三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1401: 通りがかりさん]

えっ聞いてないので分譲仕様の内装無償だと思ってます、、、。
グレードアップは当然有償。
あと多少間取り変更できるようですよ、確認済み。

[1402: 匿名さん]

>>1392匿名さん　（売れば坪１０００万は、する部屋ですけど。）
ふっふっふ（笑）
最高におめでたい方ですね。
A棟に坪１０００万もする部屋ありました？
最上階に近いお部屋でしょうか？
まあ6?7年後　何があるかわかりません。
東南海地震、不動産バブル崩壊、お見受けしました感じ　失礼ながら５０才後半みたいですので健康問題等です。

内装は私らと同じ保留床金額で三井は買い　それに販売経費、利益、内装のグレードアップしますので、A棟は権利者用のC棟と同じ貧乏くさい、失礼　内装に決まっているじゃないのですかね。
三井がA棟でも権利者に分譲と同じレベルの仕様するわけないでしょう。

現地での販売始まりますと権利者用の内装と分譲用の内装は、大きな開きがあるに決まっているじゃないですかね。

[1403: 匿名さん]

>>1402 匿名さん
とりあえず洗面もツーボウルだったし、貧乏くさい間取りではなかったよ。

[1404: 匿名さん]

皆さん　教えて下さい。

超高層　42階建　A棟の7階で条件の悪い部屋（ビルと対面）が坪単価　３４０万円（権利者が買える金額）です
保留床価格は権利床価格の1.２５倍です。坪単価４２５万です。
仮に２５坪で　１０６２５万です。
もしデベが20%の利益　販売経費を乗せた場合　１２７５０万です。

６年後ですが超高層7階の条件の悪い部屋を１２７５０万で買う人がいるのでしょうか？
先程の1億超えの金額なら現在の相場から納得できる部分もありますが？
保留床価格で増床が１部屋できますが　この保留床価格は分譲価格に近い金額なのでしょうか？
この地区の保留床価格=分譲価格
今回の保留床価格はデベの仕入れ金額でもなく、デベの利益　販売経費等を含んだ価格と理解した方が良いのですか？

[1405: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
余裕で売れる。
販売価格はもっと高値。近隣のスカイで、低層北側高速面してる部屋の89平米が16000万越えで成約してる

[1406: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
保留床価格はデベの組合からの仕入れ価格
分譲想定価格は保守的に安く安全面にみてるから実際の分譲価格は大きく想定価格を上回るケースが多いですね

[1407: 匿名さん]

ここの地権者は、余裕があるなら、ギリギリまで増し床、買い増しした方がいいと思います。

[1408: 匿名さん]

ここの地権者は資産家の方は少なそう

[1409: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
戦後焼け野原になった時に住みついた人が多いエリアなので10坪から20坪くらいの木造戸建が密集した地域
再開発を行うにはある意味、最適な場所だといえるのかもね
地権者はデベのお陰で坪1000万の超高級マンションに化けるわけだから事務局の皆さんにちゃんと感謝しないといけないよ

[1410: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
２億円ほど買い増ししました。

[1411: 匿名さん]

>>1409　匿名さん
何か大きな勘違いをされていますね。
ここ半年以内で地区内の権利者戸建　２０坪　中古木造　売出し金額　１億７８００万、別に２２坪　中古木造売出し金額　１億９８００万　共に　坪単価@９００万で売り出されている。

むしろ　地盤の悪い土地に超高層、浸水地域、高速道路横、わずか2haに2棟のタワマンと14階権利者用と事務所8階等の密集、三井の三田１丁目計画の後発、今更B棟の大幅外観設計変更のやっつけ仕事　等を考えると　坪８００万で売れる保証もない。

三井から感謝されて当然であります。

[1412: 通りがかりさん]

隣2タワマンより規模も高さもあるので三田小山町A棟は上位互換でしょう。トライスター型は好みによるけど。
三田一丁目は低層でまた別格。

[1413: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
意味不明であります！

[1414: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
地権者が所有する土地や借地を差し出すことで再開発が成立することは事実だけど、デベの資金力と設計力と販売力があるからタワーマンションに建て替わることも事実でしょ
地権者は資金調達も設計も販売もできないんだから、黙って土地建物を差し出して静かにしてれば良いってこと
なんか勘違いしてませんか

[1415: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
それって、ボロ戸建てを坪９００万で買っても負けないってことですか？すごいね。

