新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

[匿名さん]

何でも意見・愚痴を交し合いましょうよ。
営業マンの方、お願いします。

[322: 匿名さん]

>>320
そうは問屋が卸さないです。そんな考えでよくやっているな。
入居者をばかにするとあとで酷い目にあうぞ。

[323: 匿名さん]

今のタワーマンション　確かに高額所得者と若年層に二極分化しているが
一次取得者（はじめてマンション買った人）の管理に対する感心は極めて
高い
一方　高層階を中心とする年齢層は、もう買い換えを考えていない人が
多いので、管理会社の管理に厳しい
よく郊外型が一次取得者が多くて転売意識してうるさい
都心型は値下がり少ないし、所得も豊かで鷹揚・・という区分が
管理会社サイドにある。
たしかに長期に入居者が回転したマンションなどそうかもしれんが
最近のタワーの居住者そんなに甘くないというのは同感

[324: 匿名さん]

誰かの最初の一声が　よい管理のスタートです
理事をやってみることです。
そこで　疑問に思ったことは　かならず質問する
そういうことを積み重ねていく
理事長の人選に　やる気のある若手ではなく
必ず　人望のある年配の人を選ぶこと
これがコツかもしれません
それとマンション内広報　各戸への案内配布を
頻繁に行うこと
管理会社が管理しているのでなく理事会を中心に
管理組合が管理しているという意識を醸成しなくては
いけません。

[325: 匿名さん]

管理会社への苦情というのも多い
大きいところは　防災センター所長　小さいところは管理人
これの出来不出来で　ずいぶん違う　あまりこじらせずにやりたかったら
早期切除をおすすめ。
管理会社替えるより　現場所長の挿げ替えのほうが即効性はある。

[326: 匿名さん]

age
最近は業者のご意見がないですね。バリバリいきましょうよ。。本音で（笑）

[327: 匿名さん]

デベの方に質問です。
一戸建て　or　分譲マンション　or　賃貸マンション
どちらにお住まいですか？
私が以前あたった担当の方は、奥様のご希望で
マンションを買った(仕方なく?)と仰っていました。
もう一人の担当の方は、マンションを沢山見すぎて
どれがいいか分からなくなったから買わない、
とのことでした。
両者共に、あまりマンションは買いたくないんだよなあ
という雰囲気がありw　そんなものかなあと気になっています。

分譲マンションを買って住まわれているデベの方は
是非売主・施工も教えて下さい。

[328: 匿名さん]

中古か賃貸しか住まないよ。
デベに限らず不動産にかかわるもの全体の傾向です。

[329: 匿名さん]

この板まだあったんですね

確かに買っても中古でしょうね

[330: 327]

レスありがとうございます！
大変参考になります。
デベだけでなく不動産屋さんも
新築は避けるんですね。
新築を買わない理由って
・割高
・どんな人が住むか分からない
・管理活動がまだ始まっていない
こんなところでしょうか〜？

[331: 匿名さん]

デベです。
そうかなぁ。うちの会社はほぼ新築を買ってるけど・・・

[332: 匿名さん]

＞331
お宅だめデベなんじゃないの？
ウチの連中も新築ばかり買ってますが（笑）

[333: 匿名さん]

お客に売っているものを自分で買えないのは
おかしいです。自信を持って買ってください。

[334: 匿名さん]

>>333
おっ、いい事言うじゃん。

[335: 匿名さん]

そろそろ新ネタないの？

[336: 匿名さん]

お〜い営業マン諸君　転勤になったのか？

[337: 匿名さん]

質問です。最近購入したい新築物件が見つかり早速モデルルームに見学に行きました。
購入意思はかなりありましたので、資金の予約審査なるものをして頂く事になり書類を提出しました。
結果的には、抽選にもれ購入にはいたらなかったのですが・・・提出書類はどうなるのでしょうか？
予約審査は必ず必要なのですか？人気物件の購入者は営業の方が最終的に決めるのですか？
スムーズに購入するには、何か得策でもあるのでしょうか？

[338: 匿名さん]

金融機関の事前審査の事でしょうか？
それでしたら、書き込んだ審査書は金融期間が保管
していると思います。
源泉・保険証のコピー等は、営業に返却もしくは破棄の
希望を言わないと、まずそのままだと思います。

審査無で契約して入居間近で「ローンが通りませんでした」という
結果でたら最悪ですよね。
（本人が意識していなくても思わぬところで信用情報にキズがついてる事もあります。）

人気物件なら公開抽選だと思いますが・・・公平じゃなかったですか？

[339: 匿名さん]

