三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[361: 匿名さん]

浜松町と言えば、ここってクレストプライムタワー芝と立地条件が酷似してますね。

[362: 匿名さん]

騒音・水没・低地・排ガス
パー浜とミタコは似た者同士 笑笑

[363: 匿名さん]

>>362 匿名さん
人気の麻布十番が徒歩２分てところは全然違いますねぇ。似ても似つかぬ。

[364: 匿名さん]

そう思うのは関係者だけだよ 笑
麻布十番に媚びを売るミタコ 笑笑
銀座に媚びを売るハママツチョ 笑笑笑

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

知らなかった。浜松町って銀座まで徒歩２分なんだ。そりゃ人気だわ。

[366: 匿名さん]

今日、日進で買い物したついでに旧店舗の張り紙を見たら、跡地のマンションは三井の賃貸マンションが建つみたいですね。パークアクシスでしょうか。首都高直面ですが東麻布アドレスなので、35平米1LDKで月額家賃18万円から22万円ぐらいのイメージです。

[367: 匿名さん]

古川の水位は大丈夫でしょうか。
昔から大雨時は高台に逃げろと言われて育ちました。近所出身者です。

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん
低地にお住まいだったんですね。どの辺に逃げたんですか？

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん
ちょうどこの再開発エリアに住んでいました。

低地にうんざりし、今は高台に住まっています。

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
その当時から再開発の話は出ていましたか？売却してしまったのなら残念でしたね。未練タラタラの理由が分かりました。

[371: 匿名さん]

ここならもし高台に逃げるなら、徒歩2分ほどの神明坂を登れば三田綱町の三井綱町倶楽部やオーストラリア大使館があるから、何も心配ないでしょ。ましてやここにはタワマンが建つから上階に行けば良いだけ。

[372: 匿名さん]

水位上がってきました？？

[373: 匿名さん]

ここ、小さな物件が密集していて地権者多そうだし、再開発反対ののぼりもいくつかあるしで、開発難しそうだなと思っていたんだけど、話はついたんだろうか
建物取り壊しまでかなり時間かかりそうな予感

[374: マンション検討中さん]

そろそろ動いてる？

[375: 匿名さん]

>>367 匿名さん

突発的に対応し難いゲリラ豪雨の多い夏場だけ、高台の家を借りて住めば良いのでは？

秋は台風が多いですがニュースでわかるので事前に対策は取れますし。

[376: 匿名さん]

ここは最も市況が厳しいタイミングで売り出しが始まりそうですね。
住むには環境が悪いですし、どうしても投資目線になりますから、諸々踏まえると坪400辺りからスタートでしょうか。

[377: マンション検討中さん]

坪単価400なら即買い。500なら微妙かな。

[378: 匿名さん]

坪単価ですか？
地価や築年数を考慮した周囲のマンション比較からみると、おそらく下は坪500くらいでしょう。
目の上のたんこぶ パークコート麻布十番の価格動向次第な面もありますが。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん
戸数が多いから売るの苦労するだろうね。

[380: マンション検討中さん]

港区人気は当分続くだろうから、価格設定次第で販売スピードはコントロールできるでしょうね。
坪単価350万円なら抽選、400万円なら即完売、500万円なら完成までにギリ完売、550万円なら長期戦といったところでしょうか。

[381: 匿名さん]

港区の住環境では、この辺りが一番良くないですね。
最初は高値で出るかもしれませんが、10年以内にパークコートと同等以下になるでしょうから、値下がりスピードは速いかと思います。

[382: マンション検討中さん]

川、高速道路、大通りなどネガティブ要素満載ですからね。
でも麻布十番駅至近なのは魅力的。
環境が悪いことを考慮して安く売りだしてくれたら買いたい。

[383: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん
マンション検討中さんだけ必死に下げようと投稿されてるみたいですね。坪単価だけでみたら中古になってもパークコートと同等以上、新築ならいくらだろう？ってとこなんでしょうけど。
現状この地域は汚い雰囲気漂ってますし、ここは地権者層の質も良くないですね。昔住んでたとかって人も質の悪そうな方でした。それはかなりのマイナス要因。

