三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[4161: 口コミ知りたいさん]

>>4156 匿名さん

えっ

コレの住民がここの地権者になるのですか？

[4162: 口コミ知りたいさん]

>>4160 通りがかりさん
東京DEEPにこんな話題が出てるんだよね。
https://www.shijou.metro.tokyo.lg.jp/syokuniku/rekisi-keihatu/rekisi-k...

[4163: 匿名さん]

着工はいつですか?

[4165: 管理担当]

[No.4130～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4166: 匿名さん]

三田小山西、と明記されていますが…

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4167: 評判気になるさん]

>>4166 匿名さん
この東京DEEP案内とかいうツイッター見たけど、三田小山まで辿り着けずすぐやめた。品がないし気分悪くなるから、皆様、見ない方がいいよ。

[4168:]

ネガの暴論ひどいね
ほかでもたとえば六本木ヒルズや麻布台の裏地なんてもともとはもっとひどかったくらいだから、再開発後の評価である今の相場と地歴は全然関係ないのはわかるんだが
僻んでも安くもならないし買えない人には買えないよ

[4169: 匿名さん]

港南とかは地歴あまり良くないけど、三田は高級住宅街ですからね。

[4170: 口コミ知りたいさん]

>>4167 評判気になるさん

ろくに東京の土地勘も無い田舎者の集まりが、都内にいくらでもある木密地区とか、少し前まで被差別地区だった場所をあたかも自分たちが発掘したかの様に取り上げてる痛いサイトですよ。むしろ笑って見るのがよろしいかと。ツッコミどころ満載なのでw

[4171: 通りがかりさん]

新たにザスカイが900万弱で売りに出たね、三田小山は低層1200～タワー1500～位かな。
来年販売開始みたいだね。

[4172: マンション掲示板さん]

煽りが酷い

[4173: 匿名さん]

三田小山西だけではなく、埋め立て地はどこも似たようなものですよ。

[4174: マンション掲示板さん]

三田小山西と同じ 首都高沿い古川沿い埋め立て地の クレストプライムタワー芝 が坪700程度ですから、新築とはいえ 三田小山西の価格もここから大きく外れてはこないと思いますよ。

[4175: 検討板ユーザーさん]

クレストプライムタワーって、
築16年でまだ販売中の、
首都高・線路ワキ物件やん。

[4176: 匿名さん]

>>4174 マンション掲示板さん
そこって最寄りが浜松町駅なのに徒歩６分も歩かなきゃいけないとこですか？

[4177: 匿名さん]

>>4174 マンション掲示板さん

ここと同じ立地環境のクレストプライムタワー芝がベンチマークになるのは、ほぼほぼ確実でしょう。

[4180: 匿名さん]

白金ザスカイは、こことは別の高輪地区です。
三田ガーデンヒルズは、高台の最高級低層邸宅。

三田小山西はクレストプライムタワー芝と同じ、首都高沿い古川沿い埋め立て地の 芝地区タワマン ですから、クレストプライムタワー芝をベンチマークとして異論はないです。

[4181: マンコミュファンさん]

>>4180 匿名さん
麻布十番駅から徒歩２分と、
浜松町駅から徒歩６分が同じ単価ですか？

仮に同じ駅でも、徒歩２分と６分では価格は別ものですけど。さらに規模やグレード感など、三田小山の期待値は段違いです。

[4182: 匿名さん]

>>4181 マンコミュファンさん
色々な条件を加味した上で価格の参考にするのが、いわゆるベンチマークです。
それに、浜松町駅の利便性は麻布十番駅を大きく上回りますから、クレストプライムタワー芝と三田小山西の駅距離の差はあまりないと考えてよいのでは？

[4184: eマンションさん]

三田小山西も埋立地だから環境が良くない。
同じ埋立地なら勝どきの方が良い。

[4185: 匿名さん]

三田小山西の地歴は、古川池→埋め立て→下屋敷→東京DEEP、ですから埋立地の中でも良くない場所ですよ。

[4186: 匿名さん]

