プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[1601: 匿名さん]

1分待つと80m進めるわけか笑

[1602: 匿名さん]

>>1599匿名さん
メインとサブ逆でしたね。失礼しました。

[1603: 匿名さん]

>>1600 匿名さん
二階なら階段使えよって皆に思われるけど、気にせず使うよ

[1604: 匿名さん]

1階がある積水は40戸の人はエレベーターを使わないから、実質647戸で12機エレベーターがあるのね。

[1605: マンション検討中さん]

積水のほうが一台しかないから待ち時間は長いかもね。なんともいえないが。

[1606: 匿名さん]

有明が思ったより安かったので、
どっちにするか悩む・・・。

[1607: 通りがかりさん]

>>1606 匿名さん
いくらですか？

[1608: 匿名さん]

明らかにエレベーターなんて1機あたりの割り当て戸数が多いほうが待つね

数字であきらかじゃない。しかも乗れるとは限らないからね、

[1609: 匿名さん]

有明は330万

どこが安いねん

首都高と鉄道に囲まれた。

過疎地やんけ有明なんて

[1610: マンション検討中さん]

>>1608 匿名さん
そうとは言えない気もなんとなくします。確率的な話はわかりませんが。目の前でエレベーター行っちゃったら、それが戻ってくるのを待つしかないグランドと、目の前でいっちゃったら他のエレベーターが来てくれるプライム。目の前でいっちゃう場合はプライムのほうが良い気がしますが。確率得意な方わかりませんか？一台あたりの戸数での論議を適用できるのは仮にエレベーターが稼働してない場合だけでは？

[1611: 匿名さん]

文系だね
目の前を通過したら1台しかないから、戻ってくるまで待たないといけないからって、そんな仮定の話をしだしたら、階数も多く、割り当て母数が多いタワーは待つ時間は長いは、乗っている時間も長くなりますな。
割り当て母数が多いということは、1人でもボタンを止まるリスクが高まるわけ。

割り当て母数が少ないと通過して待つ時間がある反面、待たない時間も多くなるんだから、ポイントは割り当て母数

[1612: マンション検討中さん]

何戸に対してエレベーターが台数があるかが大切。

[1613: マンション検討中さん]

惜しいな。文系と理系の間という感じだな。最後の3行が意味不明じゃな。結局確率的にはだれもわからなくて感覚でモノを語ってるにすぎんわな。ワシなら、一つのフロアにたくさんのエレベーターが止まる方を選ぶぞ、感覚的にな。一つしか選択肢が無いのは怖いじゃろ？みなさんも経験あると思うが、引っ越し業者さんなどがエレベーターを占有しちゃう時。あれはなかなかエレベーター止まらんじゃろ？一つしか無いリスクってのは大きいぞぉー

[1614: マンション検討中さん]

引っ越しなんて入居終わったら、ほとんどないだろ。何をいうてんのやろ

[1615: マンション検討中さん]

非常用エレベーターは低層階は2台とも使えるから実質は4台使えますわ。

[1616: 検討板ユーザーさん]

まあ、ここにはプライムを前向きに検討している人しかいない前提なので、一部わけわからんアンチおるけどな。プライムのエレベーターは適正だから心配いりません。グランドの一機当たりの戸数の少なさは、逆にデメリットとしては、自分の使えるエレが限定されること。リスクは大きい。だからプライム推しの人は安心してください。グランドは特別良くないですよ。

[1617: 匿名さん]

1616
前向きに検討する人たちだけが集まるスレだなんて、だれが決めたん？
後ろ向きな情報も交換するから有意義な検討ができるんじゃないの？
ちなみに何をもって適正とおっしゃるのかしら。
タワーの場合、地震でエレベーター止まったら、あの少ない非常階段を皆様で使うのかしら？

[1618: 匿名さん]

適正なエレベータの数の定義は難しいけど、今まで見てきたタワーと比べて多くも少なくもない印象。多いに越したことはないけど、論う程のマイナスにも感じない。
結局パーフェクトなマンションなんでないから、良いとこ悪いとこ自分で判断していくしかないでしょ。

[1619: 匿名さん]

積水のエレベータ配置は待ち時間削減のためでなく、プライバシー確保のためのもの。その感覚が分からん無い人はやめた方がいい。管理費も相応に高くなるからね。

[1620: 匿名さん]

エレベータ少ないと、通勤時の駅徒歩時間が上乗せされる感じですかね。
階段で降りられる低層階なら、少ないほうがコスパいいですね。

階段で降りるのが嫌な方は、真剣に考えて下さい。

[1621: マンション検討中さん]

年に何回か数時間の点検の時は積水さんは大変ね。代替え手段が階段しかないから。

[1622: ご近所さん]

うちは２戸１だけど、年に２回位で事前に告知されているから別に問題ないよ。

[1623: 匿名さん]

デメリットもあるが一時で得られるメリットは大きいから積水がいいね。

[1624: 匿名さん]

こちらの抽選は何日ですか？

[1625: 匿名さん]

4/1ですよ。ローンを通しとかないと、間に合わないですよ。

[1626: マンション検討中さん]

4月2日ですよ。

[1627: 匿名さん]

