三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[793: 匿名さん]

東麻布は再開発しないの?
森ビルは麻布台・六本木5丁目を本気で再開発しようとしてるけど
六本木3丁目まで再開発したら麻布台とミッドタウンと六本木ヒルズが動線として繋がるし
そこは楽しみ

[794: 匿名さん]

>>789 匿名さん

三田小山プロジェクトはイメージパース見るにそこまで高級志向じゃないし
マウントなんて気にしてたらそもそもこのエリアは買えない
隣も元麻布や南麻布なんて高級低層マンションやら豪邸やらいっぱいあるんだし

本気で高級志向目指すならパークコート赤坂檜町タワーとかパークコート青山ザタワーぐらい豪華な建物にしないとキツいわ

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん

パースのデザインは良くないですね。
でも檜町の完成イメージパースもこんなんだったよ。

[796: 匿名さん]

>>793 匿名さん
六本木三丁目の再開発は三井不のティーキューブ、三井不東建KENのザ六本木東京クラブ、最近では三井不の三井ガーデンホテル、住友不のグランドタワーなど、森ビル以外のデベロッパーが主体になって再開発が進んできたので、森ビルは手をつけないのでは。
三丁目の丹波谷坂より南側は地形や細街路など防災的にもいろいろ問題が多いから再開発したほうが良いとは思うけど、六本木ナイトライフ中心地の外苑東通り北側までクリーンになったら、それはそれで寂しい気もする。でも南側のロアビル周辺も六本木5丁目プロジェクトで健全化するから、これからは六本木交差点東側は夜の街から昼の街になるんですかね。
六本木交差点南側もベルファーレがあった場所の裏手の六本木七丁目を住不が再開発しますし、EXシアター向かいの西麻布三丁目を野村不動産とKENが再開発するので、六本木の健全化が進んでいきそうです。

[797: 匿名さん]

ここは首都高大高架に２方面隣接、古川沿いのハザードマップ低地だし、格上の三田綱町と比べるヤツいないだろ。
金持ちばかりが住んだらスーパーとかも成り立たないし、こういう安めの大衆タワマンも必要だと思うわ。

[798: 匿名さん]

>>797 匿名さん
ここ大衆的な単価で売りに出るのですか？簡保の三井三田一丁目計画よりは安いと思いますけど、白金ザスカイやパークハウス三田ガーデンよりは高そうな気がします。

[799: 匿名さん]

>>798 匿名さん
大衆の人の中にはこういったエリアの価値が分からない人がいるってことでしょう。

[800: 匿名さん]

>>798 匿名さん
平均は安いでしょうけど、簡保の一番高い部屋よりも、こちらの最上階の一番高い部屋の方が単価は高くなると思います。

[801: 匿名さん]

>>800 匿名さん
それはどうでしょうかね。パークコート麻布十番ザ・タワーの最高価格よりもパークマンション綱町ザフォレストの最高価格の方が高いことを踏まえると、それはなさそうな気がします。

[802: 匿名さん]

ここの良いところは、敷地に対して建築面積が約５２%で緑地面積も広大。パークコート麻布十番はその辺がイマイチ。

[803: 匿名さん]

でもパース見る限りダサいんだよなー…
垢抜けない現代風高層団地感がする
しかもこの辺りは将来的にも再開発凄いから時代が進むにつれて安物感出てしまいそうだし…
湾岸エリアにありそうな開発だな
森ビルみたいな開発はできないのか…

[804: 匿名さん]

>>796 匿名さん
夜の街は歌舞伎町があるし六本木でなくて良いのでは?
港区的には六本木を健全化させていきたいだろうし
イメージ的に六本木が健全化すれば港区全体のイメージは劇的に良くなるわけだし

[805: 匿名さん]

>>800 匿名さん

それは無いと思います

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん

そうですか？簡保跡で坪1,500万とか超えてきますかね？

[807: 匿名さん]

ここ、踏んだり蹴ったりだな。
住環境は港区底辺だし、どうしてもタワマンじゃないとダメな奴以外には魅力ないだろ。

[808: 匿名さん]

立地はなんだかんだで良いけど
問題はデザインだろ
この時代にそんなデザインで出すかって感じ
よっぽど安いなら納得だが

[809: 匿名さん]

>>807 匿名さん
港区の底辺ではないと思います。港区内陸の麻布十番駅最寄りエリアの中では底辺だと思いますけど。
でも麻布十番駅に近いのはかなり魅力的。
パースがダサいのというのは同意。ただデザインはまだ変わる可能性もありますけど。

[810: 匿名さん]

オーストラリア大使館前にも低層高級マンション建てば日向坂は凄いことになるな。
簡保からパークマンション三田日向坂までの場所。
あそこに低層高級マンション建てて人気出ないわけない。
オーストラリア大使館前なんてセキュリティー抜群だし

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん
日向坂46はいま勢いありますからね。
という冗談は置いといて、オーストラリア大使館前はお寺の土地と墓地だから無理じゃないですか。お寺とお寺に挟まれた位置に古いアパートやマンションがいくつかあるけど、全部合わせても敷地的に狭いので、高級マンションは建てられなさそう。

[812: 匿名さん]

>>809 匿名さん

そうは言っても、例えば浜松町エリアの底辺でも再開発はしてタワマン建てればエリア最高値マンションになってしまいますならね。

[813: 匿名さん]

>>809 匿名さん
ここより外側にいくと、港区でもまだまだ下のエリアがありますからね。赤羽橋、浜松町、田町、などなど。

[814: 匿名さん]

赤羽橋はここより下じゃないでしょ。芝公園や東京タワー、プリンスパークタワーなど港区のアイコン的スポット至近で、マンションもサンウッド三田パークサイドタワー、ラトゥール芝公園、サマセット麻布イーストなど分譲も賃貸も高級物件がたくさんありますし、ここよりも都心寄りの人気エリアじゃないですかね。