>>4182 匿名さん
では、パークコート麻布十番やシティタワーがべらぼうに高い価格で取引されていることと整合性を取るためには、浜松町駅が利便性が上だとしても、街の人気は麻布十番が圧倒しているという結論なりました。

[4187: 匿名さん]

どこも一長一短がありますからね。
しかも麻布十番は、となりの麻布地区。
三田小山西は芝地区の古川埋立地なのですから、そこまで無理しなくていいと思います。

[4188: マンコミュファンさん]

>>4187 匿名さん

どうしました？ここは誰がどう見ても麻布十番エリアですよ。

[4189: 通りがかりさん]

来年販売開始だけど貧民達が買える価格じゃないからくだらんネガも妬みも嫉妬も議論も無意味。
麻布十番駅前の大規模再開発の超高級マンションて事実だけだよ。

[4190: 匿名さん]

>>4188 マンコミュファンさん

麻布住民に笑われますよ。

[4191: 匿名さん]

シティタワーの売出し価格がバブルですね。
あんな高値で売れるとは思えませんが、是非、ネガさんか言う半値の坪８００万で買わせていただきたい。

[4192: 通りがかりさん]

ポジの反応コメントの速さは、ある意味 危うさを掻き立てますかね。

[4193: 口コミ知りたいさん]

>>4192 通りがかりさん

相変わらず意味不明のレスをするネガさん、分譲始まるまでにお金を稼いで早くこっち側においで。

[4194: 通りがかりさん]

>>4193 口コミ知りたいさん
敢えて 東京DEEP に住む理由がないので、やめておきます。

地歴耐性のある方や港区知らない田舎の貧民を、誘ってあげてください。

[4195: 通りがかりさん]

>>4194 通りがかりさん

そうですね。東京deep にも記載されちゃってますが、ここ三田小山のような港区一等地に、港区に縁のないネガさんが住む理由はありませんよねw早く田舎の貧民を脱出されることをお祈りしています。

[4198: 匿名さん]

こんな事例ありますね
https://gentosha-go.com/articles/-/55355

[4199: 匿名さん]

埋め立て地同士、仲良くしなさいよ。

[4200: 評判気になるさん]

>>4191 匿名さん
今の中古相場考えると三田小山は坪1200ぐらいですかね。

[4201: マンコミュファンさん]

>>4200 評判気になるさん
強く同意します

[4202: 匿名さん]

お金の話ばかりして、みっともない。

埋め立て地は、どこも似たような民度ですねえ。

[4203: 検討板ユーザーさん]

いくらなんでも、三田小山西がクレストプライムタワー芝の倍にはならないでしょう。
どちらも同じ、芝地区の首都高沿い古川沿いの埋立地です。
築年数等も込み込みでせいぜい3割増が上限と考えると、 三田小山西は坪800前後 、と推測可能です。


クレストプライムタワー芝
2023年5月の相場単価
坪単価　513万円 ～ 752万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/976?keyword=クレストプライムタワー芝&suggested=ture

[4204:]

だったらいいな価格が1200になるなんて都心は本当に最近高くなりましたね
隣とその隣のタワーやガーデンヒルズの価格をみると販売時には本当にありえない価格になってる可能性が現実的かも

[4205: eマンションさん]

徒歩二分東に行くと坪1300。
一分あたり坪250下がる、
ってこと？

[4206: マンション検討中さん]

>>4205 eマンションさん
坪1,300万もしないと思うけど、麻布十番に近づくと環境が悪くなる理論らしいです。麻布十番の人に怒られますね。

[4207: eマンションさん]

坪1300は、現在の販売価格やで。

[4208: 匿名さん]

ここが坪1000を超える可能性は 極めて低いでしょうけれど（もちろん平均価格ですが）、同じクレストプライムタワー芝の価格の伸び次第では、ここも坪900に迫る勢いはあると思いますよ。

[4209: 検討板ユーザーさん]

>>4208 匿名さん
では、浜松町駅徒歩６分と麻布十番駅徒歩２分が同じ価値という解釈でよろしいですか？

[4211: 匿名さん]