>>1619

共用廊下を短くして部屋の前を通る人をなくしてプライバシーを確保するということが趣旨ですからね
プライベートバルコニーもその産物ですし、あれはあれで考えてますよね

[1628: マンション検討中さん]

↑それ論点ずらしてるだけやん。
待ち時間は長いけど、プライバシーを確保した設計だと言えばいいのに、趣旨がああだこうだと、まったく。。。

[1629: 匿名さん]

待ち時間がながいかはわからんな。
台数は多いから

[1630: 匿名さん]

GM擁護するわけじゃないけど使う人が少ない分待ち時間は少ないと思う。小規模マンションに住んだ経験上だがね。乗り合わせること自体稀

[1631: 匿名さん]

今住んでるマンションが4個1の1基のみなんですが、確かに朝ギリギリで逃しちゃうと物理的にそれが戻ってくるの待つしかないからちょっとイラっとします。
点検については年に数回だし、大体平日日勤帯なんで、平日仕事の方だとあまり影響ないかも。一度自分の休みにぶつかって1日3往復しましたが・・・。
とりあえず好き嫌いの感覚の問題だと思いますね。

[1632: 検討板ユーザーさん]

使えるエレベーターが多いほうが良さそうですね。リスク分散という意味で。だからプライムの方がその点好みです。グランドは自分が使うエレベーター以外に乗ることはできない不便さを感じてしまいます。ま、あちらのマイナス点はあちらの掲示板に書いてみます。

[1633: 匿名さん]

タワマンの場合数が少ないと待つリスクも高いが地上に着くまでも、長いからな。非常用は1階ずつだし。東日本大震災のとき、エレベーターが1週間使えなく大分辛かった。

[1634: マンション検討中さん]

エレベーターの大きさが気になりますね。
大型の家具とかピアノとか乗るか心配です。

[1635: 匿名さん]

吊り上げも難しいからな

[1636: マンション検討中さん]

知り合いの大工の話ですが中古マンションをフルリフォームするときにそこは小規模なマンションだったらしく、資材を運ぶのに業者が利用する大きなエレベーターがないので七階まで階段で運ぶことになり大変だったと。
家具の搬入も気になりますが長く住むことを考えると広いエレベーターは必要だと感じました。

[1637: 匿名さん]

抽選は何日でしょうか？

[1638: マンション検討中さん]

GM民が言うほどここ悪くないと思うんだけど。
GM民は縦長団地がそんなにいいのかしら。

[1639: マンション検討中さん]

プライムは良いと思いますし、グランドも良いと思います。お互い悪いとこもあります。ただ全体的にグランドを推してる方はプライムのことを悪く言う人が多く感じます。それが実際に住み始めた時に同じマンションの住人になると思うと少し怖かったりもします。

[1640: 匿名さん]

縦長だが家具配置はちゃんとできるからな。
基本子供部屋だし。
レジデンスと比較するとgmのデメリットは、そこだけで後は駅徒歩、立地、仕様、コスパ、耐震等級2、長期優良とレジデンスが負けてる点をみつける方が早い。

[1641: マンション検討中さん]

なんでレジデンスと比較してんの？

[1642: 匿名さん]

>>1637匿名さん
4月2日と言われてます。

[1643: 匿名さん]

タワーのプランは酷すぎだな。価格はもう少し高くてもいいから、タワーらしい内廊下だったり、ワイドスパン物件だったら、積水に完勝だたろうに

[1644: マンション検討中さん]

内廊下より空気通っていいじゃない。
内廊下にするには、小さくしてツインタワーにしないと無理ね。

[1645: 匿名さん]

外廊下が引っかかる方は中古のタワマン内廊下をいくつか見学してみると良いですよ。築浅物件じゃなくて築10年くらいの物件を。そのマンションによって独特な匂いがします。鼻をつまみたくなるような匂いじゃないものの、良い匂いでもありません。ちょうど他人の家にお邪魔して、ちょっとその家独特な匂いがする…といった感じにです。鼻が効く人は気になると思います。
私もそれまで内廊下信者でプライムの外廊下はデメリットだと捉えていましたが、今は逆にメリットだと考えるようになりました。新築時の豪華さでは外廊下に敵いませんがね。

[1646: 検討板ユーザーさん]

確かに内廊下はくさそうだし息つまりそうだわ。

[1647: マンション検討中さん]

>>1643 匿名さん
何言ってんの？ワイドスパンの意味わかってる？高くて良いのは当たり前だろ？でも買える人も限られるじゃん。誤字あるし、出直してきなさい。

[1648: マンション検討中さん]

ワイドスパンの魅力ってなに？
ベランダがひろくなる？とか？

[1649: 匿名さん]

>>1648 マンション検討中さん
リビングに入った時の開放感かな
同じ畳数でも奥行きがあるタイプよりワイドスパンの方が窓の幅が広いぶん明るく広く感じると思う

[1650: マンション比較中さん]

内廊下は臭い笑

どんなひどい管理の物件に住んでんだ

[1651: 匿名さん]

