三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[813: 匿名さん]

>>809 匿名さん
ここより外側にいくと、港区でもまだまだ下のエリアがありますからね。赤羽橋、浜松町、田町、などなど。

[814: 匿名さん]

赤羽橋はここより下じゃないでしょ。芝公園や東京タワー、プリンスパークタワーなど港区のアイコン的スポット至近で、マンションもサンウッド三田パークサイドタワー、ラトゥール芝公園、サマセット麻布イーストなど分譲も賃貸も高級物件がたくさんありますし、ここよりも都心寄りの人気エリアじゃないですかね。

[815: 匿名さん]

>>814 匿名さん

サンウッドは激安マンションですよ。

[816: 匿名さん]

>>815 匿名さん
分譲当時はね。今の中古価格はめちゃめちゃ高いですよ。

[817: 匿名さん]

首都高の大高架にサンドイッチされた日の当たらない暗鬱な騒音排ガスエリア。
東京DE○Pでも紹介されている元バラック地区。
古川沿いの水没ハザードマップ低地。

ここは文句なく港区の底辺でしょう。
嫌悪エリアとして対抗できるのは、食肉工場やゴミ処理場のある港南くらいでは。

[818: 匿名さん]

>>817 匿名さん

この辺りの再開発と武蔵小山の再開発では将来どちらが資産性ありますか？

[819: 匿名さん]

>>816 匿名さん
パークコート麻布十番ザ・タワーの7掛けか8掛けぐらいのマンションですよね。

[820: 匿名さん]

>>818 匿名さん

三田小山に決まってるだろ
港区だぞ

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん

水没ハザードマップ低地のここと、地盤の良い高台の武蔵小山を比べたら、武蔵小山の方が長期的に見て良いです。それと武蔵小山は再開発が目白押しなので価格上昇のポテンシャルが比じゃないです。

[822: 匿名さん]

>>821 匿名さん
そう思うならそれで良いのでは。

[823: 匿名]

>>821 匿名さん
真面目に答えるのもアレだけど、ここは富裕層も検討するけど、武蔵小山はそもそも検討対象にすらならない。地盤の良い高台なんて立地選ばなければいくらでもあるよ。立地良いところで地盤の良いところに価値があるのであって、いくら高台の地盤良いところでも立地がたいしたことなければ意味ないのよ。

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん

地盤の良い高台は複数ある。それはその通り。
更に武蔵小山のように目黒まで2分の一等地で駅前再開発の資産性の高い要件を満たすところは他に無い。

ここは水没ハザードマップ低地だからそもそも足切りライン外だけど。

[825: 匿名さん]

>>824 匿名さん
何も武蔵小山でなくても、六本木、麻布で高台の高級住宅地はあるし、再開発の規模も段違いだよ
ここと無関係の話になったけど、まあここは六本木もすぐなので、その大規模再開発の恩恵受けるけど

[826: 匿名さん]

ひとつ言えることは、A棟、B棟、C棟で、格差はかなりのものがあるね。

[827: 匿名さん]

これで見ると首都高とは一番近い部屋でも４０mほど離れるようだね。

[828: 匿名さん]

トライスター型は団地っぽくてイマイチだなあ。

[829: 匿名さん]

配置図ありがとうございます。
珍しい首都高サンドイッチ物件ですね。
周りを取り囲む大高架の高さは十数メートルはあるでしょうか？
人が住むには極めて環境が悪く感じますが、本当にマンションになるんですかね、ここ…。

[830: 匿名さん]

>>821 匿名さん

武蔵小山ではドヤれない
港区三田だとドヤれる

この差

[831: 匿名さん]

でもここって高級感は無いよね
パークコート麻布十番もその隣に住友のタワマンあるけど
電柱のせいか周辺の雑居ビルが原因か垢抜けないというか雑多な雰囲気で喧騒

周辺に一帯開発のエリアいっぱい出来ていくだけに見劣り感はより半端無くなりそう
高級住宅街もあるし余計に

[832: 匿名さん]

>>828 匿名さん
ファザードよければなんとかなる

[833: 匿名さん]

武蔵小山？
つまらん話ここでするな

[834: 匿名さん]

