プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1651: 匿名さん]

内廊下と外廊下のタワーの中古両方見ましたが、外廊下が好みです。両方築10年位だったと思います（内廊下のは5年ちょいだったかも）
内廊下の匂いというのは特に感じませんでしたが、外廊下は窓と玄関を少しの時間両方開けるだけですーっと風が通って良かったですよ。暗さは特に気になりませんでしたが、個人差あると思うので、見てみるのが一番だと思います。

[1652: 匿名さん]

外廊下の方が、他人の家の臭いが廊下側開けた窓から流れてくる。

[1653: マンション検討中さん]

ここって、キッズルームもライブラリーも、２つありません？
なかなかないですよね？それであまりグランドメゾンと管理修繕費変わらないですもんね。

[1654: 匿名さん]

隣の家がカレーだなとかすきやきだなとわかるのは廊下に換気扇の排気口がある外廊下。
内廊下物件はにおいが漏れにくい。

[1655: 匿名さん]

タワーの外廊下は高所恐怖症じゃなくても怖い

[1656: 匿名さん]

Vタワーも外廊下だよ。
別に怖くない。

[1657: 匿名さん]

＞1656

下を覗けていないじゃない。

[1658: 匿名さん]

>>1655 匿名さん
確かにこの写真は恐怖ですね。
地獄の入口に吸い込まれてしまいそう。。
内側をガラス張りにして内廊下みたいにすればいいのに。

[1659: 匿名さん]

そうですね、タワーの外廊下は怖いし、リスクが高すぎますね。外廊下なら14階以下までの物件がいいですね。

[1660: 匿名さん]

みなとみらいミッドスクエアも外廊下。
大きい建物だと空間が広いからこわくないよ。
1655のは狭いから圧迫感はあるね。

[1661: 匿名さん]

板状マンションの内廊下、駐車場は地下機械式がいいがコストがかかるから最近は絶滅した。

[1662: 匿名さん]

14階以上は内廊下が良いとか言いだしたらここはもちろん、レジデンスもグランドメゾンもCTEもダメじゃん・・・

[1663: 匿名さん]

内廊下がいいとは限らないですよ。
今内廊下の建物に住んでますが、外廊下でもいいかなと思ってます。

[1664: 匿名さん]

港南の某外廊下タワーに住んでますが、カラスがよく屋上で鳴いて
鳴き声が吹き抜けに響き渡ります。

[1665: 匿名さん]

この辺りはカラスいないので大丈夫だよ

[1666: 匿名さん]

え、普通にカラスよく見ますよ？

[1667: マンション検討中さん]

ムクドリいますよ。グランドメゾンのほうが被害でそうですけど。

[1668: 匿名さん]

ムクドリの糞で廊下が汚れるのが嫌ですね。内廊下ならそういう心配がない分やはりよかったかなと。

[1669: 匿名さん]

ムクドリねぇ。みたことない。

[1670: 匿名さん]

>>1669 匿名さん
https://m.youtube.com/watch?v=hhgYlHD_d5o
有名よ

[1671: 匿名さん]

率直な疑問としてムクドリってタワーマンションの上空まで飛ぶのかな？
能力は別として普通の鳥は普段数十mの高さを飛んでるみたい。100mまで飛んで、吹き抜けに糞を落としていくリスクってどんなもんなのか詳しい人がいたら教えて頂きたいです。

[1672: 匿名さん]

>>1671 匿名さん
鳥は結構高いところまでいくよ。タワマン高層に住んでても鳥とかさらに上を飛んでるのよく見るからね。

[1673: 匿名]

ここと八潮の違いが分からない
豊洲と東雲ならまだしも
ここも八潮も同じでしょ

[1674: 匿名さん]

ちなみにプライムや積水現地周辺は大量飛来はありませんよ。この映像にもあるように、ムクドリは電線や建物の屋上に群がります
どこに集まるかは正直者誰にもわかりません。
ジュネーブ広場なんかも鳩ぐらいなもんで。
平和なもんです。
鳩だけに

