プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[321: 匿名さん]

失礼追記です、戸数で割っても間取りバラバラなのであまり意味はないですね。
割るなら延床面積でしょうか。

[322: マンション検討中さん]

グランドメゾンも長谷工じゃん!！結果、一緒でしょ

[323: 住民板ユーザー]

素人すぎだね。

[324: 匿名さん]

>>318
容積率は重要でしょ
グランドメゾンは容積率360%でプライムパークスは590%
前者は100平米あたりの床面積は360平米のマンションを建てられる
後者は590平米まで
立地が同じなら後者の土地の値段が高くなる
タワーマンションは土地の持分が小さいので価値が低いとかトンチンカンなことを言う人がいるけど
意味不明
土地の単価が違うから持分どうこうという意味はない
意味があるのは容積率を使い切っていない場合のみ

[325: 匿名さん]

だから原価の計算をするならばデベが坪いくらで土地を買ったかではなく容積率１００％あたりいくらで買ったかが重要
同じ時期に買ったとしたらプライムの土地の坪単価はグランドメゾンの１．６倍程度高くなる
１．６倍より高く買っていたらプライムが割高で土地取得、１．６倍より大幅にやるけりゃ割安土地取得

[326: 匿名さん]

上の方で、積水ハウスが高値で落としたので京急は買えなかったという話があったので、結局容積率あたりで考えてもグランドメゾンの方が高いと思うよ。
容積率あたりでプライムパークスよりも安く入札する理由はないので。立地はグランドメゾンの方が良いし。

[327: 匿名さん]

>>324

収益不動産的にはそのとおりですね。
そして、実際にそこに住む側からすると、容積率が低いエリアの方が圧迫感がなく住環境が良くなるので価値が高くなりますね。

容積率あたりの坪単価が同じなら
容積率の低い土地の住宅物件を買った方が確実に幸せになれます。

[328: 匿名さん]

>>325 匿名さん

それで低クオリティなタワー建てられてもなあ
側の賃貸タワーのが物がいいんじゃないのかい？

[329: マンション検討中さん]

ここの土地は数年前に購入したから坪単価が他より少し安い。

[330: 匿名さん]

>>327
>容積率が低いエリアの方が圧迫感がなく住環境が良くなるので価値が高くなりますね。

あげ足を取るわけではありませんが一種住専と商業地を比べるならともかく品川シーサイドは準工業地帯です
容積率だけでを根拠こっちは３００％であっちは５００％だから３００％のほうが住環境がいいとかにいえないですよね

>容積率あたりの坪単価が同じなら
>容積率の低い土地の住宅物件を買った方が確実に幸せになれます。

これは同意しますが戸建てのための土地を買う場合ならともかく、マンションデベロッパの土地の仕入れ価格は地価公示価格などとは乖離していることがほとんどですのでマンションが分譲されるタイミングでそのような比較をすることにはあまり意味があるとは思えません

[331: 通りがかりさん]

>>330 匿名さん

まあまあ、既にランドプランは両方出ているのでどちらが余裕のある作りになっているかなんて誰でもわかるでしょ？

[332: 匿名さん]

まあでも、自分がこの物件の担当だったらやっぱり焦ると思うよ。

建築費単価の高騰を少しでも抑えようとして極限までコスト削りまくってやっと発表したと思ったら隣が贅沢なランドプランの物件を後出しでぶつけてきたんだから。
専有部の仕様もこちらの様子を見た上で高めに設定されてるっぽいし、根付けもこちらの様子を見てから決める雰囲気。

下手をすると800戸の在庫を長期に抱えるかも知れないし、嫌らしいなあ、と思うでしょうね…。

消費者としては望ましい競争状態なのでありがたい限りですけどね。

[333: 匿名さん]