[1416: 匿名さん]

>>1414　匿名さん
はい、はい、ボロ屋差し出します。
隣の婆さんの土地も差し出します。
しかしどこの再開発でも着工するまで１５?２０年掛かる現実をどう見ますか？
当地区でも良いモノなら大賛成ですよ。
当地区でも１５年以上　縦覧前でも　まだ同意が80数パ?セントしか取れていない。
権利変換認可が90%とすると、竣工がさらに延びる可能性？
再開発の詳細　十分に分かっておられますか？
ただ都心部に42階のタワマン建てば嬉しい派ですか？
どうゆう立場の方ですか？

[1417: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
もう今年の年末に解体始まりますよ。

[1418: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
ほとんどの家が4m道路接道で容積率160%だから土地20坪に建物32坪
従前評価は1億くらいは見てくれるだろうから建物単価は313万
これなら地権者集約棟のC棟だったら100%還元になるでしょう
保留床単価でA棟の中層階でもう一部屋抑えておけばなお可だと思うけどね
何が不満なんですかー

[1419: 匿名さん]

>>1418　匿名さん

よく細かくご存知ですね。
疑問なら4０から５０前後ありますよ。
すべて列挙もできますが、公開で具体的にすべてに　ご回答頂けるのですか？
たとえば電機労連から始まって

どのような　お立場でどのような権限があって私の疑問を解消して頂けるのでしょうか？

[1420: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
詳しいですか？
上記のボロ木造戸建てだと、8,000万の評価がいいとこだと思いますけど。

[1421: ご近所さん]

>>1152 匿名さん
組合設立時は保留床単価412万で全体の74％を保留床とする事業計画だったのが、保留床単価500万、権利床単価400万くらいに改善されたんちゃう

[1422: 匿名さん]

>>1421 ご近所さん
個人的には権利床価格の増減なんかどうでもよかったんだけど、保留床が高くなってしまって本当に残念でした。

[1423: 匿名さん]

完全に検討板でなくなってる。最終日からずっとだけど笑

[1424: 匿名さん]

>>1423 匿名さん
最終日？

[1425: 匿名さん]

>>1422
たくさん増床を目論んでいた強欲な権利者には厳しい権利変換なんすね
でも従前評価額の倍ぐらいで売りに出せば売れるんじゃないですか
買い手としてはちゃんと内装を分譲レベルにしといてもらいたいけどな
坪700万円ぐらいで買うんであれば、、、

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん

強欲というか、ただのビジネスですよ。
投資で持ってるので、この地区に別になんの思いれもないですし、再開発の邪魔するつもりもさらさら無い。興味があるのは、どうやったら最大の利益を出せるかだけ。
　

[1427: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
電機労連や讃岐が大口権利者だったからどうのと言われても、それは受け入れるべき事実だからしょうがないこと

権利者の大半が同意して再開発が進むことはいいことじゃないですか

坪1000万で分譲されるであろうタワーマンションが保留床単価500万だろうが、権利者だって特別分譲で買えるんだからいいじゃない

RIAは権利者のこともよく考えてくれる日本一のコンサル会社なんだから尊敬と感謝の気持ちを持って接しなきゃ、、、

木を見て森を見ずでは、損をしますよ

[1428: 匿名さん]

>>1427匿名さん

爆笑!

タワマンが坪１０００万で売れる根拠を教えてくださいな。

ＲＩＡはこの再開発で　権利者にどのように考えてくれたのでしょうか？

周辺の土地評価に較べて土地半額評価。

再開発マンションの権利床価格も三井の利益を上乗せしている可能性もあり。高い買い物しているのがわかりませんか？

ＲＩＡの社員の方じゃないでしょうね。

最高におめでたい方です。

[1429: 匿名さん]

2，3人の内輪話ばっかり。しかも、同じ繰り返し。他で好きなだけ文通すれば？

[1430: 匿名さん]

>>1428 匿名さん
私はRIAに感謝の気持ちは持ち合わせていませんが、市場と照らし合わせての自己評価の７割から８割ほどの評価が出ておりましたので、まぁ仕方なしといった印象です。

[1431: 匿名さん]

