三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1795: 匿名さん]

ここの目の前にある煩い首都高の大高架は、地下化されないのでしょうか。

新築のマンションが建っても、首都高の大高架が汚すぎて新築の雰囲気がないですし。

[1796: 名無しさん]

>>1786 マンション検討中さん
安いと思えば増床負担金を払って取得すればよいだけの話
この価格設定で地権者の増床は従前評価の1.3倍まで等の増床制限をかけるなら不公平との指摘はありですね
つまりデベが保留床を安く独占取得できるよう増床制限をかけてくるようなら、それは絶対に阻止すべきですし、そうした動きに加担する地権者がいればそれは問題行為と言えるでしょう

[1797: 匿名さん]

>>1795 匿名さん

ここは、公共物的には都内で最も見栄えが悪い場所の一つなので、ラグジュアリーな生活環境を夢見る人は避けた方がいいと思いますよ。

[1798: マンション検討中さん]

>>1797 匿名さん
そうですか。麻布十番に一番近いタワマンとしての価値は揺るぎないですけど、ラグジュアリーな生活環境ってなんですか？時は金成、麻布十番駅近は至高の住環境ですよ。

[1799: 南麻布民]

麻布の人からは煙たがれる感想ですね、それ。

片側4車線の麻布大通りを信号待ちしてわざわざ遠征してくる三田の人達には、わからない地元感かもしれませんが。

[1800: マンコミュファンさん]

>>1799 南麻布民さん
知り合いからどこに住んでるのかと聞かれて三田一丁目にすんでると答えても伝わらないから、麻布十番と答えるだけのこと
三田一丁目や南麻布五丁目からすると麻布十番は単なる商店街繁華街に過ぎないんだよ

[1801: 匿名さん]

駅近しか売りがないタワマンにとっては、麻布大通りがある意味でボーダーラインなのかもしれませんね。

[1802: 評判気になるさん]

>>1800 マンコミュファンさん
なんでわざわざ生活環境から遠いとこ住むんだよ。運転手でもいるなら、駅からちょっと離れた閑静な場所でもいいけど、プラっと歩いて移動したい人には、駅近、繁華街か近くにあるのは必須条件ですよ。さすがに繁華街の中に住みたいとは思わないけどね。

[1803: 通りがかりさん]

6年後竣工予定の物件で盛り上がってるね。
地権者が羨ましい。

[1804: 匿名さん]

盛り上がっているようには見えないのですが。

[1805: 口コミ知りたいさん]

>>1799 南麻布民さん

大丈夫ですよ。そういう価値観の人は麻布十番を麻布だなんて思ってませんから。

[1806: 検討板ユーザーさん]

まとめると、
ここの地権者さんは麻布に憧れている、ということでしょうか。

[1807: 匿名さん]

>>1806 検討板ユーザーさん
あなたが勝手に麻布という単語に対して幻想を抱いているようですが、、麻布もしくは麻布十番にコンプレックスをお持ちですか？また、麻布イコール麻布十番だと思っているようですけど、それだと田舎者扱いされますよ。

[1808: 検討板ユーザーさん]

？
ここは田舎者というより在日◯国人の方々が多いエリアだと『東京DE◯P』で紹介されていますが、実際のところは如何でしょう。

麻布から弾かれた麻布に憧れるエリア、という意味では強ち間違いではないように感じるのですが。

[1809: 通りがかりさん]

三田小山西で 麻布 は禁句だおｗ

[1810: eマンションさん]

麻布十番駅ができてから不動産屋が物件名に麻布十番とつけることが増えた。

[1811: マンコミュファンさん]

>>1796 さん

まだ増床は、できますか？従前評価70米。

[1812: 匿名さん]

>>1811 マンコミュファンさん
その人は地権者でも何でもなく、何も知らないですよ。

[1813: 匿名さん]

>>1811 マンコミュファンさん
2ヶ月前に縦覧もおわってるから時すでに遅しです
もう権利変換先が決まった家しか売りにでませんよ

[1814: 匿名さん]

＞三田小山西で 麻布 は禁句だおｗ

コンプレックスを刺激しますね（笑）

[1815: 検討板ユーザーさん]

