プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[21: 名無しさん]

確かにバンダイナムコの方も気になります。ただどっちも眺望はいまいちかも。こっちの方が南側だけは空いてるからいいかな。
価格はバンダイナムコの方も320-330位みたいですね。

[22: マンション検討中さん]

高かったら買わない
ただそれだけでいいのです

[23: 匿名さん]

坪300超えたら高いですね・・

[24: マンション比較中さん]

低層階は坪300越えないでほしいですね。

[25: 名無しさん]

バンダイの方は5年後くらいでしょ？

[26: マンション検討中さん]

周囲の殆どの方向が塞がれてるから、眺望が悪くあまり高い値付だと厳しい
ゴクレのマンションが近くにあるけど、割高ゴクレやスミフより上なら供給相当絞らないと契約率が
かといって近隣にもう一つタワマンできるのにもたもたしてられないし
株価が暴落したからサラリーマンの実需層に頼るしかないが、名目賃金もあまり上がってない
タワマン節税考えらなら都心部を選ぶから外れるし
坪単価300に突入すると都心3区の築浅中古に流れる層もいるだろう

坪単価260-280がまぁ中層階の妥当な値段じゃないかな
八潮が近いのも気になるけど、普通に暮らすには問題無いだろう

[27: 匿名さん]

>>26 マンション検討中さん

どうやっても坪300行くでしょ？
市況を理解してなさ過ぎ…。

都心3区で築浅坪300ってどこにあります？
あるならすぐ買いたいんですが。

[28: 匿名さん]

>>27
マンションマーケットでも見てみろよ
築浅坪単価300万前後なんて普通にある
千代田区は無いかもしれんが

[29: マンション比較中さん]

まぁ>>10>>12>>13が妥当な考えだよね
もうマンション高騰の勢いに陰りが出てるし、今後も伸びるのは都心区とごく一部だけ
このマンションが品川駅徒歩圏だったならともかく品川シーサイドじゃちょっと厳しい

あとは実需の買いがついてこれるか
ここに尽きると思う
円高方向に進んでるから海外の投資家は冷めてるし都心でもないし

[30: 匿名さん]

いまの建築費考えたら300は下回らないでしょう。
低金利もあるので、二馬力で十分ローンが組める6000-8000が妥当だと思いますよ。
慈善事業じゃないんだし。

[31: 匿名さん]

市況考えるなら東京マンションの今は価格頭打ちからやや下落方向。
株価は15000前後と好況ムードの20000超えから2割以上下落。
オリンピック以降は東京の人口減少で、止まるとしたら都心部だけ。
タワーマンション節税も対策うたれる報道が入ってるし、為替のせいで外国人投資家にとって割高になった。

市況は相当悪くなってきてるよね。
デベロッパーからしたら原価掛かってる分は回収したいだろうけど、それは市況じゃないから。

[32: ご近所さん]

やっぱりデベは値段吊り上げようと工作するものなのか？
この辺はそんなに高級感あるエリアでもない中くらいだし、近くの一部地域は・・・。
HPではわからない、足を踏み入れた時の感覚。
もろ工業エリアの側に立ってる区内新マンションも、HPじゃなく現地を先に見ないと騙されるね。

[33: 匿名さん]

近所の14年落ちの非タワマン中古が71平米で5290の売り出しだからね。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_86621499/?kbn=2&bkflg=1&bktu=%2Fchukomansion%2Ftokyo%2Fek_009500240%2F&iflg=12年くらい前にここの中古みたけど5380位で成約してたよ。
この値段より下はないんじゃない？

[34: マンション検討中さん]

60-70㎡の2LDKか3LDK、坪260で買える部屋があるなら検討対象。低層階でも難しいですかね？
平均が坪350弱、条件が悪い部屋なら坪250くらいからあるかなーと考えているのですが。

[35: 検討板ユーザーさん]

の品川シーサイドのタワーマンションが、建築当時平均坪単価278万だったとのこと。

長谷工格安ブランド プラス 田の字の作りやすい間取でのローコスト化が、昨今の建築コストを相殺と考えて同じくらいかしら？ HPの72平米、田の字 3LDK 5980万とかでいかがでしょうか？

[36: マンション検討中さん]

>>26 マンション検討中さん

なんで、八潮が近いと気になるん？

[37: マンション検討中さん]