[1675: 匿名さん]

このムクドリJALのあたりじゃん。

[1676: 匿名さん]

>>1675 匿名さん

RICOHの看板見えてるからイオンとフィットネスの間の道だね

[1677: 匿名さん]

次は鳥の心配か（笑）

[1678: 匿名さん]

どこのリコー？

[1679: 匿名さん]

Googleでみてもリコーが品川シーサイドに載ってないんだがどこにあるの？

[1680: 匿名さん]

>>1679 匿名さん
イオンの建物見えてるし、駐輪場入り口辺りで撮ってるね。
うちのGoogleMapにはリコーデーターセンターって出ているよ。

[1681: 匿名さん]

>>1679 匿名さん

https://jp.ricoh.com/company/directory/office/system_center.html

[1682: 通りがかりさん]

シーサイド住んでますが、イオン駐車場入口から天王洲方面1つ目の信号。つまり立体交差、イオン駐輪場付近ですがムクドリ多数いました。
自分が通らない道なので歩いたの1度だけですが、夕方凄まじくザワザワしてました。

[1683: 匿名さん]

さーて明日見に行くかな。その群れとやらを。
でマンションに飛来する？

[1684: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

ここ営業も言及していたし、来る可能性はあるんじゃない?

[1685: 匿名さん]

焼き鳥にしよ

[1686: 匿名さん]

可能性の話をしたらあるというしかないだろ笑
ないことを証明するなんて無理だから

[1687: 匿名さん]

グランドメゾンが価格改定に動いたみたいだけど、どうでるかな。

[1688: 匿名さん]

ムクドリと黄色のコートの人たちが品川シーサイドの日常光景だね。

[1689: 匿名さん]

6500万円前後の部屋が200万円ほど安くなったらタワーに流れる気がします。

[1690: 匿名さん]

今日もティッシュ配ってるね。天王洲の営業かバイトが

[1691: 匿名さん]

WCTアクア一期モデルルーム行きながらスルーして悔しい思いをしたものです
結局１０００万近く上乗せされた中古を買いましたが今はさらに上がっておりあの時そのうち下がるからと思って買わなかったら後悔半端なかったですね
物件自体が気に入って自分が出せる価格でいいと思ったらすかさず買った方がいいですよ
新築でも中古でもね

[1692: 匿名さん]

>>1690 匿名さん

昨日と同じ写真だろ。色んなところに貼って回ってなにがしたい？

[1693: 匿名]

>>1685 匿名さん

暇人

[1694: 匿名]

>>1688 匿名さん

毎日います？
毎日シーサイド使ってるけど見かけません。

[1695: 評判気になるさん]

>>1671 匿名さん

クレストに住んでましたが、ムクドリ。。気がつきませんでした。結構な緑がマンション周りにありましたが

[1696: マンション検討中さん]

ムクドリはだいたい決まった場所にしかいませんから。そこに近寄らなければ遭遇しないと思います。

[1697: 匿名さん]

>>1691

>物件自体が気に入って自分が出せる価格でいいと思ったらすかさず買った方がいいですよ 新築でも中古でもね

WCTアクア二期ですが、キャンセル物件を案内されて翌日決断しました。
その際、デベに確認したのは賃貸でどれ位で貸せるかということでした。
万一返済できない時のリスクヘッジです。
もちろん、賃貸で十分返済できると判断して購入しました。

今の新築相場は相当過熱しているので、賃料相場を十分確認の上、頭金を十分用意しないとリスクヘッジは難しいでしょうね。

現在住んでいるマンションのローン返済もあともう少しなので、買い増し物件を新築、中古で探していますが、高値づかみしそうで様子見しているところです。

[1699: マンション検討中さん]

[No.1698と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1700: マンション検討中さん]

南側って建物が建つ可能性ありますか？

[1701: マンション検討中さん]

プライムパークスタワー見送ります。

[1702: 匿名さん]