>>1814 匿名さん
麻布ではなく麻布十番ですが何か？

[1816: 評判気になるさん]

>>1808 検討板ユーザーさん
妄想お疲れ様です。東京なんとかに在日云々が多いエリアなんて書いてなかったですね。
ここが麻布から弾かれた？ここは芝地区の端っこなだけですよ。むしろ、あなたみたいな人から芝地区から弾かれ麻布エリア扱いされてますけど。

[1817: eマンションさん]

>>1816 評判気になるさん

三田小山西で 麻布 は禁句だおｗ

[1818: 評判気になるさん]

>>1817 eマンションさん
ここは麻布ではなく麻布十番ですよ

[1819: eマンションさん]

>>1816 評判気になるさん
古川沿いの町はこれまで麻布と芝との間で何度か所属が入れ替わってますよ。

[1820: 匿名さん]

麻布十番は、
古川を越え、
麻布大通りを越え、
首都高の大高架をくぐった先にあるエリアです

この3大陰鬱ハードルを超えた者のみが到達できます

[1821: 匿名さん]

麻布十番は白金高輪よりも格が上ですよ。

[1822: 名無しさん]

>>1820 匿名さん

田舎っぺさんこんにちは。あなたは都内を移動できないですね。

[1823: マンコミュファンさん]

B棟の20階以上だと完成時に坪単価いくら以上でしょうで売れますか？その時に分譲仕様にした方がいいですか？

[1824: 名無しさん]

権利変換先が決まった家ならまだ買えますか？

[1825: 匿名さん]

>>1824 名無しさん
再開発組合と契約してしまったのならば無理だろ。
ただ権利の売買はできる

[1826: 通りがかりさん]

>>1823 マンコミュファンさん
少なくともキッチン、浴室、洗面所と床は分譲仕様に変更した方がいいだろうね

[1827: 匿名さん]

＞麻布十番は、
＞古川を越え、
＞麻布大通りを越え、
＞首都高の大高架をくぐった先にあるエリアです


距離どうこうよりこういう大きな心理的分断があると、色々とおっくうになりますね。

[1828: 検討板ユーザーさん]

>>1827 匿名さん

シティタワーの人もパークコートの人も大変ですね。

[1829: 名無しさん]

>>1813 さん

権利変換先が決まった家ならまだ買えますか？

[1830: 匿名さん]

ここは芝浦のタワマンにそっくりですね

[1831: 通りがかりさん]

>>1829 名無しさん
そうですね。売る人がいればですけど、いるならいつでも買えますよ。

[1832: 名無しさん]

>>1831 通りがかりさん
権利者の3親等内なんですが、遅いのはわかってますがもう一部屋買う方法は、なにかありませんかね？知恵を拝借できれば、光栄です。宜しくお願いいたします。

[1833: 匿名さん]

＞ここは芝浦のタワマンにそっくりですね

水っけに縁のある物件はこういうデザインが流行っているのでは？

[1834: マンコミュファンさん]

>>1832 名無しさん

無理でしょう。諦めてください。

[1835: 匿名さん]

芝浦は三田小山西みたいに住環境悪くないですよ。

[1836: マンション検討中さん]

>>1835 匿名さん
芝浦も三田も行ったことないですよね笑

[1837: 通りがかりさん]

今あの辺は陰気で小汚い雰囲気ですが、再開発が終われば見違える様にキレイになりますよ。
中層階は坪1200万スタート位でしょう。
地権者が羨ましい。

[1838: 匿名さん]

>>1837 通りがかりさん
坪1200万は1ドル100円の時の坪850万だから、外人から見たらまだまだお安い水準だな
外人も羨ましいなぁ

[1839: 匿名さん]

その価格だと引き取り手のいない晒しもの状態になる気がするのですが。

三田ガーデンヒルズの3割引、ワールドタワーレジデンスの2割引くらいが妥当な相場では？

[1840: 匿名さん]

>>1837 通りがかりさん

小汚いというより、東京DE◯Pで特集が組まれるような、DEEPエリアです。

[1841: 検討板ユーザーさん]

