三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[4307: 通りすがりさん]

久々に見に来ましたが、ポジだネガだとまだやってるんですか（笑）
それぞれどういうお立場なのか推察したところで真相は大して面白くも無さそうです。
結局のところここがいくらで売られるのかという話ですが、予想がより結果に近かった方が勝ちとか、そういうゲームでもやっておられるのですかね？
何らかのスキームで儲けを得たいと目論んでいる方同士が牽制し合っているのだとしたら気が済むまでやれば良いと思いますが、公式では来年度に本体着工、その４年後が竣工予定なのですから、遅くとも再来年には事実が明らかになりますよ。これからまたコロナの様な不確定要素が市況を左右する可能性はあるものの、既に実施設計もほぼ確定しているであろう物件に皆さんがちまちまチョッカイを出したところで売り値に影響することは無い筈ですよ。再来年辺りに公表される価格に皆さんが各々対応できるかどうか。もはやそういう局面でしょう。
歩いて３分も掛からないところにある同じデベが分譲した先行物件が平均でいくらだったのか、皆さんも当然把握していますよね？
なるようにしかならないという現実を今の時点で察するのか、２年後に知るのかの違いでしか無いと思うのですがねぇ……

[4312: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

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レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

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今後とも、宜しくお願いいたします。

[4318: eマンションさん]

ネガさんが嫌いな大高架下。今公園になって子供たちに人気の場所になってるぅ。

[4319: 検討板ユーザーさん]

埋め立て大高架下みたいな場所でしか遊ばせてあげられないなんて、子供がかわいそう。

そこは親のお金で解決してあげましょうよ。
良い場所に住むとかで。

[4321: 検討板ユーザーさん]

>>4319 検討板ユーザーさん

ここで遊んでいる子よりも、ここが買えないネガさんの方が哀れです。

[4322: 匿名さん]

都心でも抜群に立地が良いからな。ネガの人が憧れる気持ちも分かる。

[4323: 通りがかりさん]

結局貧民ネガ達の妬み僻みでスレが荒らされるけど、ここが麻布十番駅前の再開発高級マンションて事実は変わらないんだよ。
貧乏だと心が荒んで可哀想だけど…港区に住みたいならもっと仕事なりを頑張らないとね。

[4324: マンコミュファンさん]

東京タワービューは坪1,500万でしょうからね。庶民には高嶺の花どころじゃない。

[4325: 検討板ユーザーさん]

>>4297 口コミ知りたいさん

スクショ好きのポジさんが頑なに論文のスクショを貼らないのは、一目瞭然でここが埋立地だとバレてしまうからだと思いますよ。

[4326: 管理担当]

[No.4313～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4327: 通りがかりさん]

>>4325 検討板ユーザーさん
はいはい、嘘も100回まであと何回ですか？池は今の古川の西側に広がっていた以外の事実はあの図からは分かりませんよ。池の端っこがこの地域に被ってたぐらいの可能性は以前から否定していません。

[4328: 匿名さん]

しかも古川池なんて何百年も前に１、２mくらい埋め立てただけなんだろ。ちゃんと埋立地の勝ちどきの人に怒られるぞ。

[4329: 匿名さん]

そもそも三田小山は埋立地ではないですよ。ネガの人はちゃんと地理を勉強した方が良いです。

[4330: 通りがかりさん]

そもそもスレを茶化したいだけの貧乏ネガのコメントなど無視すればいい、相手にするだけバカバカしい。

[4331: 職人さん]

このマンションの20階以上で3LDKだといくらぐらいが妥当なのでしょうか？

[4333: マンション検討中さん]

>>4331 職人さん
今分譲されたなら坪1,200万とかではないですかね。
分譲始まる時には、今より相場が下がってることを願ってます。

[4334: マンション検討中さん]

>>4333 マンション検討中さん
中古で隣のマンションが4億こえてるものもあるので
そこまで安くなるのでしょうか？

[4335: マンション検討中さん]

