プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1261: 匿名さん]

若ければいいけど、借入年数は徐々に減っていくからね…

[1262: 通りがかりさん]

おっしゃるとおり。ここにいるだれも今日の正午の円ドルレートは予想できん。だれもな。数年先の金利なんてだれもわからん。皆無じゃ。買い時がわかる者はおらんし、仮に買い時だとわかったとすると、もはやそれは買い時ではないんじゃよ

[1263: 匿名さん]

結局、金利が〜、相場が〜、飛行機騒音が〜
って騒いでる奴ほど前に進めず右往左往してそう。
そのくせ、うんちく砲かまして偉そうな物言いでww
会社にもいるな批判ばかりして実績のないやつw
欲しいと思ったら買う！相場が下がったらそん時考える。
金利が多少上がってひぃひぃ言う人は、買わない方がいいと思う。

[1264: eマンションさん]

>>1260 匿名さん
面白い（笑）

[1265: 通りがかりさん]

買わないリスクなんてあるかな？
長期ローン組むのに。

[1266: 匿名さん]

>>1265 通りがかりさん
理屈としてはあるでしょ
例えばインフレとか金利の上昇とかね
まあなかなか考えにくいけど

[1267: 匿名さん]

>>1260 匿名さん
全くその通りと思います
でも売主もおんなじこと言うよねw

[1268: 匿名さん]

恐れはダークサイドに通じる。恐れは怒りに、怒りは憎しみに、憎しみは苦痛へ。

今の皆様の状態にござります。

[1269: マンション検討中さん]

買いたい時に買える物件がある時が買い時

[1270: 匿名さん]

>>1269 マンション検討中さん

それだな。

[1271: 匿名さん]

買いたい物件じゃなくて？

[1272: マンション検討中さん]

>>1271 匿名さん
買いたい時に買いたいと思える買える物件がある時が買い時。

[1273: マンション検討中さん]

リスクは考慮しなければならないけど、リスクばかり考えてても前に進めないっていうね

[1274: 匿名さん]

見学記、駅近を強調してるけど所詮りんかい線。
使い分けれるって言う京急は駅近ではないし。

前に進むだけが良いとは限らない。

[1275: 通りがかりさん]

>>1274 匿名さん
所詮りんかい線と言うが、それは人によって違うでしょ。あなたにとっては所詮かもしれんが、毎日使う人もいる。あなた基準だけでモノは判断するべきではないねぇ。

[1276: 匿名さん]

>>1262 通りがかりさん

買い時じゃない？ってどう意味ですか？

[1277: マンション検討中さん]

青物横丁は十分駅近でしょー

[1278: 匿名さん]

坪単価とかの予想を営業マンから聞いた人いますか？？

[1279: マンション掲示板さん]

予想ってもう価格でとるがな

[1280: 通りがかりさん]

https://tokyo-calendar.jp/article/8849?page=3

品川シーサイド第3位らしい。
立会川が第2位。割安なエリアなのかしら

[1281: 通りがかりさん]

傾向として賃貸需要はあるけど、実需で買う人が多くはないという意味かな

[1282: 匿名さん]

いやいや、場所の割にお買い得価格ということでしょう。
逆に六本木や目黒は割高過ぎ。
これ、不動産の常識。

[1283: 匿名さん]

>>1280 通りがかりさん

70平米で4700万なら割安って事でしょ？つまり品川シーサイドのエリアは4700万くらいってことじゃないの？このエリアで、6000万以上は高値掴みという事です。長谷工のマンションでこの値段はやっぱり高い。

[1284: マンション検討中さん]

地域の70平米平均価格が4700万。賃貸平均が22万。PERが18くらいだから、首都圏平均が28と比べて、品川シーサイドは駅として割安だ、という意味でしょ。
6000万だとして、賃料は22万固定で考えると、PERは約22くらいでしょうか。
これでも首都圏平均よりはわりやすかな。あくまで現時点の数字の話ですが

[1285: 匿名さん]

>>1284 マンション検討中さん

実需なのに五年前より割高だから買わないとか意味不明だよね
時期を選べる投資と違うからね

[1286: マンション検討中さん]

>>1285匿名さん
PERが低いっていうのは実需で買う時にも１つのプラス材料かも知れないですね。一時的な転勤で賃貸に出す場合なんかを考えると。
未来の相場は分からないので、皮算用にはなりますが。
>>1280さん面白い情報ありがとうございます

[1287: 匿名さん]

無知ですのでPERについてどなたかご教授いただけると幸いです……

[1288: マンション検討中さん]

買う値段と、賃貸に出したときどれくらいで元がとれるのかというのの指標です。
だいたいPER20といったら20年で元が取れる、という大雑把な指標です。
言い換えるとPER20というのは賃貸に出したとすると年間5%の利益を出してくれる（表面利率）ということです。
(5% * 20年 = 100%)

[1289: 匿名さん]

PERは低ければいいというものでもない
不動産価格の割に高い賃料が取れるという言い方もあるけど賃料の割に不動産価格が安いともいえる

家賃が高いのに不動産価格が安いということは住むのは魅力的だが買うのはゴメンという言い方もできる
つまり短期的なら住んでもいいけど長期的にホールドするのはリスクが高いとみなされているともいえる
目安にはなるけど単純に高い低いで判断するものではない

