三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1474: 匿名さん]

>>1473 匿名さん

Y!mobileさんって以前から張り付いている元住人の人ですか？地権者になり損ねた。

[1475: 匿名さん]

>>1473 匿名さん
魑魅魍魎とは、様々な種類のすべての妖怪を意味する言葉です。 また使い方としては、私利私欲の為に相手を騙したり、陥れてようとする人が多い世界、業界、集団を魑魅魍魎と比喩表現として使う事が多い言葉です。 日本は八百万の国とも呼ばれており、色々な神様もいれば妖怪なども沢山いるのが特徴です。

[1476: 匿名さん]

ここ再開発するなら
上空を覆う首都高の大高架をなんとかしてクレヨンw

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん
あら、Y!mobileさん、底辺からだとそう見えるんですかね。上ばかり見上げてるだけじゃダメですよ。足元も固めて早く這い上がってこれるといいですね。

[1478: 匿名さん]

足元のハザードマップをみると、
足元は水没３メートルですね、ここ

[1479: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

B棟も、その辺はしっかり対策できていると思います。私はA棟なので水害も高見の見物ですけど。

[1480: 匿名さん]

対策したニダ！
とかムキになって強弁されても、
公的な水害ハザードマップでは、
ここは、継続して水没エリアです。

あまり言いたくはないのですが、
日本国家の公的資料を無闇に否定していると、
日本国家に訴えられますよ。

[1481: 匿名さん]

>>1404 匿名さん

従前評価10000万円で追加負担金200万円でA棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円で取得（坪340万円）
権利者仕様をオール天カセ、ミーレ食洗機、オープン、浴室タイル仕上げ、枠なしガラスドア、グローエ水栓、全室突板フローリングの白金スカイレベルの分譲仕様にオプション費用1000万円でグレードアップ
これなら分譲時24000万円+インフレプレミアムだろうから18000万円で買ってもいいかな
Y!mobileさまいかが？

[1482: 通りがかりさん]

A棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円ってありますか？想定ですかね！？

[1483: 匿名さん]

>>1480 匿名さん
あれ、日本国家が作成してるんですか？
港区のハザードマップですけど、東京都がシミュレーションしたって書いていますね。国家に訴えられてみたいわー。

[1484: 匿名さん]

>>1482　匿名さん

その金額ではスーパーじゃ　ハムしか買えません。
キ（ヒ）ャクなら12単（ヒトエ）着てもらいたいですね。

[1485: 匿名さん]

あんまり盛り上がりませんね。

ネタご紹介します。
投資家の皆様　数年先の分譲販売に備えて　ご準備お願い致します。


真下に圓徳寺さんのお墓が見えるB棟は4階から12階までが1ル‐ム化しております。

30m2から31m2　１Ｒ　１６２戸
35m2から38m2　１Ｒ　２７戸
40m2から41m2　１ＬＤＫ２７戸
60m2　　　　　２ＬＤＫ　36戸
合計　　　　２５２戸です。

超高層タワー

３階から２０階まで
１ＬＤＫまたは
１ＬＤＫ+納戸　46m2　７２戸

２０階から２５階
１ＬＤK 46m2　１０戸

２５階から３３階
１ＬＤＫ 46m2　１５戸
以上です。

最も効果的な時期、場面で○○○○○も公開致します。

[1486: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
へー、知らなかった。A棟しか興味なかったからな。A棟にしておいて良かったです。

[1487: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
安くなるならB棟狙います。

[1488: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
もったいぶらんとはよ価格表見せてよー
あと、階高と天井高も高く売りたいなら必要だよ

[1489: 匿名さん]

A棟の最上階に近い３部屋を除いて、天井高は　2.35と聞いています。

港区で　athomeで重複を含んで2月1日現在118件の土地売却物件があります。

重複分を除くと　３９件　平均坪単価　９１７万です。
一番安い土地の平均坪単価は、５２１万です。

当地区の三井　ＲＩＡが操る不動産鑑定評価は　東京メトロ　麻布十番駅歩いて３分、坪単価は、わずか　３９２万　です。

如何に三井が　暴利を！

当地区から歩いて２分の三井の三田１丁目計画は約6年前ですか？入札による坪単価　約９５０万です。

今後　三井の再開発、ＲＩＡの再開発に巻き込まれる皆様　黙っていると従前資産評価の土地は半額でブン取られます。

中国やロシアでも　ここまでエゲツなくやらないだろう！

[1490: 匿名さん]