[384: マンション検討中さん]

川沿い低地の土地ですから、元々の地権者はほぼ戦後ドサクサの不法占拠に近い形でここに住まわれた方も多そうですね。

[385: 匿名さん]

ここまで環境が悪いところがあるんだ、ってくらいの悪条件が見事に揃った立地ですね。

再開発が儲かるのはわかるけど、デベももっとよく場所を選べばいいのに。

[386: 匿名さん]

麻布十番3丁目に15年住んでますが、この物件を検討しています。場所が劣るのは覚悟しないといけませんが、言うほど悪い場所でもないかと。一の橋付近なら右翼の方々もそこまで煩くないですし。空気が汚いのは界隈に住む以上覚悟しなければならないでしょうけど、自分を含め、今どき古川の水なんて心配して住んでる人この付近にはいないのでは。笑

[387: 匿名さん]

古川ってカワセミいるらしいですね。
汚いイメージしかないんですけど、
もしくは、カワセミって汚い川にもいる？

[388: 匿名さん]

森ビルの麻布台再開発もかなり近いですね。歩いていく距離ではないですけど。

[389: 匿名さん]

麻布台再開発マンションとここを比べるのは気の毒ですよ。。。
おそらく港区では、ここが一番の悪立地。
実需で住む人は余りいなさそうですから、賃貸用として白金ザスカイより何%くらい安いのかだけに注目してます。

[390: 匿名さん]

十何年前に麻布台のあたり暗いなぁって思って歩いたよ。都心のど真ん中で古かったり汚い地域ってのは、再開発される可能性があるから長期的な投資でみればある意味ねらい目ですね。

[391: マンション検討中さん]

それでも坪600万はつけてくるでしょう。
東麻布もそんな水準なので。

[392: 匿名さん]

何言ってんの。東麻布よりもすでに三田一丁目のタワマンの方が高いって。

[393: 匿名さん]

低層階の一番条件悪い部屋で坪500万ってところでしょう。

[394: 匿名さん]

どうやら白金ザスカイでも最安で坪単価500超だから、十番駅近のここはもうちょいするんじゃないかと。、

[395: 匿名さん]

それ以上に住環境が最悪なので、白金ザスカイより高いと見向きもされないでしょう。

[396: マンション検討中さん]

白金ザスカイよりは高いでしょう。単純に駅力の差として。坪600-900くらいと予想しますが。

[397: 匿名さん]

それ以上に埋められない環境の悪さがありますね

[398: 匿名さん]

環境悪いですか？でも環境の悪さって価格に影響するのは1割も無いですよね。交通利便性や近隣の商業施設等とその近さで8割ほどは価格は決まってしまいます。

[399: 匿名さん]

＞環境悪いですか？

港区では最底辺だと思いますよ。
首都高にぐるりと囲まれた古川沿いの低地。もちろんハザードマップにも引っかかってます。
首都高分岐点なので stop and go による排気ガスも顕著。
騒音は言わずもがなでしょう。
さらに現地を見れば一目瞭然ですが、首都高が遥か数十メートル上を走るという住環境で、言わば壁のように首都高に囲まれていて陰鬱な雰囲気が形成されています。

[400: 匿名さん]

このような大規模タワマンにおいては空地が広いため、周辺の環境など仮に悪くても微々たるもの。浜松町みたいな駅から5分も離れた雑居ビル街の騒音地帯のしかも水没エリアでも、あの価格で取引されてますからね。要するに不動産価格は交通利便性や近隣の商業によって価格は左右されます。どんなにデタラメなことを言っても、麻布十番駅までの距離や、商店街を日常普段使いできる事実を変えることはできませんね!(^^)!