長谷工じゃなかったら、良かったのになぁ。

[1703: マンション検討中さん]

積水が正式価格発表を先送りしましたが
タワーは予定通り今週末発表するんでしょうか？

[1704: 匿名さん]

トヨタ側はほぼ可能性なし。加藤製作所側はどうなるか分かりませんね。

[1705: マンション検討中さん]

積水の中下層の200万前後の値上がりを受けて、こちらを再び真剣に検討しはじめました。
なんだか積水には一本取られた感がいなめません。

[1706: 匿名さん]

>>1705 マンション検討中さん

おかえりなさい。
団地のくせに値上げなんて私も興醒めしてます。

[1707: 通りがかりさん]

>>1706 匿名さん
値上げの額というよりも、直前で値上げされた売り方に不信感がありますね。
営業さんからは、このくらいたいしたことありませんよって、庶民からするとたいしたことあるよ。。。200万あれば色々オプションつけられるよ。。

[1708: マンション掲示板さん]

おかえりなさい。
団地のくせに値上げなんて私も興醒めしてます。
→その団地でさえ買えなかったんだから、ＵＲ賃貸仕様偽タワーにようこそ。

[1709: 匿名さん]

UR賃貸タワー仕様《値下げしました》

[1710: マンション検討中さん]

今はプライムが劣勢だったけどここでプライムがサプライズのある値下げをすれば一気に盤面がひっくり返りそう

[1711: 匿名さん]

>>1702 匿名さん
ちなみにグランドメゾンも天王洲も長谷工よ？

[1712: マンション検討中さん]

プライムが安かったんで、グランドも安くでてお客を集める。要望書が集まった時点で本来売りたかった価格に値上げする。汚いやり方してきたみたいです。あ、ただいま。

[1713: 匿名さん]

そんなに汚いやり方かね笑
人気にあわせて価格設定し直すのは適正な商取引かと思いますがね。市場原理かと
平均坪単価は変えていないわけだし、上層階価格の重い住居を下げたり、人気じゅうこをあげたり、それはボリュームバランスを変えるのはしごく普通のことで、
そもそも上がったひとはいるし、下がった人もいるんだから、仕方ないんじゃないの？

[1714: 匿名さん]

>>1713匿名さん
私はあくどいやり方とまでは思わない。基本1713さんに賛成です。でも、そう思う人がいても仕方ないとは思う。物件は気に入ったけど、予定価格時点で予算はギリギリ→悩んだ末に、購入決心して要望書をだした→そしたら値上げ。この人からしたら不快感や裏切られ感を感じても仕方ないでしょう。全体の坪単価変えてないとか言われても、上がった部屋の購入希望者には関係ないですからね。

[1715: 匿名さん]

1714
離れていくことも覚悟して、上げたんでしょうね。戸数がありますから、全体を考えないとそうそう売り切れないでしょうからね。
ただあがるのは嬉しくない

[1716: 匿名さん]

プライムがこのタイミングでもう少し安くしたら、積水から人流れてくるかもね。

[1717: 匿名さん]

積水としては下層階はプライムにもってかれて仕方ないと判断したんだろう。
ただ徐々に階を上げていった際にイニシャルがどっこいだし、管理費修繕費などのランニングコストや税優遇の差や立地建物の差で勝てるとふんだんだと思う。

[1718: 匿名さん]

天王洲のシティタワーにします。ここはリビングが凸凹し過ぎです。仕様もシティタワーの方が良いので！共用施設も無駄がないですしね。

[1719: マンション検討中さん]

天王洲なんて住めねーよ

[1720: eマンションさん]

ちなみに、プライム側は価格の正式決定はいつになりますか？

[1721: 匿名さん]

>>1706 匿名さん

そのバカにしてる団地も買えなかったのにタワーは買えるの？
私はこのタワーの凸凹感には住めないから買わないわ。

[1722: 匿名さん]

>>1720eマンションさん
今週土曜日から事前登録なんで、そこで出ると思います。
印象ですが、低層や南側はもう変更ないんじゃいですかね。他は分かりませんが。
値上げだけはないと信じてますよ、プライムさん！