>>1428 匿名さん
なるほどですね。
従前土地評価に開発利益が十分に乗ってないというのはそのとおりですね。

開発法で権利者全体の従前評価は専有面積3万坪×保留床単価500万/坪-事業費1000億=500億くらいですから、ちょっと安めかもしれません。

でも権利床単価=保留床単価×80%と調整して返還率は100%以上となるようにRIAは配慮してくれてます。

そもそも従前評価は権利者の皆さんで選んだ国家資格を持つ鑑定士が公正に鑑定した結果であり皆さんでその結果を権利変換に使うと決めたのではないでしょうか。

つまり、従前評価が安いのは、安く評価した鑑定士の判断とその結果を採用する権利者の判断が原因で、RIAはそれを権利者が不利にならないよう調整してくれているんですよ。

従前評価が安いと文句を言う暇があるんなら、保留床単価の20%分が従前評価に乗ってないので、理事会で上乗せする方針を打ち出してもらい、その方針で鑑定士に評価して貰えばよいだけのことです。

ただ、仲介会社経由でふつうに売っても従前評価よりはるかに高く売れる環境ですから、そんな面倒なことするより、さっさと売却して近所の築浅の高級マンションに引っ越した方が得だと思いますけどね。

ゴネ得狙いが目的なら別ですが、、、

[1432: 匿名さん]

>>1431　匿名さん
ごもっともな考え方ですよね。コンサルさんですか？

しかし返還率が100%と言われますが隣墓地で資産価値の少ないC棟の100%とタワーの100%とは大きな違いがあります。
隣の中地区で約１年前に権利者棟が売りだされましたが約１億でした。
かたや中地区のタワーは同じ坪数で１億五千万円前後で推移しています。

タワーの中層階では返還率　100%は取れない。

次に国家資格を持っ鑑定士が公正に鑑定したとありますが、すべてデベ、ゼネコンの取引業者。

三井は公平であるべき権利変換縦覧の意見書の審査委員にも親会社の三井不動産の顧問弁護士に近い人選を行なっている。

私も違う鑑定事務所に鑑定を依頼しましたが、組合よりかなり高い評価になっています。

また他の地権者２名様もそれぞれ別の鑑定士に評価してもらっていますが、金額は出せませんが私に近い評価をもらっています。

つまり鑑定士でも同じ評価は出ないし組合からお金貰うのであれば忖度して当然です。　組合の希望金額で評価.査定もできます。
全て仕組まれています。

理事会は、有名無実化して真っ当な意見が交換されていると私は聞いた事ありません。
多くは組合の引いた線路に従っているだけとか？
どこの再開発でも同じだと思いますがデベに都合の良い地権者が理事に選ばれています。

次に自分の資産である以上　高く売って当然。
三井が莫大な利益　ＲＩＡの高額権利変換コンサル料金　入札の公共工事の設計料とは全く違うＲＩＡの設計料を得るなら 私は１００億ぐらいで売りたいですね。　笑

[1433: 匿名さん]

時にＲＩＡさん　
B棟は外観　メガネ型から　去年長方形型に変更しましたよね。
大幅な設計変更ですが2回分の設計料を取るのですかい？

[1434: 匿名さん]

自分達の不動産で他人が儲けて欲しくない感情は理解できます。

[1435: 匿名さん]

完全にこの板は、私物化されてる。
不動産のような市況に影響される開発は、かたく見積もるに決まってるじゃん。今は市況がいいけど、将来はわからない。大崎の再開発でも裁判を起こしてた地権者いたけど、当然、負け。
後だしじゃんけんは、ロシアの天然ガス開発を思い出す。あとから難癖つけ、日本の商社を追い出したロシア政府と同じ。

[1436: 匿名さん]

>>1432 匿名さん

墓地ビューのC棟が地元地権者収容棟なのはちょっと感じが悪いのは確かだが、それを都市計画決定でOKとしたのは地権者だよね

保留床単価412万でC棟還元率100%、権利床25%保留床75%の事業計画で再開発組合設立同意したのも地権者だったと記憶してます

文句を言うなら、都市計画決定や本組合設立の時に言うべきだったんです
みんなそれなりに納得して再開発という大きな船が進んでいるんですから、今更、騒ぐのは大人げないかと。。。

ご指摘のとおり、ホントに鑑定士や審査委員に問題があるなら、権利変換認可申請開始の総会決議時に否決する手はありますけどね

[1437: ご近所さん]

>>1432 匿名さん
RIAがデベの利益しか考えない本当のワルならば、タワー棟の最上階を安く値付けし、理事長や理事会大口権利者に優先取得できるようにして、そのバーターで理事会役員に一般権利者の増床を制限する取得ルールを作らせてると思います