>>4209 検討板ユーザーさん
比較対象をクレストプライムタワー芝としているので、同じ価格ではないでしょう。
浜松町駅2分と麻布十番駅2分なら、物件グレードによりますが似たような価格になると思いますよ。

[4212: 名無しさん]

>>4211 匿名さん

敷地配置図やパースを見る限り、グレードもこちらの方が圧倒的に良さそうに見えます。

[4213: 匿名さん]

三田小山西もクレストプライムタワー芝も人気マンションだと思います。

[4214: 検討板ユーザーさん]

>>4209 検討板ユーザーさん
平均坪1200なら好条件住戸はもっと高いということですよ。

[4215: 匿名さん]

そういうお部屋もなくはないですが、ここは平均すると坪800台に十分おさまります。
円相場や株価次第では、平均坪900もまだ十分狙えると思いますよ。

[4216: eマンションさん]

三田小山西は埋立地だし地歴があまりよくない。
埋立地なら勝どきの方がよい。

[4217: マンション検討中さん]

ここのネガさんは麻布十番よりも浜松町が好きなんですねw

[4218: eマンションさん]

>>4217 マンション検討中さん
どう考えても浜松町より麻布十番だよね。港区の山手線沿いは地盤も緩かったりするし避けた方が良いです。

[4219: マンション検討中さん]

>>4214 検討板ユーザーさん
今なら最上階なんかは坪2,000万でしょうね。真面目に。

[4220: 匿名さん]

三田GHも二期で大幅値上げしているので、ここも相当高くなりますよ。

[4221: 匿名さん]

三田GHは唯一無二のマンションだと思いますが、
三田小山西のような古川沿い埋め立て地首都高マンションは、いくらでもありますよ。

[4222: 通りがかりさん]

三田小山西は古川池の埋め立て地ですから、地盤も緩かったりするし避けた方が良いです。

[4223: 検討板ユーザーさん]

まぁまぁ、ポジもネガも興奮せずともよかろう。

俺の予想は、平均坪850、最高額坪1300。
どう？　
マンコミにしてはなかなかリアルじゃね？

[4224: 名無しさん]

>>4223 検討板ユーザーさん
中古でもそんなに安く買えないよ。その1.5倍ぐらいでしょうね。

[4225: 匿名さん]

ポジは相場が見えてないんじゃないかな。

[4226: 通りがかりさん]

一番安い部屋で坪900、平均坪1200ぐらいじゃないですかね。最上階は坪2000かな。

[4227: 匿名さん]

それは三田GHの価格ですね。
港区民には説明不要ですが、こちらは三田GHと比較するには失礼な、埋め立てられた土地です。

同じ品川駅でみると、高輪と港南みたいな関係でしょうか。

[4229: マンション掲示板さん]

白金高輪徒歩4分、東南西の三面採光の坪673万の80m2のワシのユニットはいまいくらぐらいなんだろうか。

[4230: 匿名さん]

高輪と港南は2倍くらいの価格差がありますよね。

三田GHと三田小山西も似たような傾向になるのはある程度仕方がないでしょうね。

[4232: 通りがかりさん]

三菱地所の代々木大山レジデンスで坪900～1300なので、三田小山は最低1200～2000だろうね。
麻布台ヒルズの地権者物件で今2500～3000位。

[4233: 匿名さん]

いつか埋立地の三田小山西が坪1200もする時代になれば、同じ埋立地の勝どきも坪1000はいきますよ。

[4234: 検討板ユーザーさん]

>>4233 匿名さん
色々と間違ってるね。

[4235: 口コミ知りたいさん]

>>4233 匿名さん
三田小山西は埋立地じゃないですよ。都内の地理を勉強してください。

[4236: eマンションさん]

