新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

[匿名さん]

何でも意見・愚痴を交し合いましょうよ。
営業マンの方、お願いします。

[162: 匿名さん]

↓やな感じ。

[163: 匿名さん]

ごめん。

[164: 匿名さん]

＞＞157は笑える。
「例えば・・・」という話がこのスレとちょっと違う。
宅建と司法試験を結びつけるところが、これまた面白い。

まぁ〜皆さん、このスレでは、気軽に釣られましょうよ！！

同じデベとして、「他社物件の駐車場で待ち伏せ営業」している人の気持ち聞きたいなぁ〜！
自主的にやる感じしないから、業務命令なの？
なかなか普通の感覚じゃやれないから、ある意味すごい。

[165: 匿名さん]

そうそう実際司法書士なんてありあまるくらいいるらしい。
しかし人間関係が下手な人間もいっぱい。
大切なのは何かがこれでわかったはずだ。

[166: 匿名さん]

あの、不毛な質問かもしれませんが、関係者の方お答えいただければ・・・
よくいろいろな物件のスレで、「事業者が書き込みをしている」とか書かれて
ますけど、実際ご自分の担当物件のスレに購入者のフリしていろんな情報を
書き込んだりしているのですか？
なんかいろんな掲示板に「お前はデベだろー」とかしょっちゅう出てくるので、
ちょっと気になってしまいました。

[167: 匿名さん]

いますよ。
真面目に書き込んでいる人もいれば、なりすましもいます。
この手の匿名掲示板って、それが無いほうが不自然ですよ。
「結構文章力ついちゃった」みたいなへんな効果ありますもんね。

[168: 匿名さん]

>>164
待ち伏せ営業？
不動産暦７年以上の上司、イケイケの会社だろうな〜
どうせ、『アポイント取れないなら○○のモデル前にでもいって客捕まえて来い。
いいな、一人でもいいから連れて来いよ。連れてくるまで帰ってこなくていいからな』
なんてやってるんじゃないかな。この業界、そんなんばっかりだから。
そういう人は、見るからにその雰囲気丸出しだからすぐ分かるよ。

[169: 匿名さん]

駐車場の待ち伏せ営業って、キャッチセールスみたい。
うちのモデルの前にも居るけど、同情しちゃうね。
こんな営業スタイルがマンション営業のイメージ作るんだろうなぁ〜。

ちょっと知り合いに言えない感じ、自分の仕事のこと。

[170: 匿名さん]

MRの営業マンに言った意見って商品企画に反映してもらえるんですか？

[171: 匿名さん]

＞＞170さん
質問内容がもう少し詳細かつ具体的だと答えれますが。。。
私のところでは、来場者の意見を吸い上げてそれを商品企画に活かすことを
日常的にやってはいないです。意見の内容によりますがね。
簡単に言えば「この地域ならば、このような商品企画が良いだろう。」みたいな大きな括りから
具体的に物件に落としていきますね。
あと営業でも、商品企画に関連する職責にある人に言わないと、どんな意見も活きないです。
派遣の販売スタッフみたいな子に言っても、スルーされちゃいます。

[172: 匿名さん]

>>171さん、170さんではないけど、便乗質問よろしいですか？
派遣の販売スタッフって、外見から見分けられますか？

[173: 匿名さん]

そうですね、外見からの判断は難しいです。（笑）
言葉は汚いですが、お姉さんもいれば、おばさんもいます。
販売形態から大きくは、判断できます。
売主が財閥系不動産、販売代理がその子会社の財閥系不動産販売というケースでは、
女性販売員が多いですよね。この人達は販売専門です。孫会社からの派遣が大半です。
あとは、分かりやすいのは長谷工アーベストです。これもほぼ同様に接客担当は社員じゃありません。
社員は控え室にいて、マネジメントしています。よく希望住戸の調整などで「ちょっと確認して来ます。。。」なんて、
控え室に入りますが、その中では社員とのやりとりがいろいろあります。
売主直販では、強烈な営業で有名なところは、大体社員です。

