プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[1733: 匿名さん]

高層階は大きく下げないと、有明のワイドスパン、眺望、内廊下、その他・・・全く勝てないと思う。
1割ぐらいじゃ、という感じも。

[1734: 検討板ユーザーさん]

わかってないな。住む場所っていろんな要素あるやろ？全く勝てないっておおげさな。その浅い分析やめとき。

[1735: マンション掲示板さん]

ここが300戸、レジ100戸　例によって供給御礼
315じゃなくて295あたりじゃないと残りの中途半端な高額は厳しいのでは?

[1736: マンション掲示板さん]

牧田さんはやっぱ豊洲有明等の湾岸価格が越えられない壁だからここは投資需要取り込む間取り作る作戦とコメント。

住戸はインナーフレームのため柱・梁型が出ており、設備仕様はそれほど高くないが、その難点を吹き飛ばす可能性もあると見た。

「可能性」ってところがキツイっすね・・・

[1737: 匿名さん]

牧田さんのとこでやってる不動産野球連盟、
三菱地所が幹事の一員。

[1738: マンション掲示板さん]

うん、彼は業界アゲ記事が悪い意味ではなく当然だから、
「可能性」はかなり厳しい表現だよね

[1739: 匿名さん]

つ積水スレ転記

素朴な疑問なのですが、管理費と修繕費ってなんでタワーの方が高いんですか?


試算してみたらまず管理費は2300円違う、修繕費は当初スタート
はほとんどかわらないけど、

≪床面積≫
(積水) S-D3r 　72.27㎡
(プライム)Sf　 72.24㎡
　
≪管理費≫30年間変わらない想定
①(積水) 管理費:S-D3r:¥16,700×12×30 =¥6,012,000
①(プライム)管理費:Sf :¥19,000×12×30=¥6,840,000


≪修繕積立費≫
②(積水)修繕費当初スタート　　:¥7,200
②(プライム)修繕費当初スタート:¥7,400

修繕積立金は将来上がるので、それぞれ試算

●積水修繕積立費用推移
S-D3r 　　タイプ
　　　　　　月々　　　　5年分

1～5年 　　 7200　　 　432000
6～10年 　　10800 　　　648000
11～15年　　14400 864000
16～20年　　18000 1080000
　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　10年分
21～30年　　21600 2592000

30年間 「5,616,000円」

●プライムパークス修繕積立金推移
Sf 　　タイプ
　　　　　　　月々　　　5年分
1～5年 　　　　7400 　　444000
6～10年 　　　12200 　　732000
11～15年　　　18000 　 1080000

　　　　　　　月々　　　15年分
16～30年　　　23800 4284000

30年間 「6,540,000円」

≪30年間の管理費と修繕費の差≫
☆30年間の管理費の差 :828,000円
☆30年間の修繕費の差※:924,000円


その差合計¥1,752,000になります。

修繕の上がり方が結構タワーの場合極端に上がりますが、タワーって何に修繕費がかかるんでしょうか?

[1740: 匿名さん]

つ転載


住宅ローン減税ってローン減税のシミュレーションをサイトでやってみて
結構金額が違うんですが、これってペアローンにしたら、プライムでも一緒にできるん
でしょうかね。うちの場合子供がちいさいうちは時短勤務で収入があてにできないんで
主人単独で借入できるならそうしたいとは考えているんですが。

≪設定条件≫
①頭金:300万
②ローン:6000万
③年収:1000万(主人一人で借入)
④扶養なし
⑤金利1%

そしたら

プライムパークス(一般住宅)
400万円

積水(長期優良住宅)
490万円

約90万近くもどりに違いがありました。

[1741: 匿名さん]

170万近くも違うんだー
長く住むと

[1742: 匿名さん]

えっ修繕費って将来あがるんだ笑

しらんかった。。。

[1743: 匿名さん]

タワーだから仕方ないですよ。その分資産性が高いですから
大丈夫。

[1744: 匿名さん]

>>1742 匿名さん

これは計画なんで、状況によっては値上がる可能性もありますよ。もしくは一時金でまとまった金額の支払い求められたりとか。
今の額でカツカツだと厳しいかも。

[1745: 匿名さん]