勝島の大規模物件も後出しは戸数が多いのに竣工前に完売
東急は竣工後も売れ残ってますね
とはいうもののここのライバルは実はラグナタワーの中古だったりしてね
築年数が結構経ってるものの内廊下だし元が安いから中古の坪単価も低めです
まあ駅から遠いので一概には比べられませんがラグナタワーの中古価格がある種のベンチマークになるのではないかと思います
ラグナタワーが高騰する可能性もなくはないですけど

[334: 匿名さん]

タワーマンションはある種見栄商品なので実用性だけでは訴求しにくいね
ただ見栄消費といったら怒られるかもしれないけどラグナタワーと港南口や大崎あたりのタワーマンションの圧倒的な中古の価格差を見ると、品川シーサイドを選ぶ人は堅実路線の人が多いのではって感じだよね
天王洲の二軍って感じにしたいのかもしれないけどなまじ京急が徒歩圏だけに青物横丁としか思ってない人も多いですから

[335: 住民板ユーザー]

排ガスが凄い立地ですね。

[336: 検討板ユーザーさん]

>>333 匿名さん
それを気にして東品川海上公園を近隣の紹介から外している、考え過ぎか？

[337: マンション検討中さん]

ラグナタワーの問題は修繕費管理費なんですよ、
一見安いですけどね
シーサイドの中古マンションは修繕費管理費にかなりの差があるのでそこはよく見たほうがいいです

[338: 住民板ユーザー]

容積率が低いほうが価値があるー？
素人すぎてなんもいえねー

[339: 匿名さん]

QOLの話をしてるのに無知なハエがブンブン煩いね

[340: 匿名さん]

>>338 住民板ユーザーさん
一種単価が同じなら容積率低い方が価値があるというか付加価値がある

[341: 住民板ユーザー]

340へ。ヒント。総合設計。

[342: 匿名さん]

>>341 住民板ユーザーさん

それで低質なタワーにしてたら台無しだね...

[343: 匿名さん]

>>341

総合設計って住民のこと何も考えていない酷い制度だよ。

住民が固定資産税払って住民の管理費で維持した公開空地を、近隣住民に差別なく提供する義務を負わされるという最低のシステム。

デベロッパーは稼いだ容積率を金に出来るので、デベロッパーにだけは優しいシステムだけどね。

総合設計を活用していない物件の方を優先的に選びましょう。

[344: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜ザタワーはタワー物件でしたが敢えて総合設計を適用せず公開空地を設けないで、住民専用のプライベートフォレストを整備していましたね。
高級物件かくあるべし、という感じでした。

[345: 匿名さん]

全く検討してないんだけど（というか既にマンション持ってるし買い替えの予定もないのですが）買うとしたらどっち買うかとか
妄想するのは結構楽しいね
積水のほうは４戸１エレベーターというのがなかなかいいけど７００戸近くあるのに間取りバリエーションが少なすぎる
しファミリーには狭すぎる（62.33㎡ ～ 77.23㎡）
２００戸くらいならともかく７００戸近く似たような間取りを売るのは大変そう
間取りのバリエーションはここのほうが断然豊富だね

[346: マンション検討中さん]

人気物件の証。この書き込みの数。お隣さんはきびしい

[347: マンション検討中さん]

あえて参照するマンシュンを言うなら、

＜プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー ＞　の参照モデルは　＜ラグナタワー＞で、同じタワーマンシュンだし、

＜グランドメゾン＞　は　ラグナタワー隣の＜品川シーサイドレジデンス＞を参照すればよいですかね。

修繕と管理が安い分、現状は品川シーサイドレジデンスの中古が出たら、すぐ売れるし、
一方ラグナタワーはたくさん中古売却中で、なかなか売れず。値段もレジデンスのほうが高いし、去年約１０％上がってますね。

http://mansion-market.com/sapuri/towermansion-kakaku-shinagawa/
品川区の上昇Top5位

[348: 検討板ユーザーさん]

>>347 マンション検討中さん
同じタワーでも眺望が抜ける部屋が(それも永久眺望)多数あるマンションと眺望のない所と単純にくらべてもね。

[349: 匿名さん]