本当に知りたければ、本人に聞くのが一番確実で早いです。（笑）

[174: 匿名さん]

>>171さん、ありがとうございます。
MRを結構回っているのですが、カラーセレクトやキッチンの形体とか修繕計画あたりで
決めきれなかった物件がいくつかありました。一応、こうだったら買ったのに・・という
ことは言うようにしているのですが、こうした意見は言っておく意味があるのかな？と
思いまして。でも吸い上げられないのだったらいつまでたっても、偶然の出会いに期待する
しかないわけですね・・
事前案内会の段階だと、価格については意見を聞いて最終価格に反映させようという意思がある
ところはいくつかありました。

[175: 172]

173さん、しょうもない質問だったのに、ご親切にお答え頂きましてありがとうございます！
た、たしかに・・外見じゃわからないですよね。＾＾；
ネームプレートかなにかで、判断できることもあるのかなって思っていたので。
こういった場でデベの方とやりとりできるのもいいものですね。
参考になりました。ありがとうございます。

[176: 匿名さん]

174・・・一生買えない客だね・・

[177: 匿名さん]

174・・・。
フリーセレクト（中の物を全て決められる）マンションを探すしかないね・・・
ごく稀にあるけどね。

[178: 匿名さん]

１７４・・・
こんな客に当たったら、上司に・・・
うちには来てほしくない

[179: 匿名さん]

デベの営業の程度が知れるよ。
あんまり、レベルの低いやり取りはしないほうが、身のためだよ。
客も馬鹿じゃないよ。
あんたたちのほうが、知識がないこともあるんだから、発言には気をつけな。
知識だけではなく、財力もね。

[180: 匿名でごめんなさい]

僕の行ったMRの販売員の方、資金計画のシミュレーションで金利などは教えてくれても固定資産税額についてはこちらがきくまで教えてくれませんでした。
修繕費があとで値上がりするのも、修繕計画提案書を見せてもらって自分で発見しました。
これ(客が聞くまで上記を知らせない事)は、この業界で普通なことなのでしょうか？
「私は自分から教える」という販売員の方はいます？？

[181: 匿名さん]

知識がないから、そこまでは指摘できない営業が多いんだろうと思います。
だから、世間話で、話をつなごうとします。
面白い人であれば、話は続くのですが、たいしたボキャブラがない人は、すぐに席をはずします。
こっちが気を使って、話をつなぐなんて変ですよね。
（こっちが一生懸命に話さないと、場が持たないホステスみたい。）
販売をするプロならば、きっちりと説明をしていただきたいものです。
不動産の知識、経済の知識、客にいろいろと考えさせることのできる会話が必要です。
FPとかの勉強をしておくと、くだらない営業の雑談を却下して、本当に必要な事項を聞けることも、客の能力として必要かもしれませんね。
それにしても、プロなんだから、きちんと説明はしたほうがいいでしょうね。
また、営業という業種なんだから、楽しく場をつなげるだけの知識とユーモアのセンスも必要です。
ここらへんは、デベ側にがんばってもらいたい事項ですね。

[182: 180]

181さん、レスありがとうございます。
この程度のことは質問できるように客も勉強すべき、という事なのでしょうね。
こちらが質問して、初めて教えてもらえることがあるということは、他に重要なことを質問してないのでは？と不安になるものです。

[183: 匿名さん]

