クラッシィハウス浦和常盤ってどうですか？

[匿名さん]

公式HPを見るかぎり、緑が多く暮らしやすそうなイメージなのですが、
実際のところどうなんでしょうか？

現地近くにお住まいの方いらっしゃいましたら、
住環境について情報をいただければありがたいです。

売主：住友商事株式会社
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：住商建物株式会社

所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤４丁目７番１（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・JR宇都宮線（東北線）・JR高崎線「浦和」駅徒歩11分

[1: 物件比較中さん]

常盤公園に近接でいい環境だと思います。
この一帯、たしかアスファルトでなく石畳になっていて趣もあるところです。
駅から１１分というのが残念ですが、一本奥まった場所が好きな方も多いでしょう。
駅距離よりも南向きを優先するご家庭も多そうです。

[2: 周辺住民さん]

近所に住んでいます。
好みもあるでしょうが、私はこの付近が好きです＾＾
ここ最近に建った浦和のマンションの中では環境は一番良いかな～と。

常盤公園は目の前にあり(あまり明るい公園ではありませんが^^;)子供達の
遊び場になっています。
すぐ近くのロイヤルパインズホテルはサッカーのJ1の選手達もよく宿泊されていて
常盤公園に来られる事もあります。

でも、静かな住環境を求められる方には向いていないかもです。
消防署・警察署が近いせいか、消防車やパトカーのサイレンの音で賑やかです^^;
(毎日ではありませんが)

買い物は浦和駅からここの間にヨーカドーもあり、南の方にはいなげやもあり便利です。
今のところ、周辺に反対運動などはありません。

初めはこちらに川口土建さんの建物が建つとの看板があり、我が家は他物件を契約して
しまいましたが・・、建物の仕様などについてはまだわかりませんが立地としては
ここが良かったです(>_<)

[3: 周辺住民さん]

２です。
すいません、書き間違えました(>_<)
いなげやは「南の方」ではなく「北の方」です。

[4: いつか買いたいさん]

環境は良さそうですが、駅徒歩11分というのが。。。

一戸建てならともかく、マンションなら駅に近くないと、
将来売ることになった時に困るのかなとか考えちゃいます。

でも駅に近くて環境も良いなんて、そうないですものね。
どっちを取るかですね。悩ましいです。

[5: 周辺住民さん]

未来のことはわかりませんが、今の時点でのこの付近のマンションについてでしたら
売る事になっても困る事はないかと思います。
実際、周辺の中古マンションが売りに出されてもすぐに買い手がついています。

この距離が遠いかどうかは、人それぞれの感じ方があると思いますが、
この地域限定でマンションを探されている方もとても多い場所なので
人気はあるかと思います。

[6: 匿名さん]

常盤公園周辺は完全にドミノになっています。
このマンションの北側隣接マンションはかわいそう。実際、公園西側はマンションが建て込んでいます。
将来的に南側の戸建が用地買収されて同じようなマンションが立つ危険度はかなり高いような気がします。

[7: 物件比較中さん]

南が低層なのでいいかなと思っていましたが、
この地域、確かにマンション立て込んでますね。

[8: 匿名さん]

別の掲示板では億ション？という噂でした。
浦和で億ションはないだろうと思ったのですが、
そんなに高くなるのでしょうか。

[9: 匿名さん]

この場所は戸建が立ち並んでいました。
目の前の低層住宅が高層化する可能性はありそうです。

[10: 物件探索中さん]

HPを見ると、最大８７平米とのこと。
億ションだとすると、坪単価４００万弱ってことですね。
１〜２戸だったら、地縁のある人が買うかも知れません。
でも、９８戸全体の平均坪単価４００万ということはないんじゃないでしょうか？
浦和では、坪２５０万でも高いと言われているんですから．．．

[11: 匿名さん]

この物件、事業協力者住戸２戸あるんですね。
一番いい場所を２戸とられてしまうということでしょうか。

[12: 匿名さん]

こちらもそろそろ動き出すようですね。

[13: 匿名さん]

