三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[741: 匿名さん]

住んでいる人に失礼
何様だよ

[742: 匿名さん]

アークや泉ガーデン、城山、六本木ヒルズ、虎ノ門、麻布台と、
この三田小山は全くの別物です。

大きな違いは、ここが首都高の大高架と古川によるサンドイッチ二重奏をくらっているところ、そのせいで心理的にも格上の麻布十番エリアとは完全に分断されたエリアであるということです。

これは、大きなポイントです。

再開発されてタワマンができても、このエリアに暗鬱と大騒音の影を落とし続けるこれらの二大嫌悪施設は、永久にこのままなのですから。

[743: 匿名さん]

>>742 匿名さん
すごい参考になります。ポチしました。
ここは分譲されたら坪いくらだと思いますか。

[744: 匿名さん]

>>742 匿名さん
上にあげたのは、坪1,000万を軽く超えるような物件でしょう。ここは坪800万程度だと思いますから、ひとつ下のクラスでしょうね。

[745: 匿名さん]

いわゆる大街区エリアは港区でも特別なエリアですからね。三田小山町は格下とされても仕方ない。と言っても大街区エリア近接なので、安く売ってくれるなら買いたい。

[746: 匿名さん]

直近の世界情勢によって、ここの販売価格に多少なりとも影響与えそうですが、皆さんは坪どの位だとお考えですか？

[747: 匿名さん]

騒音耳鳴り排気ガス真っ暗街区で暗鬱気分を気にしなけりゃ、坪400万なら買いじゃねーか？
首都高にドッキングされちゃった三田の古川沿い低地だけど、麻布十番だとか言って誤魔化しゃあ何も知らねーお上りに転売できるだろ。

[748: 匿名さん]

ここが坪400なら間違いなく買う。古川とか首都高はどうでも良い。
新築の白金ザスカイ、パークコート南麻布や、中古のサンウッド三田パークサイド、シティタワー麻布十番の単価と比べても極端に安い。

[749: 匿名さん]

>>747 匿名さん
普通に高層は坪1,000万超えだよ。世間のマンション見てみなよ。駅近大規模タワマンはどんなに下げようと必死で喚いても無駄。超高級マンションを検討したことないから分からないよね。笑

[750: 匿名さん]

坪1000万クラスは購入者の属性が違いますね。

現地行くと一目瞭然ですがいくらタワマンとは言え、古川沿い低地かつ首都高大高架にサンドイッチされた暗鬱とした騒音エリアに住もうとする勇者と、ハイエンドを検討する彼らとでは、属性が全く合わないでしょう。

[751: 匿名さん]

>>750 匿名さん
再開発前の現地見ても何も分からないよ。
再開発終わったら、あなたなんて浦島太郎状態でしょうね。

[752: 匿名さん]

三井の簡保跡地三田一丁目計画との相乗効果で、このエリアのランドスケープは相当変化しそうですね。

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん
環境は簡保跡地が格上ですが、立地はこちらの方がいいですよねー。

[754: 匿名さん]

三井の簡保跡地とこちらの三田低地を比較する人はいないでしょう。

前者は落ち着いた教育環境重視の富裕層ファミリー。
後者は飲み屋やタワマン好きな単身者。

残念ですが、一種単価も倍くらい違うと思いますよ。

[755: 匿名さん]

>>754 匿名さん
さすがに簡保跡地でも、坪2,000万はいかないんじゃないかな。

[756: 匿名さん]

あ、ごめん一種単価か。
たしかに土地の価値は倍くらい違うかもね。

[757: 匿名さん]

お国(路線価)は、かんぽ跡地よりこちらの方が価値が高いと言ってますけどね。

[758: 匿名さん]

十番駅に近ければ近いほど良いかな自分的には。

[759: 匿名さん]

>>757 匿名さん
容積率が、全然違いますよ。
タワマンが建てられるこちらは、一種単価つまり土地の価値が低いです。

[760: 匿名さん]

>>759 匿名さん
誠に残念なお知らせですが、どちらも４００%ですよぉ。

[761: 匿名さん]

えっ
ここ、容積率ボーナスなしなんですかｗ

[762: 匿名さん]

>>761 匿名さん
お国(31年度路線価)が言うには、簡保跡地よりこちらの方が高いんですよって話です。ちなみに、どちらも容積率４００%
容積ボーナスって何？？路線価に関係ないよ。

[763: 匿名さん]

路線価？
一種単価の話では。
まさか一種単価、知らないんですか（素人とは話たくないです

てかここ、まさか容積率ボーナスもらえないの？

[764: 匿名さん]

