ノブレス武蔵小杉ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ノブレス武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.noblesse-musako.jp/

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子251番1（地番）
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩10分（新南改札・横須賀線口）
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩13分
間取：3LDK・4LDK
面積：61.14m2～72.23m2
売主：ナイスエスト株式会社
施工会社：馬渕建設株式会社
管理会社：ナイスコミュニティー株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[151: 匿名さん]

>>147 匿名さん

違う。市ノ坪本町が最寄りのバス停。
パチンコ屋の目の前。

[152: マンション検討中さん]

>>149 匿名さん

やっぱり武蔵小杉駅10分となると、将来の資産価値も下がりにくいものでしょうか？

[153: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん

さあ。この立地どう思いますか？

[154: 匿名さん]

線路に挟まれてうるさくないですかね？

[155: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん

一般的には10分以内と11分以上は全然違いますよね。
ここは免震だし価格が割安なので、落ちずらいのではないでしょうか。

[156: 匿名さん]

周辺のマンション価格も軒並み上昇してますね。

[157: 匿名さん]

バス便エリアは買ってからあっという間に落ちて行きます。
武蔵小杉ブランドで周辺一帯上昇してますが、
ここはそれに乗じて高くなっているものの、
落ちるときは一気に落ちるでしょうね。

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん

徒歩10分の物件がバス便というのでしょうか？
徒歩圏は何分まで？

[159: 匿名さん]

ここの価格はかなり割安ですよ。
武蔵小杉の新築マンションで当面この価格では買えないでしょうね。

[160: 匿名さん]

>>158 匿名さん

徒歩10分て横須賀線でしょ。横須賀線はほぼ向河原駅。
武蔵小杉のメイン東横線だとバス停2つ分もあるじゃない。
騙されてはいけないよ。

[161: 匿名さん]

横須賀小杉から東横小杉まで、３～４分だからな。
まあ、徒歩圏ギリと考えていいんじゃね？

まあ、ムキになってバス便と断言しなくても（笑）

[162: 匿名さん]

駅前にはタワマンが林立している。タワマンって１０年を過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に転売って考えの人が結構いる。小杉の球マンラッシュが始まってそろそろ10年になる。中古の売り物件が結構、表に出てきている。中古で人気の物件だと、仲介業者に登録している待ちの人ではけちゃうから表に出てこない。表に出てきた時点である意味売れ残り。大量にタワマンが出てきて１０年過ぎたころには中古が飽和しているかもしれない。そんな状況になったら、ここの資産価値は期待できないってことも考慮しないと。

[163: 匿名さん]

いや違う。
買い取る時はバス便エリアとして安く買い叩かれる。
安く買い取って、売る時は徒歩10分圏で高く売る。
不動産てそんなもの。

[164: 匿名さん]

まあ資産価値を気にする人はもっと駅近くのタワマンを買うよな。
周辺エリアはそのおこぼれだから。

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん

タワマン買える人は買えばいいし、そこまで管理費を含めた住居費用を出したくない人はこの物件を買えばいい。
ここは免震だし、駅10分だから悪くないですよ。

[166: 匿名さん]

徒歩10分過ぎると資産価値は下がります。
大手不動産会社であることも重要です。
路線価が幾らか調べると参考になります。

[167: 匿名さん]

ご近所の中古物件が4千万以下だからそんなところ。
買取は3千万台だろうね。

[168: 匿名さん]

分かってない人がいるみたいだけど、中古の売買って仲介が主流。一説には成約率は一割といわれている。業者は買い取って売れないリスクを取らない。

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じた場合、売れないと身動きが取れなくなる。不動産を持つってことはそういったリスクを負うこと。

近隣の仲介業者にそういった事情は確認していお他方が賢明。できれば複数の業者に。

[169: マンション検討中さん]

盛り上がってますね笑
周辺中古物件見ました。
50平米で4,000万円前後、60平米で5,000万円前後くらいでしたね。
確かに中古の方が安いですが、このくらい出すならノブレスがいいかなと思ってます。
免震ですしね。

[170: 匿名さん]

中古の販売価格は売り主の言い値。その価格で売れるとは限らない。仲介業者は成約情報のデータベースにアクセスできるから、コンタクトして近隣の中古の情報を仕入れておいた方がこれまたいい。

[171: 匿名さん]

>>169 マンション検討中さん

そんな物件どこにある？リンクを示してくれ。

[172: マンション検討中さん]

中古10年過ぎればタワマンより徒歩圏の普通のマンションのほうが修繕費等の負担から優位に立つような気がします　線路際でももう少し駅に近ければ。惜しいマンションです。

[173: 匿名さん]

