三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1701: 匿名さん]

>>1699 匿名さん

東京タワーに憧れてしまいますよね。

[1702: 匿名さん]

>>1701 匿名さん
昔は東京タワーのせいでテレビ電波乱れて、嫌われてたけどね。アナログテレビの時代です

[1703: 匿名さん]

やっぱり東京タワービューは一番人気でしょ。

[1704: 匿名さん]

>>1703 匿名さん
一般的には東京タワービューは付加価値だけれども、囲まれ感が強い東京タワービューより、永久眺望かつ借景の恩恵もある南東方面も人気は出るよ

[1705: 匿名さん]

東京タワー慣れしていないので東京タワーに憧れます

[1706: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
近くだから、登ればいいよ

[1707: 匿名さん]

この前の台湾フェス行きました？

[1708: 匿名さん]

>>1704 匿名さん
ここから見る東京タワーって囲まれ感強いんですか？高い建物ないでしょ。

[1709: 匿名さん]

>>1708 匿名さん
角度によるとは思うが、パークコートとシティタワーはそれなりに存在感はあるでしょ

[1710: 匿名さん]

>>1709 匿名さん

A棟の東京タワービューには、どうやってもパークコートもシティタワーも被らないんだが、

[1711: 匿名さん]

>>1710 匿名さん
角度によると書いてあろう。
角度によっては、視界に入ってくるのでは？シミュレーションしてるわけではないので、正確には知らんけど

[1712: 匿名さん]

>>1711 匿名さん

A棟からどうやったら囲まれるのかってことなんですけど。視界に入るってのと囲まれてるでは全く意味が違いましたね。

[1713: 匿名さん]

>>1712 匿名さん
目の前に建物が視界に入るだけで、囲まれ感は出るよ。
完全に抜ける眺望でないかぎり。
実際四方囲まれてるかどうかというのは関係ない

[1714: 匿名さん]

>>1712 匿名さん
ちなみにどうやっても被らないと言ってる時点で説得力はない

[1715: 匿名さん]

A棟の東京タワービューはここだけだろ
東京タワーがパークコートに被らないと思うが違うか？あとシティタワーがどう被るのか教えて。

[1716: 匿名さん]

>>1715 匿名さん

ここね

[1717: 匿名さん]

>>1716 匿名さん
東側高層は東京タワービューいけるでしょ。角度によってはパークタワーとシティタワー視界に被る

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん
シティタワー視界に被るとか正気じゃないね。パークコートの向こう側ですよ。あほらし。

[1719: 匿名さん]

首都高の大高架に囲まれてますね。。。
窓は絶対開けられないし、足元は常に薄暗い。
港区でここより環境悪い場所って、ちょっと思いつかないな。

[1720: 通りがかりさん]

>>1719 匿名さん
もう、こういう場所しか
新築マンションを建てられるようなところが
港区には残っていないのだろうか……？

[1721: 匿名さん]

>>1720 通りがかりさん
こういう場所だから再開発されるんですよ。再開発されるのを狙ってみるのもいいと思いますよ。

[1722: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズは坪1200万～。ここは坪800万～だったらサラリーマンでも買えるかな？

[1723: 匿名さん]

>>1722 匿名さん
坪８００万なら自分でも買えるかもって話？

[1724: マンション検討中さん]

三田ガーデンで富裕層相手に1,000部屋売った後にアッパーマスの背伸びや準富裕層に1,500近くも売らないといけないわけだし、三井大規模だし、a棟の高速やb棟とのお見合い低層など、1期1次では800弱くらいの弱気パンダもあるのではと勝手に期待してます（おそらく入居時点で2,000-3,000万円くらい含み益顕在化）。
東京タワービューと大使館借景の条件良い部屋は900ちょいか、流石に平均1,000は重たい気しますが・・・

[1725: 匿名さん]

パンダ部屋で坪８００万弱ですか。１５年前なら坪４００万でも高いって言われる時代だったのにね。

[1726: 匿名さん]

坪800だと結構売れ残りそう。

[1727: 匿名さん]

>>1726 匿名さん
分譲始まった時にまた呟いてくださいね。

[1728: マンション検討中さん]

坪800だと瞬間蒸発だろうね。
売れ残るとか言ってる人はもうマンション買えない人だね。
相場感なさすぎ。

[1729: 匿名さん]