>>33
品川区の物件って供給が少ないから強気の値段が中古でも多くて、中々ハケてないよね・・・
今は市況がピークから下り坂に入り始めたばかりだから中々値動きは無いと思うよ。
湾岸タワマンとかだと買主の属性が違うのか結構価格改定入ってるけど、それでも一定以上の物件は売れ行きが悪い。
坪単価じゃなくてグロスの問題だね。
はるぶーさんのブログでは勤め人の上限値として７０００万を上げてたけど、都心周辺区なら少しだけ需要が落ちるから５０００万～６０００万てとこか。
多分坪単価が少し高めでもグロス４０００～５０００万以下の部屋はちゃんと売れるし、坪単価安めでもグロス６０００万～なら厳しい。

>>36
現地に行ってみれば
ブログで八潮の名前が～と言及してる人もいる

[38: 匿名さん]

>>37 マンション検討中さん

33と同じマンションで2年くらい前に5380くらいで成約したのがあったはず。
青物横丁とシーサイドの両方が10分以内の物件は中古でもこのくらいで動くみたい。

[39: 周辺住民さん]

購入検討の皆さんは、2020年以降ほぼ真上が羽田の飛行ルートにかかるのを気にならないですか？
高度350～450mくらいで飛行するらしいので。

[40: 匿名さん]

羽田の飛行ルート、気になりますね。
空港、飛行ルート近くに住んだことがないので
騒音がどれくらいのものになるのかわからないですが、
こういうことって説明会などで詳しい話が聞けるのでしょうか。

[41: マンション検討中さん]

出張で新大阪行きますがあそこも伊丹空港への着陸ルート。
それはそれはスゴイ迫力ですよ、飛行機も騒音も。

[42: 匿名さん]

坪400以上はするだろうね。

[43: 検討板ユーザーさん]

>>42 匿名さん

へそが茶沸かす

[44: マンション検討中さん]

72平米の3LDK、がっつりインフレームなのが残念です。
その分安ければ良いんですけど。。

[45: 匿名さん]

http://realestate.yomiuri.co.jp/yolp_journal_item_112606.html
参考動画あります。
物件はルート真下ではありませんが、
羽田の2本の滑走路のちょうど中間になります。
真下ではないので動画ほどはうるさくはないが、2本の滑走路両方の音の影響を受けそうです。16Rが13機、16L31機、合計1時間に44機です。

[46: 匿名さん]

45です。
情報が間違っておりました。
物件はルート真下ではありませんが、
羽田の16Lの東側でした。
1時間に31機ですね。

[47: 匿名さん]

新築マンション価格は上昇がとまっただけで下落はせず。
新馬場駅徒歩３～４分のプレミスト北品川ですら坪３００超えていたので、ここも西向きで坪３２０程度では。
眺望悪い側かつ低層なら坪２７０ぐらいもありそう。
南側は３２０（中住戸）～３７０（角部屋）程度と予想。

[48: 名無しさん]

⇧プレミストは内装等もかなり豪華をアピールしてたし。
新馬場といえども徒歩圏に大崎駅があったから比較は厳しい。
プレミストは高かったなぁ。すぐ売れたけど

[49: 匿名さん]

坪平均310くらいじゃないですかね。グロスで7000万以上ばかりだと厳しいでしょうから

[50: 匿名さん]

坪400以上は確実にするよ。

[51: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん

その根拠は？

[52: 匿名さん]

>>51
立地の良さ。

[53: 匿名さん]

品川は将来的にさらに発展していくと予想しています。
駅周辺はタワーマンションがたくさん立っていますね。

ここはかなり大規模ということで、共用施設が豊富ですし、１Fにコンビニがあるのは
便利でしょう
認可保育園も入るようですが、ここに入園できたら働くママ的には利点ですね

[54: 評判気になるさん]

>>53 匿名さん

確かに便利なんだけど、品川駅には、バスで行くしかないし、港区湾岸のタワーとは違う。

所詮最寄駅は、本数の少ないりんかい線と、京急ですよ。

ただ、生活には便利だし、メインターミナルに自宅から30分程度でいけるはず。ゴクレ新築分譲時平均の270-280万平均が妥当かも。それすら、高いと当時言われていた。今でも、中古はかなり安く出てるしね。
低層、西向きなんかは、お安い気がするな。