近所の中古物件は4000万弱。ちょっと調べればわかること。
大手じゃないともっと安い。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

55平米の物件ですよね。
60平米以上で3000まんえんなんてあるわけないじゃん。
ネガキャンですか。。

[175: 匿名さん]

>>174 匿名さん

市ノ坪中古物件で探せば70 3LDKで幾らでもある。

[176: 匿名さん]

ここのモデルルームは67平米なのに広く感じました。
営業にワイドスパンだからと説明を受けましたが、やっぱりワイドスパンって違うものでしょうか？
うちは70平米くらいで探していたのですが、価格も手ごろだし悩んでます。

[177: 匿名さん]

新幹線と湘南新宿ラインと保育園に囲まれるという立地が・・・。

やたら免震推しだけど、逆に言うとそれしかない。

[178: 匿名さん]

>>176 匿名さん
買って良いんじゃない。
価格、広さ、それ以外に優先するものが無ければ。
素人さんならsuumoを一度読んで勉強した方がいいね。

[179: 匿名さん]

>>176 匿名さん

ノブレスは廊下が少ないから通常より広い。

[180: 匿名さん]

現地見てみました。
線路との距離感が、半端なく近いですね。
新幹線、横須賀線、湘南新宿ラインの音も結構響いていました。
二重サッシですが、通風は期待できそうもないですね。
周辺の道は狭く、路地裏のような近道も歩いてみましたが、夜は怖そうです。
府中街道から来れば、明るいですが遠回りなんですよね。コンビニもあります。
武蔵小杉の雰囲気とは、明らかに違いましたので、現地を見ておくことって大事だと思いました。

あ、電車好きならいいかも。徒歩2分くらいのことにフィットケアデポがひっそりと。

[181: 匿名さん]

線路は気になりますが、新幹線や線路沿いに建つマンションはたくさんあるかな、
それよりも、武蔵小杉10分で子育て向けの間取りに魅力を感じました。
窓も全開にしなければ音は軽減出来そうですね。

[182: マンション検討中さん]

隣のクレストフォルムがまだ売れ残ってます。最上階プレミア住戸75で4500万円で売れ残っていますから、ここも70で高くとも4000万円前半代でないと釣り合わないような。線路際の立地でも中丸子公園より北側の再開発区域内に建つなら今の価格でも納得ですが。

[183: 匿名さん]

>>182 マンション検討中さん

最上階プレミアムは6498万円ですね。
1階61平米東向きが4598万円ですがずっと申し込み中です。
新川崎売るためのおとり広告みたいですよ。

[184: 匿名さん]

掲示板営業もあの手この手ですな。
ここも必死のようで。

営業 → 検討者
徒歩10分以内 →えーっ？
線路気にならない →ホンマに？
コンビニとドラッグストア 子供にいい →何のこと？
資産価値上昇 → ここはおこぼれだから。。。

[185: 匿名さん]

ここもかなり売れ行きが良さそうでした。
ノブレスよりかなり高いクリオ陣屋町もほぼ完売状態だし、武蔵小杉徒歩圏で一般人に買えるマンションはもう出ないんですかね〜

[186: 匿名さん]

ここの営業は、地震の恐怖訴求をしながら、免震という売りで心理的に誘導する最低な営業だったわ。。。

[187: 匿名]

>>186 匿名さん
心理的に誘導って（笑）免震のマンションの営業はみんな言ってるよ！大手だってね！

[188: 匿名さん]

免震は分かったけど。基礎はどういう構造ですか？
免震は鉄道用だったりして。

[189: 匿名さん]

>>186 匿名さん

むしろ耐震マンションの営業が絶対に教えてくれない事を丁寧に教えてくれました。
免震が絶対安心です。

[190: 匿名さん]

免震って揺れないことを前提に建物の強度は落としてる。３・１１の時タワマンで乾式壁が壊れてる。そういうことちゃんと説明してるのかな。

[191: 匿名さん]

3.11で免震ダンパーの4割は破損して大変だったようですけどって聞いてみたら そんなことないですよ って軽く嘘つかれました。そういう営業さんです。

[192: 匿名さん]

タワマンの壁はコンクリートじゃないから弱いからね

[193: 匿名さん]

3.11以降仙台市内ではほとんどのマンションが免震構造で作られている。
首都圏では耐震等級1ばっかりで建てているデベのほとんどが仙台では免震。
耐震だと耐えられないから。
ネットで調べればすぐわかるよ。

[194: 匿名さん]

耐震等級１といえば、かつて免震が耐震等級の判定対象だった頃、ほとんどの免震の耐震等級は１だった。

[195: 匿名さん]

杭をちゃんと打ち込んでいるのかな？
まさか直接基礎じゃないよね？

[196: マンション検討中さん]