[1290: 匿名さん]

>>1289 匿名さん

ちょっと無理がある。
単純に現在割安で、認識されている評価よりも上の物件。
将来資産価値が上がる可能性が高いお買い得物件。単純に明解。

[1291: 通りがかりさん]

>>1289 匿名さん

さすがに無理がある論理。
PER信奉者でないけど(分譲価格なんてその年に新築供給があるかないかに大きく左右されるし)、まぁPER良いのを悪く捉えるのは無理があるよ。そんな指標もあるよねー、くらいがいいかと。

[1292: マンション検討中さん]

資産性だとPBRを見るのがよいのでしょうか？
トップ30位にも下位30位にもこの駅は入ってないので、こちらはよく分からない。

[1293: マンション掲示板さん]

>>1292 マンション検討中さん

>>1292 マンション検討中さん
PBRにしてもPERにしても、新築時の価格が基準ですからね…。新築マンションが安い時期に大量供給されてたら数値は良くなるし、高い時期に大量供給されてたら悪くなるし。
リアルな資産価値を見るなら、周辺物件の中古流通価格を見て、それと今の価格を自分で比較するしかないかと。中古流通価格は新築よりは市況その他に影響される度合いが少ないので、時期による誤差はそこまで大きいものではないし。
PBRもPERも、無視しろとか1289さんみたいに斜に構える必要もないだろうけど、あくまでも指標の一つとしての考えが良いかと。

[1294: 匿名さん]

20階のゲストルームはラウンジが良かったかな。もしくは、屋上がラウンジのように使えれば良いのだけど、冬は寒く夏は暑い屋上なんて直ぐ飽きられそう。

[1295: マンション検討中さん]

>>1294匿名さん
確かにラウンジ欲しいですね。
屋上は春秋は良いかも。夏場もどうせ飛行機飛ぶならいっそ屋上で眺めて楽しもう。

[1296: 匿名さん]

>>1290 匿名さん

70平米で4700万ならPERが低いけど、プライムもグランドメゾンも6000万くらいするでしょ。しかも、品川シーサイドは埋立地だから、賃貸で数年住むのはいいけど、一生住むのは…。という人は多いのではないでしょうか。

[1297: 名無し]

>>1296 匿名さん

無理があるよ。

[1298: マンション検討中さん]

南側の加藤製作所の本社ビル、完成して30年越え。昨年IHIの子会社買収して事業拡大中。本社ビルの建て替えで20階くらいのができたり、土地売却によってマンションが建ったりしないだろうか心配です。

[1299: 名無し]

>>1298 マンション検討中さん

公園や運河に囲まれたタワーマンションの高層階なら心配ありませんよ。
中古ですけどね。

[1300: マンション検討中さん]

>>1296匿名さん
仮にそうだとしても、賃貸で借りたいと思ってくれる人が多いっていうのは実需で買うには良いことだと思いますよ。

[1301: 通りがかりさん]

>>1296 匿名さん

ごめん、全く意味がわかんない。
6000万の場合のPERが高い、という検証がされていない。6000万の場合、PER高いの？今客観的に示されているのは、4700万円なら低い、というだけだよね？

[1302: 匿名さん]

大井町駅に住むなら絶対にこっちでしょ。
何しろ大井町駅ときたら（笑

[1303: マンション掲示板さん]

…ときたら？

[1304: マンション検討中さん]

正直お金があるなら大井町に住みたいなー
むこうのスレ覗いたら坪420だの380だの言っててとてもとても・・・

[1305: 匿名さん]

大井町駅でなんで４２０万円なの？？？
３２０万の間違いでは？？
そんなの需要ないじゃないですか。
あそこは土地が安いから一時期マンションでは売れないと言ってビジネスホテルが買い上げてホテルばかりになった駅ですよ。

[1306: eマンションさん]

>>1305 匿名さん

複数路線の利便性と、住居に適した土地が限られてることから、お高いのですよ。。

[1307: マンション検討中さん]

スミフさんだから、の一言で済むような

[1308: 匿名さん]

>>1305 匿名さん
いやいや土地が安いからではなく高いからマンションだと高額になってしまうしいくら利便性が高いといってもその土地の価格をカバーできるような高額マンションの需要がある土地ではなかったので土地が高くてもペイできるビジネスホテルになったのかと推察します
大井町が高いのは再開発プレミアムが乗ってるからです
山手線駅の割にパッとしなかった大崎に再開発で高額マンションが増えたのと同じ理由かと思います

[1309: 匿名さん]

もともとあった交通利便性に加え商業施設の充実等による生活利便性の高さ
これがある土地は基本的に人気がでて値段も上がりますが都心以外の土地ではなんらかのプレミアム性がないと価格を上げるのは限界があります
再開発で街の雰囲気を変えることでプレミアムがつきますし最近では大規模タワマンという高付加価値マンションがさらに値を上げてます
品川シーサイドは大規模再開発は終わっちゃっているので極端な値上がりはあまり期待できないでしょうが価格はそれなりに維持出来そうですね

[1310: 匿名さん]

営業さんの資料で４００越えになってたね・
代々木５００ならせめて４００.
スミフさんだから、の一言・