>>1728 マンション検討中さん
坪800は地権者が増し床で買える保留床単価（デベの卸値）から逆算した想定分譲価格やろ
実際の販売価格は坪1000万超えてくるのは世間のじょうしき

[1730: マンコミュファンさん]

来年相場クラッシュだろうから坪500くらいだよ。麻布十番のパークコートタワーは高くうれないねぇ。

[1731: 匿名さん]

６年後の相場なんか分からないから、今話しても仕方ないけど、近くの２棟より２、３割くらいは高く分譲されるんだろうね。

[1732: マンコミュファンさん]

>>1731 匿名さん

パークコート麻布十番ザタワーが坪400くらいだったから500弱って事やね。

[1733: 匿名さん]

>>1732 マンコミュファンさん

無意味な投稿は控えたら？

[1734: 匿名さん]

>>1733 匿名さん
それだけ相場観のない買い手もいるということがわかって良いのではないかい

[1735: 匿名さん]

ここ、そんなに高いんですか。
坪800も出すなら内陸 買った方がよくないですか？

[1736: 販売関係者さん]

>>1716 匿名さん

東京タワービューはほぼ26階以上限定ですね。レジディアタワー麻布十番が78ｍあるので。
別格の値段になるんでしょうね。

[1737: 匿名さん]

>>1735 匿名さん
無理だよ。坪1,500万準備しないと、ここの東京タワービューは買えないよ。

[1738: 匿名さん]

坪800も出すなら、私もこんな場所より内陸に住みたいですね。

[1739: 匿名さん]

>>1738 匿名さん
どういう意味で内陸というワードを使っているのか不明ですが、内陸というのは海から離れた場所という意味なので、海無し県に住みたいということですかね。
埼玉県・栃木県・群馬県・山梨県辺りでしょうか。
そのエリアで@800ってありますか？

[1740: 匿名さん]

>>1739 匿名さん
仮にここよりも内陸側として、六本木あたりで坪800万で買える新築タワマンはまず出てこない。低層階で坪1,000万からスタートでしょうね。

[1741: 匿名さん]

水際の準湾岸のここより、ちゃんとした内陸に住みたいな、ぼくは。

[1742: 匿名さん]

>>1741 匿名さん

どうぞ、新宿でも渋谷でも、好きなとこ住んで下さい。渋谷桜丘町とか西新宿三丁目の再開発なんかも悪くないと思います。

[1743: 匿名さん]

>>1742 匿名さん
渋谷桜丘町は坪1500、西新宿三丁目は坪700くらいでしょうか

[1744: 匿名さん]

>>1743 匿名さん
内陸希望さんは予算坪８００万がターゲットなので、西新宿三丁目一択ですね。

[1745: 匿名さん]

>>1744 匿名さん
パークコート北参道ザタワーが坪800万だから西新宿三丁目も坪800万いくかもしれませんねー

[1746: マンション検討中さん]

ちょっと前に一の橋の用水路沿い大崩落してましたけどさすがにあの辺はもう改良工事完了してるんですかね？
あのあたりの暗い雰囲気がどの程度変わるのか楽しみです。

[1747: 匿名さん]

一の橋公園の整備も、この周辺の楽しみの一つではありますね。

[1748: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
20年前に六本木ヒルズ周辺が劇的に変化したのと同様に麻布十番から三田にかけて素晴らしい変貌を遂げそうですね。
戸建て地権者の皆さんは長年の夢が叶ってさぞかしご満足なことでしょう。

[1749: 匿名さん]

>>1748 匿名さん
いやいや、反対の地権者が多かったからなかなか再開発出来なかったんではないですかね。讃岐会館が区域に加わって、ようやく条件を満たしたとか、よく分からないけど。

[1750: 匿名さん]

>>1749 匿名さん
三井は高島屋再開発時に、地権者水増ししてるからね。

[1751: 匿名さん]

>>1750 匿名さん
ここの組合は三井不動産ではなくて戸田建設と大成建設がやってるんではなかったかな？

[1752: ご近所さん]

結局ここはいつ着工するのよ
2～3年ぐらい塩漬けされてない？

[1753: 匿名さん]

>>1752 ご近所さん

確か来年度から解体始まるとか

[1754: 匿名さん]

スケジュールが、また２ヶ月遅れるみたいですね。

[1755: 匿名さん]

