三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[4381: 検討板ユーザーさん]

>>4380 匿名さん
クラストプライムタワーよく知らないんですが、パークコートと同程度の仕様なんですかね。詳しいみたいなので教えてください。

[4382: 匿名さん]

埋立地のWTRよりは高くなるだろうからやはり坪1200ぐらいなんじゃない？

[4383: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝と三田小山西の共通点は

・埋立地
・首都高ジャンクション
・古川
・芝地区

と非常に多彩です。
駅距離差は3分程度なのでよいベンチマークとなると思います。
パークコートは格上なので比較対象から外してよいと思います。

[4384: eマンションさん]

>>4382 匿名さん
格上のWTRを挑発しても無意味かと。

このような埋立地マンションスレで名前を出されるのは、あちらも迷惑だと思いますよ。

[4385: 通りがかりさん]

>>4383 匿名さん
建物自体はパークコート以上の造りになるとのことですよ。クレストプライムタワーの仕様は分かりませんけど。

[4386: マンション検討中さん]

引渡は2030年前後になるのかな？

[4387: eマンションさん]

埋立地特有の巨大杭くるかなｗ

[4388: 検討板ユーザーさん]

関係者が頻繁に出入りして価格の印象操作をでっち上げるようなスレッドは、参考になりませんねえ。

クレストプライムタワー芝というしっかりとしたベンチマークがあるのですから、これを新築に割り戻した坪単価が、最も客観的なのでは？

[4389: eマンションさん]

>>4388 検討板ユーザーさん
麻布十番駅から徒歩１、２分のタワマンと、浜松町駅から徒歩５分をどうやってつぼ単価割戻せばいいか教えてくれ。ちなみに、路線価は1650千円と930千円です。でも完成したら、もっと上っちゃのかな。

[4390: 匿名さん]

・駅力
クレストプライムタワー芝 ＞ 三田小山西
・駅距離
三田小山西 ＞ クレストプライムタワー芝

これはどっちが上かもうわかんねぇな

[4391: eマンションさん]

>>4390 匿名さん
国からクレストプライムタワーより倍の評価されちゃってて、そのため個都税も高くなるのに同じ取引価格じゃ最悪ですね。

[4392: 検討板ユーザーさん]

>>4391 eマンションさん

路線価って、マンション価格にはあまり関係ないのがつらいところですよね。

[4393: マンコミュファンさん]

>>4392 検討板ユーザーさん
アホ丸出しのコメントですね。おおよそ関係ありますよ。

[4394: 検討板ユーザーさん]

>>4393 マンコミュファンさん

というかむしろほとんど関係ないと言ってよいです。
特に埋立地は。

[4395: eマンションさん]

>>4394 検討板ユーザーさん
心配いらないよ。君より１００倍賢い人達が価格決めてるんだから。

[4396: 検討板ユーザーさん]

>>4395 eマンションさん

逃げましたね。

初歩的なことで恥をかいたとは言え、これであなたも少しは勉強になったでしょう。

[4398: マンション検討中さん]

>>4396 検討板ユーザーさん
ちゃんと答えてあげましょうか？路線価は住宅地よりも商業系の方が高くなってしまうことがよくありますが、ここは住宅系、クレストプライムタワーは商業系なんですよね。これ以上はアホネガさんが可哀想なので言いません。

[4399: eマンションさん]

怒りにまかせるのは残念な結果しか生みません。


Ａ. ここは商業地区です

[4401: マンション検討中さん]

>>4399 eマンションさん
失礼、ここは容積４００%の近商、芝は容積５００%の商業でした。

[4403: 通りがかりさん]

三田住民です。隣のパークコートは1600で販売されている、ここは免震タワーだから1500からスタート。1500でもニューヨーク、香港の都心の半額だけですよ！爆買不可避。

[4404: 匿名さん]

三田GHと三田小山西では、三田、という名前だけが唯一の共通点なだけで、立地も地歴もブランドも住民層も価格も、何もかもが異なります。
比較の土俵にも、乗りません。

三田GHを買えなかった人達が埋立地の三田小山西に流れることはありませんので、三田小山の関係者の皆様におかれましては、これ以上 三田GHに乗じて宣伝を続けるのは無意味であることを、どうかご承知おき下さいませ。

[4405: 通りがかりさん]

三田GH 坪1600

～～～～～ 越えられない壁～～～～～

三田小山西　坪900
クレストプライムタワー芝　坪600

[4406: 匿名さん]

