三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[4501: 匿名さん]

地歴が良くないのは品川駅海側の埋立地とかですよね。三田は由緒ある土地柄なのですけどね。

[4502: 匿名さん]

三田の高台は三井のお屋敷がある由緒正しい場所ですが、大きく坂を下った首都高ジャンクション下の三田小山西は、湾岸と似たような埋立地特有の地歴ですよ。

[4503: 匿名さん]

港区の埋立地は地歴が悪い所もあるけど、三田は埋立地ではないですよ。

[4504: 匿名さん]

また言ってんのか。この辺ほとんど大名屋敷跡地なのに。

[4505: 匿名さん]

三田小山西は 古川池の埋立地 ですよ。

筑波大学・名古屋大学からそれぞれ学術論文が発表されていますよ。

[4506: 匿名さん]

>>4504 匿名さん

ではなく、ただの 下屋敷 ですよ。

[4507: 通りがかりさん]

>>4506 さん

自分自身は高台フラット（この辺りなら六本木1丁目、4丁目、5丁目の各々の一部）が立地として好みだが、資産価値は高台でも低地でもさほど変わらないのが、悲しいけれど、それが今の現実。
なので、ここを自分が買うことはないが、知り合いが買いたいと相談してきたら、「いいんじゃない」と答えて、否定はしないだろうな。

[4508: 通りがかりさん]

そもそも買えもしない荒らしの貧民達がまた騒いでるね
購入が検討できる資産レベルになってからスレにおいでね
買えもしない貧民達があーだこーだ騒ぐのは醜いですよ

[4509: 評判気になるさん]

>>4506 匿名さん

とあるホームページに下屋敷となっていただけで、一番信用できそうな古地図だと中屋敷。まぁどちらでも立派な大名屋敷ですな。

[4510: 匿名さん]

古地図も 下屋敷でしたよ。

[4511: 匿名さん]

港区の埋立地は確かに嫌悪施設多いんだけど、三田は埋立地ではないですよ。

[4512: 名無しさん]

>>4510 匿名さん
中屋敷ですよ。もう嘘はいいですよ。そもそもあなた、はじめは、あそこは大名屋敷ではない、あんな名前の大名はいないって吠えて恥かいた人じゃないですか。

[4513: 匿名さん]

三田の全域ではなく、三田小山西は 古川池の埋立地ですよ。

筑波大学・名古屋大学からそれぞれ学術論文が発表されていますよ。

[4514: eマンションさん]

>>4512 名無しさん

古川池 → 埋め立て → 下屋敷（船着場、蔵、別宅等）
→ 東京DEEP → 三田小山西

[4515: 評判気になるさん]

>>4513 匿名さん
まずもって、それぞれの示す池の位置は全く一致してませんでしたね。

[4516: マンション検討中さん]

マンション名や詳細はいつ発表されるんですかね？

[4517: 匿名さん]

論文で示された重要なポイントは以下の2点です。
反論がある方は、同グレードのエビデンスを提示してくださいね。

① 筑波大学・名古屋大学により発行された論文が示す古川池が存在していたとされるエリアには、ともに三田小山西地区が含まれている。

② 古川池は埋め立てられた。

（サーバーへの負荷を考慮し、httpのhは外させて頂きました）
筑波大学
ttps://www.tokyo-geo.or.jp/technical_note/bv/No39/29.html
名古屋大学
ttps://gentosha-go.com/articles/-/20612

[4518: マンション検討中さん]

港区湾岸の埋め立て地は嫌悪施設も多くて住みたくないけど、三田はそもそも埋め立て地ではないですよ。

[4519: eマンションさん]

>>4517 匿名さん
①筑波大学のものでは今の古川が正確にどの位置で流れていたか分からず、古川池は三田小山にはほとんど被っていなかった可能性が高い。
①名古屋大のは埋め立てられた古川池の、地震の際に揺れが大きかった場所が示されたもので、大きかった場所には三田小山地域は含まれていなかった。
②古川池は埋め立てられた？埋め立てって言ってもその辺の基礎を解体した現場を埋め立てるようなもんな。

[4520: 評判気になるさん]

港区湾岸の方は人が住む雰囲気じゃないけど、三田は住環境良いですからね。

[4521: 匿名さん]