内廊下と外廊下のタワーの中古両方見ましたが、外廊下が好みです。両方築10年位だったと思います（内廊下のは5年ちょいだったかも）
内廊下の匂いというのは特に感じませんでしたが、外廊下は窓と玄関を少しの時間両方開けるだけですーっと風が通って良かったですよ。暗さは特に気になりませんでしたが、個人差あると思うので、見てみるのが一番だと思います。

[1652: 匿名さん]

外廊下の方が、他人の家の臭いが廊下側開けた窓から流れてくる。

[1653: マンション検討中さん]

ここって、キッズルームもライブラリーも、２つありません？
なかなかないですよね？それであまりグランドメゾンと管理修繕費変わらないですもんね。

[1654: 匿名さん]

隣の家がカレーだなとかすきやきだなとわかるのは廊下に換気扇の排気口がある外廊下。
内廊下物件はにおいが漏れにくい。

[1655: 匿名さん]

タワーの外廊下は高所恐怖症じゃなくても怖い

[1656: 匿名さん]

Vタワーも外廊下だよ。
別に怖くない。

[1657: 匿名さん]

＞1656

下を覗けていないじゃない。

[1658: 匿名さん]

>>1655 匿名さん
確かにこの写真は恐怖ですね。
地獄の入口に吸い込まれてしまいそう。。
内側をガラス張りにして内廊下みたいにすればいいのに。

[1659: 匿名さん]

そうですね、タワーの外廊下は怖いし、リスクが高すぎますね。外廊下なら14階以下までの物件がいいですね。

[1660: 匿名さん]

みなとみらいミッドスクエアも外廊下。
大きい建物だと空間が広いからこわくないよ。
1655のは狭いから圧迫感はあるね。

[1661: 匿名さん]

板状マンションの内廊下、駐車場は地下機械式がいいがコストがかかるから最近は絶滅した。

[1662: 匿名さん]

14階以上は内廊下が良いとか言いだしたらここはもちろん、レジデンスもグランドメゾンもCTEもダメじゃん・・・

[1663: 匿名さん]

内廊下がいいとは限らないですよ。
今内廊下の建物に住んでますが、外廊下でもいいかなと思ってます。

[1664: 匿名さん]

港南の某外廊下タワーに住んでますが、カラスがよく屋上で鳴いて
鳴き声が吹き抜けに響き渡ります。

[1665: 匿名さん]

この辺りはカラスいないので大丈夫だよ

[1666: 匿名さん]

え、普通にカラスよく見ますよ？

[1667: マンション検討中さん]

ムクドリいますよ。グランドメゾンのほうが被害でそうですけど。

[1668: 匿名さん]

ムクドリの糞で廊下が汚れるのが嫌ですね。内廊下ならそういう心配がない分やはりよかったかなと。

[1669: 匿名さん]

ムクドリねぇ。みたことない。

[1670: 匿名さん]

>>1669 匿名さん
https://m.youtube.com/watch?v=hhgYlHD_d5o
有名よ

[1671: 匿名さん]

率直な疑問としてムクドリってタワーマンションの上空まで飛ぶのかな？
能力は別として普通の鳥は普段数十mの高さを飛んでるみたい。100mまで飛んで、吹き抜けに糞を落としていくリスクってどんなもんなのか詳しい人がいたら教えて頂きたいです。

[1672: 匿名さん]

>>1671 匿名さん
鳥は結構高いところまでいくよ。タワマン高層に住んでても鳥とかさらに上を飛んでるのよく見るからね。

[1673: 匿名]

ここと八潮の違いが分からない
豊洲と東雲ならまだしも
ここも八潮も同じでしょ

[1674: 匿名さん]

ちなみにプライムや積水現地周辺は大量飛来はありませんよ。この映像にもあるように、ムクドリは電線や建物の屋上に群がります
どこに集まるかは正直者誰にもわかりません。
ジュネーブ広場なんかも鳩ぐらいなもんで。
平和なもんです。
鳩だけに

[1675: 匿名さん]

このムクドリJALのあたりじゃん。

[1676: 匿名さん]

>>1675 匿名さん

RICOHの看板見えてるからイオンとフィットネスの間の道だね

[1677: 匿名さん]

次は鳥の心配か（笑）

[1678: 匿名さん]

どこのリコー？

[1679: 匿名さん]

Googleでみてもリコーが品川シーサイドに載ってないんだがどこにあるの？

[1680: 匿名さん]

>>1679 匿名さん
イオンの建物見えてるし、駐輪場入り口辺りで撮ってるね。
うちのGoogleMapにはリコーデーターセンターって出ているよ。

[1681: 匿名さん]

>>1679 匿名さん

https://jp.ricoh.com/company/directory/office/system_center.html

[1682: 通りがかりさん]

シーサイド住んでますが、イオン駐車場入口から天王洲方面1つ目の信号。つまり立体交差、イオン駐輪場付近ですがムクドリ多数いました。
自分が通らない道なので歩いたの1度だけですが、夕方凄まじくザワザワしてました。

[1683: 匿名さん]

さーて明日見に行くかな。その群れとやらを。
でマンションに飛来する？

[1684: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

ここ営業も言及していたし、来る可能性はあるんじゃない?