理事会役員と一般権利者を分断して、保留床面積を多くするためのデベに都合の良い取得ルールとするのが再開発でよくあるパターンだからね

でも、実際には、RIAは取得ルールで2戸取得可とし、うち1戸は設定区画の範囲で制限なしとして、権利者の取得希望の自由を確保してくれている

権利者の自由な選択肢ほど重要なことはないと思うし、RIAのような権利者目線のコンサル会社はなかなか出会えないんじゃないかな

[1438: 匿名さん]

ここの目の前を通りました。

上空から覆いかぶさるように首都高の大高架に囲まれているおかげで、なんとも言い難い陰鬱な雰囲気がヌメりとまとわりついてくるようでした。
正直、気分が良くなかったです。

坪700もするんですか…
…
買う人いるのかな。

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん

あざっす。笑

[1440: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
三田一丁目のパークコートがまもなく出てくるから楽しみにしましょうよ
白金高輪のタワーマンション群でも次の分譲は坪800超え確実との話のようだしマンション市況は活況のようですよ

[1441: 匿名さん]

>>1437　ご近所さん

ＲＩＡの　昔からの手法は、従前資産のと土地を約半額近くに評価し、デベが参入しやすくして、権利者は泣きデベには評価が高い。

同じA社の再開発は従前の土地を市場価格で評価し、それに50%前後の開発利益が加算されるので港区では評判が良い。
権利床価格が高いので床面積が多く取れます。

増し床の件ですが買うのですよ。
分譲価格より2割ぐらい安く買えても、内装のグレードは分譲とは大きく違います。また売却するには仲介手数料も掛かる。

仮に分譲価格２億５０００万の物が増し床で２億で買えたとします。2億借り入れ。
資金の無いものには、なかなか大変です。
分譲に較べて内装が安っぽいので１割値引か　水回り等２０００万掛けて分譲並みに大リフォームします。

売却の仲介手数料が3%として７００万前後　登記料　不動産取得税は不明ですが総合計１０００万とします。

2億３０００万で売れたとしても　ほとんど利益なし。

２億５０００万で売れれば短期譲渡所得税が利益２０００万の40%として8００万強。

これに仮に5年分の修繕積立基金、火災保険　１年で売れれば良いが毎月の管理費、修繕積立金　車庫代含めると増し床で買ってもリスクがある。

増し床で2億５０００万のものが2億で買えても１０００万の利益が出るか？

増し床が　できるできないで騒ぐ内容でもない。

[1442: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

ほぼ意味不明なんですけど。笑

まず、今の市況から考えると、保留床は４割は安いです。

図面から読み取れる水回り関係ですが、私の部屋の風呂は1820タイプ、洗面はツーボウル、キッチンはカウンターオープンキッチンです。細かい仕様は知りませんが、だいたい察することができますね。

５年分の修繕積立基金と火災保険って何ですか？笑

もうちょっと勉強してからにしようね！

[1443: 匿名さん]

>>1442　匿名さん

はい、はい、ありがとうございます。
家はボロ家ですが、ツ‐ボウルですよ。高級の証ですから写真載せますね。

次に内装おわかり　でないみたいですのでご近所のよしみで写真載せますね。
壁　天井は　全てビニールクロス。
床は全てフロ‐リングでなくつクッションフロアより高級なシ‐ト系です。
ユニットバスは床がカラリ床とありますのでTOTOなんでしょう。
浴槽は樹脂製とありますのでポリバケツの高級仕様でしょう。
浴槽壁は、パネルとあります。
天カセはありません。
三井の高級仕様は浴槽の壁も天然石ですがね。
なんと浴室乾燥機とリビングに床暖房があります。喜んで下さい。
巾木はビニールですね。
天カセもないです。うどんに入れる天カスじゃないですよ。
二重床とか二重天井とも書いていないので違うのでしょう。
タイルは玄関だけです。
天然石はないですね。

[1444: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
なんか悲しくなるような専有部仕様やね
保留床が分譲価格より4割も安いんだったら保留床をもう6%上げてもらったら！

そしたら60億工事費に使えるから専有1坪あたり20万仕様アップできんじゃん
組合理事長とRIAに相談して、参加組合員に頼んでもらったらいいんだよ
そしたら、そこそこの分譲仕様になるから、権利者も参加組合員もあとから仕様いじる無駄なコストもかからんでしょ

