三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[5401: 匿名さん]

>>5400 匿名さん
12億の部屋は先日売り出されたばかりだよ。
恐らく10億の部屋の事言っているんだろうけど、5月17日に@2325で成約している

[5402: 匿名さん]

レインズを見るとわかりますが、大幅な値引きが入って成約したようですよ。

[5403: 管理担当]

[No.5394～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[5404: 匿名さん]

>>5402 匿名さん
レインズでは満額です
実態はわかりませんが

[5405: 通りがかりさん]

ここは1000～3000位になりそうだね。
多いのは1500前後位かな。

[5406: マンション掲示板さん]

>>5405 通りがかりさん
日経平均が２割下がったから、不動産も２割下がるかも
ね。

[5409: 検討板ユーザーさん]

安く買えるチャンスが来たってことじゃないの？？

[5410: 通りがかりさん]

駅前立地で坪700って足立区や江戸川区辺りに住んでんのかね…六本木や麻布界隈は1000以下じゃ買えないよ。

[5411: 匿名さん]

六本木や麻布界隈は高いですが、三田小山西は芝地区の埋立地ですよ。
むしろ坪700でも高いのでは？

[5412: eマンションさん]

芝地区の何が悪い？内幸町駅周辺や新橋、虎ノ門、愛宕も芝地区で、麻布や六本木よりもずっと地価は高いよ。そして三田小山町は埋立地じゃない。元々古川池があったのは一の橋公園あたりからいまの麻布通りのある場所です。

[5413: 匿名さん]

三田小山西は埋立地ですよ。
複数の大学論文もあります。

[5414: 通りがかりさん]

港区も
古川までは
江戸のうち

[5415: 検討板ユーザーさん]

>>5413 匿名さん
ありません。残念ながら頭の悪い人が度々持ち出している、間違った解釈をして引用している筑波大と名古屋大の論文のことでしようか。あの内容から三田小山町が埋立地だと理解する人は相当理解力が乏しいか、意図的に話を曲げようとしているかのどちらかです。賢明なあなたならお分かりでしょうけれど。

[5416: 評判気になるさん]

>>5415 検討板ユーザーさん
アホは無視しましょー

[5419: マンコミュファンさん]

三田小山西地区が埋立地だと知らなかったのは、
値上がり目的で青田買いしちゃった田舎者出のポジ君だけじゃないかな。

地元民なら、この程度の情報は皆んな知ってるよ。

[5420: マンション掲示板さん]

>>5417 匿名さん
つまり、三田台地の西側に古川池があったんだね。よく分かりました。

[5421: 通りがかりさん]

>>5420 マンション掲示板さん

地図の右って、東ですよ。

[5422: 通りがかりさん]

>>5421 通りがかりさん

右なんて一言も言ってないですよ。
三田台地の西側(左)側が古川池ですね。

[5423: 検討板ユーザーさん]

埋立地って、安くないと誰も買わない。
高いなら、ちゃんとした地面を買うよね、普通。

運悪く景気後退に入っちゃったこともあるけど、やはり埋立地の三田小山西が坪700を超えることはないと思う。

[5424: 匿名さん]

>>5422 通りがかりさん
大学の論文を蔑ろにし、検討者を欺き 誤魔化し続けたポジ君の逃避行も、これでチェックメイト。

三田台地の南北が古川池となり、北側は三田小山西地区に該当します。

『三の橋の東方、慶応大学の南側の三田台地が鞍部状に低くなっているのですが、川はそこから流れだし、東京湾へと繋がっていた』

『古川のかつての流路はこの鞍部ではなく、一之橋の手前から分かれて、三田の台地の北側を回りこみ流れていた』

『古川橋から一の橋にかけて、古川沿いは胃袋のようなかたちをした低地が広がっています。この低地は江戸初期頃までは大きな池だったと推定されています。それを裏付けるように、関東大震災の際は周囲に較べ震度が大きかったことがわかっており、もともと沼地で地盤が弱かったことがその原因とされています。』

[5425: 口コミ知りたいさん]

>>5424 匿名さん
胃袋のような形なら麻布側に広がってないと説明つかないでしょ。

[5426: マンコミュファンさん]

言葉遊びはその辺にしときなよ。
三田小山西が埋め立てられたのは、一目瞭然。
この他に、複数の一流大学の論文もある。

てか、三田小山西が埋立地という歴史、これって誰に何の都合が悪いの？

[5427: 匿名さん]

ここは埋立地の話をするとこではないよ。ここは坪1300万円マンションだから庶民には手が届かないよ。ここは富裕層しか買えないよ。

[5428: 通りがかりさん]