様子は判りましたが、希望物件を手に入れるには相当大変そうでうネ。
何回チャレンジすればよいのか？そのうち必要がなくなりそうですね。

[340: 匿名さん]

お客さんこ来ないなぁ・・

[341: 匿名さん]

上がってるの見つけて始めから読んだけど、
最初の方は面白いのに途中から宅建とか、
ディスポーザーの仕様がどうとか言う人が出てきて詰まらなくなってるね。

[342: 匿名さん]

お前ら売り切ったら、後は、ゼネコンにお任せばかりするなよ

クレーマー客には、イエスマンになりやがって

それと、セールストークもオーバークオリティーに話すな

[343: 匿名さん]

>340
明日（にちようび）があるさ！！

[344: 匿名さん]

俺の買ったマンション後55戸も残ってるじゃないか
どうしてくれるんだよ!!

[345: 匿名さん]

↑ババつかんじゃったのね。

[346: 匿名さん]

[347: 匿名さん]

342もババつかんだな

[348: 匿名さん]

[349: 匿名さん]

ここってこんなにおもしろかったんですねー。

[350: 匿名さん]

営業マンです。
マンションが気に入らなくて文句言ったり、私らをどうこう言う分には構わないんですけど
「こんな所買う人が居るなんて信じられない」
って言葉だけは凄く腹が立ち、お客さんを説教してしまいます。
他のお客さんの選択まで全否定する権利は無いですからね。
お客さんと仲良くなるのが私の営業方法なんで、感情移入しちゃうのが原因なんですけど。
ここ見てるお客さんもそれだけは言わないであげてください、

[351: 匿名さん]

ＭＲに入って来ていきなり

「最悪ここでも良いかと思って」

ってほざいた＊＊客がおりました。

はい、その最悪の物件も買えない年収・頭金でした。

本当にありがとうございました。

[352: 匿名さん]

営業もマンションの場合長期戦だから
結構その物件本気で気に入るのよね。
まぁ勉強していくうちに自己暗示に掛かるのよ。

[353: 匿名さん]

>中古か賃貸しか住まないよ。デベに限らず不動産にかかわるもの全体の傾向です。

って、なんでですか？

[354: 匿名さん]

・日常的に様々な「家」に接することで「家」そのものに対しての興味が無くなる

・あまりにも多くの「家」に接する事で、理想が高くなりすぎて買えない

・自社の物件の裏側も知ってしまう→でも他社のは買えない→ずっと賃貸

・転勤が多すぎる

・・・このうちのどれか、または複数！

・

[355: 匿名さん]

そんな事ないですよ。みんな同じようにマンションや
戸建て買って住んでます。ただ土地を持ってる人は多いです。

[356: 匿名さん]

モデルルームで
「ここが狭い」「収納が足りない」等と、厳しい意見を言われるお客様の方が良いです。

モデルルームを誉めまくる人は大抵買いません。
「自分が住むとしたらどうか？」という目線で見ていないからです。
他所の家にお邪魔した時のお世辞と同じです。

[357: 匿名さん]

>353
わかってないですね。
デベの営業さんや不動産関者は、プロだから新築マンションを「憧れの住まい」
なんて思っていませんから、単なる物とか商品として客観的に判断できます。

つまり資産価値（将来も含む）で考えた場合
新築分譲マンションは、不確定要素も多いので
新品ということ以外にメリットがほとんどないということを、
よく知っているんですよ。
もちろん、収入の問題もあるでしょうけど。

[358: 匿名]

最近、新築、中古マンションを数件回りましたが、正直言って勉強不足の営業担当者が多いですね。何かを聞いても上に聞きに行く、あまり質問しても悪いかなとあいまいなまま帰ってきました。周辺事情なども通り一遍のことは説明してもちょっと突っ込むと、もうわからない。せめて担当しているマンションの周辺くらいは自分の足で歩き回って少しは客に説明できる程度はしてもいいのでは？と思いました。また、近くの競合する物件のことももう少し研究しておいてもいいのでは、・・・。担当している物件の長所だけを懸命に強調してもあまり説得力ないでしょう。今、マンション販売の仕組みってどうなっているのでしょうか、（物件件数が多いので間に合わせ的に）あたま数だけ営業担当者を各所に配置しているのでしょうか。

[359: 匿名さん]

新築マンション巡りを8件しました。内3件の販社が三井だったのだが
あきらかに他の販社より営業マンのクオリティ高かった。住友の物件も
一件あったのだが年収言ったら突然北東向きの3階勧められて嫌になった。
それに比べて三井の当りはソフトだったな。

[360: 匿名さん]