>>1752 ご近所さん

2025年竣工、28年から29年頃着工予定。
大体白金の東急&三井物件と同時期。

今のところ価格は平均でおよそ1000万前後。

[1756: 匿名さん]

>>1755 匿名さん
着工と竣工が逆です。

[1757: 匿名さん]

近所のタワマンでも坪１，０００万超えの部屋があるし、ここはもうエリサーでは手が出ない感じになってしまうのでしょうか。

[1758: マンション検討中さん]

>>1757 匿名さん
坪800万円以下の部屋もあるはずなので、サラリーマンでも背伸びすれば買えるのでは？

[1759: マンション掲示板さん]

つい一年前まで
パコ虎やパコ千四が、
坪800で買えた件。

[1760: 匿名さん]

近所住民です。正確な情報はわからないですが、息子のママ友さんの中でも２世帯は引っ越しをしました(竣工後は戻るつもりで)。
王将も閉店したし、いよいよ着工か?と思っていましたが↑の書き込みだとスタートが2025年?

[1761: 匿名さん]

>>1760 匿名さん
来年から解体始まるってありますが、解体は１年もあれび終わらでしょうけど、もしかしたら、古川の護岸工事とかがあって、その後２０２５年の頭に着工ってことですかね？

[1762: マンション検討中さん]

>>1759 マンション掲示板さん

数年前は
森ビルが坪400で
買えた件

[1763: 匿名さん]

ここの地権者だって安い時に坪１００万くらいで買ってる人もいれば、直近で坪４５０万くらいで買ってる人もいます。

[1764: 匿名さん]

>>1763 匿名さん
再開発は補償費あり等積還元が常識だから、時間をかければ新築部屋に化ける前提で買っとけばいつかはご褒美もらえるっていう感じでしょ

[1765: 匿名さん]

ここ、すでに皆が興味をなくしつつありますね。。。

[1766: 匿名さん]

三田小山規模だと解体から竣工まで6～7年位かな。
問題はいつ解体が始まるかだね。
地権者反対派が粘っているとスケジュールがドンドン遅れるよね。
本当に2023年中に解体が始まるのでかね？

[1767: 匿名さん]

>>1766 匿名さん

今日も近隣歩いたら、今まで気付かなかったんですが川沿いの居酒屋さん(よしかわ?)が再開発移転のため８月11日?にて閉店の張り紙でてましたね。

[1768: 匿名さん]

解体や着工の時期はわかりませんが、すでに地権者には補償費が提示されてますよ。

[1769: 匿名さん]

>>1766 匿名さん
いくら粘って裁判しても、裁判中でも収用されて追い出される。それが都市計画法

[1770: 匿名さん]

>>1766 匿名さん
早く着工せんとどんどんインフレで建設コストがあがっちゃうぞ

[1771: 匿名さん]

>>1770 匿名さん
補助金で対処する件w

[1772: 匿名さん]

コスト増は事業主負担でしょ。
権利返還～解体開始までが一番大変なんだよね。
粘っている反対派をどう説得するか次第だね。

[1773: 評判気になるさん]

地権者の中で42階の最上階北東角345平米79000万円の部屋を取れた人はいるのかな？
相場よりめっちゃ安いけどキャッシュが無いと買えないよね。

[1774: 匿名さん]

>>1773 評判気になるさん
ひょえー、何とかゲット出来れば５億は儲け出るじゃん。

[1775: 評判気になるさん]

>>1773 評判気になるさん
16,000万なんて大金を６年も寝かせていられる人はなかなかおらんよね。

[1776: 匿名さん]

>>1775 評判気になるさん
仮に20%の内金を工面したとしても、残金の6億3000万円を決済できなければ競売行きだからねww

[1777: 口コミ知りたいさん]

>>1776 匿名さん
競売にはならないのではないでしょうか。
所有権を移転してもらえず、手付解約みたいに16,000万没収とか。

[1778: 名無しさん]

>>1777 口コミ知りたいさん
都市再開発法を読む限り再開発組合に従前評価額+増床負担金手付金で買い取られ再開発組合が組合所有保留床として売却処分するんじゃないかな

[1779: 通りがかりさん]

>>1773 評判気になるさん
地権者ですが、一瞬ですが検討しました。
金融機関も貸してくれるとのこと。
しかしながら、やっぱりキャッシュで無理なく買える部屋にしました。

[1780: 口コミ知りたいさん]