隣のパークコートと同程度なら、何部屋でも迷わず買うよね。もちろん、パークコートより高くなって当たり前だから、高くても検討するけど。

[4407: 通りがかりさん]

現実的に坪1200～2000位かな…
まあ貧民ネガ達には全く手が届かない高級マンションだから貧乏ネガ達は見苦しいからスレを荒らすなよ。

[4408: 検討板ユーザーさん]

>>4407 通りがかりさん

どうでしょうか。今分譲するなら、下は坪1,000万より下だと思いますし、上は坪2,000万を越えると予想します。

[4409: 通りがかりさん]

タワー棟じゃなければパンダ900～もあるだろうけど、今の相場が続けば下1000～2500じゃない？

[4410: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝の動向を見ると、
三田小山西も坪800までいく可能性はあると思います

[4411: 匿名さん]

内陸の三田と埋立地の浜松町では地価が全然違いますよ。浜松町の比較対象は芝浦とか勝どきでしょう。

[4412: マンション検討中さん]

販売開始はいつからでしょうか？
来年春頃？

[4413: eマンションさん]

三田小山西は 古川池の埋立地 です。

首都高沿い、古川沿い、埋め立て地。

この3つの条件を満たす類似物件は、港区内陸では
三田小山西とクレストプライムタワー芝のみとなります

[4414: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝　坪600
三田小山西　坪800

本当にこんな差がありますかね？
同じ埋立地ならもう少し安い 勝どき の方がよくないですか？

[4415: 匿名さん]

ここは坪1200ぐらいはすると思うよ。安い部屋でも坪1000を切るかどうか。

[4416: マンション検討中さん]

>>4405 通りがかりさん
三田GHはPMの一部部屋除けば、庶民向きじゃない？2億円で買える部屋がほとんどだし。２?３億円でセレブ気取るのは恥ずかしくないか？

[4417: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝の 2倍の値付けは、現実的ではないですよ。

首都高沿い、古川沿い、埋立地。
3拍子揃った親類物件は、三田小山西とクレストプライムタワー芝だけなので、良いベンチマークです。

[4418: eマンションさん]

>>4417 匿名さん
そんな珍しい価値観の人もいるかもしれませんが、私ですら坪1,500万出してでも高層階欲しいと思ってます。デベもわざわざお金持ってない人の価値観に合わせて安く分譲することは無いよ。

[4419: 匿名さん]

こちらの掲示板のように、物件関係者が頻繁に出入りして押し売りしてくるところは、焦って手出しするのはリスクが大きいと思います。

[4420: eマンションさん]

ね。

本当の検討者なら安い方が嬉しいはずなのに、ここはなぜか高値を望む投稿が頻繁に行われる、マンコミ唯一の珍しいスレですよ。

[4421: 匿名さん]

いくら安く欲しいと言っても、まともな人なら理解してます。隣のパークコートより安くなるわけないと。

[4422: 匿名さん]

隣のパークコートは埋立地ではないので、埋立地の三田小山西よりは格上になると思います。

[4423: マンコミュファンさん]

＞本当の検討者なら安い方が嬉しいはずなのに、ここはなぜか高値を望む投稿が頻繁に行われる、マンコミ唯一の珍しいスレですよ。



このスレの本質を、正確に表現していますね。
末尾に 笑 を付けると、もっと良かったです。

[4424: 匿名さん]

坪1200は全然高くないですよ。三田GHはもっと高いわけで。

[4425: 評判気になるさん]

それなりに詳しい人が多いので、
的外れな予想には
修正意見(つまりツッコミ)が
入ってるのでしょう。

[4426: マンコミュファンさん]

三田GHは三田小山西とは全く異なるエリアですよ。

[4427: 匿名さん]

笑
三田ガーとミタコの違い？

現地見りゃ誰でもわかるっしょ。

[4428: 匿名さん]

駅近と駅遠？

[4432: 通りすがりさん]

MGHとは立地含めモノが違う、というのはその通りですね。
実際、相応に差別化された値付けになるでしょうし。
ですが、それで後発が税込800／坪を割って来ると、安値煽りに勤しむ方々は本気で言えるのかという話です（笑）
同じデベが徒歩数分圏内で売る別物件に４割もの差を付けると普通思いますかね？

MGHの購入者とて神や仏ではありますまいに。
まだ代金の支払い前だというのに、怒られちゃうだろと想像できないものでしょうか（笑）

[4433: 匿名さん]

ここはワンルームを大量につくって欲しいな。

[4434: 口コミ知りたいさん]