[361: 匿名さん]

先日の出来事です。ご夫婦でモデルルームでご来場され、
あるお部屋を「仮予約」という形でお帰り頂いたお客様がいらっしゃいました。

数日後、奥様から「良く考えたんですけど、今回は・・・」と、
よくあるお断りの電話を頂いた訳です。

そこで「仮予約」を外し、他のお客様に勧める事になりましたが、
幸いすぐ他のお客様が契約する事になりました。

そう安心した矢先、ご主人から連絡があり「あれは家内が勝手に電話した事だ」と言われました。
こちらとしては、お断りを受けた後、他のお客様が決まった事を説明しましたが、
「予約をしたのは俺だ。家内が勝手に断る事は出来ないはずだ。」というトラブルになりました。

かといって一般的には「奥様からの電話では駄目です。ご主人からもう一度連絡下さい」
なんて言うと、「＊＊にしているのか！」とお怒りになるのは必至です。

・・・どうすればいいんでしょうか？

[362: 匿名さん]

仮予約の書式作ってサインもらっといて外した時点でファックス
しとけばいいんだよ。だめか?

[363: 匿名さん]

「要望書」という書式はあります。それに記入したのはご主人です。

「家内が勝手にキャンセルの電話を掛けたが、それは受けるべきではない」

というのが先方の理屈です。
どうやら奥様は物件を気に入らなかった様で、ご主人に内緒で連絡をしてきたのです。
おそらく「キャンセル済み」みたいな書類ファックスしても、奥様に捨てられるだけでしょうから・・・

[364: 匿名さん]

>>361
それはお客の幸せも考えて361さんの行動は正しいとは思う。
奥さんそんな風に断るくらいどこか気に入らないところがあったんだから購入して一緒に住んだら
下手したら．．．
（あ、その物件の悪口ってわけじゃないです。好みは人それぞれだから）

問題は仮予約という契約的な事で面倒になったときのことだとは思うがその辺は電話でキャンセル
できる位の物なんだから逃げれそうだとは思う。
やばい物はすべて書面にて行うはずなので。

気分は悪いが悪役になってください。。。
それがみんなの幸せになると信じて。

[365: 匿名さん]

[366: 匿名さん]

ぶっちゃけ販売だけ請け負ってる場合の手数料て何％ぐらいなんですか?

[367: 匿名さん]

そりゃ嫁の責任だろ。家庭の中で解決してくれよ。

[368: 匿名さん]

確かに、ご主人は奥さんに文句言うべきで、
営業の方に言う筋合いのものじゃないよね。
自分の怒りのもって行きようがないんじゃない？
どこでもそういう『イチャモン』つけてくる人って
いるんですね〜。
でも営業の方はさぞお困りだったでしょう。。。
その後どうなったのでしょうか。

[369: 361]

>>367
それが正論なのですが、営業としては、はっきりと言いたい事を言えないのです・・・

>>368
「いちゃもん」なら少なくとも自分が間違っている、又は非がある事は理解されてますので、
その方が良かったのですが・・・

このご主人は「確信犯（自分が絶対に正しいと思っている）」でした。
法律云々まで持ち出して、弁護士に相談するだの、社長を出せだの・・・大騒ぎでした。

最後は「これ以上は何も出来ない」という旨を上司と伝えて、お帰り頂きました。
それでも「法廷で争う」とか言われていましたが、その後何の連絡もないので、
おそらく弁護士に門前払いされたものと思われます。

[370: 361]

今回の出来事で、奥様が勝手にキャンセルの連絡を入れた理由が何となく分かりました。
あのご主人じゃあ・・・奥様が自分の意見を言うのは無理です＾＾

今頃はうちの会社の悪口をさんざん言いふらされていると思います。
世の中一般的には、不動産会社に非がある場合「クレーム」の方が多いでしょうが、
中にはこんなケースがある事もご留意下さい。

[371: 361]

ついでに愚痴らせて下さい。

最近は個人情報に関しては厳しくなっているのですが、
「契約者の友人や親戚」を名乗る方がモデルルームに来場される事があります。

契約者ご本人が「あそこのマンション買ったんだ」という話をされたのだと思いますが、
「○○さんが買った部屋はどれ？」「契約日はいつ？」「オプション何つけたの？」
などと質問をされても困るのです。

普段はのらりくらりと質問をかわしているのですが、
先日「契約者の父親」を名乗る方とトラブルになりました。

「どの部屋を買ったのか？」という質問をはぐらかしたからなのですが、
「対応が失礼だ！」と大層お怒りでした。
その夜、契約者ご本人から電話があり「父がご迷惑を・・・」と謝ってこられました。
お話では「あんなマンションキャンセルしろ！」と言われたそうです＾＾

