新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

[匿名さん]

何でも意見・愚痴を交し合いましょうよ。
営業マンの方、お願いします。

[442: 匿名さん]

>>439&440
正常になる見込みがなさそうだから消費者からそういう発想が出てくるのでしょう。。。

[443: 匿名さん]

まあ偽装は今後まさか2度とないと思うけど。。。

出来るだけ親身な対応（情報開示）して欲しいですよね。
諸悪がデベか販売代理か知らんけど。
販売パンフに掲載すべき基本性能のチェックリストを法的に義務付ければどうでしょう。
物件概要をさらに記載欄を多くするイメージ。
全部で20から30項目を。
現在はA社は100年コンクリートを強調し、B社はコンクリートはあまり触れずにスラブ厚が厚いことを協調したり。第三者機関証明取る予定などは（その証明の中身が知りたいのに、証明取るだけでは当たり前。何をどのように証明とるのかわからず）。
理解しない客は仕方ないし、理解する客は余計な質問手間が省けるし。
われわれが業界を突き上げるしかないのでしょうか

[444: 匿名さん]

>けど結局これって建築確認申請の仕組みが正常に作動すれば不要な気がする。
現行のしくみが正常に作動するだけでは誰も責任とらないのでダメです。
銀行が審査すれば、誰にツケが回ってくるのか明らかになるので、審査する
方もまじめにやります。

[445: 匿名さん]

銀行は万能か？

[446: 匿名さん]

保険会社より能力が劣るとでも？

[447: 匿名さん]

>>445
デベより信用できるだろう。

[448: 匿名さん]

ここで法律の問題云々言ったところで何も変わりませんよ。
ちょっと話が戻りますが、416さんが
また、購入段階で1級建築士に設計図面、ＭＲの確認に同行してもらい、内覧会も手配しました。
このコストって10万程度ですよ（年金生活のボランティアの意識のある方なので）。
と言っていますが、私には10万も？？と思うしだいです。
何物件もあるヒューザーの偽装マンションも、当然内覧会等でそういった1級建築士がチェックした
物件もあったはずですよね？意味ありましたか？
あと、実際契約会同行なんていう形でお客様が１０万円近く払ってそういった方を連れてきますけど
いくつか突っ込んだ質問（専門用語を並べるが、いたって当たり前な質問）はありますけど、
それ以外は何の役にも立っていないという事が多いです。
事前にあらかじめ契約書に目を通しておいて
本番でポイントをいくつか「業界用語を交えて」質問するだけで、数万円ですよ。
ぶっちゃけ、私がやりたいくらいです。

[449: 399]

「建築業界がきちんと施工すれば問題ない」
「そのリスクを回避する為に、金融機関や購入者が費用を負担するのはおかしい」

というお考えの方が多いようです。私も「理想論」としてはそう思います。
ただ「現実的」に考えると、今後全てのマンションが善良な担当者によって、
設計・施工ミスがなく建つ、とはとても言えません。
その為、何十もの審査機関のチェックを通っていたマンションだとしても、結果として携わった職人の施工ミス等で問題が起こる可能性があり、そのリスクを【ゼロ】にするのは不可能です。
その万が一に備えて「保険」という対処方法が必要ではないかと思います。

そもそも【内覧業者】に過度の期待をされても無駄です。
仮に【内覧業者】がＯＫを出したマンションで後から問題が起こっても、その【内覧業者】は何の責任も負いません。それならそのお金を【保険】に充てるというのも一つの方法ではないでしょうか？

[450: 匿名さん]

>>449
>25.000.000の35年ローン3%固定で毎月96.213円　支払い総額40.409.460円
>25.000.000の35年ローン4%固定で毎月110.694円　支払い総額46.491.480円
>25.000.000の35年ローン5%固定で毎月126.172円　支払い総額52.992.240円

いや〜、私は大手にします。住友も確か北海道の方で耐震偽装までいかないにしても
問題になった物件がありましたが、その時は手付金倍返しかなんかで住友の方からキャンセル
になってたし、問題が起こった時の対応が納得できれば良い訳ですし。

[451: 450]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060308/127960/
↑「耐震性に疑問」住友不動産がマンション2棟の販売中止

[452: 匿名さん]

416です　＞448
内覧会の段階で始めて1級建築士をつれていって意味ないじゃないですか（もちろん仕上げの精度を高めるには意味があるが、設計段階の疑問点を内覧会で見抜けないんじゃないか）。
しかも偽装を無抜くために建築士を連れて行くとは一言も言ってません。
自分がリクエストする性能基準を満たしているかを見てもらう程度ですよ。
個人的に三井不動産（私が契約したデベ）が偽装するなんて考えてません。