[401: 匿名さん]

>>400 匿名さん
うーん。それはどうかな。
同じ首都高古川沿い低地としても

利便性 クレストプライムタワー芝 > 三田小山西
住環境 クレストプライムタワー芝 = 三田小山西
ブランド クレストプライムタワー < 三田小山西

くらいじゃないでしょうか。
価格は築年数分、こっちの方が高いと思います。

[402: 匿名さん]

なぜにゴクレの負の遺産、クレストプライムタワー芝と比較しなきゃならんの？？

[403: 匿名さん]

浜松町徒歩６分・・・雑居ビル街じゃないんですか？
麻布十番徒歩２分・・・おしゃれな大人の街のイメージ
これをどうやって比較すんのよ。

[404: マンション検討中さん]

ゴクレの兵隊さんは、巣に帰んな。
再開発規模からして、比較にならん

[405: 匿名さん]

北側は一の橋通りの向かいの建物で首都高古川は見えないし、東側も公開空地がとられるからそんなに気にならないんじゃないの。むしろ麻布十番駅近徒歩２分の方が強烈なメリットかと。六本木、新宿、汐留、溜池山王、永田町が10分圏内。

[406: 匿名さん]

麻布十番が便利なんて、初めて聞いたなあ。
あと、ここの環境は最悪。多分港区ではワーストじゃないかな。
現地行けばわかるけど、独特の暗黒感と首都高の騒音・空気の悪さから、一刻も早く立ち去りたい気分になる。
我が子がかわいいのはわかるけど、地権者の公平性を欠いた連投は如何なものかと思うよ。

[407: 匿名さん]

ここの独特の暗黒感が、再開発でこうも変わるんですね。首都高からも建物が一番近いところで３０ｍくらい離れそうだね。気にする人は気にするんでしょう。

[408: 匿名さん]

港区内陸のコアに位置するのがいいね。

[409: 匿名さん]

コアってここ、三田一丁目の低地だよ。
それに、ここは接道が悪いよね。

せっかく首都高に二方面も接してるんだから、思い切って首都高直結マンションにすれば、接道の悪さをカバーできると思う。

[410: 匿名さん]

まあそうムキにならずに。まったり行きましょうや。

[411: 匿名さん]

>>409 匿名さん
だいぶ苦しくなってきましたね。接道の悪さって何？十分な規模の建物が建つなら接道なんて悪い方がいいよ。首都高が何とかって言ってたのに、矛盾してしまったね。

[412: 匿名さん]

三田１丁目や東麻布って暗くて準工地域みたいなイメージだけど、とりあえず三田１は再開発で変わるんですね。

[413: 評判気になるさん]

白金ザスカイより安いならこっちを買いたいです。

[414: 匿名さん]

いくら掲示板で取り繕おうと、ここは港区最底辺の立地です。
古川沿いの水没ハザードエリアって、地歴もそういうところ。

[415: 匿名さん]

初心者マークのディスリがしつこいですが
まあ、価格は白金より上でしょう。

[416: 匿名さん]

＞麻布十番が便利なんて、初めて聞いたなあ。
＞あと、ここの環境は最悪。多分港区ではワーストじゃないかな。
＞現地行けばわかるけど、独特の暗黒感と首都高の騒音・空気の悪さから、一刻も早く立ち去りたい気分になる。
＞我が子がかわいいのはわかるけど、地権者の公平性を欠いた連投は如何なものかと思うよ。


同意。

[417: 匿名さん]

＞＞415 匿名さん
接道が悪いとか地歴が悪いとか、
なりふり構わずって感じになってきておりますけど、
広い心で見守りましょう。

[418: 匿名さん]

地歴とかどうでもいいけど、ここの地歴はまぁまぁ良いんだよね。

[419: 匿名さん]

地歴って何？
自分は麻布十番至近のここが白金ザスカイより安く出るなら間違いなく買いだと思う。
首都高速とか古川なんていまさら関係ないと思う。

[420: 匿名さん]

>>409
北側は首都高と接していないよ。ワンブロック既存市街地が再開発地との間に入ります。

[421: 匿名さん]

＞＞北側は首都高と接していないよ。ワンブロック既存市街地が再開発地との間に入ります。
それ、みんな知ってる。相手にしてないだけ。

[422: 匿名さん]