[1685: 匿名さん]

焼き鳥にしよ

[1686: 匿名さん]

可能性の話をしたらあるというしかないだろ笑
ないことを証明するなんて無理だから

[1687: 匿名さん]

グランドメゾンが価格改定に動いたみたいだけど、どうでるかな。

[1688: 匿名さん]

ムクドリと黄色のコートの人たちが品川シーサイドの日常光景だね。

[1689: 匿名さん]

6500万円前後の部屋が200万円ほど安くなったらタワーに流れる気がします。

[1690: 匿名さん]

今日もティッシュ配ってるね。天王洲の営業かバイトが

[1691: 匿名さん]

WCTアクア一期モデルルーム行きながらスルーして悔しい思いをしたものです
結局１０００万近く上乗せされた中古を買いましたが今はさらに上がっておりあの時そのうち下がるからと思って買わなかったら後悔半端なかったですね
物件自体が気に入って自分が出せる価格でいいと思ったらすかさず買った方がいいですよ
新築でも中古でもね

[1692: 匿名さん]

>>1690 匿名さん

昨日と同じ写真だろ。色んなところに貼って回ってなにがしたい？

[1693: 匿名]

>>1685 匿名さん

暇人

[1694: 匿名]

>>1688 匿名さん

毎日います？
毎日シーサイド使ってるけど見かけません。

[1695: 評判気になるさん]

>>1671 匿名さん

クレストに住んでましたが、ムクドリ。。気がつきませんでした。結構な緑がマンション周りにありましたが

[1696: マンション検討中さん]

ムクドリはだいたい決まった場所にしかいませんから。そこに近寄らなければ遭遇しないと思います。

[1697: 匿名さん]

>>1691

>物件自体が気に入って自分が出せる価格でいいと思ったらすかさず買った方がいいですよ 新築でも中古でもね

WCTアクア二期ですが、キャンセル物件を案内されて翌日決断しました。
その際、デベに確認したのは賃貸でどれ位で貸せるかということでした。
万一返済できない時のリスクヘッジです。
もちろん、賃貸で十分返済できると判断して購入しました。

今の新築相場は相当過熱しているので、賃料相場を十分確認の上、頭金を十分用意しないとリスクヘッジは難しいでしょうね。

現在住んでいるマンションのローン返済もあともう少しなので、買い増し物件を新築、中古で探していますが、高値づかみしそうで様子見しているところです。

[1699: マンション検討中さん]

[No.1698と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1700: マンション検討中さん]

南側って建物が建つ可能性ありますか？

[1701: マンション検討中さん]

プライムパークスタワー見送ります。

[1702: 匿名さん]

長谷工じゃなかったら、良かったのになぁ。

[1703: マンション検討中さん]

積水が正式価格発表を先送りしましたが
タワーは予定通り今週末発表するんでしょうか？

[1704: 匿名さん]

トヨタ側はほぼ可能性なし。加藤製作所側はどうなるか分かりませんね。

[1705: マンション検討中さん]

積水の中下層の200万前後の値上がりを受けて、こちらを再び真剣に検討しはじめました。
なんだか積水には一本取られた感がいなめません。

[1706: 匿名さん]

>>1705 マンション検討中さん

おかえりなさい。
団地のくせに値上げなんて私も興醒めしてます。

[1707: 通りがかりさん]

>>1706 匿名さん
値上げの額というよりも、直前で値上げされた売り方に不信感がありますね。
営業さんからは、このくらいたいしたことありませんよって、庶民からするとたいしたことあるよ。。。200万あれば色々オプションつけられるよ。。

[1708: マンション掲示板さん]

おかえりなさい。
団地のくせに値上げなんて私も興醒めしてます。
→その団地でさえ買えなかったんだから、ＵＲ賃貸仕様偽タワーにようこそ。

[1709: 匿名さん]

UR賃貸タワー仕様《値下げしました》

[1710: マンション検討中さん]

今はプライムが劣勢だったけどここでプライムがサプライズのある値下げをすれば一気に盤面がひっくり返りそう

[1711: 匿名さん]

>>1702 匿名さん
ちなみにグランドメゾンも天王洲も長谷工よ？

[1712: マンション検討中さん]

プライムが安かったんで、グランドも安くでてお客を集める。要望書が集まった時点で本来売りたかった価格に値上げする。汚いやり方してきたみたいです。あ、ただいま。

[1713: 匿名さん]

そんなに汚いやり方かね笑
人気にあわせて価格設定し直すのは適正な商取引かと思いますがね。市場原理かと
平均坪単価は変えていないわけだし、上層階価格の重い住居を下げたり、人気じゅうこをあげたり、それはボリュームバランスを変えるのはしごく普通のことで、
そもそも上がったひとはいるし、下がった人もいるんだから、仕方ないんじゃないの？

[1714: 匿名さん]

>>1713匿名さん
私はあくどいやり方とまでは思わない。基本1713さんに賛成です。でも、そう思う人がいても仕方ないとは思う。物件は気に入ったけど、予定価格時点で予算はギリギリ→悩んだ末に、購入決心して要望書をだした→そしたら値上げ。この人からしたら不快感や裏切られ感を感じても仕方ないでしょう。全体の坪単価変えてないとか言われても、上がった部屋の購入希望者には関係ないですからね。

[1715: 匿名さん]