[1723: 匿名さん]

グランド側は後出しじゃんけんで価格を決めてきたのだから、こちらも価格を変えないと向こうの土俵に立ったままということになります。タワーが本当に集客したいのであれば、このタイミングで価格を下げるしかないです。

[1724: 匿名さん]

下げてくれるのが一番良いけど、低層希望の自分にはあんまり関係なさそう。メゾンが低層↑中高層↓で改定したんだとしたら、プライムが低層下げる理由はないもの。低層は要望書も一杯入ってるみたいですし。中高層は対抗して下げる可能性あるでしょうけど。

[1725: マンション検討中さん]

ただでさえ価格をさげてるのに、さらに価格を下げたら負けを認めたようなもんだな笑

激安の殿堂「プライムパークス」

ますますUR賃貸タワー仕様の現実味が増すね

[1726: 匿名さん]

どういう立場の方の書き込みか分からないけど、購入検討者には安くなった方がいいに決まってるわ。勝ちとか負けとか知らんがな。

[1727: 検討板ユーザーさん]

>>1725 マンション検討中さん
あなただれ？どっち目線なの？ほんとに買う立場の人？予想以上にココが盛り上がってきたのでいろいろ焦ってるんでしょう？六千万を激安っていうんだっけかな。無知って怖い。

[1728: 匿名さん]

>>1725 マンション検討中さん

積水さんお疲れ様っす

[1729: 匿名さん]

最近のマンションは60-70㎡台中心で90-100㎡が少なくなってたけど、ここは比較的
広めの設定も豊富にありそうですね。

[1730: 匿名さん]

>>1725 マンション検討中さん

積水さんお疲れ様っす

[1731: 匿名さん]

低層のタワーじゃないほうは、金太郎あめの羊羹型間取りが多いけど、タワーのほうの間取りは
少しマシなようですね。ふつうは逆なんだけどね。
でも85平米以上で行燈部屋なしというのはやはりないんですねえ。採光の良いワイドスパンの
住戸を増やしたほうが売れると思うんですけどね。

[1732: 匿名さん]

1730
プライムパークスさんお疲れ様です

[1733: 匿名さん]

高層階は大きく下げないと、有明のワイドスパン、眺望、内廊下、その他・・・全く勝てないと思う。
1割ぐらいじゃ、という感じも。

[1734: 検討板ユーザーさん]

わかってないな。住む場所っていろんな要素あるやろ？全く勝てないっておおげさな。その浅い分析やめとき。

[1735: マンション掲示板さん]

ここが300戸、レジ100戸　例によって供給御礼
315じゃなくて295あたりじゃないと残りの中途半端な高額は厳しいのでは?

[1736: マンション掲示板さん]

牧田さんはやっぱ豊洲有明等の湾岸価格が越えられない壁だからここは投資需要取り込む間取り作る作戦とコメント。

住戸はインナーフレームのため柱・梁型が出ており、設備仕様はそれほど高くないが、その難点を吹き飛ばす可能性もあると見た。

「可能性」ってところがキツイっすね・・・

[1737: 匿名さん]

牧田さんのとこでやってる不動産野球連盟、
三菱地所が幹事の一員。

[1738: マンション掲示板さん]

うん、彼は業界アゲ記事が悪い意味ではなく当然だから、
「可能性」はかなり厳しい表現だよね

[1739: 匿名さん]

つ積水スレ転記

素朴な疑問なのですが、管理費と修繕費ってなんでタワーの方が高いんですか?