ここは免震構造なんですって。ますます楽しみが止まらない。

[4336: マンション比較中さん]

>>13449 評判気になるさん
考えたより解体スピードも速いし、もしかして来年中にも販売開始とか？

[4337: マンション検討中さん]

地歴とか全く気にならない。　十番の駅近タワーなだけで十分。富士山ビューか、東京タワービューか選ぶのが今から楽しみ

[4338: 検討板ユーザーさん]

>>4337 マンション検討中さん

北東角部屋なら両方いける？

[4339: eマンションさん]

ここの一番安い部屋はどれくらいだろう。

[4340: 通りすがり]

>>4334 マンション検討中さん

全住戸平均で1200なら安過ぎるということは無いと思いますが。
むしろ良い線かも知れませんね。

[4341: 検討板ユーザーさん]

埋め立て地で坪1200は期待過剰ではないでしょうか

[4342: マンション掲示板さん]

三田ガーデンより駅チカなのに
坪1200どまりって、
mjsk？

[4343: 匿名さん]

>4342

釣れますか？

[4344: eマンションさん]

>>4342 マンション掲示板さん
1500やろ
保留床のだいたい3倍が相場かと

[4345: マンション掲示板さん]

アマンより新しいのに
坪三分の一以下って、
mjsk？

[4346: マンション検討中さん]

三田ガーデンヒルズが高くて買えなかったからここは買えると思ったが坪1200では無理かも。

[4347: マンコミュファンさん]

三田小山西と同じ古川首都高沿い 埋め立て地 のクレストプライムタワー芝が坪600なのに、三田小山西だけが坪800もするって mjsk？

[4348: 通りがかりさん]

1200～2000だろうな。
最上階北東角は2500かな。

[4349: マンコミュファンさん]

>>4347 マンコミュファンさん
坪800って、、、夢見れて良いね。

[4350: マンション掲示板さん]

都内2024販売開始マンションの
東横綱物件は、
ここですか？

[4351: マンコミュファンさん]

ベンチマークのクレストプライムタワー芝が坪600とは言え、駅近の三田小山西も平均すれば坪800はいくと思いますよ。

[4352: 匿名さん]

一番安い住戸ですら坪1000超えてきそう

[4353: eマンションさん]

>>4352 匿名さん
地権者棟なら安いとこは坪８００万切るんじゃないですかね。

[4354: 検討板ユーザーさん]

ここが坪1000もするなら同じクレストプライムタワー芝に買い手は流れると思います。

[4355: 匿名さん]

ここ、芝浦アイランドのマンションに似てますね。
かっこＥ。

[4356: 匿名さん]

今時3Aの中心地麻布十番の再開発タワマンが1000万円以下で買えるなら複数買って転売しますよ。

[4357: 検討板ユーザーさん]

ここは 芝地区 の首都高大高架ジャンクション下にある古川沿い埋め立て地のタワマンですよ。

そういうくだらない印象操作は お上りさんにしか通用しないと思います。

[4358: 匿名さん]

平均坪1200ぐらいはするでしょう。

[4359: 検討板ユーザーさん]

>>4357 検討板ユーザーさん
釣り乙

[4360: 検討板ユーザーさん]

>>4356 匿名さん
釣り乙

[4361: 匿名さん]

ここ、検討板ですよね。

安い方が検討者は嬉しいはずなのですが、坪800などという高値煽りが嬉々として公然と繰り広げられる理由は、何でしょう。

[4362: 検討板ユーザーさん]

シンプルに関係者が焦って書き込みしているだけだと思いますよ。

[4363: 名無しさん]

>>4361 匿名さん
現在の市況では坪800が高値ではないからでないでしょうか？
しかも安ければ他のマンションもそうですが、抽選祭りで買いづらくなるので、安ければ良いってことでもないかと。
と釣られてみます。

まさか坪800で出るとはマンション見てる人なら誰も思わないでしょ。

[4364: マンコミュファンさん]