[372: 匿名さん]

>>371

で、その経験から何を学んだの？？

[373: 匿名さん]

息子の信用をしていない、昭和初期の頑固親父ですね。

[374: 匿名さん]

>>372
個人情報保護法についてしっかり説明すべきだったってことじゃないの？
（息子を守るためのものだってこと言えば納得しそう。。。その親父）

[375: 匿名さん]

ここで愚痴ってる営業マンは宅建の資格を持っているのだろうか。
とても試験に合格できるような人物には感じられない。。。

[376: 匿名さん]

宅建の資格って要は重要事項説明書の説明ができる知識を持ってればいいわけで、人物像とはかんけいないよ。もちろん、そういった資質のある人が主任者になってほしいという「期待」はありますけどね。
情報云々はここで愚痴っている限りは結局営業成績で淘汰されるってことでしょう。
私は先日、営業マンの対応が気に入らないので、担当を替えさせようと思いましたが、他にいい物件が会ったのでそちらと契約しました。気に入らなかった担当者は契約直前に電話してきて「要望書を提出したじゃないか。要望書を提出していただくのは契約前提の人だといったはず。」なんで＊＊な言い訳をしてましたよ。
私がその営業マンを気に入らなかった理由は、市販の本で「購入チェックリスト」を売主に埋めてほしいと依頼し、1ヶ月たった現在でもなんら回答がなかったからです。電話できくと「もう少し時間がかかるようです。ところで、第二志望の部屋も決めてくださいよ」だって。他のＭＲの営業マンは「確約はできないけど、最大限努力するから検討してください」って言ってるのに。自分たちは常に他社、他者と比較されていることに自覚を持ってほしい。

[377: 匿名さん]

ぜひ、資格を持っている営業マンと持っていない営業マンの双方とじっくり
話をしてみて、比較してください。人物像にも影響を与えていると感じますよ。

[378: 361]

宅建は持っていますけど、人格や資質は関係ないと思いますよ。
「調理師免許を持っていること」と、「おいしい料理が作れること」は別なのと同じです。

[379: 匿名さん]

>>376
何が言いたいのか良く分からん

[380: 匿名さん]

↑疲れて頭が鈍っているのですね。

[381: 匿名さん]

>>378
調理師免許を持っているコックが料理するレストラン
調理師免許を持っていないコックが料理するレストラン
それだけの判断材料だった場合、あなたはどちらに行きますか？

[382: 匿名さん]

>381
お客サンの入りを見てきめるさぁ〜　それも駄目なら　あえて免許持ってない方いくかも。
361さんの言うとおり免許と実行力は別モンだからね。　知識量と技術に差があるかもしれないけど、これは経験と本人のセンスと努力でなんとかなるものだろうし。

[383: 匿名さん]

営業マンの方に質問ですが、別スレ「趣味の自転車どうしてます？」の中でのやり取り
ですが、
>自転車をＥＶに乗せる事は管理規約でも禁止されてません。仮に管理組合で禁止に出来たととして
>容認派が「マンション法第5節、3」を持ち出して最審判すれば管理組合でもさすがに日本の法律を
>違反する事も出来ないので、なんらかの形で容認する事にならざる得ないでしょうね。
>参考までに↓
>http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k130.html
>ただ、マンションの共有部は皆で気持ちよく使いたいのでマナーがかなり重要なのです。が、
>強要は出来ません。
>ってのが現状でしょうね。それでも納得出来ないなら戸建てにするしかないですよね。
といった意見は本当ですか？

[384: 383]

宅建の資格をお持ちの方が本当にいるならマジで教えて下さい。

[385: 匿名さん]

自転車スレで問題なのは、
>自転車をＥＶに乗せる事は管理規約でも禁止されてません。
というのは確かだとしても、
禁止されていないのは、自転車だけではなくて、
自動車だって電車だって「禁止されてはいない」ということ。

[386: 匿名さん]

>>385
であればマナーを守って利用してれば問題ないですよね。
問題になった時のマンション法は本当ですか？

[387: 匿名さん]

ん？　マナーを守ってもエレベータに自動車を載せるのはアウトでしょ。
同じ理屈なら自転車もアウト。違う理屈なら、、よくわからんが。

[388: 匿名さん]

>>387
・・・。宅建持ってないの？

[389: 匿名さん]

>378

>宅建は持っていますけど、人格や資質は関係ないと思いますよ。
>「調理師免許を持っていること」と、「おいしい料理が作れること」は別なのと同じです。

それを判断するのはお客だよ！

[390: 匿名さん]