先の　42階41階40階を除いて天井高が2.35の意味です。

[1491: 匿名さん]

４５階建で１６５mだから、天高がそこまで高くないのは想像つくね。

[1492: 匿名さん]

>>1490 匿名さん

ここは江戸時代の方々は住まうマンションですか？
今時、賃貸マンションでも天井高2.4mはあります。

[1493: 匿名さん]

>>1491 匿名さん
平均で１６５ｍ÷４５＝３．６７ｍの階高があるからリビング天井高は２．８ｍくらいあるだろう
キッチンや廊下や玄関の天高が２．３５ｍの間違いじゃないの？

[1494: 匿名さん]

>>1489 匿名さん
その通りだけど開発法で従前評価を試算するとザックリこんな感じ。

総専有面積3万坪×保留床単価500万-総事業費（補助金反映後）1000億=500億。

敷地面積が6170坪だから土地更地評価は坪810万なんだよ。

つまり保留床単価=権利床単価×1.25になったことで、権利変換するときの実質的な土地価値は坪810万になってるんすよ。

だから外部に売却する人はそのくらいでイグジットできてるわけ。いい加減、理解しようよ。

ただし組合理事長たちがしっかりしていればRIAと調整して保留床単価が上がった分の開発利益を従前土地評価に上乗せする方針に修正して組合が買取る価格を引き上げることはできるけどね。（その際、権利床単価は保留床単価に上がるけど）

[1495: 匿名さん]

細かな図面ですので6と8が識別不可能なんですが階高を書きますと　
タワー
1階　階高4.8　2階　5.6か5.8
ピットフロア　4.75　３階から39階まで　3.45　40階　3.65か3.85
41階も同じ　42階　4.3　Rフロア　9.1　です。

[1496: 匿名さん]

>>1495 匿名さん
４５階建？

[1497: 匿名さん]

>>1494　匿名さん
"実質的な土地価格は８１０万なっているんですよ"　
じゃないんですよ。

きちんと書き込めとの話です。
従前資産金額が３３０億（公開されてる数字）に市場価格を反映した鑑定金額の加算

さらに補助金が１０８億がありますが権利者に加算するのが当然です。
外部から来た大資本の三井に分配されるのがおかしい。

さらに工事費の借入利息１０億をなぜ権利者が負担しないといけないのか？
当然三井が負担すべき金額ですよ。

まだまだ書けば沢山ありますがね。

[1498: 匿名さん]

>>1497 匿名さん

それ全部勝手な思い込みですよ。

[1499: 匿名さん]

従前資産額330億円は開発利益が加算されていないからそんなもんでしょ
開発利益は権利床単価を保留床単価の80％とすることで反映されてんですよ

補助金は再開発組合の収支での負担金が108億円減る形で反映されていて、三井
に分配でなく組合収支にはいっています

借入金利息は参加組合員が払うと取り決めればそうできるけど、組合設立時に
再開発組合が銀行から事業費を借りるとする事業計画に地権者の大半が同意した
からそうなってるだけ

思い込みはよくないよ　もう少し柔らかく頭の中で考えましょう

[1500: 匿名さん]

私は保留床価格には満足しています。
保留床高くして権利床価格を安くしろなんて言う地権者は、自分の資産がないのを責めた方がいいよ。

[1501: 匿名さん]

>>1498匿名さん

再開発法に補助金な細かな規定はない。
コンサルのＲＩＡはどのようにもできるが、三井の下請けであるので便宜供与している。

工事費の利息も然り。

３分割の着工金、中間金、完工金で支払わせれば権利者は１０億も払わなくて良いがＲＩＡは三井の下請けなので忖度して権利者に損失を与えている。

従前資産の330億が正常な不動産鑑定され、仮にに５００億になれば安い金額で再開発法に基づく転出する必要もない。

ＲＩＡは三井の事業費が膨らむので従前資産評価を約半額程度に忖度して権利者に損失を与えている。

[1502: 匿名さん]