最寄駅が麻布十番でアドレスは三田でいまの相場で坪800はありえない。1000なら安いくらい。

[4365: 検討板ユーザーさん]

三田と言えば聞こえはいいのですが、土地勘のない検討者さんが知っておくべきことは、首都高古川沿いのこの辺りは住環境面では高台の三田ガーデンのようなエリアとは全く異なる立地だということです。

現地見学が必須の物件ですよ。

[4366: eマンションさん]

>>4365 検討板ユーザーさん
同じようなこと何回も書いてるけど、そんなのここの検討者ならみんな知ってると思いますよ。三田ガーデンヒルズと同じなら、坪1000だってあり得ないわけで。

安く買いたくて認めたくないのかもしれないけど、再開発ってそういうものですよ。

[4367: 匿名さん]

>>4366 eマンションさん
即フォローを入れる習慣は悪目立ちするだけなのでやめた方が無難だと思います。

論点もズレています。

[4368: マンション掲示板さん]

アークヒルズや六本木ヒルズも、
再開発前は、高速ワキに古びた住宅が
並んでた件。

[4369: 名無しさん]

ここが完成するとパークコートもシティタワーもさらに価値があがるね。

[4370: マンション掲示板さん]

麻布や六本木も徒歩圏だし、将来性の非常に高いエリアだと思います。

[4371: 匿名さん]

>>4368 マンション掲示板さん
アークヒルズや六本木ヒルズは、三田小山西のような首都高大高架ジャンクション古川ワキ埋め立て低地とは、明らかに異なる高台ですよ。の件。

[4372: マンション比較中さん]

800なら大抽選会じゃないですか。
現実には1200スタートでしょうね。
パンダが1000弱くらいでしょうか。

[4373: 評判気になるさん]

>>4371 匿名さん
みんな、低地とか古川とか首都高とか知ってるから大丈夫。
もう同じ話は検討に役立たないからやめてくださいませ。

[4374: 匿名さん]

ここは古川池の埋立地だから、良くないよ。
同じ埋立地なら、勝どきの方が良い。

[4375: マンション掲示板さん]

>>4374 匿名さん

パースを見ると、普通のマンションじゃないですか？PTK勝どきサウス、晴海フラッグ板マンを組み合わせた感じにしか見えませんが、建物のグレードはどうなんでしょう？パークコートとかだったら坪単価1200万というのは分かります。
立地は良いと思いますが、南側は少し麻布十番から離れて殺風景な感じですね。交通量多めの高速道路と幹線道路沿いなので騒音がきになります。

[4376: 匿名さん]

パークコートはお隣の物件ですね。

新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、首都圏不燃建築公社の共同案件となるここは、地歴にちなんだ独自のお名前がつくと思います。

[4377: eマンションさん]

>>4376 匿名さん
あら、ここの田舎もんネガさんはパークコートがJVなのも知らんのか。

[4378: 匿名さん]

三田小山西は地歴に難のある埋立地ですから、価格的には、パークコート＞三田小山西＞クレストプライムタワー芝、と思います。

[4379: 口コミ知りたいさん]

>>4378 匿名さん
パークコートもJV案件ですよ。

[4380: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝と三田小山西の価格差はほとんどないと思います。

[4381: 検討板ユーザーさん]

>>4380 匿名さん
クラストプライムタワーよく知らないんですが、パークコートと同程度の仕様なんですかね。詳しいみたいなので教えてください。

[4382: 匿名さん]

埋立地のWTRよりは高くなるだろうからやはり坪1200ぐらいなんじゃない？

[4383: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝と三田小山西の共通点は

・埋立地
・首都高ジャンクション
・古川
・芝地区

と非常に多彩です。
駅距離差は3分程度なのでよいベンチマークとなると思います。
パークコートは格上なので比較対象から外してよいと思います。

[4384: eマンションさん]