174番さんのご意見は、消費者としてはごく普通の感覚だと思いますが、
営業さんにとっては、文句言っただけで買わない客、来てほしくない客
ということになってしまうんですね。
でも、間取りひとつにしても、なんで家の中にこういう危ない死角を
作るんだろうとか、個室のドアを開けた状態では開けないクロゼット
とか、不思議な設計って結構みかけます。
購入者は、図面の段階では見抜けなかったけれど、住んでみたら困るという
設計、ありますよ。
設計者が生活者じゃないということが不思議な設計を生んでいるのでしょう。
営業マンさんには、生活者の側の要望にアンテナをはって吸い上げてほしい
ものです。営業マンに生活実感がないから、お客の要望の意味がわからない
というのじゃ困ります。
売り込むための研修ばかりでなく、生活者体験研修で2週間くらい泊まりこんで
主婦体験をするとか、そういうこともプロとしての修業なのではないでしょうか。

[184: 匿名さん]

デベです。
どんな商売でも売り手と買い手は利益相反。
本音を言い合えばまとまる話もまとまらない。
物件の細かいことを知りたがる方を良く見かけるが、
本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
という質問が多すぎる。こちらは商売だから答えるけれど
質問の目的がこちらへ伝わらず、質問すること自体が目的に
なっている。

[185: 匿名さん]

>>184
>本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
例えばどんなことでしょ？

逆にデベから見て、これはくらいは聞いとけよって事ありますか？

[186: 匿名さん]

>１８４
それは極端な例ですね・・・？

ただ「質問すること自体が目的となっている」
というのはよくありますね（笑）

[187: 匿名さん]

185さんへ
争いをするつもりはありませんのでよろしくお願いします。
私（１８４）個人的に無意味な質問としては、

１．スラブ厚・壁厚にこだわる方が陥る間違い
　　→多少厚くしても、内装がいわゆる「たいこ」仕上げであれば
　　　多少の厚さなんか関係なく音が響きますよ。

２．サッシュの防音性能にこだわる方の陥る間違い
　　→いわゆる「Ｔ値」に頼って部屋の防音性能に満足する方が
　　　見られますが、サッシュが良くても、換気スリーブから筒抜け
　　　ですよ。

３．オール電化というだけでまったく検討しない方
　　→良く聞かれる質問は「停電のときどうなるんですか？」です。
　　　オール電化じゃなくても停電になるとお風呂を含め
　　　ほとんどの設備が使えないから同じですよ…

まだ他にもありますが、そんなことより聞いておいた方が良い
質問としては…

１．アフターサービスの体制
　　→どんなデベにかかわらず、多少の不具合は必ず発生します。
　　　そのときに、どんな立場の人がどのような流れで対応するのか
　　　確認しておくべきです。この辺は、デベによって差の出るところ
　　　ですね。

２．将来間取り変更の予定があるならば…
　　→室内の施工方法が『床先行』か『壁先行』か聞いてみて下さい。
　　　間取りの変更工事をする場合『床先行』の方が断然有利です。
　　　恐れ入りますが工法の違いはネットなどでお調べください。

その他ありますが、表面的な設備や仕様にこだわっても、数年経てば
もはや時代遅れになってしまう。それよりも、そこに住んだイメージで
ご自身の疑問をイメージしてください。

支離滅裂ですみませんでした。

[188: 匿名さん]

うん、確かに将来間取りの可変を考慮すると
床先行であることは見過ごせないな！
壁先行で施工されると、リフォームの際
単に壁を取っ払うなんてできないからね。

[189: 匿名さん]

187、いいデベですね。
ありがとうございます。
こういう方が多いと助かるんだけどなぁ・・・。

[190: 匿名さん]

187さん＞
　いや確かに無意味と思われたかもしれませんが、たまたま挙げられた３つの
　質問はユーザが理解不足している点だと思うので、教えるという点でぜひ回
　答してあげて欲しいです。

[191: 匿名さん]

青田買いのマンションの、カラーセレクトやオプションの
申し込み期限って、竣工の何ヶ月前位が普通なのですか？
大量発注でコストダウンするのでしょうが、MRで気に入った
部屋は売り出し前でしたが、締め切りになってしまいました。
部屋の影も形もないのにダメなものなのでしょうか？
浴室テレビは後付できないのですよね？
ちなみに竣工まで半年、下の階は内装工事始まってます。

