ノブレス武蔵小杉ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ノブレス武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.noblesse-musako.jp/

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子251番1（地番）
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩10分（新南改札・横須賀線口）
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩13分
間取：3LDK・4LDK
面積：61.14m2～72.23m2
売主：ナイスエスト株式会社
施工会社：馬渕建設株式会社
管理会社：ナイスコミュニティー株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[122: 匿名さん]

先日MRにいきましたが、賑わって活気がありました。物件探し始めたばかりではじめてのMRだったのでわくわくしました。
コンパクトにまとまった間取りは広く感じます。免震、今の武蔵小杉の価格からするとだいぶ買いやすい値段は魅力と感じました。
が、冷静に考えると、今の武蔵小杉が高騰しすぎなのであって、23区でもなく、新幹線(予想以上にすぐそばです)と在来線に挟まれ、駅からも近いとはいえない立地…安いのか？？と。どうしても武蔵小杉！という人、新幹線が気にならない人には、良さそうだなと思いました。

[123: 匿名さん]

モデルルームは家具のサイズを小さめにしたり、鏡を設置したり広く見せかけるトリックがいっぱい。

[124: 匿名さん]

ここを武蔵小杉と思える人には安いかもしれないけど、
ここは武蔵小杉ではなく向河原。ノブレス中丸子。

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん

横須賀線の武蔵小杉駅までは10分で、南武線の向河原駅までは13分ですよ。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん

どういう測り方をしたらそうなる？変でしょ。
営業さんですか？

[127: 匿名さん]

直線距離だと向河原が近いが、そういうルートがないので横須賀線が近いというトリックになる。
横須賀線駅も10分は厳しいね。

[128: 匿名さん]

>>126 匿名さん

横須賀の武蔵小杉駅を通り過ぎて向河原駅にいくので、向河原が遠いのは当たり前ですが。
知らないのは地元の方ではない様ですね？

[129: 匿名さん]

私（女）が現地から横須賀駅まで歩いても８分でした。
信号がないから早く着きますよ^ - ^

[130: マンション検討中さん]

コンビニの裏の私道みたいな道路を通って駅前再開発地区のナイスマンションの横を歩くと横須賀線武蔵小杉まですぐに着きます

[131: 匿名さん]

私、すぐお隣のパーキング借りていたので駅前までの距離感は自信があります。
1番近い改札口は横須賀線新南口で最短コースには猫屋敷の砂利私道やら横断歩道がないところを突っ切ったりがあるため販売センターは決して口にできないでしょうがいよいよ遅刻だこりゃって時には10分で行けます。
あとどんなに時間がなくてもよそのマンションの敷地は絶対に通り抜け禁止ですなんて一言も申し添えときますね。

あと南武線で川崎方面に行きたい時は平間駅に出ると良いですね。元住吉駅も徒歩15分ぐらいです。ちなみにどちらも等しく遠いです。
これだけ線路に囲まれてて駅だって直線距離なら遠くないのに廻り道しないと辿り着けない立地も希少です。

[132: 匿名さん]

元住吉20分で行ければ最高。

[133: 匿名さん]

>>131 匿名さん

という事は、129が言ってる8分は全力疾走しているということですね。やっぱり。
ここには営業がいっぱいいますね。

[134: マンション検討中さん]

私も駅まで歩きましたが、10分は全然かかりませんでしたよ。
おそらく131さんの言われているマンションの敷地は通らずでいけます。
あそこで10分かかる人は、大分ゆっくり歩いているのではないでしょうか。
因みに、営業ではありません。

[135: 匿名さん]

グランツリーまで10分ちょっとで歩いていける環境はとても素敵ですね。
元住吉駅までは遠すぎですので自転車が必要ですね。

[136: 匿名さん]

でもここは武蔵小杉？違うでしょう。

[137: 匿名さん]

10分はどういうルート？
地図に書いて投稿してよ。

[138: 匿名さん]

不動産で10分という場合は、1分80mを基準にしている。
交差点の信号待ちは含んでいないし、駅の入口までなので駅のホームまではさらにかかる。

[139: 匿名さん]

でもここの最寄りは武蔵小杉ですよね。
10分かどうかは分かりませんが。

[140: 匿名さん]

最寄バス停は市ノ坪中町。東横線小杉駅まではバス停2つ分。横須賀線の武蔵小杉駅はほぼ向河原駅だから、そのトリックを使って武蔵小杉を名乗るのはどうかと思う。

[141: 匿名さん]

ただし、近所にはスーパーやコンビニが無いので買い物は武蔵小杉になってしまうかな。

[142: 匿名さん]

スーパーは少ないですが、コンビニ、ドラッグストアは現地すぐ近くにありますね。
うちは子供が小さいので助かります^o^

[143: マンション検討中さん]