>>4433 匿名さん
基本的にはワンルームって作りたがらないですよね。でも権利変換する上で、弱小地権者(分譲ワンルーム)のためにどうしても必要で仕方なく作ってるのよ。ここの再開発ってワンルームの分譲マンションってあんまり無かったと思うんだが、どうでしょ。

[4435: マンション検討中さん]

>>4433 匿名さん
MGHにある大量のワンルームはメンズエステ決定だな

[4436: 匿名さん]

港区でメンズエステが大量にあるのは港南ぐらいでは？

[4437: eマンションさん]

>>4436 匿名さん
マジレスすると六本木麻布十番赤坂あたりに多いですね。

[4438: 都心のお兄さん]

>>4437 eマンションさん

そこら辺のメンエスって可愛い子が多いけど、60分で余裕に2万円超えるから、平民の自分からしたら月1の給料日の楽しみなんだよね。

[4439: 匿名さん]

>>4438 都心のお兄さん
たしかにこの周辺の 風俗の女の子って、
バチバチに整形してくれちゃってますからね。
まさにごちそうさん、って感じですよ。
ここに住む楽しみの一つです。

[4440: 匿名さん]

>>4432 通りすがりさん
しろがねざすかいが坪900で取引されてる現状をみると、ここは坪1200超えてくるのは間違いない
世の中インフレで3年前と比べたら、超都心高級マンション価格は１.5倍に値上がりしてるからね

[4441: 匿名さん]

>>4440 匿名さん
インフレで金利上がっても不動産価格は上がりますか？

[4442: 他スレより抜粋]

>>4440 匿名さん
というより、格上のパークコート麻布十番タワーを抜けるかどうかでは？

1位　パークコート赤坂檜町　坪1902
3位　虎ノ門ヒルズレジデンス　坪1808
7位　アークヒルズ仙石山レジデンス　坪1551
13位　六本木ヒルズレジデンス　坪1404
17位　パークコート千代田富士見　坪1334
18位　パークコート青山タワー　坪1304
26位　ワテラスタワー　坪1257
37位　パークコート浜離宮　坪1174
43位　平河町森タワーレジデンス　坪1153
44位　パークコート神宮北参道　坪1143
46位　パークコート麻布十番　坪1131
47位　グランスイート麻布台ヒルトップ　坪1119
49位　ウェリスタワー愛宕虎ノ門　坪1114
51位　元麻布ヒルズ　坪1108
52位　赤坂タワーレジデンス　坪1097
69位　シティタワー麻布十番　坪1031
71位　青山パークタワー　坪1025
76位　虎ノ門タワーズレジデンス　坪1000

～～～　坪1000の壁　～～～

96位　白金ザスカイ　坪945
125位　パークコート文京小石川　坪910

https://www.mansion-review.jp/ranking/tsubo_tanka/

[4443: 通りがかりさん]

麻布台ヒルズの地権者物件は既に坪2700オーバーだね。

[4444: 匿名さん]

麻布台ヒルズがダントツ1位なのは間違いないですが、まだしっかりとしたデータがないので、ランキングには反映されていないのでしょう。

[4446: eマンションさん]

>>4443 通りがかりさん
坪2700って、100平米の2LDKが8億円ってことですね

[4447: 匿名さん]

みんな、こっちの方が欲しいよね。

[4448: 通りがかりさん]

同時期に建つヒルズ横の西麻布三丁目のタワマンはどの位になるのかね、坪1200～位かな。

[4449: 匿名さん]

>>4447 匿名さん
ね。
港南よりはこっちがいい。

[4450: マンコミュファンさん]

>>4449 匿名さん
港南でも徒歩２分とかにできるなら検討に値する。

[4451: 通りがかりさん]

三田小山は麻布十番駅徒歩1分だね。

[4452: 通りがかりさん]

>>4438 都心のお兄さん
デリなら60分が最多顧客帯ですが、メンエスだと90分がデフォで60分は人権なくただシャワー浴びに来た客扱いです。

麻布地区のメンエスも高騰が続き、オプション入れると3万前後が標準となりました。
ここに領収書も切れるメンエスできたら大繁盛しそう。ただワンルームメンエスって1部屋だとなかなか採算取れないので近隣で4-5部屋必要です。

[4453: 匿名さん]

>>4440 匿名さん
埋立地の三田小山西より、内陸の白金ザスカイの方が、良い。

[4454: マンション掲示板さん]

>>4453 匿名さん
スカイの方が安いしね。ちょうどいいと思います。

[4455: 匿名さん]