＞＞419 匿名さん
まともに相手しちゃいかんよ。

[423: 匿名さん]

＞せっかく首都高に二方面も接してるんだから、思い切って首都高直結マンションにすれば、接道の悪さをカバーできると思う。


数十メートル上空を覆うように首都高が囲んでいますから、それは難しいと思います。

[424: 匿名さん]

芝浦のタワマンに似ていますね。

残りは板マン。

[425: マンション検討中さん]

引き渡しはいつですか？

[426: 匿名さん]

そもそも再開発できるか決まってない。

[427: 匿名さん]

立地の特徴をまとめました

○メリット
隣接する首都高・古川を超えて幹線道路を渡ると麻布十番に行ける

○デメリット
180度 2方面を囲む首都高の轟音
180度 2方面を囲む首都高の排気ガス
180度 2方面を囲む首都高の高架による暗黒感
古川沿いの低地
ハザードマップ
複数回の水害実績

[428: 匿名さん]

＞＞427 匿名さん
デメリットが「古川沿いの低地」以外は盛り過ぎじゃない。しかも低地っていっても下流の浜松町よりも数メートル高いんだけどね。

[429: 匿名さん]

＞＞427 匿名さん
麻布十番付近は水害ネガされがちだけど、数年前に港区が大規模な治水対策を行って以来多くのゲリラ豪雨がありながら浸水被害の報告はないようです。他マンションスレにあったリンクを見ましたが、かなり本格的な設備でしたよ。

[430: 匿名さん]

そもそも浸水被害はもうちょい南麻布よりですからね。笑

[431: 匿名さん]

>>430 匿名さん
？
万全の治水対策が成されて以降、麻布通り沿いで浸水被害は一切発生していませんよ。なぜかあなたにとっては不都合なようですが笑、それが「事実」です。島国として震災や水害に絶えず晒されてきた日本の知識、経験、技術力の賜物と言えるでしょう。
駅近フラットというトレンドに抗い、労働者のように坂を登り降りしながら高台神話にすがるのは個人の自由ですが、事実は事実としてねじ曲げず受け入れることが重要です。

[432: 匿名さん]

どっちも古川沿いの低地なんだから大差ないですよ。
浸水する時は一緒です。

[433: 匿名さん]

>>431
高台かつ駅近フラットなミッドタウンレジデンスみたいなのもありますけどね。あと、青山一丁目駅、白金台駅、高輪台駅周辺にも高台かつ駅近フラットなタワーマンションはありますし。
とはいえ、最近のトレンドは高台だけど駅遠よりも低地だけど駅近のほうが人気なのは事実ですね。

[434: 匿名さん]

>>431 匿名さん
過去の複数回の水害実績ってのが、そもそもこの辺ではなく南麻布の方だってことです。

[435: 匿名さん]

古川橋あたりが過去は水害の多い場所でしたけど、最近は聞いたことないですね。

[436: 匿名さん]

２００６年に上流の渋谷駅のとこで、貯水官が出来たのも影響あったのかも。今度スクランブルスクエアの地下にも貯水槽が出来るしね。

[437: 匿名さん]

低地のミタコと、高台のムサコ。
住めと命令されても、正直どっちもどっち。

[438: 匿名さん]

＞＞433 匿名さん
確かに都心3区でもごく一部にはそのような恵まれた立地条件を備えるタワマンもあるにはありますね。麻布十番駅近と比較すると買い物を含めた生活利便性は劣るかもしれませんが、新築なら現市況で坪700-800超えといったところでしょう。高台命かつ資金面が許せばそちらのマンションを検討すれば良いと思います。

[439: 匿名さん]

ここは少なくとも過去2回、大規模な浸水被害の実績があるようですね。

今後10年以内に、亜熱帯化する日本。
同時に降雨量も、想定外の連続。

過去に施行された治水対策工事も、役不足となるだろうと言われています。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiroku/j...

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiroku/j...

