: マンション検討中さん]

ココって外廊下なの！？

タワーの外廊下って残念すぎる。

[361: 美川]

内廊下は風が抜けないからね…

好き好きよね〜

[362: 匿名さん]

確かに、内廊下は風が通らないし玄関出ても圧迫感があるからあんまり好きじゃないなー。

[363: 匿名さん]

残念な外廊下のタワマンに住んでいますが、やはりホテルライクな内廊下には憧れます。
低層階だと外廊下でも日光が殆ど入ってこなくて、廊下側の部屋が行灯部屋なみに暗いですし。

まあでもその分廊下の空調がぐっと減らせて、電気代やエアコンの点検、修繕、交換コストが削れるので管理費修繕費的には外廊下の方が有利ですね。

[364: eマンションさん]

>>355 匿名さん

今どき買う人いないでしょ。

[365: マンション検討中さん]

>>363 匿名さん

>>363 匿名さん
「いいね！」ボタンがあったら、押したいです！！

私も外廊下タワーに住んでいて、内廊下に憧れます。

[366: マンション検討中さん]

今日モデルルーム行ってきました！

ほんと値段と仕様、立地のバランスが良いマンションだと思います！！

[367: 通りがかりさん]

モデルルーム見てきましたが、立地は良いのに外廊下でハリだらけ、柱も室内に出まくりでなんとももったいないですね。

[368: 匿名]

3LDK4千万台ってありますか

[369: マンション検討中さん]

>>368 匿名さん

244、246、250あたりを参照してください。

[370: 匿名さん]

>>368 匿名さん

面積に拘らないならありますよ！
数年前には65平米未満の3LDKなんて考えられなかったですが…

[371: 匿名さん]

>>368 匿名さん
新しく価格表がアップされて、書いてありましたよ。
東のUR真向かいの部屋ですかね？

[372: 匿名]

値段出たのか
やっぱり品川区で非スーゼネ物件、眺望も期待できない上にオリンピック後東京も不透明となるとこんなもんだよね
超大手じゃない分最近の価格下落サインを敏感に感じ取ってこの値段設定にしたんだとしたら動き早いな
まだしばらくは売り逃げすると思ってたけど・・・
坪３００とか言ってた人はクレストタワー民かな？

[373: マンション検討中さん]

プッ（笑）

[374: マンション検討中さん]

笑わないであげて^_^

がんばってるんだから^_^

[375: 匿名]

3LDK4千万台ないじゃんか

[376: 匿名さん]

>>375さん

＞4F - 東 3LDK 63.60 平米 4900万円台（予定）

[377: マンション検討中さん]

近隣中古マンションへの影響大きそうな割安感あるな
特に築５年～１５年程度の中途半端な大規模物件は売り出しきつくなりそう

[378: マンション検討中さん]

ここって投資向きじゃない？

[379: マンション検討中さん]

東と北は、一生塀の中に居るような感覚になる物件なんだから安くて当然。

そんな部屋がビュータワーと同じような金額で賃貸できるわけがないよ。

[380: 通りがかりさん]

品質を抑えて安いタワーマンションを建てられてしまうと品川シーサイド周辺のマンション全体の資産価値が下がりそうですね。参りました。

[381: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん

同意。部屋や眺望により大差あり。

[382: 匿名]

>>379
閉じ込め感すごいよねここ

[383: マンション検討中さん]

>>380
高く設定しても空き部屋だらけになったら値段はいずれ下がりますから無理しても変わらないですよ

[384: 匿名]

よしっ 値下げ待とう

[385: 匿名さん]

週末、このマンションの眺望確認と管理費案内に行きます。グランドメゾン側も早く動きがあるとよいのですが。

[386: マンション比較中さん]

有明や武蔵小杉なんかのタワマン乱立地域にも影響ありそう。

[387: 匿名さん]

確かに、ここは安いですよね
勿論、何かしらの理由はあるのでしょうが

[388: eマンションさん]