>>831 匿名さん
ここの再開発が終わったら、パークコート麻布十番タワー、シティタワー麻布十番と一体化するし、シティタワー東隣の住友不動産麻布十番ビル南側の三井不動産三田一丁目計画も完成するので、三田一丁目の街の雰囲気はかなり変わるんじゃないかなあ。
そりゃ森ビルの虎ノ門麻布台プロジェクトや六本木五丁目西計画みたいなスペシャルな再開発とは比べ物にならないでしょうけど。白金高輪周辺の再開発エリアくらいの人気は得られると思います。

[835: 匿名さん]

>>834 匿名さん
話題性は白金高輪には劣るだろうけど、価格はこちらの方が２ランクぐらい高くなるだろうね。

[836: 匿名さん]

>>828 匿名さん
トライスター型が団地ってイメージないけど、都内にあるか？田舎や地方だと多いのか？

[837: 匿名さん]

トライスター型のタワマンはどちらかというと先進的だったり、斬新なイメージがありましたが、世間ではどうなのでしょうか。最近のだとスカイズがトライスターのですね。イメージパースも似ている気がします。

[838: 匿名さん]

カスカイズ、勝どきザ・タワー、芝浦アイランドカープタワーがトライスターだけど、あんまり高級感を感じない。

[839: 匿名さん]

>>835 匿名さん
2ランクって金額でいくらのことですか？1ランクあたりの坪単価を定義しないと意味が通じません。定義のないイメージだけの文系脳で語られても役に立たないと思います。

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん

イメージで伝わればいいと思いましたが、２ランク、坪２００万前後違うイメージで言いましたよ。

[841: 匿名さん]

>>837 匿名さん
形の前に白がダサい
黒とかブラウン系だと質感上がるしカッコいいけど白はダサすぎ
でもやっぱりトライスターだと安っぽく見えるというか間抜け感がする

[842: 匿名さん]

黄土色の吹き付け壁にコストカットされちゃった、
小石川イッチョメタワーよりマシだろうて。

[843: 匿名さん]

>>842 匿名さん

君おすすめの飯田橋を買ってあげなよ
値上がりが楽しみだよ

[844: 匿名さん]

>>841 匿名さん
なるほど、シティタワー麻布十番のようなダークな色調ならトライスターでもカッコ良いかもしれないと思った。
建築デザイナーが入るのはこれからだから、まだファサードは変わる可能性があると思います。

[845: 匿名さん]

>>841 匿名さん
団地みたいとか言っちゃったひと？

[846: 匿名さん]

さすがに小石川と比べるのはミタコがかわいそうですよｗ

[847: 匿名さん]

>>846 匿名さん
トライスターの団地ってどこ？

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん
たくさんありますよ。
https://www.goodrooms.jp/journal/?p=9230

[849: 匿名さん]

>>848 匿名さん

>第9回は、文字通り、団地界のスター的存在、「スターハウス」を大特集。全ての住戸が角部屋になるという、ユニークな団地です。たくさん並べてみると、なんだかかわいらしいですね。

ユニークな団地...要するに、めずらしいとのことですが、どちらの団地に縁のおありの方ですね。

[850: 匿名さん]

凄いリーク記事ですね。
どうしたんですか、ここ。

https://www.mitasaikaihatsu.com/blank

[851: 匿名さん]

>>849 匿名さん
私の生まれ育った街にも団地があって、スター型の棟は目立ちましたね。私が生まれた時に住んでいたのは普通の箱型の団地で、スター型の自由化は憧れ対照でした。就学前に父が隣接エリアに造成された分譲宅地に戸建てを建ててそちらに引っ越しましたが、昔の団地のイメージは先進的で、そんなに悪いイメージはなかったと思います。

[852: 匿名さん]

>>849 匿名さん
ユニークというのは個性的という意味なのではないでしょうか。個性的な形状ですが、全国の団地に見られます。近年は数が減ってきていますけれど。

[853: 匿名さん]

>>852 匿名さん

個性的であるなら、数が少ないことが分かりますね。
都内で赤羽団地以外に他にありますか？私はトライスター型のタワマンも団地も見たことありません。

[854: 匿名さん]

>>850 匿名さん
誰が儲かろうと別にいいと思うけどね。地権者様もみんな儲かるかわけだから、気にしないでしょ。だから三井不動産が儲かることに僻んでも仕方なし。

[855: 匿名さん]