RIAは権利者想いだから、本当に保留床が分譲より4割も安かったら動いてくれるはずだよ！

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん

地権者棟に住む方たちは、仕様は低くても何の不満もないんでしょ。

[1446: 匿名さん]

まだやってるよ。。。

[1447: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

従前資産土地を半分の評価というのは組合理事会が土地に開発利益を乗せない方針で鑑定士に評価させてるだけでRIAのせいではないです。

増床については4割も安い価格で買えるならお得に決まってるじゃない
駅から遠い隣の三田一丁目は坪1000万をかなり超えてくる公算みたいす。

[1448: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
Y mobileさんには残念なお知らせですが、A棟最上階の部屋だと、馬鹿でかいコの字型のキッチンですよ。
無知って恥ずかしいですね。どうやって、低グレードで仕上げるのか、聞きたいもんですね。

[1449: 匿名さん]

↑最上階買われたのですか？
スゴイですね。
こんな地区で10億の部屋を買える資産家さんがおられるとは。
ご入居の時に　ご挨拶にお伺いさせて頂きます。

[1450: 匿名さん]

>>1449 匿名さん
キャッシュで買うわけじゃないから、土地が100坪くらいの権利者であれば持ち点5億近くあるから余裕でしょ
権利変換の縦覧時に誰が取得したかバレちゃうけどね

[1451: 匿名さん]

最上階の１１０坪のお部屋は、素晴らしいの一言ですよ。便器が6箇所もあるんですからね。オラ小便近いので大助かりです。

>>1448　匿名さん
でも図面から仕上り仕様読めるんですね。マンション評論家でもされたらどうですか？

どのような仕様になっているか　ご説明お願いできますか？
各部屋の壁、天井、床、設備内容　メ‐カ等教えて下さい。

全般的に設計も素晴らしいですね。他の棟では玄関入ったら直ぐ便所　またはキッチン裏に便所、キッチン横に便所ですね。
大便も近いから最高です。

窓の無い部屋とか縦長で収納としか使えない部屋が沢山あってなかなか良い感じですね。

[1452: 匿名さん]

思い込みが目につく書き込みをされている地権者の方がいますね。おそらくあの方だと想像つきますが。

[1453: 匿名さん]

>>1452　匿名さん
そうですよ。
なかなか辛口の評価できる人地区内でいませんよね。
何かお困りですか？
事実と違うのであれば、ご指摘お願いします。

[1454: 匿名さん]

>>1451 匿名さん
そんな変わった間取りのお部屋もあるんですね。私が興味があったお部屋にはありませんでした。
最上階のキッチンの仕様はバカでかい、コの字型ですよ。どんなメーカーか楽しみですね。浴室も同等のモノが入るでしょう。そんなお部屋なのに壁掛けエアコンだったら笑いますね。また面白いコメントお待ちしてます。

[1455: 匿名さん]

>>1454　匿名さん
面白いコメントお待ちしてます
じゃないだろう！

あんたね、数日前の匿名さんから
質素な内装ですね　と言われてる　どうなの？
こんな所で書き込みしてる間があったら
組合に行って内装のレベルを上げて下さいと　交渉に行って来いよ！

権利者の為に汗かけよ
あんた　総会での発言の前に　いつも
「理事をしている○○ですが、」言うが、偉いと思ってるんだろう？

あんたみたいな、素晴らし人がいるんで　こんな悪条件なってしまったんたんだわ。
馬しかも　いい加減にしろよ。

[1456: 匿名さん]

>>1455 匿名さん
Y!mobileさんどうしたんですか！私は仕様は何も気にしていませんよ。間取り見て勝手に仕様グレードをイメージしているだけですけど、モデルハウスの仕様とは違うと確信しております。ポンコツ事務局員に聞いても何も教えてくれないし、おそらく分かってないからね。もし質素な仕上がりなら自分でリフォームすればいいじゃないですか。リフォーム費用なんて平米あたり１５万もかければ、かなりお洒落な仕上がりになりますよ。

[1457: 匿名さん]

>>1454　匿名さん
あんたね、オレは体　張ってんの！

こんなマンション　分譲販売前に資産価値ド‐ンと下げる方法はあるんだよ！

あんた前の書き込みで2億　買い増ししたと浮かれていたけどね。

少しは、権利者のために働けよ！

[1458: 匿名さん]