1714
離れていくことも覚悟して、上げたんでしょうね。戸数がありますから、全体を考えないとそうそう売り切れないでしょうからね。
ただあがるのは嬉しくない

[1716: 匿名さん]

プライムがこのタイミングでもう少し安くしたら、積水から人流れてくるかもね。

[1717: 匿名さん]

積水としては下層階はプライムにもってかれて仕方ないと判断したんだろう。
ただ徐々に階を上げていった際にイニシャルがどっこいだし、管理費修繕費などのランニングコストや税優遇の差や立地建物の差で勝てるとふんだんだと思う。

[1718: 匿名さん]

天王洲のシティタワーにします。ここはリビングが凸凹し過ぎです。仕様もシティタワーの方が良いので！共用施設も無駄がないですしね。

[1719: マンション検討中さん]

天王洲なんて住めねーよ

[1720: eマンションさん]

ちなみに、プライム側は価格の正式決定はいつになりますか？

[1721: 匿名さん]

>>1706 匿名さん

そのバカにしてる団地も買えなかったのにタワーは買えるの？
私はこのタワーの凸凹感には住めないから買わないわ。

[1722: 匿名さん]

>>1720eマンションさん
今週土曜日から事前登録なんで、そこで出ると思います。
印象ですが、低層や南側はもう変更ないんじゃいですかね。他は分かりませんが。
値上げだけはないと信じてますよ、プライムさん！

[1723: 匿名さん]

グランド側は後出しじゃんけんで価格を決めてきたのだから、こちらも価格を変えないと向こうの土俵に立ったままということになります。タワーが本当に集客したいのであれば、このタイミングで価格を下げるしかないです。

[1724: 匿名さん]

下げてくれるのが一番良いけど、低層希望の自分にはあんまり関係なさそう。メゾンが低層↑中高層↓で改定したんだとしたら、プライムが低層下げる理由はないもの。低層は要望書も一杯入ってるみたいですし。中高層は対抗して下げる可能性あるでしょうけど。

[1725: マンション検討中さん]

ただでさえ価格をさげてるのに、さらに価格を下げたら負けを認めたようなもんだな笑

激安の殿堂「プライムパークス」

ますますUR賃貸タワー仕様の現実味が増すね

[1726: 匿名さん]

どういう立場の方の書き込みか分からないけど、購入検討者には安くなった方がいいに決まってるわ。勝ちとか負けとか知らんがな。

[1727: 検討板ユーザーさん]

>>1725 マンション検討中さん
あなただれ？どっち目線なの？ほんとに買う立場の人？予想以上にココが盛り上がってきたのでいろいろ焦ってるんでしょう？六千万を激安っていうんだっけかな。無知って怖い。

[1728: 匿名さん]

>>1725 マンション検討中さん

積水さんお疲れ様っす

[1729: 匿名さん]

最近のマンションは60-70㎡台中心で90-100㎡が少なくなってたけど、ここは比較的
広めの設定も豊富にありそうですね。

[1730: 匿名さん]

>>1725 マンション検討中さん

積水さんお疲れ様っす

[1731: 匿名さん]

低層のタワーじゃないほうは、金太郎あめの羊羹型間取りが多いけど、タワーのほうの間取りは
少しマシなようですね。ふつうは逆なんだけどね。
でも85平米以上で行燈部屋なしというのはやはりないんですねえ。採光の良いワイドスパンの
住戸を増やしたほうが売れると思うんですけどね。

[1732: 匿名さん]

1730
プライムパークスさんお疲れ様です

[1733: 匿名さん]

高層階は大きく下げないと、有明のワイドスパン、眺望、内廊下、その他・・・全く勝てないと思う。
1割ぐらいじゃ、という感じも。

[1734: 検討板ユーザーさん]

わかってないな。住む場所っていろんな要素あるやろ？全く勝てないっておおげさな。その浅い分析やめとき。

[1735: マンション掲示板さん]

ここが300戸、レジ100戸　例によって供給御礼
315じゃなくて295あたりじゃないと残りの中途半端な高額は厳しいのでは?

[1736: マンション掲示板さん]

牧田さんはやっぱ豊洲有明等の湾岸価格が越えられない壁だからここは投資需要取り込む間取り作る作戦とコメント。

住戸はインナーフレームのため柱・梁型が出ており、設備仕様はそれほど高くないが、その難点を吹き飛ばす可能性もあると見た。

「可能性」ってところがキツイっすね・・・

[1737: 匿名さん]

牧田さんのとこでやってる不動産野球連盟、
三菱地所が幹事の一員。

[1738: マンション掲示板さん]

うん、彼は業界アゲ記事が悪い意味ではなく当然だから、
「可能性」はかなり厳しい表現だよね

[1739: 匿名さん]

つ積水スレ転記

素朴な疑問なのですが、管理費と修繕費ってなんでタワーの方が高いんですか?