>>4235 口コミ知りたいさん
口コミや憶測や感情論を排して、研究論文レベルで証明されている事実のみをまとめました。

① 筑波大学・名古屋大学により発行された論文が示す古川池が存在していたとされるエリアには、ともに三田小山西地区が含まれている。

② 古川池は埋め立てられた。

（サーバーへの負荷を考慮し、httpのhは外させて頂きました）
筑波大学
ttps://www.tokyo-geo.or.jp/technical_note/bv/No39/29.html
名古屋大学
ttps://gentosha-go.com/articles/-/20612

[4237: eマンションさん]

>>4236 eマンションさん
円が示しているのが埋立地だとか言ってたアホがまた投稿してる。論文の図ぐらい理解できないもんかね。

[4238: 名無しさん]

>>4236 eマンションさん
どんどんみなさん読んでください。三田小山ではなく麻布川に池があったことが一目瞭然に記されています。

[4239: 検討板ユーザーさん]

>>4236 eマンションさん
晒せば晒すほどあなたの頭の悪さを世に知らしめるので、どうぞもっとたくさんリンクを貼って拡散してください。

[4240: マンション検討中さん]

>>4236 eマンションさん
やっぱり埋立地じゃないじゃん。頭大丈夫？

[4241: マンコミュファンさん]

>>4240 マンション検討中さん

円は池を示していないことは理解できたの？まだ出来ないの？

[4245: 匿名さん]

しかし、ここのポジって一体何者なんだろう。

三田小山出身なら自身のルーツを明らかにしてくれた大学の研究論文をここまで蔑ろにするわけないし。

[4246: 通りがかりさん]

>>4245 匿名さん
三田小山が埋立地なんてどこにも書いてないですよ。ちゃんと論文読んだ方が良いよ。

[4247: 検討板ユーザーさん]

>>4245 匿名さん

埋立地出身だけど実は埋立地を恥じていて、いつか埋立地を抜け出したくてこの辺を買ってみたけど、大学の研究論文を読んで埋立地だと知り憤慨している人、って感じかな。

[4248: 匿名さん]

>>4245 匿名さん

君は、どこの人なの？　港南君？

[4249: eマンションさん]

>>4246 通りがかりさん
地図上にしっかり埋め立て地だと示されていますよ。

筑波大学
ttps://www.tokyo-geo.or.jp/technical_note/bv/No39/29.html
名古屋大学
ttps://gentosha-go.com/articles/-/20612

[4250: マンコミュファンさん]

>>4249 eマンションさん

まだ円が池の範囲示していないことが理解出来ないようですねw

[4252: 通りがかりさん]

論文にある地図上の円は、古川池のあったとされる場所を示します。
次に論文の円を重ねてみましょう。
筑波大学の論文、名古屋大学の論文、
双方が円で示す範囲が重なるエリアが、
この三田小山西地区となります。

[4253: 匿名さん]

なるほど。
三田小山西が古川池を埋め立てられて出来たエリアなのはわかりましたが、ここの地盤の硬さはどんな感じでしょうか。

[4254: 検討板ユーザーさん]

古川池がどうあれ、ここがドブ川沿いで地盤が悪くて臭いのは事実じゃね？

[4256: 評判気になるさん]

>>4252 通りがかりさん
そもそも円は池の範囲を示してないんですけど無視ですか。間違えに気付いて、反論のしようがないのは分かります。

[4257: マンション検討中さん]

>>4252 通りがかりさん
図の見方間違ってますよ。三田小山は埋立地ではないです。ちゃんと論文を読んでください。

[4259: 匿名さん]

少し落ち着いてここまでをまとめましょう。

埋め立て地・古川沿い・首都高大高架下、
これだけ揃うと議題は色々あると思いますが、
地盤問題・臭気問題・騒音問題は、
順にわけて考えた方がよいと思います。

[4260: eマンションさん]

こういう議論が拗れた場合、地歴は割とキーポイントになると思います。

古川池 → 埋め立て → 下屋敷（船着場、蔵、別宅等）
→ 東京DEEP → 三田小山西マンション

着実にステップアップしているように見えますが、勝どきや有明を見ていると、三田小山西だけに限らずやはり埋め立て地を嫌う層は一定数いるという印象です。