修繕費は一般的にタワーの方が高いと思います。修繕や清掃にも高層な分特殊な機材が必要です。修繕費はタワーに限らずですが、当初の3倍強位になるみたいです。
ここについてですが、営業さんには管理費は現在の想定額はアッパーで、多少下げる方向とは言われました。あまり期待しても・・・かもですが。グランドメゾンも同じかも知れませんけどね。

[1746: 匿名さん]

1745さん

プライムパークスの場合ほんとは16年～になっているようで、積水みたいに
16～30年ではなかったのですが、これ16年以降は上がるかもしれないよ
って暗に匂わしているんですかね。

[1747: 通りがかりさん]

積水さん必死ですね。価格上げちゃったもんねー

[1748: マンション検討中さん]

私もそうだけど、こことグランドメゾンの両方に要望書出してる人がほとんどだと思います。高層階希望なので少し値段が下がったグランドメゾンに偏りつつありますが、心配なのは800個も完売できるのかということ。しかも、この値段で。要望書が入って販売されるけど、買い手がいない部屋が乱発する気がしてなりません。
投資目的ではないですが、長年売れ残りが沢山あると嫌ですよね…(^^;)

[1749: マンコミュファンさん]

>>1748 マンション検討中さん
両物件ともスカスカの可能性ありますよね。盛況の可能性もありますが。ここの場合でいえば低層南は投資目的と考えても良い部屋だと思いますよ。積水ならPバル付きなんかも良いと思います。

[1750: 匿名さん]

1747　

ただこれ悲しいかな事実なんだよなー。。。

[1752: 匿名さん]

[No.1751と本レスを自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[1753: マンション掲示板さん]

＊＊＊

[1754: 通りがかりさん]

>>1752 匿名さん
どこもそうなんすよねーこういった要素を含めて、賃貸派が一定割合いるわけです。それを考慮して資金計画を立てるのが一般的ではありますが。気になるのであれば近隣の中古物件のもお調べになったほうがよいかもしれません。どこも結構な金額になっているはずです。

[1755: 匿名さん]

>>1754 通りがかりさん
管理費と修繕費がタワーの方が高くなるのはどんなことが要因なんでしょうか？
よければ教えていただけませんか？

[1756: マンション検討中さん]

手付金はいくら必要ですか？

[1757: 匿名さん]

積水営業の書き込みさくじょされましたね。
このままアクセス禁止にしてくれると平和なのだが

[1758: 匿名さん]

>>1756マンション検討中さん
デベ側には基本10パーセントって言われてます。他の物件でもそう言われました。でも相談はアリみたい。
実際どうなんですかね。フルローンで買う人だっているわけですよね。
たくさん入れるとメリットあるのかな。

[1759: 匿名さん]

第一期
タワー300戸
レジデンス95戸
供給するとホームページに記載あり。
人気物件の演出が始まりました。

[1760: 通りがかりさん]

しばらくすると

Aすごいね、400戸近くも供給するなんて、さすが大人気物件なんですね

Bやっぱりお得感ある物件の方が売れるんですね。

Cやはり駅直結のタワマンは違いますよね。

としばらくしたら、賞賛する書き込みが増えるんだろうな笑

絶対勘違いしちゃいけないのは、供給戸数はあくまで人気度合いをはかるものさしにはならないので、ご注意を。

何故なら要望書を提出してなくても供給戸数は売主判断で、表示すればいいだけだから。

人気のものさしをはかるなら、第一期の契約が終わった際に、供給した分の住戸が契約完売と表記してはじめて人気物件と言えるのです。

つまり供給するだけなら、自由にできるってこと。

[1761: 匿名さん]

新築分譲マンションの「登録完売」は「完売していない」という真実http://aokitrader2.com/sign-up-sold-out-truth

品川シーサイドは豊洲と同様にフッ素やヒ素が検出されております。
土壌汚染エリアを避けるには天王洲か大井町が良いですよ。

[1762: 匿名さん]

眺望が良くないタワーはタワーじゃないような。
品川イーストシティタワーは運河の眺望が素敵ですよ。

[1765: マンション検討中さん]