[55: マンション検討中さん]

>>52
都心三区＞品川区
JR＞りんかい線・京急

どの辺が立地いいの？
周囲も3方向囲まれてるし

ここで坪３００とか坪４００とか言ってるのは土地を高値掴みしたデベロッパーと周辺の中古掴まされたオーナーでしょ
２０２０以前と以降ではビッグイベントの有無とか人口の増減とか全く変わってくるのに
というか既に品川タワマンは中古の売れ行き悪いよね・・・

[56: 通りがかりさん]

>>54 評判気になるさん

京急って品川行かないの？
うちの知っている京急と別物なの？

[57: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん

まぁ、客観的に見て坪300前後が妥当でしょ。
君が言ってるのはタダの主観であって根拠レス。もう少し市場観を持た無いと恥ずかしい。

江古田徒歩10分で坪320の時代だよ。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4215.html

[58: マンション検討中さん]

>>56 通りがかりさん

あそこから京急で品川に行く人はほぼいない

[59: 匿名さん]

品川行きのバスは朝なら3〜4分に1本ありますし
自転車で品川に行ける距離ですし
京急 りんかい線 少し歩けばモノレールも使えますし便利はいいですよ

坪300以上で売り出すと噂では聞いています

[60: 匿名さん]

便利な場所だと思います。レインボーブリッジや海側の眺望を売りに出来ないのが残念。

[61: 匿名さん]

確かに。。。眺望があればパーフェクトだったかもっていう部分は大いに感じられるかな。
利便性を重視して、という感じで見ているのであれば、あまり不満はないんでしょう。

バスはそこまで混んでいるって言う感じじゃないかなーと以前乗った時には思いました。
もっと始発に近い方の停留所から乗ったのですけれど。
本数が多いから、積み残す感じがないのかな。
ただ天気が良い日だったから、雨の日とかはどうなのかまでは確認しきれていません。

[62: マンション検討中さん]

11月のモデルルーム公開前に事前説明会とかないのでしょうか？
おおよその価格帯とか知りたいですよね。

[63: マンション検討中さん]

>>59

＞品川行きのバスは朝なら3〜4分に1本ありますし
＞自転車で品川に行ける距離ですし
＞京急 りんかい線 少し歩けばモノレールも使えますし便利はいいですよ

品川まで徒歩でなくバスでマイナス
徒歩でなく自転車でマイナス
JRやせめて都営・メトロならまだしも京急・りんかい線なのでマイナス

こんだけ都心区に比べてマイナス要素多いのに坪３００オーバー？
デベも天井感感じて売り方変えてきてるところなのに？

[64: 匿名さん]

建築費だけでも軽く坪100を超えてきてるからね。地価も上がってるし。5年前なら250位の可能性もあったはずだが、いまなら320位で売らないと赤字なんじゃない。
金利も低いし、周りの価格が高い状況なので320でも安く見える。

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

まだそんな相場感で動いてたの？
昔の値段で欲しければ、勝島や六郷辺りにいけば売ってるよ。
300くらい出せないんじゃ今は選べるところなんてないよ。

[66: 匿名さん]

品川シーサイド駅までたったの3分で
20分以内で新宿や渋谷お台場なんかにも行ける。京急利用で羽田や品川すぐ。
東京駅などにはちょっと不便かもしれないけど、リニア開業で日本のキーステーションとなる品川駅を中心に考えば300ならバーゲンでは？
敷地内感覚でイオン、オーバルガーデン利用出来、人気の親水性の高い品川海上公園や天王洲も徒歩圏で家族向けにもいい。

[67: 匿名さん]

オープンレジデンシアで逃げ切ろうと。
賃貸出してもお得だし。
320では買いたくない

[68: 匿名さん]

この辺り中古はマンション自体はほんの少し割安になってますよね。管理費や駐車場で高額になるからでしょうね
品川の中古がなかなか売れないというのにはそこらへんに理由があるんだと思ってます。
中古なのに買った頃よりマンション自体の値段は上がっているし管理費まで値上がりしている。下手したら管理費駐車場だけで安いマンションのローン組めるほどの値段になってしまう。

[69: 匿名さん]

駐車場代プラス管理費でローンが組めるマンションと比較するか？

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん

借地線路横のスラブ180に狭小で耐えるならそれでいいんじゃないかな