[440: 匿名さん]

わざわざありがとう。
とりあえずこの過去２件では、こちらの場所で浸水被害がありませんでしたね。

[441: 匿名さん]

よくみたら、南側の棟に被害箇所がかぶりそうですね。失礼しました。

[442: 匿名さん]

平成17年が最後で、それっきりないってこと？

[443: 匿名さん]

関係者が騒ぎ始めましたね。
出してはいけない資料でした。

[444: 匿名さん]

かなり古い資料でしたね。
１４年前からずーっと浸水被害ないのかな。
そういえば、昔再開発エリアに住んでいたけど、すでに引っ越してしまい再開発の恩恵が受けられないと、恨みつらみで粘着されていた方いましたね。あなた？

[445: 匿名さん]

関係者と元関係者とは、、、

[446: 匿名さん]

お互い恨みあってるマンションなんですかここは。

[447: 匿名さん]

結局麻布十番周辺では10年以上浸水被害がないっていうことが示されただけですね。

[448: 匿名さん]

>>439 匿名さん

港区における浸水実績図、拝見しました。
確かに麻布十番には、浸水被害はないですね。
この辺り（三田一丁目の低地）は、複数回の浸水実績があるようですよ。

[449: 匿名さん]

令和元年最新版のハザードマップ出たね。
ここは3メートル以下の水没かつ24時間浸かるだけの被害で済みそうだ。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/content/000041177.pdf

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/content/000041179.pdf

[450: 匿名さん]

元関係者？ってただの外野でしょ。笑
麻布十番駅至近の大規模再開発マンションですからね。あるかないか分からない（まずない）リスクとを、どう天びんにかけるかってところでしょう。

[451: 匿名さん]

エビデンスを突き付けられて静まり返っちゃったねｗ

[452: 匿名さん]

何のエビデンスでしょうか？
１４年間は浸水被害ないし、どうせすっ高値で取引されてしまうことには何にも変わりませんけど、再開発の地権者になり損ねたうっ憤は晴れましたか？

[453: 匿名さん]

よく見ると、ここは 3メートル水没なんですね
水に浸かったマンションは、二足三文ですよ？

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/content/000041177.pdf

[454: 匿名さん]

港区の古川周辺地区に対する治水対策以降、14年間浸水被害がないことが最も強い「エビデンス」です。
なぜかこの辺を水没させたがっている(笑)特異な人間の恣意的印象操作、ネガティヴキャンペーンはこの先も続くのでしょう。まるで地縛霊のようですね。

[455: 匿名さん]

そうですか。
想定外に早く日本列島の亜熱帯化が進んでいるからこその、今回の最新版ハザードマップなのでしょう。
ミタコさんご自慢の古い治水対策も、当然ですが科学的に検証を踏まえた上での、３メートル水没エリアです。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/content/000041177.pdf

[456: 匿名さん]

＞＞451
＞＞453
＞＞455
渋谷駅が水没したほどのゲリラ豪雨でも古川近隣エリアでは浸水被害が全くないというエビデンスを引き出してくれてありがとうございます、地縛霊さん。

[457: 匿名さん]

まじめに相手するのもどうかと思っていましたが、
２４時間ではなく１２時間以下ですね。２４時間と色付けされているのは浜松町だけ。
さらに、０．１ｍ～０．５ｍ、０．５ｍ～１．０ｍ、１．０ｍ～３．０ｍが混在エリアですから、予想される最も被害の大きい箇所でも１.２ｍとか１．３ｍでしょうね。それを３．０ｍ水没エリアだというのは、明らかに地権者になり損ねた元地権者のうっ憤晴らしですね。

[458: 匿名さん]

ミタコが狼狽してますね
反論は、科学的根拠を交えて、どうぞ
今のところ信用に足るのは、最新版のハザードマップだけですかね

[459: 評判気になるさん]

窓開けられない生活なんて絶対無理。牢屋じゃないんだから。いや、牢屋でも開けられるのかな？ベランダで日なたぼっこできないのも無理です。

[460: 匿名さん]

>>454 匿名さん
そこら中のスレッドでネガではなく繰り返し嫌がらせをされている方なので、放っておくか、逆に遊んでやるのがよろしいかと思います。