[815: 匿名さん]

>>814 匿名さん

サンウッドは激安マンションですよ。

[816: 匿名さん]

>>815 匿名さん
分譲当時はね。今の中古価格はめちゃめちゃ高いですよ。

[817: 匿名さん]

首都高の大高架にサンドイッチされた日の当たらない暗鬱な騒音排ガスエリア。
東京DE○Pでも紹介されている元バラック地区。
古川沿いの水没ハザードマップ低地。

ここは文句なく港区の底辺でしょう。
嫌悪エリアとして対抗できるのは、食肉工場やゴミ処理場のある港南くらいでは。

[818: 匿名さん]

>>817 匿名さん

この辺りの再開発と武蔵小山の再開発では将来どちらが資産性ありますか？

[819: 匿名さん]

>>816 匿名さん
パークコート麻布十番ザ・タワーの7掛けか8掛けぐらいのマンションですよね。

[820: 匿名さん]

>>818 匿名さん

三田小山に決まってるだろ
港区だぞ

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん

水没ハザードマップ低地のここと、地盤の良い高台の武蔵小山を比べたら、武蔵小山の方が長期的に見て良いです。それと武蔵小山は再開発が目白押しなので価格上昇のポテンシャルが比じゃないです。

[822: 匿名さん]

>>821 匿名さん
そう思うならそれで良いのでは。

[823: 匿名]

>>821 匿名さん
真面目に答えるのもアレだけど、ここは富裕層も検討するけど、武蔵小山はそもそも検討対象にすらならない。地盤の良い高台なんて立地選ばなければいくらでもあるよ。立地良いところで地盤の良いところに価値があるのであって、いくら高台の地盤良いところでも立地がたいしたことなければ意味ないのよ。

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん

地盤の良い高台は複数ある。それはその通り。
更に武蔵小山のように目黒まで2分の一等地で駅前再開発の資産性の高い要件を満たすところは他に無い。

ここは水没ハザードマップ低地だからそもそも足切りライン外だけど。

[825: 匿名さん]

>>824 匿名さん
何も武蔵小山でなくても、六本木、麻布で高台の高級住宅地はあるし、再開発の規模も段違いだよ
ここと無関係の話になったけど、まあここは六本木もすぐなので、その大規模再開発の恩恵受けるけど

[826: 匿名さん]

ひとつ言えることは、A棟、B棟、C棟で、格差はかなりのものがあるね。

[827: 匿名さん]

これで見ると首都高とは一番近い部屋でも４０mほど離れるようだね。

[828: 匿名さん]

トライスター型は団地っぽくてイマイチだなあ。

[829: 匿名さん]

配置図ありがとうございます。
珍しい首都高サンドイッチ物件ですね。
周りを取り囲む大高架の高さは十数メートルはあるでしょうか？
人が住むには極めて環境が悪く感じますが、本当にマンションになるんですかね、ここ…。

[830: 匿名さん]

>>821 匿名さん

武蔵小山ではドヤれない
港区三田だとドヤれる

この差

[831: 匿名さん]

でもここって高級感は無いよね
パークコート麻布十番もその隣に住友のタワマンあるけど
電柱のせいか周辺の雑居ビルが原因か垢抜けないというか雑多な雰囲気で喧騒

周辺に一帯開発のエリアいっぱい出来ていくだけに見劣り感はより半端無くなりそう
高級住宅街もあるし余計に

[832: 匿名さん]

>>828 匿名さん
ファザードよければなんとかなる

[833: 匿名さん]

武蔵小山？
つまらん話ここでするな

[834: 匿名さん]

>>831 匿名さん
ここの再開発が終わったら、パークコート麻布十番タワー、シティタワー麻布十番と一体化するし、シティタワー東隣の住友不動産麻布十番ビル南側の三井不動産三田一丁目計画も完成するので、三田一丁目の街の雰囲気はかなり変わるんじゃないかなあ。
そりゃ森ビルの虎ノ門麻布台プロジェクトや六本木五丁目西計画みたいなスペシャルな再開発とは比べ物にならないでしょうけど。白金高輪周辺の再開発エリアくらいの人気は得られると思います。

[835: 匿名さん]

>>834 匿名さん
話題性は白金高輪には劣るだろうけど、価格はこちらの方が２ランクぐらい高くなるだろうね。

[836: 匿名さん]

>>828 匿名さん
トライスター型が団地ってイメージないけど、都内にあるか？田舎や地方だと多いのか？

[837: 匿名さん]

トライスター型のタワマンはどちらかというと先進的だったり、斬新なイメージがありましたが、世間ではどうなのでしょうか。最近のだとスカイズがトライスターのですね。イメージパースも似ている気がします。

[838: 匿名さん]

カスカイズ、勝どきザ・タワー、芝浦アイランドカープタワーがトライスターだけど、あんまり高級感を感じない。

[839: 匿名さん]

>>835 匿名さん
2ランクって金額でいくらのことですか？1ランクあたりの坪単価を定義しないと意味が通じません。定義のないイメージだけの文系脳で語られても役に立たないと思います。

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん

イメージで伝わればいいと思いましたが、２ランク、坪２００万前後違うイメージで言いましたよ。

[841: 匿名さん]

>>837 匿名さん
形の前に白がダサい
黒とかブラウン系だと質感上がるしカッコいいけど白はダサすぎ
でもやっぱりトライスターだと安っぽく見えるというか間抜け感がする

[842: 匿名さん]

黄土色の吹き付け壁にコストカットされちゃった、
小石川イッチョメタワーよりマシだろうて。