自分でできるのならやればいいでしょう。
私はＭ＆Ａのアドバイザリーを仕事としているので、専門家の調査した意見を
聞くのは普通の事だと考えています。

よく読んでください。
偽装云々について399さんに愚痴を言ったのではなく
知りたい情報はきちっと示してほしいといったのです。
偽装の問題と顧客の顔をあまりみない売主の問題を混同されていると思います。
また内覧業者はあらかじめ評判を調査した上で選択すべきだと思います。
建築士だったら誰でも優秀ってのはおかしい前提です。
399さんご指摘のように、ダメ銀行員に振り回されるってのは銀行員やってた経験上
「そういうやつも中にはいるわ」というのと同じ類です。

偽装のための保険と施工のための保険では根本的に意味が違いませんか？
施工のよしあしは、百歩譲って善意なところりますが、
偽装は悪意ですよ。
善意（といっていいのか業界裏事情を知らないので）なものを保険で救済するのはありだと思います。

[453: 匿名さん]

>>452
一つ疑問が残るが故意なものに保険が適用されるかどうか。。。

[454: 匿名さん]

[455: 匿名さん]

モデルルーム販売・青田販売をありがたがる今の日本の消費者が、そもそもこのような問題を生み出したと言っても過言ではないでしょう。業界の自浄作用だけでは限界があります。

[456: 匿名さん]

プレハブのモデルルームと紙のパンフレットだけで、４０００万円、５０００万円の買い物をするのは、考えてみればおかしな話ですな。２００万円の車を買うのだって、実物を見て、試乗までしてから買うのに。

[457: 匿名さん]

一戸建ての注文住宅も、豪華に造ったモデルハウスと紙のパンフレット、小さなサンプルだけで決める事になり、出来上がりのイメージもし難いです。

別に「マンション」だからという訳ではありませんよ。

[458: 匿名さん]

>>456
完全量産型の車と一緒にされても。。。
しかも、車でさえ自分が購入するものを乗るわけじゃないから購入後の多少の不具合
（当たり外れ）はつき物だし。。

[459: 匿名さん]

まあしかし案外大丈夫なんじゃないかなと言う気もします
神戸の地震の時、粉々になったのは一戸建てばかりでしたし。。
多少手を抜いても鉄筋コンクリートは強いと思います

[460: 匿名さん]

やっぱり完全にモデルルーム信仰が揺ぎ無いものとなっていますね。業界人にとっては、ありがたいことです。

[461: 匿名さん]

>>460
青田以外で自分の好みに出来るだけ近いマンションを安価に出来るだけ短期間で探せる案を求む！！
誰も好き好んで青田買いしてるわけじゃないんで。

[462: 匿名さん]

>>461
マンションは、手作りではあるけど規格品です。
その時代の流行が反映されているので、選択肢はそう多くないと思います。
立地の抜群な中古マンションを購入して、スケルトンリフォームすれば
窓の位置、階数と方位、玄関の位置以外は、自分の好きに出来ますよ。

ファミリータイプで、中古価格+800万円くらいでしょうか。

あとは、売れ残りといわれる棟内MRのある物件を探すこと、最上階とか
上層階角部屋を希望するなら、難しいけど普通の中住戸でよければ
結構選べますよ。

中小規模のマンションだと、青田売りをしないで棟内MRで全部販売する場合もありますよ。
都内の住友不動産の物件なんかでよくあります。
たとえば、シティハウス桜新町などがこれに当たるでしょう、大手だから価格は高いですよ。
中小、カタカナデベは資金に余裕がないから、青田売りが多いかな。

[463: 匿名さん]

>>462
それだとやっぱり価格は上がりそうですね。
ちょっとした好み（多少の間取り変更＆色選択、その他施工オプションにかかわるレベル）を
入れたければまだ青田しか無いということか。。。
その程度の変更ニーズは結構あると思うし。

量産と独自の狭間だな。
世の中金だなぁ．．．

[464: 匿名さん]

本当は４６１さんのご希望のようなことができれば、我々もありがたいです。現状ではモデルルームで夢を売って、引渡しの際にいかにイメージギャップを埋めるための言い訳をするか、が我々の仕事のひとつになっています。いつまで続けられるかなぁ・・・（汗）。モデルルームは購入検討のためのスペースというより、いかにお客様に大きな夢を持っていただくか、のスペースに使われているのが現状です。でも、私のようなヒラ社員がどんなに「おかしいぞ」と思っていても、どうにもならないのが現実です・・・。