>>387
どんなに小さな自動車でも物理的に無理でしょ？
一般論よ、あくまでも。
もしエレベーターに乗せられるサイズの自動車があるのなら私が知らないだけ、ごめん。

[391: 匿名さん]

>>390

ミツオカのK-1などがあるよ

[392: 匿名さん]

>>191
入るのか？エレベーターのドア。

[393: 391]

>>392

微妙かな？

↓　ミツオカのマイクロカーです．

http://www.mitsuoka-microcar.com/

[394: 匿名さん]

宅建の資格持っていると第一印象では安心しますね。
けど、その後の応対次第でいくらでも逆転可能です。
資格持っている　→　仕事への向上心がある　→　よって顧客対応もまじめに出来る　ってグッドサイクルを望みたいものです。

[395: 匿名さん]

結局宅建持ってない営業は自転車をＥＶに乗せても良いのかどうかも分からない。
という事だけは分かりました。
とりあえず、チラシ3千枚ドアポスに入れてきなよ。そっちのほうがよっぽど効率的だし
上手く3件位契約取れれば月の目標達成出来るんじゃないのか。

[396: 匿名さん]

さすがに「営業マン」に対しての風当たりはキツイですね。
それも不動産業界のイメージのなせる技と甘んじて受け止めます。

しかし、これほど「宅建」の有無について突っ込まれるとは思いませんでした。
不動産業界では、自動車の「運転免許」みたいな物ですよ？
私も車の「運転免許」は持っていますが、普段見かけない標識の意味は良く分かりません。
「資格」なんてそんなものではありませんか？
あくまでも「実務経験で培われた知識と経験」が重要だと思います。

なので「宅建」を持っていても一戸建ての営業マンには、
「マンション」の問題についてはほとんど分からないでしょう。

[397: 匿名さん]

>>383
マンションの「区分所有法」では、

【問題の可・不可を決めるのは、議決権割合による「多数決」】
【特定の利害関係が絡む場合は、意見を述べる事が出来る】
【法律、公序良俗に反する場合はこの限りではない】

の３つが基本的な考え方になります。
争われているのは
容認派が少数でも「共同の利益確保」を前提として自転車の持ち込みが認められるのか？
という事でしょうか？

それなら、あくまでも「多数決」で決定されますので容認派の主張は認められない事になります。

[398: 匿名さん]

営業マンに質問
なぜ、販売住戸に関する知識がないの？
ローンや住宅設備には詳しいのに。
市販の本に売っている簡単なチェックリストを出すと、慌てて「これは売主に書いてもらいます」ってやっている。挙句の果てに、4週間たってもリストが帰ってこない。
聞いている内容って、戸境壁の厚さや遮音等級がどうの、シックハウス対策がどうだ、断熱材の材質と厚さがどうだなど、クオリティブックに一部掲載、一部不掲載のようなものばっかり。
ＬＬじゃなく、Ｌ値でいくらですか？って質問したら大いにあせってました。
別に宅建もってなくったって、商品知識がないのか、と思う。○村不動産のキミ、○紅のキミ、フージャー○のキミ。

[399: 匿名さん]

会社にもよりますが、多くの営業マンはごく短期間しかそのマンションに携わりません。
その為、どのマンションでも役に立つローン等の情報には詳しいのですが、
その物件固有の情報に関しての知識には乏しい傾向があります。
一度も現地の周辺を歩いた事がなく、平気で地図上のもう閉店したスーパー跡地を指差して
「スーパーが近いですよ」と言ったりする営業マンもいます。

そして「書面での回答」には慎重になりますので、
チェックリスト等の書類は売主や施工会社に確認する事になります。

ただ、そういった確認事項は、売主・施工会社は面倒くさがってなかなか動いてくれません。
必然的に回答は遅くなってしまうのです。

[400: 匿名さん]

>399　売主・施工会社は面倒くさがってなかなか動いてくれません
百均じゃないんだよ〜　数千万の買い物するのに　これかいな…。

[401: 匿名さん]

↑　同意。
なかなか動かなくってもカバーできんのか？
「毎週、売主、施工会社、販売代理で密に情報交換会をやってます」だろ！
○村不動産のキミ！
短期間しかかかわらない　→　？ＭＲ立ち上げて、完売まで何ヶ月あるんだ。その間、商品知識身につけないのでしょうか？
親身な人は親身なのに、少数（多数だったりして）のダメ営業マンのおかげで、客が振り回される。

[402: 匿名さん]

