プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

[マンション検討中さん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーについて知りたいです。
駅にも近くて、お買い物など生活利便性が良さそうです。
共用部分はどのようになるのでしょうか。
暮らしやすいといいですね。


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1733: 匿名さん]

高層階は大きく下げないと、有明のワイドスパン、眺望、内廊下、その他・・・全く勝てないと思う。
1割ぐらいじゃ、という感じも。

[1734: 検討板ユーザーさん]

わかってないな。住む場所っていろんな要素あるやろ？全く勝てないっておおげさな。その浅い分析やめとき。

[1735: マンション掲示板さん]

ここが300戸、レジ100戸　例によって供給御礼
315じゃなくて295あたりじゃないと残りの中途半端な高額は厳しいのでは?

[1736: マンション掲示板さん]

牧田さんはやっぱ豊洲有明等の湾岸価格が越えられない壁だからここは投資需要取り込む間取り作る作戦とコメント。

住戸はインナーフレームのため柱・梁型が出ており、設備仕様はそれほど高くないが、その難点を吹き飛ばす可能性もあると見た。

「可能性」ってところがキツイっすね・・・

[1737: 匿名さん]

牧田さんのとこでやってる不動産野球連盟、
三菱地所が幹事の一員。

[1738: マンション掲示板さん]

うん、彼は業界アゲ記事が悪い意味ではなく当然だから、
「可能性」はかなり厳しい表現だよね

[1739: 匿名さん]

つ積水スレ転記

素朴な疑問なのですが、管理費と修繕費ってなんでタワーの方が高いんですか?


試算してみたらまず管理費は2300円違う、修繕費は当初スタート
はほとんどかわらないけど、

≪床面積≫
(積水) S-D3r 　72.27㎡
(プライム)Sf　 72.24㎡
　
≪管理費≫30年間変わらない想定
①(積水) 管理費:S-D3r:¥16,700×12×30 =¥6,012,000
①(プライム)管理費:Sf :¥19,000×12×30=¥6,840,000


≪修繕積立費≫
②(積水)修繕費当初スタート　　:¥7,200
②(プライム)修繕費当初スタート:¥7,400

修繕積立金は将来上がるので、それぞれ試算

●積水修繕積立費用推移
S-D3r 　　タイプ
　　　　　　月々　　　　5年分

1～5年 　　 7200　　 　432000
6～10年 　　10800 　　　648000
11～15年　　14400 864000
16～20年　　18000 1080000
　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　10年分
21～30年　　21600 2592000

30年間 「5,616,000円」

●プライムパークス修繕積立金推移
Sf 　　タイプ
　　　　　　　月々　　　5年分
1～5年 　　　　7400 　　444000
6～10年 　　　12200 　　732000
11～15年　　　18000 　 1080000

　　　　　　　月々　　　15年分
16～30年　　　23800 4284000

30年間 「6,540,000円」

≪30年間の管理費と修繕費の差≫
☆30年間の管理費の差 :828,000円
☆30年間の修繕費の差※:924,000円


その差合計¥1,752,000になります。

修繕の上がり方が結構タワーの場合極端に上がりますが、タワーって何に修繕費がかかるんでしょうか?

[1740: 匿名さん]

つ転載


住宅ローン減税ってローン減税のシミュレーションをサイトでやってみて
結構金額が違うんですが、これってペアローンにしたら、プライムでも一緒にできるん
でしょうかね。うちの場合子供がちいさいうちは時短勤務で収入があてにできないんで
主人単独で借入できるならそうしたいとは考えているんですが。

≪設定条件≫
①頭金:300万
②ローン:6000万
③年収:1000万(主人一人で借入)
④扶養なし
⑤金利1%

そしたら

プライムパークス(一般住宅)
400万円

積水(長期優良住宅)
490万円

約90万近くもどりに違いがありました。

[1741: 匿名さん]

170万近くも違うんだー
長く住むと

[1742: 匿名さん]

えっ修繕費って将来あがるんだ笑

しらんかった。。。

[1743: 匿名さん]

タワーだから仕方ないですよ。その分資産性が高いですから
大丈夫。

[1744: 匿名さん]

>>1742 匿名さん

これは計画なんで、状況によっては値上がる可能性もありますよ。もしくは一時金でまとまった金額の支払い求められたりとか。
今の額でカツカツだと厳しいかも。

[1745: 匿名さん]

修繕費は一般的にタワーの方が高いと思います。修繕や清掃にも高層な分特殊な機材が必要です。修繕費はタワーに限らずですが、当初の3倍強位になるみたいです。
ここについてですが、営業さんには管理費は現在の想定額はアッパーで、多少下げる方向とは言われました。あまり期待しても・・・かもですが。グランドメゾンも同じかも知れませんけどね。

[1746: 匿名さん]

1745さん

プライムパークスの場合ほんとは16年～になっているようで、積水みたいに
16～30年ではなかったのですが、これ16年以降は上がるかもしれないよ
って暗に匂わしているんですかね。

[1747: 通りがかりさん]

積水さん必死ですね。価格上げちゃったもんねー

[1748: マンション検討中さん]

私もそうだけど、こことグランドメゾンの両方に要望書出してる人がほとんどだと思います。高層階希望なので少し値段が下がったグランドメゾンに偏りつつありますが、心配なのは800個も完売できるのかということ。しかも、この値段で。要望書が入って販売されるけど、買い手がいない部屋が乱発する気がしてなりません。
投資目的ではないですが、長年売れ残りが沢山あると嫌ですよね…(^^;)

[1749: マンコミュファンさん]

>>1748 マンション検討中さん
両物件ともスカスカの可能性ありますよね。盛況の可能性もありますが。ここの場合でいえば低層南は投資目的と考えても良い部屋だと思いますよ。積水ならPバル付きなんかも良いと思います。

[1750: 匿名さん]

1747　

ただこれ悲しいかな事実なんだよなー。。。

[1752: 匿名さん]

[No.1751と本レスを自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[1753: マンション掲示板さん]

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