いくら三田小山西が埋立地とは言え、坪130万はないでしょう。

同じ埋立地の東雲でも、もっと高いですよ。

[5430: eマンションさん]

>>5424 匿名さん
実写地図を参考にすると、もちろん三田小山は池？に沈んでいると見えるが、筑波大学の論文よりも麻布十番一帯の広い範囲が池？の中で、どこが埋め立てたかも分からないね。筑波大学のも名古屋大のもバラバラの論点から言ってるから、示している池の場所も合わないし。とりあえず、ここが全部古川池の中だと言いたいなら、まず筑波大学の論文を否定しないといけない。

[5432: 通りがかりさん]

坪1300だと、
年収億超えの
トップユーチューバーや情報商材屋
じゃなくても、
年収2000-4000程度の
中堅ユーチューバー・事務次官・
日銀総裁・首相　あたりでも
買えちゃう、ってこと？

[5434: 検討板ユーザーさん]

＞大名の本邸（上屋敷）ではない時点で、大名屋敷跡とアピールすること自体が恥ずかしい行為だよ。


ここは下屋敷（荷揚げ場、蔵、別邸、火事の避難所）です。

『明暦の大火以後の江戸の都市改造に伴い、1675年、古川河口の金杉橋から一之橋までの区間を掘り下げ、川幅を広げて通船を可能とする改修工事がされました。沿岸には河岸（荷揚げ場）がつくられ、麻布十番には川から分けられた堀留がつくられました。』

[5435: 評判気になるさん]

>>5434 検討板ユーザーさん

古地図見れば、近くの川沿いにいくらでも上屋敷あるよ。そして古地図だと中屋敷です。他の人が下屋敷にしている土地を下屋敷として使うなんて、相当の大名だとお見受けします。

[5436: マンション掲示板さん]

>>5431 匿名さん
筑波大学の論文に三田小山の場所がそもそも示されていない。古川の西側に古川池があったんだから、今のところポジが圧倒的に有利ですね。アホの敗北はほぼ確。

[5439: 匿名さん]

>5435
川沿いの埋立地なんか荷揚げ場くらいしか使い道がないからだろ。
昔の木場とかと一緒。

[5440: 通りがかりさん]

どっちにしろ、防災も兼ねて再開発するんですよね。

[5441: 評判気になるさん]

>>5437 通りがかりさん

坪７００で買えたら圧倒的な勝者ですよw
私は坪５００ぐらいで仕込めましたがwww

[5442: 匿名さん]

お決まりの人たちが、白金から三田までの新築マンションを次々と渡り歩き、ずっとお決まりのくだらない書き込みをエンドレスでやっている。

[5443: 匿名さん]

>>5441 評判気になるさん
この辺りは皆さん坪500くらいの時に買って住んでますよね。

それがいまや坪700。
バブルですねえ。

[5444: 通りがかりさん]

そもそも買えもしない低所得の貧民ネガ達がまた湧いてきたね、貧乏で暇なんだろうけどスレを荒らすのやめてな。

[5446: 匿名さん]

>>5443 匿名さん
ここ坪700万円で買えるのですか？
無茶無茶お得なのでは？

次のサーフィンはやっぱりここですか。　

[5447: 管理担当]

[No.5431～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5448: 匿名さん]

>>5446 匿名さん
波に乗ろうと待っててもいいでしょうが、希望面積の半分以下の部屋しか案内されない

[5449: マンション検討中さん]

>>5441 評判気になるさん
インフレだからね
あたり前

[5450: 名無しさん]

そろそろ加熱感が。

[5451: マンコミュファンさん]

>>5450 名無しさん
埋立地は特にね。
三田小山西だけじゃなく勝どきとかも。

[5452: マンション検討中さん]

スーパーの入札結果は3月には出てたみたいだけど何が入るんでしょうか

[5453: マンション検討中さん]

よく読んだらスーパーと保育園の保留床の所有者の入札、というだけでスーパーが直ちに決まるわけではないんですね。失礼しました。

[5454: eマンションさん]

>>5448 匿名さん
坪1400万円のご案内になるということ？

[5455: マンション検討中さん]

三田小山西地区は古川池の埋立地ですから港区の中では安いです。
とは言え、坪140だと群馬のマンションと同じくらいですからもう少しすると思います。

[5456: マンコミュファンさん]

>>5455 マンション検討中さん

群馬にお帰りくださいwww

[5457: 通りがかりさん]

三田小山西は埋立地ですが、群馬は埋立地ではないですよ。

[5458: 口コミ知りたいさん]

>>5457 通りがかりさん

間違いなく群馬にもあるだろうね。池を埋め立てた場所ぐらい。なんならウチにもあるよ。庭の池埋め立てた場所。深さ１mもなかったけど。

[5459: 匿名さん]