87平米で億ションはないですね。
浦和ですから。
その昔、武蔵浦和で初めてタワーマンションが売り出されたとき、最上階の120平米超で1億を僅かに超えた記憶がありますが、常盤でも少なくとも100平米は超えないと1億はねえ。
ま、価値観と財力の問題ではありますが、中の上以上のサラリーマン対象の物件と思います。

[14: 匿名さん]

南側の前建てが確かに気になりますね。
ただ常盤公園に面した通りからは１本入るので、
どこまでの高さのものが建てられるのか次第な気もします。

小道を挟んで公民館がありますね。
この公民館が取り壊されて、
ここにマンションとかなら可能性はありそうですが、
少し離れているためどこまで影響があるのかもわかりませんね。

クラッシィハウスというと
都内を中心にした小規模の高級クラスのイメージなのですが、
この常盤に建つものは９０戸を超える中規模になるので、
どこまでその印象が変わるのかもまだ見えないですよね。

[15: 匿名さん]

確かにココ、商業地域だね。
つまり日影制限無しだから南側は要チェックですね。

住居系地域かと思ってた。いなげや半分より北まで商業地域だ。
by　さいたま市HP

[16: 匿名さん]

この物件自体は１５階ですね。
隣接している南側の一戸建ては一列なので、全部が買い上げられて、何か大きなものが建つことはなさそう。

南側の道路をはさんで南側のブロックは、南北に一本仲通りがあって、建物が建つにしても、
この物件ほど大規模なものが建つことはなさそう。

ということで、前建ては思ったほど厳しくないのかな、と見たのですが、いかがでしょう？

[17: 物件比較中さん]

現地を見に行きましたら、建築計画を知らせる看板が掛かっていました。
問い合わせは、『（株）リオ」へと書いてあったのですが、この会社が何かご存知の方いらっしゃいますか。
問い合わせ先は、普通、売主の住商にすると思うのですが．．．

[18: 匿名さん]

＞16さん
ご指摘の通りだと思います。
ただし100mほど南にあるダイアパレスが若干気になります。
おそらく13階建てだと思いますが、100m離れていれば眺望的には問題ないですかね。

[19: 匿名さん]

＞16さん
ご指摘のとおり１列ですね。
鉛筆のような賃貸マンションとかでも出来たらとは思わなくもないです。
これを言い始めるとキリがないのですが・・・。

南側の一列は常盤公園の横の比較的広い通りから１本入っており、
容積率や建ぺい率はどのように計算されるんでしょうね。
逆算すれば大まかにどれくらいの階数のものが建つかわかりそうですね。
このあたり私は詳しくないのですが、どなたか詳しい方はおられませんか？

＞17さん
ここにはもともと、リオという会社がマンションを建てる予定だったようですが、
住友商事に変わったようですね。
確かに当初はリオという名前が出ていましたが、今はすっかり聞かなくなりました。

＞18さん
眺望はあまり問題ない気もしますが、気になる人は気になるかもしれませんね。
それより西側だと富士山が拝めそうですね。

[20: 16です]

>18さん
ダイアパレス、気づきませんでした。採光に影響はないでしょうが、眺望となるとどうでしょうね。
100m 先の１３階建てが気になるということは、この立地、相当恵まれているということなんですね。

>19さん
鉛筆のような賃貸マンションは、物理的に建設可能でしょうね。ただ、事業として採算性があるか疑問です。
販売代理の住商建物さんにお願いして、南側一列の土地の所有関係、敷地の広さ、など調べていただくといいかも知れませんね。
多くの方が気になる点だと思いますので。

[21: 物件比較中さん]

プロジェクト説明会に参加してきました。
ディスポーザー等の必要な設備はほぼ整っている印象でした。

問題点は駐車場が50台分と少ないこと、常盤中学まで2km以上あること、あとは価格ですかね。
周囲の相場を踏まえて価格を決定するといってましたが。
プラウドレベルの価格を出してほしいものです。

[22: 匿名さん]

>21さん

確かに価格が気になりますね。
このあたりはここ最近分譲がないと思うので、
そもそも相場をどのように捉えられるか次第ですよね。
検討しているひとりとしては非常に気になります。