うっぷん晴らしも気持ちはわかるので、聞き流せますけど．．．

せっかくの場所だから、デベの営業の本音とか本心とか、普段知りえぬ内容を引き出したいですね？
私は、高い買い物をするのだからこそ、買うほうが賢くなければいけないと思います。

[403: 匿名さん]

>>400&401
浅はかなことはやめましょう

[404: 399]

まあ、批判的な意見になるのは当然ですね。

施工会社は依頼された通りのマンションを建てるのに精一杯です。
ぶっちゃけ細かな質問にいちいち答えている暇は無い、
または金にならない事はしないというスタンスです。
「そんな細かい人には売らなくていいんじゃないの？」なんて言う始末です。
結局、内覧会で泣かされるのは「施工会社」ですからね。

そのマンションを担当する営業マンは、最初から最後まで同じ人数ではありません。
最初だけ人員を多く投下して、次第に人は減っていくのです。
最初から2,3ヶ月だけという営業マンは、物件固有の知識も乏しい傾向にあります。

[405: 399]

ちなみに意外かもしれませんが、ここ最近モデルルームに来場されて契約をされるまで、
構造に関してつっこんだ質問をされる方はほとんどいません。

「大丈夫ですよね？」「大丈夫です」で終わるのが現状です。

[406: 匿名さん]

>「大丈夫ですよね？」「大丈夫です」で終わるのが現状です。

399さんも「大丈夫です」と言った事はあるんでしょうけどその「大丈夫です」という言葉に
はどの位の保証があるんでしょうか？
社判付きで書面にして下さい。と言ったら可能ですか？

[407: 399]

>>406
何の補償もありません。
「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」
という社印入りの書面を出していた時期もありましたが、それで納得出来る方は、
何も渡さなくても納得されていただろうと思います。

突っ込まれる方は
「建物に不具合が生じた場合、売主・施工会社の責任において補償します」
という一文を入れろ、と言って来られましたから。
ただその一文は入れられません。あくまでも「瑕疵担保責任」の範囲内に留まります。

[408: 399]

「補償」→「保証」です。すいません。

[409: 匿名さん]

３９９さんへ
たぶん買主は施工会社に聞いているんじゃなく、売主に聞いているんです。
すべての瑕疵担保責任は売主が負うんでしょ？
ゼネコンには「設計どおりきちんと作る（手抜きしない）」ことを期待するはずです。
販売代理は隠れ蓑みたいに考えていると思いますけど。
売主と販売代理が同系列の場合でも同じ感じなのでしょうか？
ＭＢ地所と同地所販売とか。

ただ、「金にならない事をしないスタンス」ってのは気持ちはわかるけどそんなことでいいんでしょうか？
これだけ購入者側が慎重になっていても、買主をなめたような対応ですね。
本音ベースなので語っていただいたのにすみません。

大手だからというのはよくない判断ですけど、私は最終的に財閥系の大手にしました。
自分で建築士を雇い、チェックリストを埋めた結果、それにほぼ該当したからです。
それときちんと対応してくれたことです。
中小ほど構造の質問とかへの対応はいい加減に感じました。
たまたまかもしれませんが。

[410: 匿名さん]

>「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」

その審査基準がいい加減で最近問題になったんじゃないの？
なにか問題が発生した時問題が起こる前と後ではなにか変わった事とか無いんですか？
テレビで見た程度の知識ですがフランスの様にはなりませんか？
今の所、今回の教訓で生かされそうなのってないですか？

[411: 399]

質問内容は事業主である「売主」に確認するのが基本ですが「返答が遅い」又は「売主が施工会社に確認する」という事もあり、直接「施工会社」に確認した方が早い場合があるのです。

おっしゃる通り、あくまでも「販売代理」は直接「買主」と接するだけで、責任は「売主」に帰属します。その為、構造問題で色々と質問をされる細かいお客様は、後々問題が発生する可能性があるので及び腰になるのです。

系列はあまり関係無いと思います。「○○販売会社」という同系列の会社が存在するのは、別会社にすれば、自社物件が少ない場合は他社の物件の販売も請け負う事ができ、効率が良いからです。

私も「売主」や「施工会社」の対応が正しいとは思っていません。ただ、悲しいかなコレが現実なのです。実際の現場では「営業マン」が「お客様」と「売主」の板ばさみになっているのです。

[412: 399]

「審査機関」がいい加減→
そうです。それが最大の問題なのです。
仮に構造計算書の偽造を「審査機関」がきちんと指摘して報告をしていれば、
他のマンションは「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」で済んだんです。