>>1840 匿名さん
もうそのネタは飽きたよ
200年タームで見ればもともとは大名屋敷の敷地であってスラム化したのは戦後の話
わずかな期間、低迷しただけのエリアでもとの高級住宅地にもどるだけだよ
たから坪1200万の分譲なんだと思うよ
もちろん余裕があれば丘の上のパーマン一択だろうけどね

[1842: 匿名さん]

そんな高くないですよ。笑

[1843: 通りがかりさん]

高級住宅地。笑

[1844: eマンションさん]

>>1842 匿名さん

私の部屋は坪1,400万くらいだと思うけど。

[1845: マンコミュファンさん]

>>1844 eマンションさん
A棟の上層階東京タワービューですか

[1846: 名無しさん]

>>1845 マンコミュファンさん
そうです。数少ない東京タワーびゅーです。

[1847: 評判気になるさん]

B棟の20階だと、坪800万が妥当でしょ。1200万なんてするわけない。駐車場はいくら？かな？

[1848: 匿名さん]

ここは一人、メンタルの厳しい関係者が居座って監視している掲示板ですから（有名な話ですが）、あまり悪口を言うもんじゃあ、ありませんよ

[1849: eマンションさん]

>>1846 名無しさん
A棟のプレミアムは2000、上層階1300、中層階1100、低層階800くらいですかね

[1850: 匿名さん]

>>1849 eマンションさん
A棟に限ったとしても、ちょっと高いんじゃないですかね。また、B棟はもう少し安くなるし、地権者棟はグッと安くなると思います。

[1851: 匿名さん]

>>1847 評判気になるさん
ですね、B棟の２０階だと、向きにもよりますし、良くて坪８００から１，０００万くらいかなと思いますね。

[1852: 匿名さん]

>>1850 匿名さん
結局、保留床単価の1.7倍くらいが分譲単価ですか

[1853: マンション検討中さん]

>>1852 匿名さん

２倍は超えるんじゃないですかね！

[1854: 匿名さん]

Ａ棟が坪1200～だったら隣の三田ガーデンヒルズを買うな。Ｂ棟が坪800～だったらここを買うな。

[1855: マンション掲示板さん]

>>1854 匿名さん
この辺りの開発の全体で言うと、落ち着き重視ならオーストラリア大使館を借景にしたパークマンションで、夜景重視ならA棟の東京タワービューの最上階だろ
どっちも坪2000超だろうけど

[1856: 匿名さん]

東京D◯EPのタワマンがその価格だと、厳しいというよりもはやコミカルに感じますね

[1857: eマンションさん]

>>1856 匿名さん
ちゃんと読んだ方がいいよ。この場所は駅前一等地だって書いてあるから。もう一回言います。港区の駅前一等地です。あなたには無縁な場所です。

[1858: 匿名さん]

それは、ないです

[1859: 口コミ知りたいさん]

一等地。笑

[1860: 口コミ知りたいさん]

>>1859 口コミ知りたいさん
そうです。あなたの大好きな記事から抜粋しただけですけどね。笑

[1861: 匿名さん]

ここは地名は三田ですが生活は麻布十番ですね。一等地ですから将来が楽しみです。

[1862: 匿名さん]

一等地。笑笑

[1864: マンコミュファンさん]

>>1862 匿名さん
歴史の流れの中で一等地→三等地→一等地だろ

[1865: 検討板ユーザーさん]

>>1864 マンコミュファンさん

地下鉄が出来た瞬間に一等地になったね。

[1867: 管理担当]

[No.1863～本レスまで、情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1868: マンコミュファンさん]

>>1855 マンション掲示板さん
そこまでするわけないでしょ。

[1869: 通りがかりさん]

でも販売を開始したら駅近人気物件で売れると思うよ。
坪下900～上1500位かな？

[1870: 通りがかりさん]

>>1869 通りがかりさん

下は坪800万切るでしょうね。

[1871: 検討板ユーザーさん]

地権者としては既成事実作成のために高い高いと吹聴したいでしょうね。

[1872: eマンションさん]

でもそれだと多分、引き取り手を見つけるのは難しいと思いますよ。
場所が場所だけに。

[1873: 匿名さん]