[192: 牛込台]

> →室内の施工方法が『床先行』か『壁先行』か聞いてみて下さい。
> 　　　間取りの変更工事をする場合『床先行』の方が断然有利です。

床を残したまま間取り変更できる……という意味でしょうか。
仮にそうだとしても、床先行は×じゃないかな。私ならパス！

[193: 匿名さん]

192
あぼーん

[194: 牛込台]

（補足）床先行だと、まさしく「タイコ」になるのでは？

[195: 匿名さん]

床・壁どちらを先に施工しても２重床は太鼓になっちゃうね。
でも今は隙間にグラスウールを敷き詰めたりして、防音・断熱の対策
してるのが普通でしょ？

１８７で無意味な質問の例があったけど、私は無意味な仕様について
言いたい。その代表格としてハイサッシだと思います。２．４ｍもの高さで
中桟なしのガラスは重さで１００キロ超える。割れた時取り替えが極めて
困難だわ、掃除が大変だわ、なにより開閉時にガラスの自重が勢いに
加勢して急に止まらない。指はさみ防止の金具なんてゆっくり開け閉め
したときじゃないと守ってくれないよ。

[196: 匿名さん]

195番さん、ハイサッシ、100キロ超ですか！
大地震の時の耐久性ってどうなんでしょう。
もちろん、実験室レベルでの耐久テストはしているのでしょうけれど、
ホンモノの地震は、実験室で起こした人工地震と同じように揺れるとは
限りませんからね。

[197: 匿名さん]

１９６さん
地震等の揺れには相当強いです。それでも不安であれば飛散防止の
フィルムなどを貼ればよろしいと思います。
フィルムには紫外線をカットしたり、減熱作用があるものなど
種類豊富なので、お気に入りの機能をもった物をお探しください。
ただし、地震で怖いのは窓枠や玄関等の開口部が変形して
開かなくなったり、歪みでガラスが割れてしまうケースです。
稀なこととは思いますが、天災ということでご勘弁ください（ｗ

[198: 匿名さん]

197番さんのお説の通り、地震で窓枠や玄関等の開口部が変形して
開かなくなるということは、阪神大震災でも多発しました。
玄関が開かなくなった場合はベランダに出て、避難梯子で降りるか、
ベランダづたいに別の住戸にはいって、玄関ドアが開く部屋を探して
脱出しなければなりません。
ベランダ側のガラス戸も開かなくなってしまった場合は、ガラスを
ぶち破るしかありません。
まさに命からがらの脱出ですが、ハイサッシのガラス戸が開かなく
なった場合、巨大な1枚ガラスをぶち破ることってできますでしょうか。
中桟のあるガラス戸ならばガラスの面積が小さいので、椅子などを使って
怪我をせずに割ることもできますが、ハイサッシが売り物のマンション
では、ガラス戸の一部を中桟のあるガラス戸にしておくなどの配慮が
なされているのでしょうか。
中桟は眺望を悪くするので、中桟がひとつもないところのほうが多いように
思いますが。
ハイサッシではない普通のガラス戸の部屋がベランダに面していれば、その
部屋から脱出する方法はありますが、家の中の廊下から個室にはいる扉は
たいてい個室の内側に開く構造になっているので、蝶番は部屋の内側に
ついており、個室の内側で倒れた家具などが扉をふさいでしまうと、廊下
側からは絶対に開けられなくなります。
ハイサッシのリビングしか脱出口がないということはあり得ることです。
最近の新築マンションはハイサッシが人気で、採用されているところも
多いですが、ガラス戸というのはイザという時、居住者が自分で破る
ことができる構造になっているというのも、すごく重要なことだと思います。

[199: 匿名さん]

大変参考になる議論ですね。興味深く読ませて頂いています。
ただ、話の流れだと、二重床二重天井→×　ハイサッシ→×ということのようですが、
そうなると最新型は駄目ということになってしまいますが・・。