>>853 匿名さん
少ないの定義がないのであなたの言う少ないがいくつを指すのかわかりませんが、複数の例がありますよ。
都内の団地だと中野区の野方団地や杉並区の荻窪団地にもありますし、西東京市のひばりヶ丘団地など複数あります。
トライスター型のタワマンだと港区の芝浦アイランドケープタワー、中央区の勝どきザ・タワー、江東区の豊洲スカイズがあります。

[856: 匿名さん]

>>855 匿名さん
団地はスターハウスっていうんですか？かなり希少なようですね。トライスターのタワマンも少ないようですね。希少性はバツグンでしょう。

[857: 匿名さん]

白のタワマンがダサいってのは同意。
というか明るい色のタワマンは古く見えるし、
隣のパークコート麻布十番タワーとかもそこまで外観に高級感無いし、
普通のマンションのデカい版ぐらいにしか見えない。
白がよく見えるには、パークコート青山ザタワー並みに凝ったファザードにしないと…
やっぱり落ち着きある黒か茶系かな…茶系だったらプラウド元麻布が落ち着いてて品格漂う色で好き
あとタワマンに限らず低層マンション系でよくある味気ないシルバー系も嫌いな

[858: 匿名さん]

湾岸エリアとかは白多いな
シーサイド感出したいんだろうな
ここもそういう感じだね

[860: 匿名さん]

黒っぽいのがカッコ良いと思います。シティタワー麻布十番みたいな感じ。

[861: 匿名さん]

>>857 匿名さん
でもこのパースのデザインだと、やっぱり白が合うんだろうと思うよ。あとはどんな外壁材を使うのかと、低層の色合いを変えるくらいか。

[862: 匿名さん]

>>857 匿名さん
プラウド元麻布
これか
高そうなのは明らかに見て分かる色味だね
新しくできるパークコート虎ノ門もこんな感じの色だった
閑静な環境だからこそ映える色な気が…
三田小山の立地だとこの色はどうなんだろ？

[863: 匿名さん]

白でも茶でもいいけど、吹き付け壁だけはやめて欲しい。最近、コストカットで高額物件にすら吹き付けが採用されてしまう事もあるし。

[864: 口コミ知りたいさん]

この界隈は中古でも坪450万以上で安定してる。
パークハウス三田より場所的にはいい。
ということは新築500万からか。買えないな～。

[865: 匿名さん]

>>864 口コミ知りたいさん
パークハウス三田ガーデンは坪480ぐらいからだけど、ここの販売開始まで時間があるので市況が大きく変わる可能性があるため価格設定はわからないね。仮にいま販売開始したとしたら坪500ぐらいからになりそうだとは言えるが。

[866: 匿名さん]

ここはブランドちなの？

[867: 匿名さん]

パークコート麻布十番ザ・タワーとシティタワー麻布十番の中古成約単価知ってます？白金ザ・スカイの売り出し単価見てます？
パンダとかで安く出る部屋はあるかもだけど、今売り出すとしたら、最低坪600後半からでしょ。坪500なんてありえないよ。それを期待してるなら他を探した方が良いよ。

[868: 匿名さん]

コロナ終われば世の流れも考え方も市場も変わってるから
今の常識で変わるのは早計
今までが高すぎた

[869: 匿名さん]

緑の多い開発は素晴らしいしこれからのトレンドになる

ただセンスはよくないって感じ

[870: 匿名さん]

>>868 匿名さん
コロナ後も下がってないというデータ多いですよ。都心はコロナ後も無関係に好調でしょう。下がって欲しいという希望ばかり言ってても買えないよ。無理して買わない方が良いけどね。

[871: 匿名さん]

ほとんど下がってないし、下がって欲しくないけど、ここが完成する７年後くらいにどうなっているか、下がってる要素の方が多い気はしますね。

[872: 匿名さん]

麻布十番駅に近いのは大きな強みだよ。

[873: 匿名さん]

>>871 匿名さん
将来のことは確かにわからないですけど、今の相場からして、ここが坪500になったら、大暴落レベルですよね。

[874: 匿名さん]

先日投稿されたリーク記事を見ると、坪400という文字が強烈に印象に残りました。

[875: 匿名さん]