古川池は両方の論文で現在の 三田小山西 と重なっていますから、三田小山西＝埋立地 に反抗したい人は、これを覆す論文を見つけ出してくるしかないでしょうね。

[4522: マンコミュファンさん]

スクショ好きのポジさんが頑なに論文のスクショを貼らないのは、一目瞭然でここが埋立地だとバレてしまうからだと思いますよ。

[4523: 匿名さん]

アホネガさん、沼地を埋めたくらいで何騒いでるんだろうね。みんな論文の図覚えてますか？

二つの論文を照らし合わせても三田小山は古川池の中だった可能性は低い。
論文からは不明。
アホネガさんの言う通り、両方の論文で古川池と三田小山は重なっている。

[4524: 匿名さん]

【難問】
三田小山西を埋め立てたのは？

江戸時代
明治時代
大正時代
昭和時代

[4525: 三田一丁目民]

他スレで貼ったのでこっちにも一応。
北街区、南街区の1階図面です。

[4526: マンション検討中さん]

詳細な情報がでるのは再来年とかですかね？

[4527: 匿名さん]

>>4513 匿名さん
再開発で綺麗になるので全く気にしない。駅近、東京タワビューで価値あり

[4528: 匿名さん]

立地も良いし、平均坪1200ぐらいしそう。

[4529: 検討板ユーザーさん]

首都高大高架の交差路
古川沿いの埋立地
水害ハザードマップ

これらの条件を満たすとなると、三田小山西 以外ではおそらく クレストプライムタワー芝だけかと思います。

[4530: 名無しさん]

>>4529 検討板ユーザーさん

不動産で一番大切な最寄駅とその駅からの距離か大分違うけどね。

[4531: 検討板ユーザーさん]

クレストプライムタワー芝 と 三田小山西を比較してみましょう。

・最寄駅の駅力は、
浜松町 ＞ 麻布十番
・最寄駅の駅距離は、
徒歩6分 ＜ 徒歩2分

故に、駅勝負では互角かと思います。

[4532: マンコミュファンさん]

>>4531 検討板ユーザーさん
まぁいんだけど、六本木や虎ノ門なんかも浜松町より駅力は下だけどね。

[4533: マンション掲示板さん]

https://maps.app.goo.gl/mou4ASNQGHyU9etQ8?g_st=ic
クレストプライムタワー芝のロケーションもなかなかいいですね。

[4534: マンコミュファンさん]

全然違うでしょ
働き盛りなら浜松町のほうがJRや空港アクセスが良いクレストプライムのタワー
落ち着いた住環境かつ生活利便性もとるならこっち

6分と2分も違う

[4535: 検討板ユーザーさん]

ここは首都高の大高架に囲まれちゃってますし、むしろ全く落ち着かない場所だと思います。

[4536: eマンションさん]

>>4535 検討板ユーザーさん

最近の住宅でも、そんなにうるさく感じるもの？

自分、築二十年で近くに高速あるけど全くうるさくない。三田小山は分岐点だし、スピードは落とされていると思うけどな。

[4537: マンション掲示板さん]

古川の岸壁のとこめっちゃいい雰囲気になるんだろうね。新しく出来た公園も明るいし親子で賑わってるしね。

[4538: 通りがかりさん]

>>4537 マンション掲示板さん
最近この辺り行ってないですが、
首都高が解体でもされたんですか？

[4539: 評判気になるさん]

ここは威風堂々と聳え立つ 首都高大高架 が素敵な場所ですね。

下から見上げると有名な 箱崎ジャンクション にそっくりで羨ましいです。

[4540: 通りがかりさん]

>>4539 評判気になるさん
笑、この辺行かないとか言ってるけど、むしろ箱崎ジャンクションを下から見上げることないわな。

[4541: マンコミュファンさん]

巨大首都高ジャンクションマニアには堪らない場所ですよ、ここは。

[4542: 名無しさん]

>>4541 マンコミュファンさん
ここは子育て家庭に人気なので、マニアさんの手に届くことはないと思いますけど。

[4543: デベにお勤めさん]

土地で出されてますが住所的に多分このマンションなきがする。
レインズにて売り出てきたようですね
5億弱なら思ったより安い気がしますが何階で間取りは何になるのか...