あと営業マンに対する質問の件で、スラブ厚や壁厚に拘るのは間違いというご意見が
ありましたが、「静かで快適な住まい」を求めるのは一般的な消費者のニーズだと思います。
この消費者ニーズに対してどのような提案をしていくか、が供給者側の頑張り所であり、
同業他社と差別化を図っていくポイントではないのでしょうか？その点に関する供給者側から
の提案がイマイチなので、消費者側は自己防衛としてスラブ厚に拘る、という構図を生み出して
いるのだと思います。

　

[200: 匿名さん]

私はデベです。初めてここにきました。皆さん活発な議論してますね。
東京都内だけで、高層を含め大規模マンションが供給されている現実からすると、
各不動産会社側からすると、何か真新しいものをどんどん見つけ商品として、
マンションに付けないと、差別化が出来ず売れません。
二重床、二重天井、ディスポーザー、ハイサッシュ、オール電化など
最新の話題をどんどん作りださないと、買ってくれません。
でも、本当は仕入れた土地の立地環境で、7割の販売成功の確率は決まります。
土地がよければ、そこに住みたい人の欲求は強いですから。

[201: 匿名さん]

ディスポーザーのお話が出たので、質問させていただきます。
最近の新築マンションはほとんどディスポーザーがついているようですが、
どういう原理でゴミ処理されるものなのでしょうか。
うちは数年前に建ったマンションなので、まだディスポーザーが普及する前
でした。
ディスポーザーというもの自体は、30年かもっと前からあったように記憶して
います。一時流行りましたが、下水を汚すというのですたれました。
今のディスポーザーというのは下水を汚さないような処理がされるのでしょうか。
回収ゴミに出すゴミの量が減るという意味では環境保全につながるのだとは
思いますが、それにしても、ゴミを砕いて下水に流すことにかわりはないので、
どこもかしこもディスポーザーになってしまうと、下水処理能力をオーバー
してしまうのではないかと思っているのですが、その点、どうなのでしょうか。

[202: 匿名さん]

>201
そのうち優しい人が誰か答えてくれると思うけど、ネットで、「ディスポーザー」で検索
すれば、最近のディスポーザーの仕組みなんて簡単に解ると思います。

[203: 匿名さん]

ディスポーザーについて
昔はわかりませんが、今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。
技術の進歩と行政の対応など、昔とは比較にならないほど十分なものになってます。
食洗器を付けるぐらいなら、ディスをつけたほうがいいと思います。
モデルルームへくるお客様をみていると、使い方を理解されているお客様が多く、
普及の度合いがよくわかります。
他社を含め、最近のマンションは標準装備していることが多いですね。

[204: 匿名さん]

203番さん、ご親切にありがとうございます。
ディスポーザーの製造販売会社のホームページには、下水道局から水道業者への
自粛要請があることや「ディスポーザーによる下水道への影響についての包括的な
研究はされておらず、悪影響を及ぼすだろうという推測にとどまっています。」
という記述がみつかりました。

東京都下水道局のホームページには
下水道局からのお願い ●ディスポーザー使用自粛のお願い
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/onega/in0001.htm

とありますが、以下の記述もありました。
----
ディスポーザの利便性を備えつつ、下水道や川などへの影響を考慮した
「ディスポーザ排水処理システム」が製品化されています。このシステムは、
ディスポーザで破砕された生ゴミを処理槽等で処理し、その排水を下水道へ
流すもので、下水道や公共用水域へ与える影響を軽減できます。そのため、
従来の「ディスポーザ単体」とは異なるものと位置づけ、使用することがで
きます。 ただし、設置する際には、東京都下水道局へ事前に届出を行い、
維持管理が適切に行われることの確認が必要です。
----

203番さんが教えて下さった「今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。」というのは、上の「ディスポーザ
排水処理システム」のことですね。
最近新築のマンションでディスポーザーを装備しているところには、必ず地中の処理タンク
が設置してあると考えてよろしいのでしょうか。