グランツリーや平和公園が徒歩圏っていうのもいいですよね。
免震だし、子育てにはほんと安心。
抽選にならないでほしいです！

[144: マンション検討中さん]

横須賀線までGoogleマップの計測機能で徒歩10分なので実際は8分位かと想像します。駅にむかう途中のナイスの徒歩5分のマンションの中古売りに出てますね。立地､価格考えれば、中古もありかと迷ってます。

[145: マンション検討中さん]

4年5年前の武蔵小杉駅近マンションは、新築購入時より軒並み中古価格アップしています。ココはどうなると思いますか？

[146: マンション検討中さん]

武蔵小杉に限らず、オリンピック前までは上がるのでしょうね。
その後は国のインフレ政策がどうなるかでしょう。
誰にも分かりませんよね。

[147: 匿名さん]

市ノ坪中町

[148: マンション検討中さん]

>>145 マンション検討中さん

三井不動産のタワーの営業は、武蔵小杉の再開発はオリンピック後も続くから、価格は上がり続ける可能性が高いと言ってましたね。

[149: 匿名さん]

このクラスで、この立地で、
資産価値とか考えずに長く住むことを考えた方がいいんじゃないですか。
駅まで10分以内ならまあまあですよ。

[150: 匿名さん]

東横線までは何分？余裕をみて20分くらいかな。

[151: 匿名さん]

>>147 匿名さん

違う。市ノ坪本町が最寄りのバス停。
パチンコ屋の目の前。

[152: マンション検討中さん]

>>149 匿名さん

やっぱり武蔵小杉駅10分となると、将来の資産価値も下がりにくいものでしょうか？

[153: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん

さあ。この立地どう思いますか？

[154: 匿名さん]

線路に挟まれてうるさくないですかね？

[155: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん

一般的には10分以内と11分以上は全然違いますよね。
ここは免震だし価格が割安なので、落ちずらいのではないでしょうか。

[156: 匿名さん]

周辺のマンション価格も軒並み上昇してますね。

[157: 匿名さん]

バス便エリアは買ってからあっという間に落ちて行きます。
武蔵小杉ブランドで周辺一帯上昇してますが、
ここはそれに乗じて高くなっているものの、
落ちるときは一気に落ちるでしょうね。

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん

徒歩10分の物件がバス便というのでしょうか？
徒歩圏は何分まで？

[159: 匿名さん]

ここの価格はかなり割安ですよ。
武蔵小杉の新築マンションで当面この価格では買えないでしょうね。

[160: 匿名さん]

>>158 匿名さん

徒歩10分て横須賀線でしょ。横須賀線はほぼ向河原駅。
武蔵小杉のメイン東横線だとバス停2つ分もあるじゃない。
騙されてはいけないよ。

[161: 匿名さん]

横須賀小杉から東横小杉まで、３～４分だからな。
まあ、徒歩圏ギリと考えていいんじゃね？

まあ、ムキになってバス便と断言しなくても（笑）

[162: 匿名さん]

駅前にはタワマンが林立している。タワマンって１０年を過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に転売って考えの人が結構いる。小杉の球マンラッシュが始まってそろそろ10年になる。中古の売り物件が結構、表に出てきている。中古で人気の物件だと、仲介業者に登録している待ちの人ではけちゃうから表に出てこない。表に出てきた時点である意味売れ残り。大量にタワマンが出てきて１０年過ぎたころには中古が飽和しているかもしれない。そんな状況になったら、ここの資産価値は期待できないってことも考慮しないと。

[163: 匿名さん]

いや違う。
買い取る時はバス便エリアとして安く買い叩かれる。
安く買い取って、売る時は徒歩10分圏で高く売る。
不動産てそんなもの。

[164: 匿名さん]

まあ資産価値を気にする人はもっと駅近くのタワマンを買うよな。
周辺エリアはそのおこぼれだから。

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん

タワマン買える人は買えばいいし、そこまで管理費を含めた住居費用を出したくない人はこの物件を買えばいい。
ここは免震だし、駅10分だから悪くないですよ。

[166: 匿名さん]

徒歩10分過ぎると資産価値は下がります。
大手不動産会社であることも重要です。
路線価が幾らか調べると参考になります。

[167: 匿名さん]

ご近所の中古物件が4千万以下だからそんなところ。
買取は3千万台だろうね。

[168: 匿名さん]

分かってない人がいるみたいだけど、中古の売買って仲介が主流。一説には成約率は一割といわれている。業者は買い取って売れないリスクを取らない。

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じた場合、売れないと身動きが取れなくなる。不動産を持つってことはそういったリスクを負うこと。

近隣の仲介業者にそういった事情は確認していお他方が賢明。できれば複数の業者に。

[169: マンション検討中さん]