>>387 匿名さん
安いですか？
眺望のいいところはすみふ天王洲変わらなかったのでがっかりしましたが。

[389: 匿名さん]

>>385さん

管理費単価、教えてもらえると嬉しいです。
ディスポーザーに各階ゴミ置き場（毎日の収集人件費は馬鹿にならない）がある一方で、外廊下で空調不要、共用部も少ない、エレベーターの数が少ないということで、安くなりそうで期待しています。
200円/㎡以下なら相当リーズナブル、200～250円/㎡で普通、250円/㎡以上ならボッタクリ
こんな感じかなと思うのですが。

[390: 口コミ知りたいさん]

>>389 匿名さん

行ってきました。管理費は19000円、修繕積立金7400円、ネット710円、自転車置場400円。でしたね。

[391: マンション検討中さん]

ヘーベーにより違うと思いますが管理費高いですね…
修繕費は最初だけ安くみせて値上げせざるを得ないでしょう

[392: 匿名]

ここの売り出しで絶望するのは大規模中古マンションの売り主だよね。
この物件があまり高く値付けできない以上、マンションバブル期の売り出しマンション持ってる人達にとっては相当苦しい。

[393: 匿名さん]

>>390 口コミ知りたいさん

有難うございます。何平米ですか？
111平米でそれなら激安ですね！
53平米でそれならボッタクリも良いところです！
70平米でそれなら、極めて妥当ですね。

[394: 匿名さん]

>>393 匿名さん

72ヘーベーでしたね。思っていたよりは安かったですね。

[395: 匿名さん]

>>394 匿名さん

ありがとうございます。
管理費単価263円ですか。ちょっと高いですが、妥当な範囲ですね。

修繕積立金は破綻する低さで途中の値上げを余儀なくされますが、これはオハナシリーズ以外はどの物件でも同じですしね。

[396: マンション検討中さん]

85.68平米の価格範囲はどのぐらいなのか、知りたいですが、知っている人いますか。

[397: マンション検討中さん]

>>396 マンション検討中さん

7000万円～10000万円くらいですね

[398: 匿名さん]

このマンションには認可保育園が入るんだってね。
今や待機児童解消の為の保育園が、児童の遊ぶ声が騒音ととらえられ、嫌悪施設になろうとしている中、いい判断だと思う。杉並区ではかなりの物議を醸しだしていましたから。

音だけじゃなくて、外部の方が送り迎えで出入りが増えることもある中
このマンションに保育園ができることは意義深い。

認可保育園だから、マンションの購入者に入所の優先権がないのは当たり前だが、
待機児童解消の一翼を担っていただきたい。

セブンイレブンもできていいマンションですね

[399: 匿名]

この立地・眺望・設備で７０００万～１億？
売り切るのきつすぎるね
７０００万以上となると色々選べるし客も目が肥えてるから資産性を重視するし

[400: 匿名さん]

ここも決してお買い得物件とは思いませんが、とんでもなく高いという感覚もしません。分譲中のすみふの天王洲、大森海岸が高値なので、相対的にお買い得に見えているかもしれません。すみふ物件の近くで販売される物件は、すみふ物件のおかげで高値感がしない（やわらぐ）効果はあるように思います。

[401: 匿名さん]

>>400 匿名さん
ここってすみふの天王洲と価格は変わんないと思うんだけど。あっちも320位だよ。どっちにするかは好みの問題だね。

[402: 匿名さん]

ここは高層の角など以外は320もしませんよ。立地、建物ともにこちらの圧勝なのに、いまさら竣工後１年以上も経った売れ残りまくりの割高物件とか誰も興味ないです。

[403: マンション検討中さん]

>>402 匿名さん

天王洲のすみふは、シティテラス横に新たに建てられるタワーの方のことと思いますよ

[404: 匿名さん]

>>403 マンション検討中さん

だとしたら建物はぼろ敗けじゃない
一体どこが勝っているの？

[405: 匿名さん]