相変わらずの意味不明っぷりで笑えます。
体張って反対運動でもしているんですか？最近まで反対の上り旗立てていたお家の中ですか？

[1459: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
泣いても笑ってもまもなく権利変換認可申請です
組合設立時より保留床単価は上がりました
特別分譲で2戸目は価格表にある残り住戸の中から面積制限なく取得可能です
最低限C棟なら等積還元可能です
仕様は質素ですが数年後に分譲仕様へのグレードアップオプションも有償で選択可能です
仲介会社経由で今売却すれば土地値坪900万円前後で買い手がつきます

あとこれ以上なにをがんばれば納得してもらえるのでしょうか？

[1460: 匿名さん]

>>1459　匿名さん

相当お詳しい方ですので、ご質問があります。

保留床平均単価はいくらですか？
分譲想定金額は、いくらですか？

地区内の売却物件1件あり土地坪単価@900万円でも数カ月売れていない。

特別分譲と言うが多くの高齢者にはロ‐ンが付きにくいので買えない。
むしろ権利床価格を上げてもらった方が良いに決まっている。

もう集計も最終だと思いますが現時点で分譲申込み　件で増床申込み　件ですか？

[1461: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
保留床単価はお手元の権利床価格表の権利床単価の1.25倍
権利床単価は下がれば返還率上昇。ただし保留床単価を上げてもらう必要あり
売物件は仲介サイトから消滅
AB棟で未取得部屋は事務局に確認すればOK
高齢者向け5000万融資制度あり

[1462: 匿名さん]

>>1461　匿名さん

ちょっと組合の運営方法汚くないですかね。
希望住居を締め切った後でイロイロ情報を出すのは？

デベとして増し床をされたくないのは、わかります。

たとえば有償で分譲仕様と同じレベルアップ。
これは　このスレに貼り付いてるお宅の理事で２億増し床の兄ちゃんも知らない様子ですよね。（書き込みから）

高齢者５０００万の貸付制度
バアさん　ジイさんに広報しましたか？

保留床単価上がりましたが権利床単価も同時に上がりました。

買い増しに何故資金力のあるデベと同じ時期の支払いを求めるのですか？
権変認可で１０%支払い　着工１０%支払い　竣工残金精算
権利者は着工１０%支払い　竣工残金精算の２回が普通でしょう。

権利者の買い増しにハ‐ドル上げているのがミエミエでしょう。

[1463: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
Y!mobileさん、たまにはまともなこと言うね。

>>権利者は着工１０%支払い　竣工残金精算の２回が普通でしょう。

これだったら、4億買い増ししてました。

[1464: 匿名さん]

>>1463 匿名さん
さらに理事会がしっかりしてれば実は竣工時全額払いも
ありえるんだけどね
そもそも再開発組合で全額借入で資金調達してるんだから

[1465: 匿名さん]

>>1464 匿名さん
そんなことが当たり前になったら、デベがどこも再開発やりたがらなくなるから、それはそれで望んではいないね。買いたい部屋の倍率も高くなったら嫌だし。

[1466: 匿名さん]

>>1465 匿名さん
デベの信用力なら今は0.5%未満で数百億単位で資金調達できるから、理事会がしっかりしてたら、組合は銀行借入でなく、デベの保留床処分金の先払いでも資金調達できるかもよ！
それこそYmobileさんのお好きなRIAに他の開発事例の資金調達事例を聞いてみたら

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん

>>1466 匿名さん

Y!mobileさんはアンチRIAですよ。

てか君アタマ悪いね。理事は再開発をしたい人たちですよ。しっかりしてるも何も、デベも喧嘩するような人はいないでしょうに。

[1468: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
Ymobileさんは理事会役員ではなさそうですね
役員とはどんな人たちなんですか
ただ再開発を早くしてほしいだけの人たちとか。。

[1469: 通りがかりさん]

なんや、、、この物件

実需で住むやつおるんかここ

[1470: 匿名さん]

>>1469 通りがかりさん
何言ってんの？そもそも７割くらいは分譲されるでしょ。

[1471: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
Y!mobileさんは地権者では無いですね。ちょっとズレてます。でも地権者に近い人。地権者さんの息子さんとか。