試算してみたらまず管理費は2300円違う、修繕費は当初スタート
はほとんどかわらないけど、

≪床面積≫
(積水) S-D3r 　72.27㎡
(プライム)Sf　 72.24㎡
　
≪管理費≫30年間変わらない想定
①(積水) 管理費:S-D3r:¥16,700×12×30 =¥6,012,000
①(プライム)管理費:Sf :¥19,000×12×30=¥6,840,000


≪修繕積立費≫
②(積水)修繕費当初スタート　　:¥7,200
②(プライム)修繕費当初スタート:¥7,400

修繕積立金は将来上がるので、それぞれ試算

●積水修繕積立費用推移
S-D3r 　　タイプ
　　　　　　月々　　　　5年分

1～5年 　　 7200　　 　432000
6～10年 　　10800 　　　648000
11～15年　　14400 864000
16～20年　　18000 1080000
　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　10年分
21～30年　　21600 2592000

30年間 「5,616,000円」

●プライムパークス修繕積立金推移
Sf 　　タイプ
　　　　　　　月々　　　5年分
1～5年 　　　　7400 　　444000
6～10年 　　　12200 　　732000
11～15年　　　18000 　 1080000

　　　　　　　月々　　　15年分
16～30年　　　23800 4284000

30年間 「6,540,000円」

≪30年間の管理費と修繕費の差≫
☆30年間の管理費の差 :828,000円
☆30年間の修繕費の差※:924,000円


その差合計¥1,752,000になります。

修繕の上がり方が結構タワーの場合極端に上がりますが、タワーって何に修繕費がかかるんでしょうか?

[1740: 匿名さん]

つ転載


住宅ローン減税ってローン減税のシミュレーションをサイトでやってみて
結構金額が違うんですが、これってペアローンにしたら、プライムでも一緒にできるん
でしょうかね。うちの場合子供がちいさいうちは時短勤務で収入があてにできないんで
主人単独で借入できるならそうしたいとは考えているんですが。

≪設定条件≫
①頭金:300万
②ローン:6000万
③年収:1000万(主人一人で借入)
④扶養なし
⑤金利1%

そしたら

プライムパークス(一般住宅)
400万円

積水(長期優良住宅)
490万円

約90万近くもどりに違いがありました。

[1741: 匿名さん]

170万近くも違うんだー
長く住むと

[1742: 匿名さん]

えっ修繕費って将来あがるんだ笑

しらんかった。。。

[1743: 匿名さん]

タワーだから仕方ないですよ。その分資産性が高いですから
大丈夫。

[1744: 匿名さん]

>>1742 匿名さん

これは計画なんで、状況によっては値上がる可能性もありますよ。もしくは一時金でまとまった金額の支払い求められたりとか。
今の額でカツカツだと厳しいかも。

[1745: 匿名さん]

修繕費は一般的にタワーの方が高いと思います。修繕や清掃にも高層な分特殊な機材が必要です。修繕費はタワーに限らずですが、当初の3倍強位になるみたいです。
ここについてですが、営業さんには管理費は現在の想定額はアッパーで、多少下げる方向とは言われました。あまり期待しても・・・かもですが。グランドメゾンも同じかも知れませんけどね。

[1746: 匿名さん]

1745さん

プライムパークスの場合ほんとは16年～になっているようで、積水みたいに
16～30年ではなかったのですが、これ16年以降は上がるかもしれないよ
って暗に匂わしているんですかね。

[1747: 通りがかりさん]

積水さん必死ですね。価格上げちゃったもんねー

[1748: マンション検討中さん]

私もそうだけど、こことグランドメゾンの両方に要望書出してる人がほとんどだと思います。高層階希望なので少し値段が下がったグランドメゾンに偏りつつありますが、心配なのは800個も完売できるのかということ。しかも、この値段で。要望書が入って販売されるけど、買い手がいない部屋が乱発する気がしてなりません。
投資目的ではないですが、長年売れ残りが沢山あると嫌ですよね…(^^;)

[1749: マンコミュファンさん]

>>1748 マンション検討中さん
両物件ともスカスカの可能性ありますよね。盛況の可能性もありますが。ここの場合でいえば低層南は投資目的と考えても良い部屋だと思いますよ。積水ならPバル付きなんかも良いと思います。

[1750: 匿名さん]

1747　

ただこれ悲しいかな事実なんだよなー。。。

[1752: 匿名さん]

[No.1751と本レスを自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[1753: マンション掲示板さん]

＊＊＊

[1754: 通りがかりさん]

>>1752 匿名さん
どこもそうなんすよねーこういった要素を含めて、賃貸派が一定割合いるわけです。それを考慮して資金計画を立てるのが一般的ではありますが。気になるのであれば近隣の中古物件のもお調べになったほうがよいかもしれません。どこも結構な金額になっているはずです。

[1755: 匿名さん]

>>1754 通りがかりさん
管理費と修繕費がタワーの方が高くなるのはどんなことが要因なんでしょうか？
よければ教えていただけませんか？

[1756: マンション検討中さん]

手付金はいくら必要ですか？

[1757: 匿名さん]

積水営業の書き込みさくじょされましたね。
このままアクセス禁止にしてくれると平和なのだが

[1758: 匿名さん]

>>1756マンション検討中さん
デベ側には基本10パーセントって言われてます。他の物件でもそう言われました。でも相談はアリみたい。
実際どうなんですかね。フルローンで買う人だっているわけですよね。
たくさん入れるとメリットあるのかな。

[1759: 匿名さん]