ここは三田ガーデンヒルズに比べて庶民的なタワマンで人気が出ますね。

[1874: 口コミ知りたいさん]

>>1870 通りがかりさん
条件悪い部屋もありそうなのでパンダ部屋なら700万円切る部屋もあるのでは？

[1875: 通りすがりの中の人]

パンダじゃなくても普通にありますよ。笑

[1876: 匿名さん]

>>1874 口コミ知りたいさん
A棟には７００切る部屋は無いかなと思います。

[1877: 匿名さん]

パンダ部屋となる低層お見合い部屋などは600くらいでは

[1878: 通りすがりの中の人]

600以下も普通にありますよ。笑

[1879: 検討板ユーザーさん]

>>1878 通りすがりの中の人さん
それ、地権者が取得する時の保留床単価のことだろ
分譲はまだまだ先だから

[1880: 通りがかりさん]

麻布十番の駅前新築マンションで坪600何てあるわけないじゃん。
ザスカイの最終期より下なんて(笑)
安く買いたいだろうけど三井や三菱がそんな安い売価設定はしないよ。

[1881: eマンションさん]

麻布十番は、古川を越え、首都高大高架をくぐり、長い信号待ちをして麻布大通りを渡った先に、あります

[1882: 通りがかりさん]

俺の部屋は坪1,400万越えると思うけど、下の方が坪600万でも何でもいいや。

[1883: 匿名さん]

>>1881 eマンションさん
徒歩2分ね

[1884: 匿名さん]

早くここの価格を知りたいです。

[1885: 通りがかりさん]

販売は3～4年後じゃない？
まずは未だにゴネてる地権者達を説得して、早く立ち退き→解体までもっていかないと竣工がどんどん伸びるよ。
かなり強引に権利返還したって聞いたけど本当かね？

[1886: 検討板ユーザーさん]

>>1885 通りがかりさん
ここからはどうゴネようと地権者が理由で遅れることは無いです。強引にとかも聞かないですね。まず反対している人に無理に権利変換を強いないですよ。役所からは反対している人や連絡取れない人ともちゃんと面談してと言われてたと聞いた記憶はあります。

[1887: 通りがかりさん]

>>1886 検討板ユーザーさん
再開発は公共性があるから、権利変換認可が下りたら、最悪、従前評価に応じた部屋をあてがって強制権利変換可能。
あとは、保留床単価が安すぎてデベに有利過ぎるとか、一部の地権者が不公正に有利な権利変換内容になってると、審査委員の弁護士や鑑定士から権利変換案に修正を求められるようなことがない限りはこのまま電車道でしょ

[1888: 通りがかりさん]

現実的にお役所→港区は、地権者とのトラブルは全て再開発組合と事業者側で収めてから再開発を進めてよね！ってスタンスだから、未だに権利変換内容や補償内容で納得していない反対派がもめているから三田小山の解体が遅れているって聞いてるけど…

[1889: 口コミ知りたいさん]

>>1888 通りがかりさん
それは、再開発を理解していない人の発言ですね。
少数の反対派は無視して進めていいんです。実際に無視しないで進めているなら、よっぽど良心的な再開発ですよ。

[1890: 匿名さん]

>>1888 通りがかりさん
従前資産評価に開発利益を反映しないで、部屋を取得する権利者だけに、権利床を保留床より2割安くして変換率を上げることで開発利益を還元してるから転出者から不満が出てるんじゃないかな

[1891: 匿名さん]

大規模再開発は地権者との合意形成が難しいから希少価値で人気があるのでしょうね。あまり販売時期が遅いと他の物件に目が移ってしまいますね。

[1892: eマンションさん]

先ほどここの前を通りましたが、日当たりが悪いせいか陰鬱な雰囲気というかマイナスオーラが漂っていますね

再開発しても首都高大高架に囲まれている限りどうしようもないのでは？

[1893: マンション掲示板さん]

＞再開発しても首都高大高架に囲まれている限りどうしようもないのでは？

ここは立地でハンデを背負っているからねぇ。
どうしても限界があるっしょ。

[1894: eマンションさん]

>>1893 マンション掲示板さん

ご自分で一等地だって記事載せてましたよw