クラッシィハウス浦和常盤ってどうですか？

[匿名さん]

公式HPを見るかぎり、緑が多く暮らしやすそうなイメージなのですが、
実際のところどうなんでしょうか？

現地近くにお住まいの方いらっしゃいましたら、
住環境について情報をいただければありがたいです。

売主：住友商事株式会社
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：住商建物株式会社

所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤４丁目７番１（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・JR宇都宮線（東北線）・JR高崎線「浦和」駅徒歩11分

[21: 物件比較中さん]

プロジェクト説明会に参加してきました。
ディスポーザー等の必要な設備はほぼ整っている印象でした。

問題点は駐車場が50台分と少ないこと、常盤中学まで2km以上あること、あとは価格ですかね。
周囲の相場を踏まえて価格を決定するといってましたが。
プラウドレベルの価格を出してほしいものです。

[22: 匿名さん]

>21さん

確かに価格が気になりますね。
このあたりはここ最近分譲がないと思うので、
そもそも相場をどのように捉えられるか次第ですよね。
検討しているひとりとしては非常に気になります。

これまで駅からの距離も同等くらいで岸町に多く分譲されていますが、
いずれも坪単価で200は軽く超えていますよね。
ということは200がひとつの目安となる感じでしょうか。
もしくはそもそも希少性や立地面でみて200なんて軽く超える感じでしょうか。

購入時の価格も気になりますが、資産としてみた時にどのような評価になるかも
気になりますね。
常盤公園周辺の中古マンション（築10年～15年）などでは
130～150くらいですから、このマンションも中古となればこの市況では
やはりそれ位まで下がるということなんでしょうかね。

[23: 匿名さん]

200そこそこなんてないと思う。
それじゃ安いよ。

[24: 物件比較中さん]

＞22さん

坪200万はまずないでしょう。
yahooやスーモによると浦和区の昨年末の平均坪単価は220-230万前後です。

駅からやや遠いですが、常盤公園の存在や全戸南向き、仲町小及び常盤中学区などを
考慮すると、近年の平均坪単価を上回る可能性が高いと思います。

個人的には上層階は坪250-270万くらいになると考えています。

[25: 匿名さん]

1年くらい販売が続いたら、200万そこそこ、が現実的だよね。
でも、仕様を落とさない限り、いきなり200万そこそこはないんじゃないかなあ。
一応、クラッシィハウス、埼玉初お目見えなんだし……。もし、200万切った値段で
最初から出してきたら、市場価格的に妥当だから、結構、売れるかもしれないね。

岸町近辺の竣工マンションは今、160～170万くらいな感じ？

[26: 匿名さん]

竣工は一年後でしたか。　今の日本、一年後がどんな風になっているか予想もつきません。

一年かけても１００世帯販売するって、大変そうですね。
価格も現実ラインで、プラウドのマークスぐらいだったらそこそこ売れそうだと見ています。

[27: 匿名さん]

マンションギャラリー、できあがったようですね。
どうして北浦和に作ったのでしょうか。

[28: 匿名さん]

公園近接というのがかなり気になるマンションですね。子供の外遊び場としてもうれしいです。
建物が公園向きじゃないのが少し残念ですが。

[29: 匿名さん]

いよいよ今週末にモデルループのプレオープンですね。
やはり一番気になるのは価格ですが、
その他に皆さんが懸念されている点はどのような点でしょうか。

私は管理会社となる住商建物の評判などについて調べていますが、
いまいち情報がなくて・・・
マンションは管理を買えともいいますし、
管理会社が全てではないですが、やはり気になるひとつですね。

[30: 周辺住民さん]

常盤地区は、ドミノマンンションのメッカです。南側の戸建て群、ヤバイんじゃない？その先も公民館と駐車場だし。西側も大きな土地ですよ。まぁ、それをいうと、マークスも東仲町も相当ヤバそうですが・・・。建っちゃたら売れないよぉ。親戚んちは、南向きだけど、目の前はマンションの共用廊下でプライバシーも日当たりも眺望もありません。

[31: 匿名さん]

西側の大きなお屋敷、気になりますね。空き家の様子。
買い取られたら、それなりのマンション建ちそうな不安があります。

[32: 匿名さん]

それが商業地の宿命でしょう。

資産価値、資産価値、、、
って言ってても目の前に建ったらガタ落ち。
建たなければ商業地故の利便性あるし。

[33: 匿名さん]

ただ、こちらは利便性を期待するには少々駅から遠くないですか。

[34: 匿名さん]

>29さん
価格は、思ったより抑えめになるのではないかと期待しています。
川土から買った土地でしょうから、高値だったら買い取らなかったでしょう。

住商さんは財務力はありそうですが、マンション事業の運営力や提案力は未知数ですね。
確か、最近ではサクラディアの売主の一つに入っていて、提案力のある事業だったと評価しにくい物件でしたね。

管理は実績が物を言うと思いますが、こちらも未知数ではないかと感じています。
都内高級住宅街に分譲する小規模物件はともかく、浦和の100戸近い中規模物件での管理力はどんなものでしょうか。

[35: 匿名さん]

こちらは利便性は二の次に考えるべき物件です。
常盤公園近接の得難い環境を気に入った方が購入するのだと思っております。
評判のよい仲町小学校区も含めて考えると多少値が張るのもしょうがないんでしょうね。

[36: 匿名さん]

そのようにお考えのご家庭もあるにはあるでしょう。ただ、98世帯も揃うかが問題ですね。
値が張る物件は、結局は経済的余裕のある高齢者世帯や専門職に就く単身者・DINKS世帯が割合多く購入することになるという予感がありますが、どうでしょう？子育て世帯は何かと出費が多いもの。評判の学区とは言え、値が張れば手が届かないでしょう。
こちらのブランド、浦和初展開だそうですが、事業主の住商さんにはそこらへんのところ、ご理解いただけるとありがたいですね。

[37: 匿名さん]

利便性に多少難ありですから単身者、DINKSは敬遠するかも。メインターゲットは子育てファミリーでしょう。

[38: 匿名さん]

やはりファミリー中心でしょうかね。
このマンション、南側はやはり心配ですね。
同じ高さのものがべったり建つとは言わないまでも、１４階は建つでしょうから、
建たない位置を見極めて購入する必要ありそうですね。
価格もそれに対応してくるのでしょうか。

[39: 匿名さん]

こちらのマンションギャラリー、どこかのマンション用地に建ってますね。近鉄不動産でしたか？　
そのマンションはしばらく建たないということなんでしょうかね。
浦和も駅近のマンションギャラリー用地がなくなってきましたね。
かつて中山道沿いにあった用地はオーロラホームになってしまいました。
野村さんのマンションギャラリーは坂下通りまで歩かないといけません。
三井さん・三菱さんは棟内ですしね。住商さんは北浦和なんですね。

[40: 匿名さん]

>38さん
やはり南側は心配ですよね。
この南側の戸建て群は接道の幅も南側３ｍ程度のようですね。
１列しかないですが、それでも１４階建ては建つのでしょうか。
土地の権利関係がどのようになっているかも調査出来ればよいのですが・・・

　公民館が取り壊されるとなるとこの接道を挟んでマンションは建つ可能性はありますが、
眺望には影響ありそうですが、日当たりがどこまで影響あるかが気になります。

　商業地域ならではの悩みがありますが、
商業地域としては比較的恵まれているのかな、とも思えなくもないです。
購入を検討しているので、真剣に悩んでいます。