第一期
タワー300戸
レジデンス95戸
供給するとホームページに記載あり。
人気物件の演出が始まりました。

[1760: 通りがかりさん]

しばらくすると

Aすごいね、400戸近くも供給するなんて、さすが大人気物件なんですね

Bやっぱりお得感ある物件の方が売れるんですね。

Cやはり駅直結のタワマンは違いますよね。

としばらくしたら、賞賛する書き込みが増えるんだろうな笑

絶対勘違いしちゃいけないのは、供給戸数はあくまで人気度合いをはかるものさしにはならないので、ご注意を。

何故なら要望書を提出してなくても供給戸数は売主判断で、表示すればいいだけだから。

人気のものさしをはかるなら、第一期の契約が終わった際に、供給した分の住戸が契約完売と表記してはじめて人気物件と言えるのです。

つまり供給するだけなら、自由にできるってこと。

[1761: 匿名さん]

新築分譲マンションの「登録完売」は「完売していない」という真実http://aokitrader2.com/sign-up-sold-out-truth

品川シーサイドは豊洲と同様にフッ素やヒ素が検出されております。
土壌汚染エリアを避けるには天王洲か大井町が良いですよ。

[1762: 匿名さん]

眺望が良くないタワーはタワーじゃないような。
品川イーストシティタワーは運河の眺望が素敵ですよ。

[1765: マンション検討中さん]

坪単価糞安いところに約一月前要望書だしたけど、当時でも五倍っていってたから今何倍になっとるんだろう
軽い宝くじ状態。当たらないかなーほぼ確実に儲かるんだよなあ

[1766: 匿名さん]

本日のホームページ更新により第一期での登録可能な住戸がリリースされます
第一期
タワー300戸
レジデンス95戸
供給住戸数になります。
=要望書数ではありません。ここが大事なポイントです。

つまり人気感の演出はデベ側でコントロールできるということです。仮に上層階が検討者が少ない状況だったとして、上層階を要望書がなくても供給することで、物件販売進捗が順調である演出をすることはよくあります。

人気物件であることは確かですが、営業トークで、ことさらに約400戸供給を強調することは、まったく意味がないことを肝に命じてください。


[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[1768: 匿名さん]

[NO.1763～本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、および削除レスへの返信のため、幾つかのレスを削除、一部削除しました。管理担当]

[1769: 匿名さん]

積水及びプライムの営業さんらしき書き込みが削除されちゃいましたね。
ただ300戸契約完売したらすごいですね。
さすがに難しいかもしれんが

[1770: 匿名さん]

駅からちょっと遠いけど、大井アドレスの
高台第1種低層エリアに三井の低層物件が発表されましたね。竣工売りだから、現地で実物がモデルルームみたいです、仕様も良さそうな感じ。

最近三井は値付けが現実的な感じで、
駅遠、竣工売りだから意外とあまり変わら無い可能性あるかな？
http://www.31sumai.com/mfr/X1428/smp/

[1771: 匿名さん]

>>1770 匿名さん

ここの上層以上の価格だと思います。

[1772: 匿名さん]

基本的な質問ですみません。
こことグランドメゾンの両方検討しているのですが、あいにくどちらも抽選になる見込みです。
少しでも買える確率を上げたいので、両方に申込みを入れたいのですが、抽選の結果、両方買えることになった場合、どちらかキャンセルってできますか？営業さんが快く思わないのは承知していますが、これってルール違反？
抽選になるくらいの部屋なら、キャンセルしてもすぐに買い手が現れるような気がしますが、営業マンの個人成績に響く？

[1773: 匿名さん]

>>1772さん
契約するまではキャンセル可能だと思いますよ。営業の成績に響くかどうかはわかりませんね笑

[1774: マンション検討中さん]

>>1772
タワーの方は抽選日が行われた日の夕方までに連絡がつかないときは、キャンセル扱いになってしまうと言われました。

[1775: 匿名さん]

>>1772 匿名さん

>>1772 匿名さん
どっちもあたったらどうすんの？
抽選部屋に関しては、営業によっては登録させない強気な営業もいるみたいだから。登録を受ける受けないは会社の自由だし。
まぁ嘘ついて当たったら買うとか言うんだろうが。人として信義に反するから、できれば正直に両方検討する旨言ってあげた方がいいと思う。
マジレス

[1776: 匿名さん]

浮気を隠して結婚してるようなもんだ

[1777: マンション検討中さん]

うちも、両方に登録します。みんなするもんでしょ？抽選受かってから考えればいい。キャンセルする権利はあるんだから。

[1778: 匿名さん]

>>1775 匿名さん

登録は受け付けないと法令違反ですが

[1779: 匿名さん]

当然両方登録するでしょう
営業に悪いとか、何千万もの買い物する時に考えてどうするんですか。かわないほうの営業の機嫌のためにチャンスを棒にふるんですか？
やれることはやり尽くして、いい家を買いましょう。それが一番。
多分プライムも積水も半分以上被ってる人が申し込んでるでしょう
なので、蓋を開けたみた時、初めてどちらが売れてるのかわかるのでしょうね

[1780: 匿名さん]

>>1778 匿名さん

なんの法令違反ですか？

[1781: 匿名さん]