盛り上がってますね笑
周辺中古物件見ました。
50平米で4,000万円前後、60平米で5,000万円前後くらいでしたね。
確かに中古の方が安いですが、このくらい出すならノブレスがいいかなと思ってます。
免震ですしね。

[170: 匿名さん]

中古の販売価格は売り主の言い値。その価格で売れるとは限らない。仲介業者は成約情報のデータベースにアクセスできるから、コンタクトして近隣の中古の情報を仕入れておいた方がこれまたいい。

[171: 匿名さん]

>>169 マンション検討中さん

そんな物件どこにある？リンクを示してくれ。

[172: マンション検討中さん]

中古10年過ぎればタワマンより徒歩圏の普通のマンションのほうが修繕費等の負担から優位に立つような気がします　線路際でももう少し駅に近ければ。惜しいマンションです。

[173: 匿名さん]

近所の中古物件は4000万弱。ちょっと調べればわかること。
大手じゃないともっと安い。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

55平米の物件ですよね。
60平米以上で3000まんえんなんてあるわけないじゃん。
ネガキャンですか。。

[175: 匿名さん]

>>174 匿名さん

市ノ坪中古物件で探せば70 3LDKで幾らでもある。

[176: 匿名さん]

ここのモデルルームは67平米なのに広く感じました。
営業にワイドスパンだからと説明を受けましたが、やっぱりワイドスパンって違うものでしょうか？
うちは70平米くらいで探していたのですが、価格も手ごろだし悩んでます。

[177: 匿名さん]

新幹線と湘南新宿ラインと保育園に囲まれるという立地が・・・。

やたら免震推しだけど、逆に言うとそれしかない。

[178: 匿名さん]

>>176 匿名さん
買って良いんじゃない。
価格、広さ、それ以外に優先するものが無ければ。
素人さんならsuumoを一度読んで勉強した方がいいね。

[179: 匿名さん]

>>176 匿名さん

ノブレスは廊下が少ないから通常より広い。

[180: 匿名さん]

現地見てみました。
線路との距離感が、半端なく近いですね。
新幹線、横須賀線、湘南新宿ラインの音も結構響いていました。
二重サッシですが、通風は期待できそうもないですね。
周辺の道は狭く、路地裏のような近道も歩いてみましたが、夜は怖そうです。
府中街道から来れば、明るいですが遠回りなんですよね。コンビニもあります。
武蔵小杉の雰囲気とは、明らかに違いましたので、現地を見ておくことって大事だと思いました。

あ、電車好きならいいかも。徒歩2分くらいのことにフィットケアデポがひっそりと。

[181: 匿名さん]

線路は気になりますが、新幹線や線路沿いに建つマンションはたくさんあるかな、
それよりも、武蔵小杉10分で子育て向けの間取りに魅力を感じました。
窓も全開にしなければ音は軽減出来そうですね。

[182: マンション検討中さん]

隣のクレストフォルムがまだ売れ残ってます。最上階プレミア住戸75で4500万円で売れ残っていますから、ここも70で高くとも4000万円前半代でないと釣り合わないような。線路際の立地でも中丸子公園より北側の再開発区域内に建つなら今の価格でも納得ですが。

[183: 匿名さん]

>>182 マンション検討中さん

最上階プレミアムは6498万円ですね。
1階61平米東向きが4598万円ですがずっと申し込み中です。
新川崎売るためのおとり広告みたいですよ。

[184: 匿名さん]

掲示板営業もあの手この手ですな。
ここも必死のようで。

営業 → 検討者
徒歩10分以内 →えーっ？
線路気にならない →ホンマに？
コンビニとドラッグストア 子供にいい →何のこと？
資産価値上昇 → ここはおこぼれだから。。。

[185: 匿名さん]

ここもかなり売れ行きが良さそうでした。
ノブレスよりかなり高いクリオ陣屋町もほぼ完売状態だし、武蔵小杉徒歩圏で一般人に買えるマンションはもう出ないんですかね〜

[186: 匿名さん]

ここの営業は、地震の恐怖訴求をしながら、免震という売りで心理的に誘導する最低な営業だったわ。。。

[187: 匿名]

>>186 匿名さん
心理的に誘導って（笑）免震のマンションの営業はみんな言ってるよ！大手だってね！

[188: 匿名さん]

免震は分かったけど。基礎はどういう構造ですか？
免震は鉄道用だったりして。

[189: 匿名さん]

>>186 匿名さん

むしろ耐震マンションの営業が絶対に教えてくれない事を丁寧に教えてくれました。
免震が絶対安心です。

[190: 匿名さん]

免震って揺れないことを前提に建物の強度は落としてる。３・１１の時タワマンで乾式壁が壊れてる。そういうことちゃんと説明してるのかな。

[191: 匿名さん]