実際は「審査機関」には何の期待もしていないのです。とにかく早く「建築確認」「検査済証」を下ろす為だけに依頼をしているに過ぎません。直接「行政機関」に申請を出しても、いわゆる「お役所仕事」でいつになったら下りるのかが読めないという現実があります。

捉え方の違いですが、問題を起こした「審査機関」を利用した物件が危ない訳ではありません。
あくまでも「偽装」は「事業主」のさじ加減一つです。

業界を擁護する様ですが、
「隣りのすし屋で食中毒が出たけど、お宅は大丈夫？その証拠ある？」
と言われると「だったら食べなくても良いよ」と言いたくなるのもご理解下さい。

[413: 399]

今回の事件で変わったと実感しているのは
「構造に関しての価値」を評価する人が増えたという面でしょうか。

一戸建てでは「建売」と「注文住宅」で構造や耐久性が同じだと思う人はまずいないと思いますが、
「同じ様な立地条件・設備で何でこんなに価格が違うの？」
とマンションでも、構造に「ピンキリ」があるという点を理解される方は少なかったのです。

「ダブル配筋・スラブ厚を確保していますから」と説明できるならまだいい方で、
多くはチラシ等で価格や設備を比較されて、来場されることもなく、検討対象から外されるのがオチでした。
その為、今まではどのマンションも「価格」「設備」「広さ」等を重視し、「構造」は二の次になってしまっていました。
「【ダブル配筋】にするより、全戸に【食器洗浄乾燥機】を付けた方がお客様の受けが良い」
という判断がされていたのが、今回の事件でそれが多少なりとも改善されることを期待しています。

「フランス」の制度がどんなものか分かりませんが（知識不足です）
「行政・第三者機関による複数の立入検査」などは難しいでしょう。今の日本の現状では、立入検査をしても指摘できるだけの知識のある人が少なく、対応出来ないと思います。

個人的に必要なのは「保険」だと思います。
構造に欠陥があった場合の為に「事業主や買主が加盟する【保険】」があれば良いのですが・・・

一番納得できないのは、住宅ローンを融資した「金融機関」が何の負担も負わないという現状です。
「構造に問題のある物件に融資をした」というミスを犯したのですから、何らかのリスクを負うべきだと思います。

[414: 399]

言い訳がましい長文失礼しました。

[415: 匿名さん]

399さん
私もテレビで一度見ただけなので詳しくは知りませんが、フランスでは売主、施工会社、設計会社などが建設業界保険に加入していないと建物を建てる事が出来ないそうなんです。
例えば今回のヒューザーの様な問題が出てきたりした場合の補修費用や建て直し費用は建設会社が加入している保険会社から出るそうです。加入料が半端な額でないので仮に日本で導入されてしまうと、小さいデベロッパーなどは大きな仕事が出来なくなってしまうそうです。審査機関も保険会社がやっているそうですので最高だと思います。
日本の普通の保険会社の審査機関は警察よりも優れた審査能力があると聞いた事があります。
http://www.ohw.or.jp/material/matsu04.html
↑
参考になればいいのですが。

[416: 匿名さん]

409です、399さん深夜までありがとうございました。今日は休みなので。
日経新聞の夕刊の1面の連載コラムにマンションの構造や設計に敏感になる消費者とそれに対応するゼネコン、デベの記事があります。
昨日は野村不動産の担当者が「かつては工事現場を見せることに抵抗感があったが、今ではいつでも現場見てくださいというスタンスになった。べつにおかしくもやましいこともしていないのだから。」
という趣旨の記事が掲載されていました。
新聞向けのちょうちん記事か実体か事実は確認できませんが、トレンドはやっぱり消費者意識の高まりがすごいんだと思います。
このＥマンションの掲示板をのぞいても、「おおむね」財閥系・総合商社系やスーパーゼネコンなどの大手の対応は比較的しっかりしていて、中堅かそれ以下のデベに辛口のスレが目立つ「傾向」にあります。
私も実際見に行ったら、財閥系や商社系およびオリックスなど大手はほとんどが二重床でスラブ厚も230以上は確保されています（一部ボイドスラブ290とかもありましたが）。
一方、この掲示板で評判が芳しくない一部中堅や長谷工（長谷工主導と思われるもの）は直床、スラブ厚も200程度とかでした。
決して二重床やスラブ厚だけで物件を決めているわけではありませんが、市販の本でお勧めの構造は必ず二重床（吸音材入り）になってます。
他の構造でも大手はだいたい本の「こうなるべき」という仕様になってます。不思議と。
二重床がすべてではないのですが、個人的に売主が買主の方をどれだけ向いているかのバロメータの一つとしてやや象徴的なものだったので引き合いに出しました。