これまで駅からの距離も同等くらいで岸町に多く分譲されていますが、
いずれも坪単価で200は軽く超えていますよね。
ということは200がひとつの目安となる感じでしょうか。
もしくはそもそも希少性や立地面でみて200なんて軽く超える感じでしょうか。

購入時の価格も気になりますが、資産としてみた時にどのような評価になるかも
気になりますね。
常盤公園周辺の中古マンション（築10年～15年）などでは
130～150くらいですから、このマンションも中古となればこの市況では
やはりそれ位まで下がるということなんでしょうかね。

[23: 匿名さん]

200そこそこなんてないと思う。
それじゃ安いよ。

[24: 物件比較中さん]

＞22さん

坪200万はまずないでしょう。
yahooやスーモによると浦和区の昨年末の平均坪単価は220-230万前後です。

駅からやや遠いですが、常盤公園の存在や全戸南向き、仲町小及び常盤中学区などを
考慮すると、近年の平均坪単価を上回る可能性が高いと思います。

個人的には上層階は坪250-270万くらいになると考えています。

[25: 匿名さん]

1年くらい販売が続いたら、200万そこそこ、が現実的だよね。
でも、仕様を落とさない限り、いきなり200万そこそこはないんじゃないかなあ。
一応、クラッシィハウス、埼玉初お目見えなんだし……。もし、200万切った値段で
最初から出してきたら、市場価格的に妥当だから、結構、売れるかもしれないね。

岸町近辺の竣工マンションは今、160～170万くらいな感じ？

[26: 匿名さん]

竣工は一年後でしたか。　今の日本、一年後がどんな風になっているか予想もつきません。

一年かけても１００世帯販売するって、大変そうですね。
価格も現実ラインで、プラウドのマークスぐらいだったらそこそこ売れそうだと見ています。

[27: 匿名さん]

マンションギャラリー、できあがったようですね。
どうして北浦和に作ったのでしょうか。

[28: 匿名さん]

公園近接というのがかなり気になるマンションですね。子供の外遊び場としてもうれしいです。
建物が公園向きじゃないのが少し残念ですが。

[29: 匿名さん]

いよいよ今週末にモデルループのプレオープンですね。
やはり一番気になるのは価格ですが、
その他に皆さんが懸念されている点はどのような点でしょうか。

私は管理会社となる住商建物の評判などについて調べていますが、
いまいち情報がなくて・・・
マンションは管理を買えともいいますし、
管理会社が全てではないですが、やはり気になるひとつですね。

[30: 周辺住民さん]

常盤地区は、ドミノマンンションのメッカです。南側の戸建て群、ヤバイんじゃない？その先も公民館と駐車場だし。西側も大きな土地ですよ。まぁ、それをいうと、マークスも東仲町も相当ヤバそうですが・・・。建っちゃたら売れないよぉ。親戚んちは、南向きだけど、目の前はマンションの共用廊下でプライバシーも日当たりも眺望もありません。

[31: 匿名さん]

西側の大きなお屋敷、気になりますね。空き家の様子。
買い取られたら、それなりのマンション建ちそうな不安があります。

[32: 匿名さん]

それが商業地の宿命でしょう。

資産価値、資産価値、、、
って言ってても目の前に建ったらガタ落ち。
建たなければ商業地故の利便性あるし。

[33: 匿名さん]

ただ、こちらは利便性を期待するには少々駅から遠くないですか。

[34: 匿名さん]

>29さん
価格は、思ったより抑えめになるのではないかと期待しています。
川土から買った土地でしょうから、高値だったら買い取らなかったでしょう。

住商さんは財務力はありそうですが、マンション事業の運営力や提案力は未知数ですね。
確か、最近ではサクラディアの売主の一つに入っていて、提案力のある事業だったと評価しにくい物件でしたね。

管理は実績が物を言うと思いますが、こちらも未知数ではないかと感じています。
都内高級住宅街に分譲する小規模物件はともかく、浦和の100戸近い中規模物件での管理力はどんなものでしょうか。

[35: 匿名さん]