[4544: 通りがかりさん]

>>4543 デベにお勤めさん
その面積だと南街区ですね。東京タワービューは期待できないでしょう。

[4545: 検討板ユーザーさん]

>>4525 三田一丁目民さん
気になるのが、C棟の店舗入り口が、公園の方に向いているんですよね。公園と一体となったカフェなんか出来るのでしょうか。

[4546: 検討板ユーザーさん]

>>4542 名無しさん

ここはむしろ 子供お断り な気がしますが…
現地見たコトあります？
首都高の大高架の迫力、エグいですよ。

[4547: 口コミ知りたいさん]

>>4546 検討板ユーザーさん
都心に慣れると、見慣れた光景になりますよ。
実際に高架下の公園は子連れのママさんたちで賑わっていますから。

[4548: 匿名さん]

高級特権ママ達はマトモな公園に行きますよ。

[4549: マンション検討中さん]

坪1,200万超えが現実的になってきましたね。ツイッターなんかでも1,200～1,500万とか言う人もいる。そうは言っても販売は2年後かな。それまでに金利上がって相場も下がってると思うけど。

[4550: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。三田ガーデンヒルズ超える坪単価になるんじゃないでしょうか。

[4551: 名無しさん]

三田ガーデンの営業にに聞いたのですが、こちらは立地的に三田ガと違うポジションニングですが、マーケットが右肩上がりしている中で値段は決して安くならないとの見込み

[4552: 匿名さん]

相変わらず関係者が焦って書き込みしてますね。

[4553: 名無しさん]

三井はこの界隈全体の価値を上げる様に三田小山も色々頑張ってくるだろうなと思います。ここが綺麗になって、素敵な店舗も入ると、周りのパークコートや三田ガも更に価値が上がります。

[4554: 匿名さん]

ここは新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、首都圏不燃建築公社のマンションですよ。

[4555: 検討板ユーザーさん]

>>4554 匿名さん
隣のパークコートと同等のものが建つのが気に食わないのかな？

[4556: 匿名さん]

パークコートタワーには、憧れちゃいますよね。

新日鐵だと、こちらはグランリビオタワーとかになるでしょうか？

[4557: マンション掲示板さん]

>>4556 匿名さん
わざと言ってるのか、情弱さんなのか、パークコート麻布十番ザ・タワーの参加組合員も、三井不動産、新日鐵、藤和不動産だよ。こちらは藤和不動産から三菱地所になった分だけ良くなるんじゃない。

[4558: 匿名さん]

ここは場所が良くないので本来ならグランリビオにはならないと思いますが、バブルなので高値で売るためにデベがグランリビオタワーと名付けることはあり得るでしょうね。

[4559: マンコミュファンさん]

>>4558 匿名さん

高値で売りたいんだからパークコートザ・タワーにするにでしょ。あたま悪いね。

[4560: 匿名さん]

>>4559 マンコミュファンさん
それだと恥ずかしい パクリマンション になっちゃいますよね。

埋め立てや首都高大高架や古川にちなんだネーミングにすべきでは？

[4561: 通りがかりさん]

リバーサイド付ければ、何でも良いんじゃない。

[4562: マンコミュファンさん]

>>4560 さん

外観もパクリみたいなテイストすからね。立地も規模も上位互換ですけど。

[4563: 名無しさん]

ここは見た目が 芝浦アイランド にそっくりですね。

価格的には、同じ首都高ジャンクション高架下・古川沿いの クレストプライムタワー芝 と似たようなものでしょうか？

[4564: 名無しさん]

>>4563 名無しさん

クレストプライムタワーもデベが三井ならあと坪２００万くらい高かったかもね。

[4565: 匿名さん]

＞新日鐵だと、こちらはグランリビオタワーとかになるでしょうか？

三田小山西も三井だったら良かったのにね、って思っちゃう。
ポジのこれほどまでにパークコートに憧れ発言を見ちゃうとさ。

[4566: マンコミュファンさん]

>>4565 匿名さん

どうせここもパークコートですよ。
もしくは、ザ・コートみたいに、新しいブランド名のマンションになるでしょうね。

[4567: 通りがかりさん]

リバーサイド三田一丁目シティズ

[4568: 通りがかりさん]

>>4564 名無しさん
そして住友ならプラス300万

大手デベブランドの安心感とプレミアムをどう取るかはあなた次第

[4569: マンション検討中さん]