試算してみたらまず管理費は2300円違う、修繕費は当初スタート
はほとんどかわらないけど、

≪床面積≫
(積水) S-D3r 　72.27㎡
(プライム)Sf　 72.24㎡
　
≪管理費≫30年間変わらない想定
①(積水) 管理費:S-D3r:¥16,700×12×30 =¥6,012,000
①(プライム)管理費:Sf :¥19,000×12×30=¥6,840,000


≪修繕積立費≫
②(積水)修繕費当初スタート　　:¥7,200
②(プライム)修繕費当初スタート:¥7,400

修繕積立金は将来上がるので、それぞれ試算

●積水修繕積立費用推移
S-D3r 　　タイプ
　　　　　　月々　　　　5年分

1～5年 　　 7200　　 　432000
6～10年 　　10800 　　　648000
11～15年　　14400 864000
16～20年　　18000 1080000
　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　10年分
21～30年　　21600 2592000

30年間 「5,616,000円」

●プライムパークス修繕積立金推移
Sf 　　タイプ
　　　　　　　月々　　　5年分
1～5年 　　　　7400 　　444000
6～10年 　　　12200 　　732000
11～15年　　　18000 　 1080000

　　　　　　　月々　　　15年分
16～30年　　　23800 4284000

30年間 「6,540,000円」

≪30年間の管理費と修繕費の差≫
☆30年間の管理費の差 :828,000円
☆30年間の修繕費の差※:924,000円


その差合計¥1,752,000になります。

修繕の上がり方が結構タワーの場合極端に上がりますが、タワーって何に修繕費がかかるんでしょうか?

[1740: 匿名さん]

つ転載


住宅ローン減税ってローン減税のシミュレーションをサイトでやってみて
結構金額が違うんですが、これってペアローンにしたら、プライムでも一緒にできるん
でしょうかね。うちの場合子供がちいさいうちは時短勤務で収入があてにできないんで
主人単独で借入できるならそうしたいとは考えているんですが。

≪設定条件≫
①頭金:300万
②ローン:6000万
③年収:1000万(主人一人で借入)
④扶養なし
⑤金利1%

そしたら

プライムパークス(一般住宅)
400万円

積水(長期優良住宅)
490万円

約90万近くもどりに違いがありました。

[1741: 匿名さん]

170万近くも違うんだー
長く住むと

[1742: 匿名さん]

えっ修繕費って将来あがるんだ笑

しらんかった。。。

[1743: 匿名さん]

タワーだから仕方ないですよ。その分資産性が高いですから
大丈夫。

[1744: 匿名さん]

>>1742 匿名さん

これは計画なんで、状況によっては値上がる可能性もありますよ。もしくは一時金でまとまった金額の支払い求められたりとか。
今の額でカツカツだと厳しいかも。

[1745: 匿名さん]

修繕費は一般的にタワーの方が高いと思います。修繕や清掃にも高層な分特殊な機材が必要です。修繕費はタワーに限らずですが、当初の3倍強位になるみたいです。
ここについてですが、営業さんには管理費は現在の想定額はアッパーで、多少下げる方向とは言われました。あまり期待しても・・・かもですが。グランドメゾンも同じかも知れませんけどね。

[1746: 匿名さん]

1745さん

プライムパークスの場合ほんとは16年～になっているようで、積水みたいに
16～30年ではなかったのですが、これ16年以降は上がるかもしれないよ
って暗に匂わしているんですかね。

[1747: 通りがかりさん]

積水さん必死ですね。価格上げちゃったもんねー

[1748: マンション検討中さん]

私もそうだけど、こことグランドメゾンの両方に要望書出してる人がほとんどだと思います。高層階希望なので少し値段が下がったグランドメゾンに偏りつつありますが、心配なのは800個も完売できるのかということ。しかも、この値段で。要望書が入って販売されるけど、買い手がいない部屋が乱発する気がしてなりません。
投資目的ではないですが、長年売れ残りが沢山あると嫌ですよね…(^^;)

[1749: マンコミュファンさん]

>>1748 マンション検討中さん
両物件ともスカスカの可能性ありますよね。盛況の可能性もありますが。ここの場合でいえば低層南は投資目的と考えても良い部屋だと思いますよ。積水ならPバル付きなんかも良いと思います。

[1750: 匿名さん]

1747　

ただこれ悲しいかな事実なんだよなー。。。