こちらは利便性は二の次に考えるべき物件です。
常盤公園近接の得難い環境を気に入った方が購入するのだと思っております。
評判のよい仲町小学校区も含めて考えると多少値が張るのもしょうがないんでしょうね。

[36: 匿名さん]

そのようにお考えのご家庭もあるにはあるでしょう。ただ、98世帯も揃うかが問題ですね。
値が張る物件は、結局は経済的余裕のある高齢者世帯や専門職に就く単身者・DINKS世帯が割合多く購入することになるという予感がありますが、どうでしょう？子育て世帯は何かと出費が多いもの。評判の学区とは言え、値が張れば手が届かないでしょう。
こちらのブランド、浦和初展開だそうですが、事業主の住商さんにはそこらへんのところ、ご理解いただけるとありがたいですね。

[37: 匿名さん]

利便性に多少難ありですから単身者、DINKSは敬遠するかも。メインターゲットは子育てファミリーでしょう。

[38: 匿名さん]

やはりファミリー中心でしょうかね。
このマンション、南側はやはり心配ですね。
同じ高さのものがべったり建つとは言わないまでも、１４階は建つでしょうから、
建たない位置を見極めて購入する必要ありそうですね。
価格もそれに対応してくるのでしょうか。

[39: 匿名さん]

こちらのマンションギャラリー、どこかのマンション用地に建ってますね。近鉄不動産でしたか？　
そのマンションはしばらく建たないということなんでしょうかね。
浦和も駅近のマンションギャラリー用地がなくなってきましたね。
かつて中山道沿いにあった用地はオーロラホームになってしまいました。
野村さんのマンションギャラリーは坂下通りまで歩かないといけません。
三井さん・三菱さんは棟内ですしね。住商さんは北浦和なんですね。

[40: 匿名さん]

>38さん
やはり南側は心配ですよね。
この南側の戸建て群は接道の幅も南側３ｍ程度のようですね。
１列しかないですが、それでも１４階建ては建つのでしょうか。
土地の権利関係がどのようになっているかも調査出来ればよいのですが・・・

　公民館が取り壊されるとなるとこの接道を挟んでマンションは建つ可能性はありますが、
眺望には影響ありそうですが、日当たりがどこまで影響あるかが気になります。

　商業地域ならではの悩みがありますが、
商業地域としては比較的恵まれているのかな、とも思えなくもないです。
購入を検討しているので、真剣に悩んでいます。

[41: 匿名さん]

ＭＲの場所、遠い！　全然違う場所じゃないですか。

[42: 匿名さん]

南については、将来的に何かが建つということは覚悟しておいた方がいいのでしょうね。
商業地域ですし、駅の徒歩圏内ですから、マンション開発はこれからもしばらく続くでしょう。

[43: 匿名さん]

>41さん
普通は物件よりいいエリアにMRつくりますよね。
北浦和ではイメージダウンだと思うのですが．．．

[44: 匿名さん]

建設反対の看板がありませんね、南側の件ですが公民館は立て直しはないでしょう。戸建は環境がいいので
地上げはどうですかね。

[45: 匿名さん]

この用地そのものが戸建を地上げしているので。

[46: 物件比較中さん]

ＭＲ行って来ましたが、価格と内装変更可能かの発表が楽しみな物件でした☆

[47: 購入検討中さん]

先週、説明会に行ってきまして、その時はMRの時にざっくりとした価格を出してくださると伺いましたが、いかがでしたか？？

[48: 物件比較中さん]

ほんとにざっくりの価格情報がありました。浦和価格になっていましたが、野村さんよりお高めでしたよ。

[49: 匿名]

想像どおりの値段でしたね〜
MRがオプションだらけでなくてよかったですね。あまりオプション付ける所が見当たりませんでした。強いて言うと食洗機かな…
あとは資産価値として中古や賃貸にした時の相場も調べておかないとですね。購入に向けての検討のためには必要ですよね。

[50: 匿名さん]

>48さん、49さん

すばり【ざっくり価格】【想像通りの値段】はおいくらでしょうか？

14,15は予約がいっぱいで取れませんでした…（>_<）。
価格が気になって夜も眠れないので、良かったら教えて下さい！
（できれば3LDK/4LDK両方）