[465: 匿名さん]

完成後販売だと、検討する時間や準備する時間がなく、青田は青田でいいとこあるんですけど。見たことないっていっても築浅の同系統のオープンルームとかでざっくりわかるし、満足度の高いゼネやデベの物件を選択しちゃう。
コストはやっぱり青田のほうが安いんでしょ？理論的には先物買いのリスク背負っちゃうので。デベも先に手付金が入るので資金繰り上健全ですし、金利負担とか少なくなるはず。
中間検査ができれば、言うことなしなんですけど、この時点で所有権がないことと、工期が延びて結局分譲価格に転嫁されるだけ。その割りに、決定的ミスの発生確率も少ない。痛し痒し。

モデルルームをもう少し現実的にしてくれるといいんですが。いつも思うんですけど、こんな広い部屋に一人暮らしかよって思う程度の家具や衣料。小さいテーブルに4人分ぐらいのディナーセット。お風呂とトイレ程度しかしっくり来ない。
豊洲のタワマンなんて現実離れはなはだしい。夢っていうより、あきれちゃった。

[466: 匿名さん]

そもそも、モデルルーム販売は、デベ側のあらゆる都合を優先した結果の産物で、某最大手マンション会社が最初に編み出した手法。資金回収が早く、デベにとっては止められない売り方だよね、業界人さん？

[467: 匿名さん]

小さなものを大きく見せて、普通のものを素晴らしく見せて、
そうやって生み出した現実と夢の差が大きいほど、利益になるわけだから。
高いコストかけて高く売っても儲からない。
安く作って高く売るから儲かるんです。
モデルルーム販売は、実際の商品とイメージとを切り離す事によって、
利益極大化のためには素晴らしい手法ですよ。
そういう利益からお給料をいただいているんですから、
文句を言っては罰当たりです。

[468: 匿名さん]

>>466
買う側にもメリットあるなら別にいいよ。

[469: 匿名さん]

モデルルームでだまされるほどお客もばかではない。割り引いて見てるよ。インテリアオプションだらけのモデルルームなど邪魔だ！というお客さんの方が多いよ。

[470: 匿名さん]

モデルルームは第一印象が全てなので、良い家具やオプションで着飾って、少しでも良く見せようと努力しているんです。

お見合い相手に「すっぴん」「普段着」で会う人はいないでしょう？

[471: 匿名さん]

でも、何だかんだ言って結局、壁紙のデザインだとか、多少の間取り変更や、設備の仕様などといった、上っ面の表面的なオリジナリティに執着して、青田物件信仰をやめない大多数の消費者（私も含めて）がマンション業界の旧態依然の体質の維持に貢献しているのがしゃくだなぁ・・・。でも、分かっちゃいるけどやめられねェ〜。なんて弱い自分なんだ・・・。

[472: 匿名さん]

>>470

化粧が厚過ぎると嫌われるのがモデルルームですよ。化粧よりもナイスバディーが好まれますね。

[473: 匿名さん]

>>472
そういう消費者が多ければ問題もないし、MRもその方向に進むでしょう
現実的には、研究する人は少数で印象で大きく購買動向を左右するのでしょう。

研究家の貧乏人より、印象派の金持ちが業界を動かすのでしょう、
ここで言う金持ちとは、援助を多く受けられるのも、もちろん含みますよ。
資本主義は、やっぱり拝金主義なんですよ。

[474: 匿名さん]

まだまだ、この仕事続けられそうで、良かったです。

[475: 匿名さん]

印象派より、抽象画の方が好きですよ。ぐふふ。

[476: 匿名さん]

金持ちも、貧乏人も、ばかもお利口さんも、インターネットで簡単に情報収集できるわけ。
売り手と買い手の情報格差が段々なくなっている時代であることをわすれずに、
この掲示板の存在もそのひとつでしょ。ばかちんの主婦でも、構造って大切かもと思うわけで、
不動産営業の甘い罠もいつまで続くのかな？

[477: 匿名さん]

さらに言えるのは、住宅購入に「あせり」は禁物ということかな。例えば、見た目だけ豪華なモデルルームの段階でしか検討・購入できないような物件は、初めから相手にしない、という位の余裕が必要でしょう。消費者がすべてこのような考えになれば、不動産屋も今までのような手法は使えなくなるでしょう。