坪単価糞安いところに約一月前要望書だしたけど、当時でも五倍っていってたから今何倍になっとるんだろう
軽い宝くじ状態。当たらないかなーほぼ確実に儲かるんだよなあ

[1766: 匿名さん]

本日のホームページ更新により第一期での登録可能な住戸がリリースされます
第一期
タワー300戸
レジデンス95戸
供給住戸数になります。
=要望書数ではありません。ここが大事なポイントです。

つまり人気感の演出はデベ側でコントロールできるということです。仮に上層階が検討者が少ない状況だったとして、上層階を要望書がなくても供給することで、物件販売進捗が順調である演出をすることはよくあります。

人気物件であることは確かですが、営業トークで、ことさらに約400戸供給を強調することは、まったく意味がないことを肝に命じてください。


[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[1768: 匿名さん]

[NO.1763～本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、および削除レスへの返信のため、幾つかのレスを削除、一部削除しました。管理担当]

[1769: 匿名さん]

積水及びプライムの営業さんらしき書き込みが削除されちゃいましたね。
ただ300戸契約完売したらすごいですね。
さすがに難しいかもしれんが

[1770: 匿名さん]

駅からちょっと遠いけど、大井アドレスの
高台第1種低層エリアに三井の低層物件が発表されましたね。竣工売りだから、現地で実物がモデルルームみたいです、仕様も良さそうな感じ。

最近三井は値付けが現実的な感じで、
駅遠、竣工売りだから意外とあまり変わら無い可能性あるかな？
http://www.31sumai.com/mfr/X1428/smp/

[1771: 匿名さん]

>>1770 匿名さん

ここの上層以上の価格だと思います。

[1772: 匿名さん]

基本的な質問ですみません。
こことグランドメゾンの両方検討しているのですが、あいにくどちらも抽選になる見込みです。
少しでも買える確率を上げたいので、両方に申込みを入れたいのですが、抽選の結果、両方買えることになった場合、どちらかキャンセルってできますか？営業さんが快く思わないのは承知していますが、これってルール違反？
抽選になるくらいの部屋なら、キャンセルしてもすぐに買い手が現れるような気がしますが、営業マンの個人成績に響く？

[1773: 匿名さん]

>>1772さん
契約するまではキャンセル可能だと思いますよ。営業の成績に響くかどうかはわかりませんね笑

[1774: マンション検討中さん]

>>1772
タワーの方は抽選日が行われた日の夕方までに連絡がつかないときは、キャンセル扱いになってしまうと言われました。

[1775: 匿名さん]

>>1772 匿名さん

>>1772 匿名さん
どっちもあたったらどうすんの？
抽選部屋に関しては、営業によっては登録させない強気な営業もいるみたいだから。登録を受ける受けないは会社の自由だし。
まぁ嘘ついて当たったら買うとか言うんだろうが。人として信義に反するから、できれば正直に両方検討する旨言ってあげた方がいいと思う。
マジレス

[1776: 匿名さん]

浮気を隠して結婚してるようなもんだ

[1777: マンション検討中さん]

うちも、両方に登録します。みんなするもんでしょ？抽選受かってから考えればいい。キャンセルする権利はあるんだから。

[1778: 匿名さん]

>>1775 匿名さん

登録は受け付けないと法令違反ですが

[1779: 匿名さん]

当然両方登録するでしょう
営業に悪いとか、何千万もの買い物する時に考えてどうするんですか。かわないほうの営業の機嫌のためにチャンスを棒にふるんですか？
やれることはやり尽くして、いい家を買いましょう。それが一番。
多分プライムも積水も半分以上被ってる人が申し込んでるでしょう
なので、蓋を開けたみた時、初めてどちらが売れてるのかわかるのでしょうね

[1780: 匿名さん]

>>1778 匿名さん

なんの法令違反ですか？

[1781: 匿名さん]

両方抽選なら、別に問題ないでしょう
どうせあなた買わなかったら、他の人が買うだけの話
営業も困らないでしょう

[1782: マンション検討中さん]

最終的にはどこにゴミを捨てたいか 玄関に捨てるか、 各階ゴミルームに捨てるか、 エレベーターが行き過ぎてしまったら、待つしかなく点検時は階段で19階まであがるか、 複数エレベーター、大型エレベーターが使えるか