>>402 匿名さん

中層でも350弱とかするとこあるけどちゃんと見てる？
どの方向も低層は抜けないから安いのは当たり前。
抜けが要らないとか、隣のビル前でも良いならここよりレジデンスの方がお得よね。

[406: マンション検討中さん]

色々な面でこのマンシュンの価格設定は合理的ですね。。
よい間取りでは抽選になりそうです。

[407: マンション検討中さん]

レジデンスの資料は出てこないですね。。

[408: マンション検討中さん]

>>397さん
ありがとうございます。

一番低い階層では7500万で、15階ぐらいは8500万ぐらいでしょうか。

[409: 匿名さん]

羽田空港の新航路問題はどう考えますか？
防音はしっかりしてるんですかね

[410: マンション検討中さん]

>>408 マンション検討中さん

はい、価格ページに載ってるのでそちらを参照いただくといいですよ

[411: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん

勝島のオーベルがT4なので飛ぶとしたらT3はないとキツそうですね、こちらの建物の方が高いですし…

[412: マンション検討中さん]

今日レジデンスの広告来ました。12月16日にHPが立ち上がるみたいです。

[413: 匿名]

>>409
ここだけじゃなく新ルート下の中層～高層は殆ど生活環境悪化するでしょ

[414: マンション検討中さん]

レジデンスの80-90平米のタイプに興味あります。
いくらぐらいになりそうでしょうかね。

7000万前後だったら、お買い得ですね。周りの中古よりも安いし。。

[415: 通りがかりさん]

http://m.minamiooi-haneda.webnode.jp
新ルート、悲惨ですね。
みんなで窓を閉め切った生活がんばっていきましょう！

[416: 匿名さん]

>>415 通りがかりさん
豊洲の土壌汚染よりはかなりマシかなー。

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん

何故唐突に豊洲？
土壌汚染と騒音と関係なくないですか？

[418: 匿名さん]

騒音は五感に直で伝わるからね〜。
城南島公園は空港と近すぎだけどあそこに行くと騒音の酷さわかるね。

[419: 匿名さん]

デッキを大々的にうたっているけどURのデッキに接続させてもらうだけなんだね。
屋根無しで雨風防げるわけでないならすごく微妙だなあ。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん
信号なしが良い。
信号捕まると3分ほどロスするからね。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん

駅までのあの細い道で3分もロスするわけないでしょ...

[422: マンション検討中さん]

MRにいって来ました。
まえの投稿でサッシュの話がありましたが、航路真下になったとしてもT2サッシュのままだそうです。
理由は飛行機自体の騒音が80デシベルで、T2サッシュだと30デシベルの騒音減効果があり、室内は50デシベルにできるし、50デシベルというのは静かな事務所位のため、ということでした。
私自身は前向きに検討するつもりでいます。元々基地の近くにすんでいたので、正直航空機の騒音はわりとなれてるので。

[423: 匿名さん]

現地確認してまいりました。
正直ここまで他のビルが近接しているとは思っていませんでしたのでがっかりしました。
画像ではわかりませんが左方向は、別のタワーマンションとオフィスビル。
画像左奥方向は積水のグランドメゾン建設地、手前側は別マンションの建設地と全方向塞がれるようで非常に圧迫間があります。
HPの眺望写真は詐欺レベルだと思います。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん
ご縁がありませんでしたね

[425: 匿名さん]

>>424 匿名さん

はい、全般的に見え隠れするコストダウンによる仕様の低さ、今回見た眺望含む環境の悪さ等、価格分の価値を見いだせなかったので晴海タワーかお隣をメインに検討していきたいと思います。

[426: 匿名さん]

>>422 マンション検討中さん

まあ、二重サッシでT3化は後からでも数十万あれば出来ますからね。
ここは低コスト低仕様手頃価格が売りなので、T2サッシは不思議でもなんでもないです。

[427: 匿名さん]

眺望× 三次元構造や仕様× それで外廊下とタワーマンションという冠さえついていれば良い人向けな物件ですからね。
駅近という餌で値段吊り上げてますが本数少ないりんかい線な上、ここまで仕様の悪いタワーは近年なかなか無かったですね。
免震なのが救いですが、、