東京都hpで公開している建築物環境計画書によれば、プライムパークスのレジデンスの方は44mで15階建なんですね。
階高3m未満か…

ここは29階で93mなので、一階部分が業務用途で多少階高が高いだろうとしても、住居エリアで階高3.1mは確保していると思います。
それでもタワー物件としては低品質の部類に入ると思いますが…

[350: 匿名さん]

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/160090_011.html
レジデンスはこれですね。335戸。
タワーが817戸、レジデンスが335戸、グランドメゾンが687戸。合計1,839戸が同時に販売開始されるんだから凄いですね。。

[351: 匿名さん]

>>349 匿名さん

情報と情報源ありがとうございます。
営業さんが、レジデンスについては、正直なところ値段も質もぐっと落としたものになる、というニュアンスで話していましたよ～。

[352: 匿名さん]

1839戸…あらためて、すごい数字ですね。
これだけ一気に同時に販売開始になる前例ってあるのでしょうか？しかもかなりの近距離で。
シーサイドのクレストタワーは築８年でまだ売れ残っているらしいですし、完売できるのか心配になりますね。

[353: マンション検討中さん]

りんかい線がJRに買収されないかなぁ、、そうしたら、大化けするのに。。

[354: 匿名さん]

JRがりんかい線を購入したとしても、総収入を減らさないために、現りんかい線の駅の乗降1回につき100円とかの付加料金を設定するんじゃないの。

[355: 匿名さん]

クレストタワーの値崩れ必至だね

[356: 匿名さん]

>>354 匿名さん

今の運賃だと社内規定で徒歩10分圏内にある青物横丁から品川経由しか定期代が出ない…（そっちの方が運賃安いので）
似たような会社は多数なんじゃないかと思うのだけど、目の前にある駅を使えないのは悲しいです…

[357: 匿名さん]

>>355 匿名さん

今時あり得ない単板ガラスに薄い断熱材、
エレベーターも非常用合わせても350戸でわずか3基しかない築9年目の耐震タワーマンションは正直競合にもならないのでは…

[358: マンション検討中さん]

ハセコーじゃなくて、五洋建設がよかった

[359: マンション検討中さん]

スーパーゼネコンも、準大手ゼネコンもマンション造ってくれない時代だね。

「長谷工は安いけど悪くはない」と割り切るしかない。

[360: マンション検討中さん]

ココって外廊下なの！？

タワーの外廊下って残念すぎる。

[361: 美川]

内廊下は風が抜けないからね…

好き好きよね〜

[362: 匿名さん]

確かに、内廊下は風が通らないし玄関出ても圧迫感があるからあんまり好きじゃないなー。

[363: 匿名さん]

残念な外廊下のタワマンに住んでいますが、やはりホテルライクな内廊下には憧れます。
低層階だと外廊下でも日光が殆ど入ってこなくて、廊下側の部屋が行灯部屋なみに暗いですし。

まあでもその分廊下の空調がぐっと減らせて、電気代やエアコンの点検、修繕、交換コストが削れるので管理費修繕費的には外廊下の方が有利ですね。

[364: eマンションさん]

>>355 匿名さん

今どき買う人いないでしょ。

[365: マンション検討中さん]

>>363 匿名さん

>>363 匿名さん
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私も外廊下タワーに住んでいて、内廊下に憧れます。

[366: マンション検討中さん]

今日モデルルーム行ってきました！

ほんと値段と仕様、立地のバランスが良いマンションだと思います！！

[367: 通りがかりさん]

モデルルーム見てきましたが、立地は良いのに外廊下でハリだらけ、柱も室内に出まくりでなんとももったいないですね。

[368: 匿名]

3LDK4千万台ってありますか

[369: マンション検討中さん]

>>368 匿名さん

244、246、250あたりを参照してください。

[370: 匿名さん]

>>368 匿名さん

面積に拘らないならありますよ！
数年前には65平米未満の3LDKなんて考えられなかったですが…