そう考えると、クレストプライムタワーも今住友が分譲すれば、坪1,000万近くで販売されてたかもしれないってことですね。

[4570: eマンションさん]

となりの麻布地区の麻布十番は風俗が多いですが、
三田小山西は芝地区でよかったです

[4571: マンション検討中さん]

麻布十番は行きたい時にすぐ行けるとぐらいでちょうどいいですね。

[4572: 意味深ジ]

近くて遠い街・麻布十番

[4573: 匿名さん]

ここのポジって、麻布十番やパークコートに憧れているのは痛いほど伝わってくるんだけど、結局どこのポジションでもないというギャップがコミカルだよね。

[4574: 検討板ユーザーさん]

>>4573 匿名さん
なぜ？麻布十番に憧れるも何も、麻布十番商店街まで徒歩2分でしょ。しかもパークコート麻布十番ザ・タワーよりも麻布十番駅に近いのに、パークコートに憧れる理由がない。

[4577: 通りがかりさん]

>>4561 通りがかりさん

アンダー ザ ハイウェイ タワーズ 三田小山 west

[4578: 口コミ知りたいさん]

>>4577 通りがかりさん
どう見てもオーバーザハイウェイだけど、いつも見上げてばかりなんだろうね。

[4581: 匿名さん]

三田小山西は埋立地だから地歴が良くない。
同じ埋立地なら勝どきの方が良い。

[4582: マンション掲示板さん]

>>4562 マンコミュファンさん

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4583: マンション掲示板さん]

B棟の南向きが坪1,570万で売りに出てますね。

[4585: 口コミ知りたいさん]

>>4410 匿名さん
坪800万予想が早くも外れましたね。

[4586: 通りがかりさん]

>>4582 マンション掲示板さん
笑
まぁ確かにここは現地の視察が必須の物件だとは思いますが…（意味深）

昔の東南アジアもここと似たような雰囲気でしたが今はリゾート地です。
ここもウォーターフロントですし、首都高大高架さえ誤魔化せば 同じ埋立地の勝どきみたいに人気でますよ。

[4587: 匿名さん]

>>4585 口コミ知りたいさん
外れていませんよ。

[No.4583～本レスは、一部テキストを削除しました。]

[4589: 匿名さん]

予測単価 坪800～900。

これを当てたのは簡単とは言いませんが、首都高ジャンクション沿い＋古川沿い＋埋立地の同じ物件相場を見ると、低学歴の方を除けば比較的誰でも答えられたのではないかと思います。

[4590: 匿名さん]

坪1500やばいな。立地が良いから当然だとは思うけど。

[4591: 通りがかりさん]

関係者さんが焦って書き込みしてますね。笑

[4592: 評判気になるさん]

>>4591 通りがかりさん
予測単価に続いてまた外したんじゃないですかね。自分以外にも関係者がいるなら別ですけど。

[4593: 匿名さん]

>>4589 匿名さん
ちょっと前まで坪６００とか言ってたのに、ジリジリ上げて坪９００万まで上げてキタネー。

[4594: 匿名さん]

ここを買うならワンルーム 一択ですかね。

場所柄、ファミリー部屋はリセールの需要が少ないような気がします。

[4595: 匿名さん]

場所的に、相当数のワンルーム住戸が設定されると思います。
といっても、芝地区のワンルームは10万辺りで住めますから、ここが坪800もするなら手出しが難しいですね。

[4596: 評判気になるさん]

>>4595 匿名さん
また予想を外しちゃいますね。とりあえず、北側棟には一部屋もワンルームはないですよ。

[4597: 名無しさん]

ぼくもこの近くのワンルーム、10万くらいで独身男性に貸してるよ。
この辺は単身者がメインだし、10万あれば住める場所だから、坪800で買っちゃったらリセールがキツいと思うよ。

[4598: マンション検討中さん]

>>4597 名無しさん

あなたの持ってる(？笑)この辺のボロワンルームなんて坪500万でも買ったらダメだよ。ここは坪1,000万なら安心して買ってよし。私の部屋は東京タワービューですが坪1,500万出すって言われても売らないけど。

[4599: 匿名さん]

確かに、ここのワンルームは坪500くらいからありそうですね。

[4600: マンション検討中さん]

ちなみに、この辺の10万のワンルームってこんなもん。
https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/s/000002263473/