[205: 匿名さん]

２０３匿名です。
マンションを開発する過程で、商品企画というステップがあります。
その中で、今度のマンションにはどんなものを装備するか検討していきます。
ディスを入れたほうがいいかどうか、入れることで収支がどう変わるか、
収支悪化するなら入れないで販売するかなどいろいろな議論をする中で、
ディスを入れる決定がなされた時点で、業者ともども役所とすりあわせをして決めた行きます。
私が開発してきたマンションで、ディスを入れることを拒否した（困難と回答した）行政はひとつもありませんでした。

[206: 匿名さん]

なんで、ここのマンション買ったの？と聞くと、意外と
営業さんがよかったから。という人が多いのが現実ですよね。

うちの場合・・・
ゴ○○の営業さんは、MRで、当社は絶対に値引きは致しません。といったくせに、
数ヵ月後、値引きもしますから買ってください的な電話をしてきた。

大○の営業さんは、そのMRの説明というより、
大○はいかに素晴らしい会社で、施工か、という説明を熱心にしていた。
ライ・・ブランドが、どうーのこーの。結局、5時間くらいMRにいるはめになった。
しつこさナンバーワン。

有○土地の営業さんは、ここの間取りの部屋が気に入ったから、
ここの値段を教えてくれと言っているのに、アンケートに書いた
頭金から勝手に自分で考えた予算での間取りを、どんどん出してきて、
話をさせてくれんかった。途中でプチギレしたけど。

よく、見かけるのが、値段を隠すマンション。間取りすら、すべてくれない所は、
すごくイヤ。第一期とかにかって、あとで、こっちも間取りがよかった。
って事もあるでしょ。あれは、やめてほしい。こっちは、現実に買うために見てるのだから、
価格と間取りなど色々な部屋から検討したい。
だから、私はHPなどで、価格と間取りを合わせて掲載しているマンションしかみない。

[207: 匿名さん]

２０３匿名です
マンション購入者にアンケートをとると、営業マンが良かったから買ったという方が意外と多いです。
物を売る以上、最後は人と人のつながり重視というこでしょうか。
営業員は全て数字で成績が決まり、給料が決まります。
だから、買ってくれるように、売りにくいところに誘導するなど、
いろいろなことを話すのは理解してください。
営業員たちも、生活のために営業しているわけですから・・・。

[208: 匿名さん]

確かに。
少々強引な営業でも、営業の人が勉強していて、誠意があると感じられると物件が底上げされますね。
っていうよりも、
不誠実な営業、欠点を言いくるめるような営業、客をカモとしかみてない発言があった、
悪い営業からは、不安で買えないというほうが正しいですが。
客もバカじゃありません。
伝わりますね。

206さんのいうように、値段を隠すマンション、売り手市場のときは仕方ないのでしょうけど、やっぱり不愉快です。

[209: 匿名さん]

ディスポーザーは今は地下の処理層とセットで設けるのが常道。
しかし、地下に設備を作ると周りに悪影響が出るような場所では、設置を断念するところもあります。
東京都世田谷区・三鷹市の久我山ガーデンヒルズは、この典型。

家事を携わる方から見れば、ディスの有る無しは結構大きなポイントです。

[210: 購入者]

２０６さんそうですよね。
今販売しようとしている第一期のものしか見せてくれない、教えてくれないのは
ほんと不愉快です。
この前とあるＭＲに行ったとき、私は第一期販売予定ではない場所が気に入っていて
そこの間取りと価格が知りたかったのに、不完全燃焼？で帰ってきました。
ところで質問ですが、第一期販売の部屋が一番人気の有る部屋なのでしょうか？

[211: 匿名さん]

値段を隠すのは、高望みさせないため。迷わせないようにね。
もっとも、営業がずれていなければ問題ないが、お客の要望
を全部聞いてたらきりがないね