下がってるだろうな…
さすがに7年はね…
あとコロナで「今下がってないですけど？」って必死に擁護する人いるが、
不動産にそんなすぐ影響するわけないでしょ。
この影響が今後出ないってほど甘くないし、
7年だと働き方も買い物も仕方も学び方も今のままなわけないし、
そう考えると今の市場価格のまま7年持つって計算の方がおかしい
それに今後下がって7年後までに上がるって考えなら
どうなったら上がるって考えなのかを教えて欲しい

[876: 匿名さん]

2012年ぐらいは番町のパークハウスグランが坪400だったから
そこまで驚かないな
そこから金利が下がったりオリンピック決まったりで凄い高騰ぶりだったけど

[877: 匿名さん]

そもそもなぜ7年かかるの？

[878: 匿名さん]

株式のバブル崩壊が1989年、不動産が下がり始めたのが1992年、それから20年間不動産価格は下がり続けましたからね。
ただ、今回は株もほとんど値下がりしてないですけど。

[879: 匿名さん]

なんか頑張って、不動産下げたい人がいるな

[880: 匿名さん]

>>878 匿名さん
日銀が今回頑張ってるからな
理論上は絶対下がってないとおかしいけどw

[881: 匿名さん]

これだけ金融緩和してたら、現金の価値は下がって、不動産や株は上がるよね。不景気だから下がるとかってのはちょっとね。

[882: 匿名さん]

>>881 匿名さん

なら銀行は…

[883: マンション検討中さん]

ここ下げ期待しても空振りよん。

[884: 匿名さん]

>>874 匿名さん
その価格ってデベが買う価格だったとしても、地権者が買い増ししたい時に買う価格と同じだよ。変な奴が妬んでいちゃもんつけてるだけ。

[885: 匿名さん]

>>884 匿名さん
評価額は等価交換の基準に過ぎないから、地権者住戸を取得する場合は単価がいくらであっても交換である新しい住戸の面積に影響しない。
一方、権利交換で現金化を対価に出て行く選択をした地権者にとってはその単価x面積の現金を受け取るだけなので、権利交換で現金を受け取った後に不動産価格が値上がりした場合は相対的に損をすることになる。
ここは権利変換はまだなので、先走って不動産権利を売っていない地権者にとっては単価がいくらであろうと中立だが、既に売って現金を先に得た人にとってはその後の値上がりが、逸失利益として損をしたことになる。

[886: 匿名さん]

>>885 匿名さん

少し違いますね。再開発が決まった時点で値上がりしてますよ。転出の補償金の額を気にして買う人はいませんので、しっかり高く売られているでしょうね。一番損したのは、再開発やるぞやるぞって言われてる中で、なかなか再開発が決まらなくて待ちきれなくて売ってしまった人。

[887: 匿名さん]

このスレは相変わらず、値下がると困る人に支配されていますね。

私はこのような港区の底辺エリアに手は出しませんが、事実として不動産バブルは終わりましたよ。

[888: 匿名さん]

この掲示板で上がる、下がる言ったって、実際の相場にも、デベの売り出し価格にもなんの影響力もないから、みんな好き勝手言ってて良いのではないでしょうか。

将来の相場なんて誰にもわからないのに断定しているのは滑稽だけど、興味ない物件の掲示板をチェックして、わざわざ書き込みするのはもっと滑稽。

[889: 匿名さん]

>>887 匿名さん
値下がると困りませんか？
リーマンショック辺りまで値下がると、今の価値から１０億以上は目減りしますので、そりゃ下がって欲しくないって思いますよ。

[890: 匿名さん]

色々と書かれていますが、このエリアは今後、周知の麻布台再開発や六本木5丁目再開発など超大型プロジェクトが控えています。
どちらも、この場所からは徒歩数分で行ける距離というのは非常に大きい。私はこのエリアは、港区でも大幅な価値上昇が見込めるエリアだと踏んでいます。

[891: 匿名さん]

>>890 匿名さん
既に麻布台、六本木5の周辺再開発も織り込み済みで今の価格が形成されているのでは。アドレスが麻布六本木になる場所と比べたら割安感があるけど、三田1の不動産相場が麻布六本木と逆転することはないと思う。

[892: 匿名さん]

>>891 匿名さん
駅距離、建物のグレード、規模によっては逆転もありえる差でしょう。

[893: 匿名さん]

ここから麻布台再開発に徒歩数分て、どうやっていくんだｗ
登山部あがりの競歩選手じゃないと、無理くね？

[894: 匿名さん]