結局ここは耐震等級は？２級？

[197: 匿名さん]

免震で耐震等級は？と言ってる人がいますが、全く設計を分かっていませんね。
免震、制震、耐震はそれぞれ建て方が、違います。免震は耐震ではないので耐震等級はありませんよ。

[198: 匿名さん]

耐震性が良ければ免震でも耐震等級を取得して宣伝するよ。二子玉の物件は耐震等級２の免震を売りにしていた。

[199: 匿名さん]

>197

分かってないのはあなた。通常の住宅性能評価では免震の場合、免震って評価してるだけ。耐震等級は建築基準法で規定された強度に対して何倍の揺れまで耐えられるかってことだから、免震でも耐震等級を評価することは可能。

[200: 匿名さん]

免震は長周期に対する耐震基準が変わるから、ここは旧基準物件確定。

[201: 匿名さん]

>>195 匿名さん

HPの構造を参照。杭は支持層まで打ってある。
ただその深さや全部届いているかは不明。
横浜ららのようなことはないと思うが。

[202: 匿名さん]

>>199 匿名さん

免震は耐震2相当でしょ。

[203: 匿名さん]

>202

198を読んでね。免震が耐震等級２だったら、わざわざ大臣認定までして評価を取得する必要はない。

[204: 匿名さん]

小杉というかあの近辺の東横線沿線は表層の揺れやすさが大きいところ。杭を支持層まで打っても、上の層が揺れたら影響はある。免震とかといった構造以上に地盤は重要。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん

いわゆるプリン地盤ですね。

[206: 匿名さん]

制震の例だけど、横浜で築年数が近くて、施工会社、構造が同じ物件で、一方は無傷、一方は被災。被災したほうは液状化したエリア。表層の地盤が悪いと当然影響を受ける。

[207: 匿名さん]

206だけど３・１１の時の話。

[208: 匿名さん]

免震って大臣認定が必要になるから耐震等級を評価するとなるとコストがかかる。なので、手抜きで免震って評価してるだけ。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん

ずっと講釈されてますね。
そうすると、何故仙台ではほとんどのマンションが免震で建てられているんでしょうかね？
耐震1じゃ、大地震に耐えられなくて、免震は無傷だったからですね。

[210: 匿名さん]

>>206 匿名さん

制震と免震は全く違いますね。

[211: 匿名さん]

その仙台の既存の免震、震災後に調査したらダンパーの交換が必要になったというケースが少なからずあったと報道されていた。長期修繕計画って自然災害は考慮していない、補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

[212: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど、周辺は揺れるからエントランスとかつなぎ目部分が壊れるって独特のパターンがある。表層が揺れやすいと当然そういったリスクは高くなる。

エントランス壊れたら籠城するしかなくなる。

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん

免震金物って知ってますか？
最近は壊れないんですよ、笑

[214: 匿名さん]

>>211 匿名さん

ソースは？
ブリジストンの工場見学では、ブリジストン製免震ゴムを使っている免震マンションはノーメンテナンスだったと教えてくれました。

[215: 匿名さん]

エキスパンションジョイントとかフレキシブルジョイントでしょ。あれってある程度の変位までは耐えるけど、それ以上の変位があると壊れる。

ちなみに３・１１のとき筑波でエントランスが大破した実例がある。

[216: 匿名さん]

>214

で、ここの免震はブリジストンなのかな。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん

ブリジストンですね

[218: 匿名さん]

線路に挟まれ、すさまじい立地ですね。

[219: 匿名さん]

なんだこの立地は。

ここを武蔵小杉というのは、どうなの？笑

[220: 匿名さん]

登録開始日の朝10時にいったら並んでましたね。
私は抽選なしで購入することができましたが、すごい人が登録に来ていましたよ。
かなり手続きまで待たされました。
人気があって良かったです！

[221: 匿名さん]

ここは第1期でどのくらい売れたんでしょうか？
ネットはまだ登録開始のままですが。

[222: 匿名さん]

この立地で20戸ちょっと売れてますね。

免震だからですかね？

[223: 検討板ユーザーさん]

一般庶民でも買える、武蔵小杉再開発徒歩圏内　最後のマンションだからでしょう。この立地だから一般庶民でも買えるのです。　

[224: 通りがかりさん]

確かに武蔵小杉は物件価格が上がりすぎ。

ここを逃すと、徒歩圏マンションは庶民にはもう買えない。

[225: 匿名さん]

下がるのを待つもよし。
煽りに乗って後で後悔するもよし。
こんなに離れているのに、
それでも武蔵小杉が好きな理由が分からない。

[226: 通りがかりさん]