>>4382 匿名さん
格上のWTRを挑発しても無意味かと。

このような埋立地マンションスレで名前を出されるのは、あちらも迷惑だと思いますよ。

[4385: 通りがかりさん]

>>4383 匿名さん
建物自体はパークコート以上の造りになるとのことですよ。クレストプライムタワーの仕様は分かりませんけど。

[4386: マンション検討中さん]

引渡は2030年前後になるのかな？

[4387: eマンションさん]

埋立地特有の巨大杭くるかなｗ

[4388: 検討板ユーザーさん]

関係者が頻繁に出入りして価格の印象操作をでっち上げるようなスレッドは、参考になりませんねえ。

クレストプライムタワー芝というしっかりとしたベンチマークがあるのですから、これを新築に割り戻した坪単価が、最も客観的なのでは？

[4389: eマンションさん]

>>4388 検討板ユーザーさん
麻布十番駅から徒歩１、２分のタワマンと、浜松町駅から徒歩５分をどうやってつぼ単価割戻せばいいか教えてくれ。ちなみに、路線価は1650千円と930千円です。でも完成したら、もっと上っちゃのかな。

[4390: 匿名さん]

・駅力
クレストプライムタワー芝 ＞ 三田小山西
・駅距離
三田小山西 ＞ クレストプライムタワー芝

これはどっちが上かもうわかんねぇな

[4391: eマンションさん]

>>4390 匿名さん
国からクレストプライムタワーより倍の評価されちゃってて、そのため個都税も高くなるのに同じ取引価格じゃ最悪ですね。

[4392: 検討板ユーザーさん]

>>4391 eマンションさん

路線価って、マンション価格にはあまり関係ないのがつらいところですよね。

[4393: マンコミュファンさん]

>>4392 検討板ユーザーさん
アホ丸出しのコメントですね。おおよそ関係ありますよ。

[4394: 検討板ユーザーさん]

>>4393 マンコミュファンさん

というかむしろほとんど関係ないと言ってよいです。
特に埋立地は。

[4395: eマンションさん]

>>4394 検討板ユーザーさん
心配いらないよ。君より１００倍賢い人達が価格決めてるんだから。

[4396: 検討板ユーザーさん]

>>4395 eマンションさん

逃げましたね。

初歩的なことで恥をかいたとは言え、これであなたも少しは勉強になったでしょう。

[4398: マンション検討中さん]

>>4396 検討板ユーザーさん
ちゃんと答えてあげましょうか？路線価は住宅地よりも商業系の方が高くなってしまうことがよくありますが、ここは住宅系、クレストプライムタワーは商業系なんですよね。これ以上はアホネガさんが可哀想なので言いません。

[4399: eマンションさん]

怒りにまかせるのは残念な結果しか生みません。


Ａ. ここは商業地区です

[4401: マンション検討中さん]

>>4399 eマンションさん
失礼、ここは容積４００%の近商、芝は容積５００%の商業でした。

[4403: 通りがかりさん]

三田住民です。隣のパークコートは1600で販売されている、ここは免震タワーだから1500からスタート。1500でもニューヨーク、香港の都心の半額だけですよ！爆買不可避。

[4404: 匿名さん]

三田GHと三田小山西では、三田、という名前だけが唯一の共通点なだけで、立地も地歴もブランドも住民層も価格も、何もかもが異なります。
比較の土俵にも、乗りません。

三田GHを買えなかった人達が埋立地の三田小山西に流れることはありませんので、三田小山の関係者の皆様におかれましては、これ以上 三田GHに乗じて宣伝を続けるのは無意味であることを、どうかご承知おき下さいませ。

[4405: 通りがかりさん]

三田GH 坪1600

～～～～～ 越えられない壁～～～～～

三田小山西　坪900
クレストプライムタワー芝　坪600

[4406: 匿名さん]

隣のパークコートと同程度なら、何部屋でも迷わず買うよね。もちろん、パークコートより高くなって当たり前だから、高くても検討するけど。