[1472: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
たぶんだけど、増床ネタで大げさに盛り上げ買い手のメリットを強調して、権利変換前に高値で売却狙いなんじゃないかね
隣の25200平米1000戸の三田一丁目プロジェクトがまもなく販売開始になるタイミングを狙って、あれこれRIAや理事会に文句をつけて、結局、従前資産評価額の倍で売っちゃいましたとかいうオチで、、、
従前評価の50%増しならちょっと食指が伸びるけど、2倍だったら、普通に三田一丁目の分譲を買った方が安全かな
室内の仕様もちゃんとしてるし

[1473: 匿名さん]

分譲と実需をごちゃまぜにしとるトーシロがおるな

このスレみとると
買って自分で住むには魑魅魍魎すぎるわ

[1474: 匿名さん]

>>1473 匿名さん

Y!mobileさんって以前から張り付いている元住人の人ですか？地権者になり損ねた。

[1475: 匿名さん]

>>1473 匿名さん
魑魅魍魎とは、様々な種類のすべての妖怪を意味する言葉です。 また使い方としては、私利私欲の為に相手を騙したり、陥れてようとする人が多い世界、業界、集団を魑魅魍魎と比喩表現として使う事が多い言葉です。 日本は八百万の国とも呼ばれており、色々な神様もいれば妖怪なども沢山いるのが特徴です。

[1476: 匿名さん]

ここ再開発するなら
上空を覆う首都高の大高架をなんとかしてクレヨンw

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん
あら、Y!mobileさん、底辺からだとそう見えるんですかね。上ばかり見上げてるだけじゃダメですよ。足元も固めて早く這い上がってこれるといいですね。

[1478: 匿名さん]

足元のハザードマップをみると、
足元は水没３メートルですね、ここ

[1479: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

B棟も、その辺はしっかり対策できていると思います。私はA棟なので水害も高見の見物ですけど。

[1480: 匿名さん]

対策したニダ！
とかムキになって強弁されても、
公的な水害ハザードマップでは、
ここは、継続して水没エリアです。

あまり言いたくはないのですが、
日本国家の公的資料を無闇に否定していると、
日本国家に訴えられますよ。

[1481: 匿名さん]

>>1404 匿名さん

従前評価10000万円で追加負担金200万円でA棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円で取得（坪340万円）
権利者仕様をオール天カセ、ミーレ食洗機、オープン、浴室タイル仕上げ、枠なしガラスドア、グローエ水栓、全室突板フローリングの白金スカイレベルの分譲仕様にオプション費用1000万円でグレードアップ
これなら分譲時24000万円+インフレプレミアムだろうから18000万円で買ってもいいかな
Y!mobileさまいかが？

[1482: 通りがかりさん]

A棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円ってありますか？想定ですかね！？

[1483: 匿名さん]

>>1480 匿名さん
あれ、日本国家が作成してるんですか？
港区のハザードマップですけど、東京都がシミュレーションしたって書いていますね。国家に訴えられてみたいわー。

[1484: 匿名さん]

>>1482　匿名さん

その金額ではスーパーじゃ　ハムしか買えません。
キ（ヒ）ャクなら12単（ヒトエ）着てもらいたいですね。

[1485: 匿名さん]

あんまり盛り上がりませんね。

ネタご紹介します。
投資家の皆様　数年先の分譲販売に備えて　ご準備お願い致します。


真下に圓徳寺さんのお墓が見えるB棟は4階から12階までが1ル‐ム化しております。

30m2から31m2　１Ｒ　１６２戸
35m2から38m2　１Ｒ　２７戸
40m2から41m2　１ＬＤＫ２７戸
60m2　　　　　２ＬＤＫ　36戸
合計　　　　２５２戸です。

超高層タワー

３階から２０階まで
１ＬＤＫまたは
１ＬＤＫ+納戸　46m2　７２戸

２０階から２５階
１ＬＤK 46m2　１０戸

２５階から３３階
１ＬＤＫ 46m2　１５戸
以上です。

最も効果的な時期、場面で○○○○○も公開致します。

[1486: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
へー、知らなかった。A棟しか興味なかったからな。A棟にしておいて良かったです。

[1487: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
安くなるならB棟狙います。

[1488: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
もったいぶらんとはよ価格表見せてよー
あと、階高と天井高も高く売りたいなら必要だよ

[1489: 匿名さん]