>>763 匿名さん
頭の悪い返ししかできなくなったね。
同じ容積率、路線価はこちらの方が高い、まだ再開発は路線価には一切影響なし、あなたの言う一種単価は、かんぽ跡地が高いんですね。
もしや中卒ですか？

[765: 匿名さん]

まだ変なのが張り付いているんですねー。そこまでここは一緒単価が安いとか言うなら、ちゃんと計算して数字で簡保跡地と比較すればいいのに。

[766: 匿名さん]

静かだな。せっかくサンドイッチとか言ってるアホおちょくってあげてたのに、アク禁くらったのか。

[767: 匿名さん]

そういえば、再開発区域内のボロマンションが一部屋すっ高値で売りに出てたけど、売れたらしいね。やはり再開発にかかる期待は大きいですね。

[768: 名無しさん]

ここのモデルルームはいつ頃から始まりますかねー？

[769: 匿名さん]

>>768 名無しさん
ここって順調に進んでるのですか？複数の不動産会社の人がまだ何年もかかりそうと言ってましたが。

[770: 匿名さん]

ここはバブル熱狂の勢いで売り切るべき場所でしたが市況がこうも暴落に向かうと、こういう条件の悪い首都高大高架に挟まれたやかましい水没低地の住環境のマンションは、タワマンというだけで実力不相応な価格で売るのは至難の技。

しばらく塩漬けにせざるを得ないでしょうね。

[771: 匿名さん]

塩漬けも何も、まだ時期決まってないのでは？
さらに建築期間も、タワマンなら３年以上かかるわけだから、普通に塩漬け状態？

[772: 匿名さん]

>>771 匿名さん
この辺も軟弱な地盤だから、4年ぐらいかかるかもね。

[773: 匿名さん]

>>772 匿名さん
まだ着工もしてないので、完成までは今から少なくとも5年以上かね。

[774: 匿名さん]

いよいよですか。

地上45階、33階「三田小山町西地区第一種市街地再開発事業」夏には本組合設立認可の見通し！

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52485560.html?ref=category11178...

[775: 匿名さん]

ここはいわゆる首都高の大高架下エリアですね。
箱崎JCTの辺りほどではありませんが現地はよく似た雰囲気です。

[776: 匿名さん]

夜の箱崎ジャンクションはカッコいいですよねー

[777: 匿名さん]

>>774 匿名さん
４５階建か、、もうタワマンはお腹いっぱいだよ。

[778: 匿名さん]

色々とあるようですね。

坪410なんですか、ここ。

https://www.mitasaikaihatsu.com/blank/

[779: マンション検討中さん]

>>778 匿名さん
デベの仕入れがその位の単価だったようですね。

[780: 匿名さん]

ブハッ

これ、リーク記事？
どちらにしても、なんじゃここｗ

[781: 匿名さん]

>>778 匿名さん

ここ４１０万で買えるの？事業協力者ってボロ儲けなんですね。

[782: マンション検討中さん]

すごいリーク記事。
暴挙が暴露され、同時に内情も知れる。
三田綱町三井倶楽部の前のかんぽ生命、これは三井が取らなきゃ大目玉だから強く買いに行ったんだろう、一説には住友、地所、野村と…

南間口でパークマンション確定の立地だから三田小山を令和9年まで待つより先に、こちらのパーマンが発売される。

ぼくも1部屋買うつもりです、三田のパーマン。

[783: 匿名さん]

>>781 匿名さん
全然違いますね

[784: 匿名さん]

>>779 マンション検討中さん
こんな時期にデベの仕入れ価格決まってないですよ。他の再開発を知ってる人間としては、おおよその仕入れ値は低層坪３００万から高層坪６５０万くらいでしょうね。

[785: 匿名さん]

これ、凄まじいリーク内容ですね…

さすがにもう買う買わない以前の問題で、即検討から除外しました

[786: 匿名さん]

>>785 匿名さん

完成は相当先なはずですが、もう検討されてたんですね。

[787: 匿名さん]

>>779 マンション検討中さん
デベの仕入れなんてどうでもいいですね。これ見て気分悪くするのは地権者だけ。購入者は分譲価格以外どこが儲けようがどうでもいい。

[788: 匿名さん]

2023年着工2026年完成予定だったはず。

[789: 匿名さん]

住んでもこの物件に完全マウントされますね。
この物件の半額くらいじゃないと厳しいのでは。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

[790: 匿名さん]

>>789 匿名さん
それ凄いね。簡保跡地プロジェクトの単価はここの倍とは言わずとも1.5倍ぐらいを想定していてもおかしくない。