昨日の大雨で麻布十番駅前から明治通りにかけて膝下くらいまで冠水して大きな池みたいになってた。三田側は冠水してなかったけど、麻布十番駅の三番出入り口を閉鎖していたのでこういうリスクがあるんだなとわかった。

[5460: 口コミ知りたいさん]

>>5459 匿名さん

テレビで映像見ましたけど、あれ古川に流れていかないんですね。

[5461: マンコミュファンさん]

>>5460 口コミ知りたいさん
古川に流す排水路はあると思いますけど、麻布通りの新一の橋交差点から二の橋手前までは窪地状になってるので降水量が極端に多いと排水能力が追いつかずに水が溜まってしまうのだと思います。

[5462: マンション検討中さん]

>>5461 マンコミュファンさん

あの雨があと３０分降り続いてたら氾濫したかもですね。

[5463: 匿名さん]

>>5462 マンション検討中さん
あの程度で河川氾濫はないよ。

[5464: 通りがかりさん]

以前見た区議会の議事録には、再開発地区に貯留する機能を検討とか書いていたのですけど、どうなったのでしょうかね？
縦断図に、それっぽいのはありますけど。

洪水対策については、古川の地下調節池がありますからとかが議事録にありましたけど、1時間に50mmを想定した場合だったと思います。

[5465: 匿名さん]

だからさ、古川沿いのこの辺りは低地で昔から水害の名所なわけ。
昔からまともな人は住まなかったし、いまでも焼肉屋が多いのはそういう土地柄だって察してください。
麻布十番駅は20年目も冠水して、その後治水対策したっていうけど、昨日のちょっとした豪雨で道路が冠水するなんて、治水対策がまったく役に立っていないことが証明されたね。

[5466: 口コミ知りたいさん]

>>5465 匿名さん
すげぇ降ってたけど、都内にいないから知らないだね。

[5467: eマンションさん]

三田小山西地区は古川池が存在していた埋立地ですからね。
大昔に埋め立てたとはいえ、浸水ハザードマップで水害リスクを公的に指摘されている古川沿いの低い土地なのですから、どう足掻いても水には弱いのですよ。

[5468: 匿名さん]

今は下水幹線が整備されてるから、ゲリラ豪雨でも古川が氾濫することは無いですよ。全量が港南まで運ばれて、高浜水門から運河に放流されてる。

[5469: 匿名さん]

＞洪水対策については、古川の地下調節池がありますからとかが議事録にありましたけど、1時間に50mmを想定した場合だったと思います。


今回の豪雨は港区で90～100mmでしたね。
古川の水位グラフを見ると、あのままあと1時間も降り続いていれば、ほぼ間違いなく古川は氾濫していたと思います。
そして今後も夏場はこのような気象条件が続くのですから、買ってはいけない場所というのはハザードマップを見るだけで自ずとわかるはずなのです。

[5470: 口コミ知りたいさん]

>>5468 匿名さん

へー、いい切るんだ。氾濫するリスクがないのに、ハザードマップで色ついたり、実際に警報が出る不思議w。リスクは小さいけど、有意なリスクはあると捉えるべき。選択肢があるなか、わざわざリスクがあるところを選ばなくてもいいのにね。

[5471: マンコミュファンさん]

埋立地、浸水リスク、地歴、首都高ジャンクションなど、すでに様々な情報が出揃ってますね。

飲み屋街に近いという以外にあまり良い要素がない立地なせいか、港区にしては安価な価格で出してくるとお聞きしました。
それでも坪700とか800はするのでしょうけれど…

[5472: 通りがかりさん]

だからこそ、この再開発がどのような浸水対策をするのかの情報が欲しいですよね。せっかく街を作り変えるわけですからね。

[5473: 匿名さん]

この再開発で三田小山側だけカサ上げされちゃうと、麻布十番側は困っちゃいますね。

[5474: 通りがかりさん]

このあたりはあまり良い地歴ではないし、低地だから低評価
パコ麻布十番タワーやシティタワー麻布十番も最初は安かった
このあたりの今の価格は坪1,000から1,500
ここからほんの少し坂を登った高台の三田綱町なら今普通に2,000台3,000台で取引されていることを考えると古川沿いは比較的安いとさえいえる

[5475: 匿名さん]

港区だと品川駅の海側とか地歴的には23区最悪レベルの場所だけど、三田は地歴の良い土地ですよ。

[5476: 匿名さん]

>>5475 匿名さん
地歴なんか生活する上では関係ないから気にしないけど、今回、このエリアは治水対策が不充分で水害リスクが依然高いことが分かったので、検討対象から外します。やっぱり安いには安いなりの理由があるんだね。

[5477: マンション掲示板さん]

>>5476 匿名さん

検討されてない人の発言ですね。買えるようになってから、またお越しください。

[5478: 匿名さん]

ネガティヴな意見には、どうせ買えないくせに...って、なんか切ない反応ですね

[5479: マンコミュファンさん]

>>5478 匿名さん
えっ？検討した人はここが安くいことは知ってますよ。

[5480: 匿名さん]

坪単価1400くらいだと思うけど、安いのかな?