[428: マンション検討中さん]

自分としては内廊下はむしろ要らないな
管理費上がりそうだし、風通しもあれだし
むしろ免震まで要らないから制震でよかった

[429: マンション検討中さん]

外廊下、維持費かからなそうな共用施設、大規模って考えると管理費はやや割高に感じる。まぁ管理会社は組合判断で後からでも代えられますがね。

このマンション、決め手にはかけるけど、選択肢としては悪くない。金額も今の相場でいうとやや安。
グランドメゾンがどうでるかな。

[430: 匿名さん]

>>428 マンション検討中さん

管理費は既に割高だよ
戸数多いから総会にかけてもなかなか大変だと思うけどね
中層から340～50 上の方は400越えてて相場より割高だよ
この値段なら芝浦買えるんだから

[431: 匿名さん]

>428

今現在外廊下のタワマンに住んでますが
住む前は風通しが良いし外廊下の方が良いかな、と思って買ったものの、やっぱり住んでみると貧相さを感じて、やはり内廊下に憧れてしまいます。

外廊下、内廊下の両方に住んだ人の感想が聞いてみたいですね。

[432: マンション検討中さん]

>>431
以前別の場所で内廊下角部屋二方向にベランダがあるタワマンを見させて頂いたことありますが、多分それが最高の条件なんでしょうね。その物件は価格と予算内でしたが、立地が・・・
やはり何かは犠牲にしないと行けませんね。

[433: 匿名さん]

廊下はマンション共用部分の大部分を占めるわけだけど、内廊下だと実質室内と同じ
空調環境で外気や埃に直接さらされないから経年劣化が少ない。掃除が入るとしても、
外廊下は徐々に薄汚れていく。内廊下だとそこまで汚れない上に、何年かに一回
カーペットを張り替えると本当にきれいになる。
それが最大のメリットかな。あとは、やはり高級感。それと、夏場に廊下にもエアコンが
入っているのは嬉しい。マンションによってプライベートトランクルームの場所が
内廊下に面している場合、トランクルームも室内の環境と同じになるから衣類や湿気に
弱いものなども保管できる。

[434: 匿名さん]

>>431 匿名さん
両方住みました。
内廊下に100票！

[435: 匿名さん]

50デジベルってやばいな。三井不動産だと40デジベル以下になるよう設計されているが。

[436: 431]

>>433 匿名さん
>>434 匿名さん

ありがとうございます。
やはり内廊下の方が良いのですね。
今いるところはエントランスやエレベーターホールは豪華でも居住階に降りた途端に外気に触れるので、何か高級感を感じられずにいます。

管理費がかかると言っても、ここより管理費の安い内廊下マンションは普通にありますしね。

言い換えれば、ここは管理費にかなり無駄があって、削減の余地があるということなのかも知れないですが

[437: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム行ってきました。
利便性については、申し分ない立地です。
広告で目につくお手頃価格な部屋は、想像通り
目の前にオフィスビル、賃貸マンションとお見合いなど
ハンデが折り込まれています。そこをどう判断するかでしょうね。

現状の周辺の相場だけみるなら、破格のお値段ではあります。

[438: 検討板ユーザーさん]

内廊下にもそれなりのデメリットはあるようですね
https://kawlu.com/journal/2016/05/06/18870/

[439: 匿名さん]

通常のタワーならば北や東でも間接光でまだ明るいですが、このタワーだとそれさえ望めないポジションですからね。
日光が出ている時間は家にいない。
夜もカーテン締切で良いというライフスタイルの人ならば価格考えると妥協できるのでしょうか？

[440: マンション検討中さん]

シーサイドのこのブロックのマンションやビルは、お互いがお向かいさんにならないように全部互い違いの配置されている。ビュータワーも南と北がバッティングしないように建てられてる。

それなのに、このマンションだけは無理矢理、真正面に建てるのかぁ。残念だなぁ。