[478: 匿名さん]

最近は面白いお客さんいないですか？

[479: 匿名さん]

最近は面白い営業マンいませんか？

[480: 匿名さん]

ネットでいくら情報があっても理解できる頭がないと
やはりプロにかないませんよ。

某プチ高級マンションで、二重床ではなく直床なのか質問して
給水管を上手に天井に通すことによって、二重床の必要がなくなりました
LL50のフローリングを使っているので、防音性はバッチリなんて言われて
納得してしまう、書き込みも見ました。

経済設計という意味が、よくわからないのかもしれません、

[481: 素人]

>>480

つまり、防音性はバッチリではないと言うことですか？

経済設計＝防音効果低減　と？？

[482: 匿名さん]

>>480

そうやって、あなたがプロの嘘をネットで公開してくれているじゃありませんか。
顧客と売り手の情報格差は確実に、ネットで狭まっているなりよりの証拠です。

[483: 匿名さん]

>>482
プロのウソと言われるけど、直床にどんなメリットがあるんでしょうか。

階高が同等なら、天井高が高くとれるメリットがありそうなのに、
実際にはほとんど最低限の2400+αの物件ばかりで、
天井高2600なんていう高級物件は、ほとんど二重床というのは、なぜなんでしょう。

直床にして、階高まで押さえて経済設計しているのかなと、素人は考えてしまいます。

[484: 匿名さん]

私も４８０さんの意見に賛成します。確かに消費者が得られる情報は年々質の面でも量の面でも向上していますが、プロもまた切磋琢磨しながらスキルを向上させています（例外はもちろんありますが、それは消費者も同じこと）。その意味では、逃げるプロを消費者が追いかける構図となり、格差は埋まったり広がったりを繰り返し、なかなか縮まらないのではと思います。だからといって、業者の言いなりにはならないよう、我々も日々勉強しましょう。

[485: 匿名さん]

プロもまた切磋琢磨しながらスキルを向上させています→不動産営業はたいしたことないから差は埋まりつつあるし、客の方が上回っているよ。

[486: 匿名さん]

不動産営業なんか、スーパーの店員と大差ないレベルだろ、ちょっと勉強すればかるく捻り倒せますよ。

[487: 匿名さん]

＞直床にして、階高まで押さえて経済設計しているのかな

階高を押さえて、フロア数を増やす→販売戸数を増やすのが最大の目的。
建築物には、高さ制限があるので、階高を抑えるのには、大きなインセンティブが働きますよ

[488: 匿名さん]

不動産営業はちょろいが、建築物内容を決めているのは施工側で、これに関しては工学的な知識が必要だから
素人には難しいだろうなあ。不動産側もお客を丸め込んでいるつもりが、実は、ゼネコンに騙されていることもあるし。耐震偽造にしてもヒューザーが姉歯や木村建設に嵌められた思う。

[489: 匿名さん]

不動産業界は人の出入りがタクシー業界並みに激しいので、昨日まで医療機器の営業をしていた人間が「これを覚えておけ」と言われて渡された資料を覚えきれるわけも無くわずか２〜３日で、モデルルームに出される、ということは決して珍しくない。私が不動産に居た頃、一週間前まで魚屋だった人間が同じモデルルームで営業をしていた。また、盛況なモデルルームで接客している営業のうち、純粋なデベの営業は２割にも満たないことも・・・。あとは、派遣社員やアルバイトで、完売の見込みが立ちそうになれば居なくなる人間ばかり。そのような営業は、スーパーの店員以下と言っても過言ではない。モデルルームでは、このレベルか、それに毛の生えた程度の営業にしか会わない確率の方がはるかに高いので、不動産営業はちょろいと錯覚してしまいがちである。また、この業界も他と同じように営業の個人差は激しい。真の不動産営業に会うことは極めて難しいが、もしも会ったら、心して取り組むべし。どの業界もそうだけど、スゴイ奴は本当にスゴイから注意せよ。しかし、このようにスゴイ営業が出る幕も無く、今日もまた、豪華に飾られたバラック小屋・プレハブ小屋に限りない夢を抱いてまた一人、また一人と、姿かたちの無い物に、ン千万円もの大金を支払う契約を交わして、笑顔で家路を目指す購入者の後姿が・・・。

[490: 匿名さん]

>>489

長いが、要約すると
大方の不動産営業はちょろいということだな。

[491: 匿名さん]

そうそう、その通り。