両方抽選なら、別に問題ないでしょう
どうせあなた買わなかったら、他の人が買うだけの話
営業も困らないでしょう

[1782: マンション検討中さん]

最終的にはどこにゴミを捨てたいか 玄関に捨てるか、 各階ゴミルームに捨てるか、 エレベーターが行き過ぎてしまったら、待つしかなく点検時は階段で19階まであがるか、 複数エレベーター、大型エレベーターが使えるか

[1783: 匿名さん]

>>1782 マンション検討中さん

タワーは待つよエレベーター止まる階が多いわ、エレベーター数が普通だから、

[1784: 匿名さん]

>>1778 匿名さん
買主に断る権利があるように、売主にも断る権利があるのでは？
それができないなら、売主に不利

[1785: 評判気になるさん]

やっぱり玄関ゴミマンションには住めないかも。
玄関にゴミが山積みされてる異様な情景を思い浮かべてしまう。

[1786: 匿名さん]

>1785
まじめな話、
4戸1のフロア構成でゴミが玄関に山積みに置かれている光景。イメージできない。そんな1家庭で出すゴミで定期的に回収に来るのに山積みになるんかな?戸建てって自治体によって玄関前で回収してくれるけど、山積みってあんまり見ないけどな、、

どっちかというとゴミステーションの方が時間気にせず出せるは誰が出したが明確にわからないから、ゴミ出しのマナーが悪くなりそうで、山積みにされてる中に出すイメージが強いが
しかもフロア構成としてはファミリーだけじゃなくて、1LDK 2LDKの住戸の割合も多く、いろんな家族構成の方か住むからより心配。

[1787: 匿名さん]

>>1778 匿名さん

登録を断ると法令違反て、なんの法令違反なの？
私倍率が高いからって要望書出させてもらえず、倍率のない部屋に要望書提出させられて、不本意だったんですが。。

[1788: マンコミュファンさん]

>>1787 匿名さん
無理矢理ってわけではないでしょ。。。
一言、抽選でもこの部屋がいいんですって言えば良かっただけでは？

[1789: 匿名さん]

>>1788 マンコミュファンさん

そらもちろんいいましたよ。こちらも大きな買い物ですから、妥協はしたくなかったんで、うちの場合予算がなく、南の柱がくい込みが小さい部屋にしたかったんですが、そこは抽選の倍率高いから、これ以上は。。。すいませんときっぱりいわれ。
法令違反とかは知らなかったから、そういうもんなのかなって、諦めちゃったんですが。

[1790: 匿名さん]

>>1785 評判気になるさん

毎日回収されるから玄関に山積みはないと思いますが。
あと、ディスポンサー？があれば匂いの出る生ゴミはあまりでないと思います。
今、24時間ゴミが出せるマンションに住んでますが、回収されるまで山積みのゴミ置場に行く方が正直嫌です。臭いもするし、マナー違反のゴミを目にする事もありますし。

[1791: 匿名さん]

>>1789 匿名さん
初めてだと、諦めるしかないのかなって思っちゃうよね。

[1792: 匿名さん]

>>1790 匿名さん
毎日じゃないですよ。品川区の回収日と品目にあわせて出す感じです。

[1793: 通りがかりさん]

>>1792 匿名さん

では、回収されない日にゴミが山積みになるのですね。玄関に。
一機しかないエレベーターでゴミも回収していくのですよね。ゴミ回収の瞬間に乗り合わせたら、洋服とかに匂いつきそうですね。もしかしたら、ゴミの汁とかも付くかも。

[1794: 匿名さん]

>>1793 通りがかりさん
常識的に考えて、自分の家の玄関前に回収日前からゴミを置くのは考えにくいでしょう。
ここはタワー信者が多いから、やむないでしょうが。

[1795: 匿名さん]

>>1793 通りがかりさん

その辺心配で聞いたんですけど
回収されない日はゴミを玄関前に出すのはダメですから、出していると清掃スタッフ、及び管理人から指導注意が入るそうです。
戸別回収だから、誰がルール違反してるか一目瞭然。
24時間出せるごみ置き場もあるし。
687-40（1階戸数）＝647÷12＝53.91戸1基あたりの戸数
私のマンション80戸で1基しかありませんが、
普段あまり乗り合わせないですけどね。
しかもごみ出すタイミングは9時から10時ぐらいなので、通勤通学で混み合うピークタイムではないですし。
ゴミステーション便利ですが、いつでも誰でも出せて誰が出したか、わからないから、注意もしようがないので、意識の高い方が集まっていればいいんですけどね。
監視カメラはついていないみたいですし

[1796: 匿名さん]

>>1787 匿名さん

要望書と登録は別物ですから
登録期間中に要望書を出せなかった部屋でも登録にいけばデベは断ることはできませんよ。

[1797: マンション検討中さん]

上層

[1798: マンション検討中さん]

低層

[1799: マンション検討中さん]

今日ざっくり価格が出た大井町のスミフ再開発マンションが意外と安くて、そっちに流れそう。俺もそっちにしようかなと思ってきた。品川シーサイドか大井町なら、大井町にしない理由がない。

[1800: マンション掲示板さん]

下層に集まったなー