地歴を見るとどうしても、スカイ ＞ ミタコ　になっちゃってます。

[4456: マンコミュファンさん]

はいはいどうぞどうぞ

[4457: 匿名さん]

ここの完成予想図にどうも惹かれないのは私だけ？

[4458: マンション掲示板さん]

令和の巨大高級団地説と、
シン・九龍城説。

[4459: 口コミ知りたいさん]

>>4457 匿名さん

隣のパークコートの上位互換みたいな外観だけど、俺もあんまり好きじゃないかも。

[4460: マンション検討中さん]

>>4457 匿名さん
わかります。私個人の感じ方に過ぎないのですが、なんか高度成長期の団地っぽさを感じます。麻布十番駅至近という立地はかなり魅力的なのですが、棟配置や建物のデザインが陳腐に感じてしまいます。

[4461: 匿名さん]

＞ここの完成予想図にどうも惹かれないのは私だけ？


ここ、芝浦アイランドに似ていますよね。

[4462: 匿名さん]

立地が良いから相当高くなりそう。芝浦アイランドも人気高いですよね。

[4463: マンコミュファンさん]

>>4461 匿名さん
ケープタワーですね。

[4464: 匿名さん]

同じ芝浦も三田小山西も人気ありますよ。

[4465: 匿名さん]

埋立地の中では浜松町や芝浦は住環境も良くて人気の高いエリアですよ。

[4466: 匿名さん]

埋立地の中では芝浦も人気ですがマンション単位で考えると、埋立地の三田小山西とクレストプライムタワー芝が二大巨頭になりますよ。

[4467: 匿名さん]

三田小山西とクレストプライムタワー芝は立地条件が酷似していますから、似たような価格帯になるでしょうね

・埋立地
・首都高ジャンクション隣接
・古川沿い

[4468: 名無しさん]

>>4457 匿名さん

まぁ、公式HPが出来るまではデザイン確定ではないですからね。豊海なんて、サイトが出来るまでは普通というか、ボリュームや規模を表わした図でしかなかったわけですし。

[4469: 匿名さん]

>>4468 名無しさん
そう、豊海のデザインとどうしても比べてしまって。
今のはちょっと一昔前を感じてしまうので、
決定版では期待したいです。

[4470: 名無しさん]

>>4469 匿名さん

そうなんですよね。まだデザインどうこうの意見は早い気がします。アースカラーであっても、デザインはまだ変更の余地はある気がします。

[4471: 名無しさん]

みんな楽しみで仕方ないんだな。
買えるといいねw

[4472: マンション検討中さん]

パークコート仕様なので現在の相場と言えば坪1200以下は不可能です。

そして高階層はさらに高級仕様と言われました。

不動産暴落こないであれば恐らくあの時と見えば三田ガーも分譲時安いかもしれません。

[4473: 匿名さん]

三田小山西と同じ埋立地の 芝浦アイランド に似てますね、ここ。

できれば三田小山西と同じ埋立地・首都高ジャンクション隣接・古川沿いのライバル・クレストプライムタワー芝に似せて欲しかったです。

[4474: 匿名さん]

三田GHはあの坪単価でも大抽選大会なので、ここも相当人気になると思います。

[4475: 匿名さん]

三田GHと三田小山西は、全く異なるエリアです。

検討者層は、被りません。

[4476: 匿名さん]

三田GHと三田小山西の唯一の共通点は、三田、という名前のみ。
立地も地歴もブランドも住民層も価格もグレードも、何もかもが異なります。
比較の土俵にも、乗りません。

三田GHを買えなかった人達が 埋立地の三田小山西に流れることはありませんので、三田小山の関係者の皆様におかれましては、これ以上 三田GHに乗じて宣伝を続けるのは無意味であることを、どうかご承知おき下さいませ。

[4477: 匿名さん]

>>4476 匿名さん
大体理解できるけど、一般的に地歴も悪く無い、駅まで徒歩１、２分の立地を高台よりも良しとする価値観の人は多くいます。そこが理解できないなら、君の為にもこのスレから消えることをオススメするね。ストレスになるでしょ。

[4478: 匿名さん]

＞一般的に地歴も悪く無い

えっ

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4479: 匿名さん]

三田は歴史ある高級住宅街ですからね。

[4480: 通りがかりさん]

>>4478 匿名さん
歴史をちゃんと知っていれば、分かります。戦火を免れそのままの街並みがここ最近まで残ってしまったのを切り取るなら、大分酷い街並みでしたね。