武蔵小杉の再開発は2022年まで続きますからね。
下がるの待ってたら自分が何歳になることやら。
まあ、好きにすればいいけどね。

[227: マンション検討中さん]

並んでなんかいなかったけどなぁ。営業さん、やりすぎでは。

[228: 評判気になるさん]

>>227 マンション検討中さん

登録日は人いっぱいいましたよ！
私も登録まで並ばされてました>_<

[229: 匿名さん]

並ぶほど戸数ないし、先着順配売って売れ残りでしょ。バレバレ。

[230: 評判気になるさん]

>>229 匿名さん
でも、実際人多くて並びましたからね^ - ^

[231: 匿名さん]

並んだのに売れ残ったって、登録したけど契約しなかった人が続出ってこと？　

重要事項説明ですごい内容があったとか・・。

[233: マンション比較中さん]

並んだというのは、ただ単に受付処理能力が無いためです。本当の意味で登録で並ぶような物件は即日完売を意味しますので。まだまだお部屋はありますよ。ただし寝室側もリビング側もどこも窓は開けられません。眺望もよくありません。お部屋も造りが悪いです。開き戸の部分や収納の扉などを有効面積から差し引くと、とても住めたもんではありません。ワイドスパンが売りですが、音が入る面積が広いだけですね。工業地域でアプローチが暗く、住環境が悪く、お部屋の中の仕様が低く、引き戸が少ないので、導線も悪く、実面積も少ない。左右、前後ろ、全てから電車の音が入り、視界を遮り、緑も無い。これほどまでに、窓が開けられないマンションは逆に希少かも。小杉徒歩圏、必要のない免震だけで、５０００万円の価格設定が信じられません。よく考えましょう。買うのはすぐ出来ますが、住んで辛い思いをして売ればと思っても、中古で実際にお部屋を見学した際に、この音だけは難しいのでは？その際に窓を閉めればよいと考える人は、実際のお部屋を前にして思う人は少ないですよ。よく考えましょう！！！

[236: 匿名さん]

実際行けば分かること。
電車に挟まれてるからうるさいのは間違いない。

[237: 匿名さん]

電車の音が気になれば買わなきゃいいし、気にならなければ買えばいい。
線路や新幹線沿いのマンションなんてたくさんある。

[238: 周辺住民さん]

現地行きました。担当の営業さんや、家内との会話もままならい程、電車の音がひどく、しかもしっきりなしに電車がくるんですね。すさまじい場所でした。本当にここにマンション建てるの？って思ったのですが、口には出せませんでした。私は、ＮＧですね。

[241: 匿名さん]

[No.232から本レスまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[242: マンション検討中さん]

音の問題は、隣のクレストフォルムかここより駅近の線路沿いのナイス物件、グランシテイ、シティハウス、レジデンスの中古を内覧して確認するのがベターです。内覧した方いませんか？

[243: 通りがかりさん]

ここから横須賀線武蔵小杉駅に向けて線路沿いのマンションが5つ建てられています。①ナイス7階建て②ナイス15階建て③グランシテイ④シティハウス⑤レジデンスの５つです。　武蔵小杉人気のせいか、いずれも中古が出ても人気ですぐに売れているようです。それも新築価格以上で｡個人的には新幹線は近い将来､リニアにとって代わられるのではないかと思ってます。そうなればここの価値はグッと上がるような気がします。

[244: 匿名さん]

既存の築浅のマンションだとアベノミクスバブルで上がってる分もある。それから上で上げてるマンションはここより駅に近い。マンションって駅徒歩１０分を超えると資産価値の維持は難しくなる。ここはギリだから、慎重に判断しないと。

客観的な情報を知りたかったら近隣の仲介業者に当たるってのがいいかな。できたら複数に。彼らは成約情報にもアクセスできるし。

[245: 匿名さん]

>243

リニアが大阪まで開通するのはかなり先になるだろうし、ルートが違うから新幹線の途中駅の需要はある。本数が減るにしても、とってかわることはないでしょ。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん
新幹線がリニアにかわる？あり得ない。カーブだらけの東海道は無理。

[247: 匿名さん]

電車の振動もかなりあるだろうな。
それよりも駅からの危ないルートの方が心配。

[248: マンション検討中さん]

色々な意見があるでしょうが、私はここの間取りが気に入っています。無料で収納増やしたりできますし、ワイドスパンでキッチンから広いLDが見渡せるのがいいですね。

[249: 匿名さん]

そんな間取り普通ですよ。何処にでもあります。

[250: マンション検討中さん]

間取りとか、設備とかどうでもいい。
立地が凄まじい。不動産は、立地が全て。おじいちゃんの言葉を、借りて、このマンションは、見送ります。