>>1499　匿名さん

土地を正当に不動産鑑定して坪単価３９１万が仮に８００万になったとします。
従前資産の３３０億が仮に５００億になれば権利変換率も良くなるし、補助金１０８億が従前資産に加算されれば、なお開発利益が出るのは当然。

床の持ち分は権利床25%　保留床75%ですので　組合収支に入っていてもお金に色はありませんが、75%は三井に分配される事になりますよね。

借り入れ金利息は組合設立時に地権者の大半が同意した　とありますが　第７号議案の中で　借入目的　再開発組合の事業資金　と書かれているだけで借入利息とは1行も書かれていない。普通書かれていない事に同意したと言われても、それがいつもの詐欺的なＲＩＡさんの手法ですかね。

[1503: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
なんで従前資産に補助金が上乗せされんのよ。違和感しかないぞ？どこぞでそんなことやってんのよ。
あと、普通の感覚でいえば、金利は事業費でしょうね。

[1504: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
総専有面積3万坪を保留床単価412万/坪で保留床75%、権利床25%だと

保留床22500坪×412万=処分金927億
権利床7500坪×412万=従前評価309億

保留床単価412→500万/坪に上がると

処分金927億÷500万=保留床18540坪
3万坪-保留床18540坪=権利床11460坪

保留床62%、権利床38%ですが。。。

[1505: 匿名さん]

>>1503　匿名さん
すみません。間違えました。
補助金でなくて開発利益でした。

[1506: 通りがかりさん]

そもそもみんなが得するように出来てる。
・都だって補助金出して公園、道路、古川を整備してもらえる
・三井は当然事業会社なので利益目的。ブランド力ある三井でよかった。この規模、この場所で○京建物や○急じゃ物足りないでしょう。
・コンサルは波風立てずに早く終わらせたい、早く手柄を立てたい。本音は長引けば儲かるんだけど。
・地権者は開発利益を享受できる。おおよそ物件価格の2倍になってる。その他引越し代や家賃の面倒までみてくれる。

それで嫌なら文句言わず降りればいい、やんなきゃいい。誰も損してる人なんていませんよ。
一番最悪なのは人の足引っ張ること。

[1507: 匿名さん]

>>1506 通りがかりさん
そうなのよ。世間ではマンション単独で建て替えとかしてるけど苦労してるよね。一番は建築中の家賃よね。そこを面倒みてくれて、ボロ住宅を新築にしてくれるんだから本当にありがたいです。

[1508: 匿名さん]

>>1507 匿名さん
そう、RIAと三井三菱日鉄に感謝はあっても文句があるなんて理解不能
人生腹八分目が大切だと心底感じます

[1509: マンション検討中さん]

普通に滅茶苦茶儲かる話なのに三井とRIAはボッタクリ！とか言っちゃう精神が理解できない。

[1510: 匿名さん]

>>1509 マンション検討中さん
厳密に言うとボッタクリになる可能性はあるけど、感謝感激ありがとう
かな
知らんけど

[1511: 匿名さん]

>>1510 匿名さん
人によって考えは違うんだろうけど、個人的にはデベと同じ価格で沢山増床できそうで、感謝しかないよ。

[1512: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
都市再開発法で従前土地評価はこうなってるんよ

近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。

組合設立時に地権者従前評価330億、保留床単価412万、保留床75%、権利床25%で大多数の地権者が再開発に同意したんでしょ

それが地権者の皆さんの「判断」だと東京都は考えてるんじゃないの！

RIAはちゃんと説明してるはずだよ

[1513: 匿名さん]

>>1512　匿名さん

今回の不動産鑑定評価は絶対的な数字ではない。
地区内で私を含めて3名がそれぞれの鑑定会社に評価を依頼しました。５００万以上で坪単価　３９０万という金額はあり得ない。
因みに私の鑑定も坪６００万弱です。

次に組合が料金を支払う鑑定会社は組合に都合の良い評価しか出さない。
170の地権者の財産を評価したのは、わずか１１名の社員数の鑑定会社である。
匿名さんはご存知ないだけで、評価に正確性を求めるために財　日本不動産研究所に鑑定を出す組合もありますがね。