そこで何がいいたいかと申しますと、意識の高い消費者って「おおむね」（すみません独断です）資金計画がしっかりしている人や年収・勤務先が優良な方ではないでしょうか？
理由はそれなりにリスクマネジメントやコンプライアンスを職場や身の回りで身につけているからだと思います（ご批判は甘んじて受けます。あくまで独断です）。
おそらく、デベは出来るだけよい客（資金計画が安心できるという意味）に売りたいと考えないのでしょうか？不動産に限らず、どんな企業も優良な客と取引したいと考えるはずです。
よい客が自分のマンションのステータスを引き上げるはずです。
また、そうでないと今後も勝ち抜けないはずです。
今は団塊世代ジュニアや熟年層の都心回帰の傾向があって、マンションの契約率は良好ですが、長期的な人口減少トレンドにあっては過当競争が目に見えている業界です。
ブランド力や信頼感は勝ち残るのに最低限な武器です。

デベのターゲット顧客が「適当にマンション買いに着た客」でいいのなら貴殿の実態も通用するでしょうが、目覚めて欲しいものです。
言い換えれば少し客のほうを向けば、業績がアップできるともいえるのでしょうか？

私は当初予算を抑えていましたが、中途半端に30百万程度のものを買うより確実に40百万円台のものを買ったほうが安心感があると思うようになり、実際そうしました。
また、購入段階で1級建築士に設計図面、ＭＲの確認に同行してもらい、内覧会も手配しました。
このコストって10万程度ですよ（年金生活のボランティアの意識のある方なので）。
だから完璧なマンションかっていうと別問題ですが、問題点が何で、それが許容できるかが把握できたので有益でした。

[417: 匿名さん]

409です。たまたま都市銀行出身者です
住宅ローンを実行した銀行が責任を負うといのはおかしい話です。
構造に問題のあるマンション（偽装を見抜けたかという観点）か否かは彼らに見分けるすべがありません。
手続き的に合法的な建築物でしたら融資対象物件になるはずです。
もっとも偽装などの違法性を知りながら融資したのであれば問題ですが、金融機関は公的資金注入後、著しくリスクマネジメントやコンプライアンスに敏感なはずです。
デベが金融機関も含めて「だました」と考えるのが妥当です。

本来下りるはずのない建築確認を取ったのですから。
金融機関には建築確認が通っている以上、合法であるという前提があったはずです。

構造問題物件に融資したため、債務者が困っている。銀行はその気持ちは理解していますが、彼らとて融資の原資が預金者の預金やましてや公的資金、また物言う株主もいればこのご時勢では簡単に免除なんて出来ません。債務免除する場合は、金融機関そのものの経営として債務免除したほうが合理的な場合のみです。大手ゼネコンに債務免除したのも、ゼネコンに債務免除しないと銀行そのものが破綻する可能性があったからです。
悲しいかな、彼らとて株式会社ですから救済するに大義名分と経済的メリットが必要です。
返済期間の猶予ぐらいには世論もあって応じているのでしょうか（詳しくは知りませんが）。

こういうのが、なんとなくわかってるから消費者意識が強くなるのではないでしょうか。
自分もヒューザーの購入者になりたくないですから。

[418: 匿名さん]

>>417
銀行（トップの方）くらいなら裏で知ってる人がいてもおかしくないかも．．．偽装云々。

[419: 匿名さん]

↑事前に知っているってことはありえないと思う。
仮にあったら大問題。辞任・解任問題ですよ。

[420: 匿名さん]

銀行の融資係なんて、建築、マンションのことわかるわけないでしょう？
銀行員は戸建て信者が多いですから。
マンションは債権保全のための、タダの担保物件と言うだけで内容まで
調べるきもないと思いますよ。
建築確認を疑ったら、免許証、納税証明書とか公的機関の発行したものを
何も信じられなくなります、融資業務が出来なくなりますよ。
住宅ローンは信用保証付きの制度融資ですから、ノーリスクで最も簡単な融資の1つです。

[421: 399]

>>415
そもそも「瑕疵担保責任」の保証期間が２年間(構造上主要な部分は１０年)という特約が有効なのも、長期間の保証を認めると、多くの建築会社が立ち行かなくなるという理由があるからです。
まだ現実的なのは、現在の「営業保証金」の供託による相互補助システムと、各不動産会社が独自で加盟する「保険」の組み合わせにより、負担を軽くする方法だと思います。

あくまでも「消費者保護」の為のシステムとしてですが＾＾