首都高の大高架を２回もくぐって、麻布台まで行く必要があるのかなあ。

首都高の大高架を１回だけくぐって、麻布十番へご足労するほうがよくね？

[895: 匿名さん]

>>893 匿名さん
中の橋から東麻布通って狸穴坂を抜けて行けばメインタワーまで徒歩10分ぐらいかと。わざわざ歩いて行く気しないが。

[896: 匿名さん]

徒歩十数分てことね。
無理ポ。

[897: 匿名さん]

麻布台再開発や六本木5丁目再開発まで徒歩5分か10分かは置いといて、その2大 港区再開発プロジェクトの両方に徒歩圏でアクセスできるのは、客観的な事実だね。これだけでも一の橋～三田1丁目地区の資産価値は相当に高まるな。

[898: 匿名さん]

徒歩10分以上かかる場所の再開発で値上がりするんですか。

不動産の常識とかけ離れてますね。

[899: 匿名さん]

港区での超大型再開発プロジェクトが、半径500m以内で2つも行われるんだから不動産価値上昇に働くのは必然だろう。

ネガってる投稿は、この板に貼り付いて何言ってんだか。。

[900: 匿名さん]

半径500メートルには何もないですが。。。

ここ、三田小山再開発のスレですよね？
首都高の大高架にサンドイッチされた水没ハザードマップ古川隣接低地の。

[901: 匿名さん]

仕事終えて見たら何やら盛り上がってますね笑

ちなみにグーグルマップで直線距離を測定したら、三田小山町再開発地域から六本木5丁目再開発地域まで500メートル弱、麻布台再開発地域まで約650メートルでした。
いずれにしても、一般的に極めて至近距離と言えるでしょうね。

[902: 匿名さん]

三田小山再開発からGoogleマップで円を描きましたが、半径500メートルには特に何もありませんでした

いずれにせよ、この距離では再開発が影響するエリアとはならないでしょうね

[903: 匿名さん]

いずれにしても、三田小山再開発から六本木5丁目再開発地域までたった500メートル弱、麻布台再開発地域まで約650メートルという事実は事実です。
当然、将来的に不動産価値にもプラスに働くのは明らかですね！

[904: 匿名さん]

皆さんの書かれてる通り、これだけの大規模再開発が近隣で行われるので価値は上がるのは間違いないでしょう。
ただ虎麻の方は3年後には完成しているので、ここの販売開始がそれ以降の場合、価格に折り込まれちゃいますね。

[905: 匿名さん]

そうですね。虎ノ門麻布台ヒルズが3年後に竣工後、ここの価格に織り込まれるとしたら、現時点よりも随分と価格は上昇するものと思われます。
大概、再開発って竣工後、実際に稼働し始めてから価値が高まっていくことも多いですからね。

[906: 匿名さん]

長文の連投が続きますね。
Googleマップで円を描いても、500メートルには何もないのは事実。

そんなに他の無関係なエリアに依存しますかね？

[907: 匿名さん]

他の無関係なエリアって笑

このエリアから直線距離で500mの歩いて行ける場所ですよ笑
不動産価値への影響を検討する上では、話題に挙がって当然なのですが。

[908: 通りがかりさん]

500メートルだろうが700だろうがという話なんじゃないの？
言葉の揚げ足とってきっかり500に何もない連呼。気持ち悪いな。

[909: 匿名さん]

揚げ足と言うか
>>899 匿名さん
が、はっきりデタラメを書き込んでいることに対する苦言です。
有耶無耶にする目的か知りませんが、絡んでこないでください。

[910: 匿名さん]

まー三田小山町の近隣徒歩圏内に、港区随一の超大型再開発プロジェクトが控えていることは揺るぎの無い事実ですからね。

いくらネガ投稿しても虚しくなるだけですよ。

[911: 匿名さん]

正直言っていいのか迷いますが、ここを港区底辺エリアだと見下しているので、虚しさは皆無です。

逆に、徒歩10分以上かかる場所の再開発を我が物顔で語る虚しさは、如何でしょう。

[912: 匿名さん]

>>911 匿名さん
港区知らない人？土地勘無い？それとも再開発の敷地の真ん中から真ん中に移動することを想定してる？不動産表記的に言えば、敷地の端から敷地の端までの距離でオッケーなんですよ。常識。