[5481: 匿名さん]

ここは治水対策するから大丈夫だと思うけど、十番の交差点の排水どんな風に対策するんだろうな。古川あるのに排水が追いつかないんだろうか?

[5482: 買い替え検討中さん]

その古川が氾濫するので、治水対策として地下に貯水槽を作ったけど、結局あんまり効果がなかったってことでは？

[5483: 匿名さん]

確か古川の貯水池は雨量50mmの第一弾で厳しい場合は後続の対策するような事書かれてたよな。

[5484: 匿名さん]

>>5482 買い替え検討中さん
先日の冠水は内水氾濫。
古川は関係ないし、調整池は適切に働いていたよ。なぜなら、ある一定水位に達した後水位が下がったからね。
これは去年のゲリラ豪雨の時も同じだったよ

[5485: 匿名さん]

>>5483 匿名さん
1時間雨量が50mmという話だったけど、先日は100mmだったね。それでも古川は全く問題なかったから1時間雨量100mmまでは大丈夫でしょ。

[5486: 通りがかりさん]

>>5485 匿名さん
今回の雨量で、調整池の3分の1ほど使ったようです。まだ3分の2の余裕がありますね

[5487: 検討板ユーザーさん]

>>5485 匿名さん

それはちょっと違うと思う。古川の調水池の排水が間に合わないほど長く雨が降った場合。大丈夫なんだろうけど、来週の台風直撃で様子がわかると思う。

[5488: eマンションさん]

>>5487 検討板ユーザーさん
観測雨量に合わせて排水タイミングを前後するのでその点は心配ないかと。十番駅前の内水氾濫は別の手当が必要だと思いますが。新一から2の橋一体はもともと浅い窪地になってるので地面の嵩上げをしないといけないと思います。あんな交通の要衝で工事は難しいと思いますが。

[5489: 名無しさん]

ポジがポジの理屈で井戸端会議した結論に意味はないです。

三田小山西地区は、日本国が綿密な研究の末に導き出した浸水ハザードマップにより水害リスクを警告されている場所。
これ以上に強力なエビデンスはないのです。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

[5490: 匿名さん]

今は下水幹線も整備されてるから、雨天時にこの辺が氾濫することは無いですよ。下水は全て港南まで運ばれて、港南の運河に放流されている。

[5492: 匿名さん]

結局この雨で、、この辺で浸水したマンションはあったんですかね。自宅近くの北参道らへんで浸水したってマンションの噂があったけど。

[5493: マンション掲示板さん]

>>5490 匿名さん

なに言ってんだよ。港南なんか関係ないだろ。短時間のゲリラ豪雨だけでめちゃくちゃ水没したんだから線状降水帯で降雨が継続すると三田小山は水没する可能性は十分にある。港南なんかはその心配は無い。関係ない話すんな。

[5494: 通りがかりさん]

>>5490 さん

雨天時にこの辺が氾濫することは無い？わずか短時間のゲリラ豪雨で都内最大級の内水氾濫してますが？

https://twitter.com/taekonagatomo/status/1826219147501691328

https://twitter.com/GeorgeAburai/status/1826227198401114348

https://twitter.com/sunnysideupor/status/1826191320169467994

[5495: 通りがかりさん]

>>5492 匿名さん

この辺のマンションって止水板は設置されてるのかな？

[5496: 検討板ユーザーさん]

＞飲み屋街に近いという以外にあまり良い要素がない立地なせいか、港区にしては安価な価格で出してくるとお聞きしました。
＞それでも坪700とか800はするのでしょうけれど…


水害にあうリスクがあると最初からわかっている場所にそんなには出せんよ。

[5497: 匿名さん]

>>5492 匿名さん
浸水したマンションは無いよ

[5498: 匿名さん]

古川沿いのマンションにはこういう駐車場は無理だね。

[5499: 検討板ユーザーさん]

>>5498 匿名さん

古川沿いで地下駐車場は無謀すぎるｗｗ
もしそんな物件みつけたら笑いながら即却下だわ。

[5500: 匿名さん]

都内で下水が放流されていて臭い埋立地って港南だけだよ。三田には当てはまらないですよ。