>>1779 通りがかりさん
6年後の高額不動産融資を、今から金融機関の融資審査部が貸す貸さない等の判断ができる訳もないので、それが無難だと思われます。
三田小山の増床無制限が実に悩ましい話です。

[1781: 匿名さん]

6年後に竣工ですか、もう会社がなくなって無職になっているよ。待てないから隣の三田ガーデンヒルズを買うか。

[1782: 通りがかりさん]

三井の三田ガーデンヒルズもどうかな？
麻布十番駅近なら三田小山もいいかな。
ならば、結局は麻布台ヒルズがベストなのかな。

[1783: 匿名さん]

ここと、三田ガーデン・虎麻だと、予算が倍くらい違うでしょう。

[1784: 匿名さん]

>>1773 評判気になるさん
この部屋は分譲されたら２０億とかしちゃうのかな

[1785: 名無しさん]

>>1784 匿名さん
坪1500万円超の16億位だと思います。
金額的に買える人は限られるでしょうが…

[1786: マンション検討中さん]

345平米7.9億って安すぎません？
これ事実だとしたらやばすぎます。
不公平すぎて事実でない事を祈ります。

[1787: マンション掲示板さん]

>>1786 マンション検討中さん
事実ですよ。

[1788: eマンションさん]

>>1786 マンション検討中さん
都心一等地の現実ですね。地権者になるチャンスは、まだまだあると思います！

[1789: 名無しさん]

>>1788 eマンションさん

どうやったら地権者になれるんでしょうか？
今権利を手放す人なんているのかな

[1790: マンション掲示板さん]

>>1789 名無しさん
簡単ですよ。再開発になる物件を買うだけです。

[1791: 検討板ユーザーさん]

>>1790 マンション掲示板さん
再開発組合から従前資産評価額が提示されるので、竣工までの10年を待てない地権者は1.2割上乗せして仲介会社から売りに出しますよ
ここはもう権利変換先まで決まってる状況ですが、その内容まで含めて従前資産評価額の2倍くらいなら、これからも売り物はチョロチョロ出てくると思います

[1792: マンション掲示板さん]

>>1791 検討板ユーザーさん
都市計画決定された後には、従前評価の１.６倍くらいで売れてましたよ。

[1793: 通りがかりさん]

従前評価額の2倍位で取引もあったみたいだよ。
でも三田小山は権利返還がほぼ終わってるから好きな部屋を買うのは無理でしょう。

[1794: マンション検討中さん]

隣の三田一丁目はプールがあるようなのですが、こちらにもプールはありますでしょうか？

あればこっちの方が便利だなと思うのですが、地権者の皆様、共用施設やテナントでスポーツジムのプールがあるかないか判明していましたら教えてください。

[1795: 匿名さん]

ここの目の前にある煩い首都高の大高架は、地下化されないのでしょうか。

新築のマンションが建っても、首都高の大高架が汚すぎて新築の雰囲気がないですし。

[1796: 名無しさん]

>>1786 マンション検討中さん
安いと思えば増床負担金を払って取得すればよいだけの話
この価格設定で地権者の増床は従前評価の1.3倍まで等の増床制限をかけるなら不公平との指摘はありですね
つまりデベが保留床を安く独占取得できるよう増床制限をかけてくるようなら、それは絶対に阻止すべきですし、そうした動きに加担する地権者がいればそれは問題行為と言えるでしょう

[1797: 匿名さん]

>>1795 匿名さん

ここは、公共物的には都内で最も見栄えが悪い場所の一つなので、ラグジュアリーな生活環境を夢見る人は避けた方がいいと思いますよ。

[1798: マンション検討中さん]

>>1797 匿名さん
そうですか。麻布十番に一番近いタワマンとしての価値は揺るぎないですけど、ラグジュアリーな生活環境ってなんですか？時は金成、麻布十番駅近は至高の住環境ですよ。

[1799: 南麻布民]

麻布の人からは煙たがれる感想ですね、それ。

片側4車線の麻布大通りを信号待ちしてわざわざ遠征してくる三田の人達には、わからない地元感かもしれませんが。

[1800: マンコミュファンさん]

>>1799 南麻布民さん
知り合いからどこに住んでるのかと聞かれて三田一丁目にすんでると答えても伝わらないから、麻布十番と答えるだけのこと
三田一丁目や南麻布五丁目からすると麻布十番は単なる商店街繁華街に過ぎないんだよ