3.11で免震ダンパーの4割は破損して大変だったようですけどって聞いてみたら そんなことないですよ って軽く嘘つかれました。そういう営業さんです。

[192: 匿名さん]

タワマンの壁はコンクリートじゃないから弱いからね

[193: 匿名さん]

3.11以降仙台市内ではほとんどのマンションが免震構造で作られている。
首都圏では耐震等級1ばっかりで建てているデベのほとんどが仙台では免震。
耐震だと耐えられないから。
ネットで調べればすぐわかるよ。

[194: 匿名さん]

耐震等級１といえば、かつて免震が耐震等級の判定対象だった頃、ほとんどの免震の耐震等級は１だった。

[195: 匿名さん]

杭をちゃんと打ち込んでいるのかな？
まさか直接基礎じゃないよね？

[196: マンション検討中さん]

結局ここは耐震等級は？２級？

[197: 匿名さん]

免震で耐震等級は？と言ってる人がいますが、全く設計を分かっていませんね。
免震、制震、耐震はそれぞれ建て方が、違います。免震は耐震ではないので耐震等級はありませんよ。

[198: 匿名さん]

耐震性が良ければ免震でも耐震等級を取得して宣伝するよ。二子玉の物件は耐震等級２の免震を売りにしていた。

[199: 匿名さん]

>197

分かってないのはあなた。通常の住宅性能評価では免震の場合、免震って評価してるだけ。耐震等級は建築基準法で規定された強度に対して何倍の揺れまで耐えられるかってことだから、免震でも耐震等級を評価することは可能。

[200: 匿名さん]

免震は長周期に対する耐震基準が変わるから、ここは旧基準物件確定。

[201: 匿名さん]

>>195 匿名さん

HPの構造を参照。杭は支持層まで打ってある。
ただその深さや全部届いているかは不明。
横浜ららのようなことはないと思うが。

[202: 匿名さん]

>>199 匿名さん

免震は耐震2相当でしょ。

[203: 匿名さん]

>202

198を読んでね。免震が耐震等級２だったら、わざわざ大臣認定までして評価を取得する必要はない。

[204: 匿名さん]

小杉というかあの近辺の東横線沿線は表層の揺れやすさが大きいところ。杭を支持層まで打っても、上の層が揺れたら影響はある。免震とかといった構造以上に地盤は重要。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん

いわゆるプリン地盤ですね。

[206: 匿名さん]

制震の例だけど、横浜で築年数が近くて、施工会社、構造が同じ物件で、一方は無傷、一方は被災。被災したほうは液状化したエリア。表層の地盤が悪いと当然影響を受ける。

[207: 匿名さん]

206だけど３・１１の時の話。

[208: 匿名さん]

免震って大臣認定が必要になるから耐震等級を評価するとなるとコストがかかる。なので、手抜きで免震って評価してるだけ。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん

ずっと講釈されてますね。
そうすると、何故仙台ではほとんどのマンションが免震で建てられているんでしょうかね？
耐震1じゃ、大地震に耐えられなくて、免震は無傷だったからですね。

[210: 匿名さん]

>>206 匿名さん

制震と免震は全く違いますね。

[211: 匿名さん]

その仙台の既存の免震、震災後に調査したらダンパーの交換が必要になったというケースが少なからずあったと報道されていた。長期修繕計画って自然災害は考慮していない、補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

[212: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど、周辺は揺れるからエントランスとかつなぎ目部分が壊れるって独特のパターンがある。表層が揺れやすいと当然そういったリスクは高くなる。

エントランス壊れたら籠城するしかなくなる。

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん

免震金物って知ってますか？
最近は壊れないんですよ、笑

[214: 匿名さん]

>>211 匿名さん

ソースは？
ブリジストンの工場見学では、ブリジストン製免震ゴムを使っている免震マンションはノーメンテナンスだったと教えてくれました。

[215: 匿名さん]

エキスパンションジョイントとかフレキシブルジョイントでしょ。あれってある程度の変位までは耐えるけど、それ以上の変位があると壊れる。

ちなみに３・１１のとき筑波でエントランスが大破した実例がある。

[216: 匿名さん]

>214

で、ここの免震はブリジストンなのかな。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん

ブリジストンですね

[218: 匿名さん]

線路に挟まれ、すさまじい立地ですね。

[219: 匿名さん]

なんだこの立地は。

ここを武蔵小杉というのは、どうなの？笑

[220: 匿名さん]

登録開始日の朝10時にいったら並んでましたね。
私は抽選なしで購入することができましたが、すごい人が登録に来ていましたよ。
かなり手続きまで待たされました。
人気があって良かったです！

[221: 匿名さん]

ここは第1期でどのくらい売れたんでしょうか？
ネットはまだ登録開始のままですが。