[1514: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
路線価の1.5倍程度なら坪390万、開発法で保留床500万で計算したら坪810万
つまり国家資格を持つ鑑定士の裁量の範囲内でそのくらいの評価の幅はあるでしょう
どの鑑定士を選ぶかは再開発組合の地権者の皆さんが民主的に総会で決めたんじゃないですか？
組合の理事長に聞いてみてください。

[1515: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
そんなに悔しく買ったら、安い保留床をしこたま買えばいいと思うけど。

[1516: 匿名さん]

三井等は恣意的に土地の評価を安くしております。
土地の評価を安くすれば誰が得するのか？
↓
土地の平均坪単価　800万と500万で比較します。
床の建築費　坪１７３万　敷地６２００坪　容積率　876%　
土地代（ビル床単価に含む土地代）800万の時は、坪91万
500万の時は　坪57.4万
（容積率で割った数字）

仮に従前資産　800万の土地を評価した場合
800万÷（173万の建築費＋ビル床単価91万）=3.0の変換率
従前に土地100坪所有の人は300坪の床が得られる。

次に土地評価が500万の場合
500万÷（173万の建築費+ビル床単価57.4万）=2.17の変換率
１００坪所有の人は２１７坪しか得られない。
-----------------------------
従前の土地代が高くなれば建築費の割合が小さくなり変換率が良くなる。
-----------------------------
保留床の必要面積を比較します
事業費は９４０億

保留床の必要面積=事業費÷ビル床単価（建築単価+土地持分）

土地が坪８００万の時
940億÷（173万+91万）=35606
保留床面積は３５６０６坪
権利床面積は１８７２３坪

土地が坪500万の時
940億÷（173万+57.4）=40869
保留床面積は４０８６９坪
権利者面積は１３４６０坪

５２００坪も小さな床しか確保できない
-----------------------------
従前の土地代が安いとデベの保留床面積が増えて権利者は損をする
-----------------------------

[1517: 匿名さん]

>>1516 匿名さん
開発利益は全て地権者のものだ！って考えなのかな？デベだって平等に利益を享受する権利があると思いますけど。

[1518: 匿名さん]

>>1516 匿名さん
どうやって評価されてるのかは知らないけど、マイナスの価値しかない建物もしっかり評価されて、建築中の費用も出してもらって、その辺のことも考えないと、アホがデタラメ言ってるようにしか見えないよ。

[1519: 匿名さん]

>>1518　匿名さん

アホでもバカでも結構ですが間違っているのなら具体的にご指摘下さい。

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
確かにご指摘の通り従前評価を上げれば返還率は上がるよ
でも、従前評価を上げないで権利床単価を保留床単価より安くしても返還率は上がるんよ
そしてその方針を決めたのは再開発組合の理事会であり承認したのは再開発組合なんだよ
三井やRIAに八つ当たりするのは筋違いなんだよ

[1521: 匿名さん]

>>1520　匿名さん　

"権利床単価を安くしても"とありますが、従前土地を正当に引き上げさせた方が、従後の権利変換率は向上する。

床の価格構成には建築費が一定の割合を占めるからです。
従前土地を引き下げて、だれが得するか？
まぎれもなくデベである。

[1522: 通りがかりさん]

>>1521 匿名さん
じぁどこのデベがいいんですか？
この規模だと資金力と開発力、そして開発実績が必要ですが、どこがいいですか？
西新宿三丁目のデベは○村さんですが、床増し制限で揉めてますよ。

[1523: 匿名さん]

>>1521 匿名さん
従前土地を引き下げるなんて話はしてない
従前土地を引き上げる代わりに権利床単価を引き下げれば返還率は高くなるから問題ない
もっと言えば権利床単価を引き下げずにあなたの言う通り従前土地を引き上げても同じように返還率は上がる
権利床単価を下げるか従前土地を引き上げるかの方針は再開発組合が決めればよいことなので、理事長やRIAと話し合えばよいだけのこと
一人で混乱してないでよく文章読んでみなはれ！