A棟の最上階に近い３部屋を除いて、天井高は　2.35と聞いています。

港区で　athomeで重複を含んで2月1日現在118件の土地売却物件があります。

重複分を除くと　３９件　平均坪単価　９１７万です。
一番安い土地の平均坪単価は、５２１万です。

当地区の三井　ＲＩＡが操る不動産鑑定評価は　東京メトロ　麻布十番駅歩いて３分、坪単価は、わずか　３９２万　です。

如何に三井が　暴利を！

当地区から歩いて２分の三井の三田１丁目計画は約6年前ですか？入札による坪単価　約９５０万です。

今後　三井の再開発、ＲＩＡの再開発に巻き込まれる皆様　黙っていると従前資産評価の土地は半額でブン取られます。

中国やロシアでも　ここまでエゲツなくやらないだろう！

[1490: 匿名さん]

先の　42階41階40階を除いて天井高が2.35の意味です。

[1491: 匿名さん]

４５階建で１６５mだから、天高がそこまで高くないのは想像つくね。

[1492: 匿名さん]

>>1490 匿名さん

ここは江戸時代の方々は住まうマンションですか？
今時、賃貸マンションでも天井高2.4mはあります。

[1493: 匿名さん]

>>1491 匿名さん
平均で１６５ｍ÷４５＝３．６７ｍの階高があるからリビング天井高は２．８ｍくらいあるだろう
キッチンや廊下や玄関の天高が２．３５ｍの間違いじゃないの？

[1494: 匿名さん]

>>1489 匿名さん
その通りだけど開発法で従前評価を試算するとザックリこんな感じ。

総専有面積3万坪×保留床単価500万-総事業費（補助金反映後）1000億=500億。

敷地面積が6170坪だから土地更地評価は坪810万なんだよ。

つまり保留床単価=権利床単価×1.25になったことで、権利変換するときの実質的な土地価値は坪810万になってるんすよ。

だから外部に売却する人はそのくらいでイグジットできてるわけ。いい加減、理解しようよ。

ただし組合理事長たちがしっかりしていればRIAと調整して保留床単価が上がった分の開発利益を従前土地評価に上乗せする方針に修正して組合が買取る価格を引き上げることはできるけどね。（その際、権利床単価は保留床単価に上がるけど）

[1495: 匿名さん]

細かな図面ですので6と8が識別不可能なんですが階高を書きますと　
タワー
1階　階高4.8　2階　5.6か5.8
ピットフロア　4.75　３階から39階まで　3.45　40階　3.65か3.85
41階も同じ　42階　4.3　Rフロア　9.1　です。

[1496: 匿名さん]

>>1495 匿名さん
４５階建？

[1497: 匿名さん]

>>1494　匿名さん
"実質的な土地価格は８１０万なっているんですよ"　
じゃないんですよ。

きちんと書き込めとの話です。
従前資産金額が３３０億（公開されてる数字）に市場価格を反映した鑑定金額の加算

さらに補助金が１０８億がありますが権利者に加算するのが当然です。
外部から来た大資本の三井に分配されるのがおかしい。

さらに工事費の借入利息１０億をなぜ権利者が負担しないといけないのか？
当然三井が負担すべき金額ですよ。

まだまだ書けば沢山ありますがね。

[1498: 匿名さん]

>>1497 匿名さん

それ全部勝手な思い込みですよ。

[1499: 匿名さん]

従前資産額330億円は開発利益が加算されていないからそんなもんでしょ
開発利益は権利床単価を保留床単価の80％とすることで反映されてんですよ

補助金は再開発組合の収支での負担金が108億円減る形で反映されていて、三井
に分配でなく組合収支にはいっています

借入金利息は参加組合員が払うと取り決めればそうできるけど、組合設立時に
再開発組合が銀行から事業費を借りるとする事業計画に地権者の大半が同意した
からそうなってるだけ

思い込みはよくないよ　もう少し柔らかく頭の中で考えましょう

[1500: 匿名さん]

私は保留床価格には満足しています。
保留床高くして権利床価格を安くしろなんて言う地権者は、自分の資産がないのを責めた方がいいよ。

[1501: 匿名さん]

>>1498匿名さん

再開発法に補助金な細かな規定はない。
コンサルのＲＩＡはどのようにもできるが、三井の下請けであるので便宜供与している。

工事費の利息も然り。

３分割の着工金、中間金、完工金で支払わせれば権利者は１０億も払わなくて良いがＲＩＡは三井の下請けなので忖度して権利者に損失を与えている。

従前資産の330億が正常な不動産鑑定され、仮にに５００億になれば安い金額で再開発法に基づく転出する必要もない。

ＲＩＡは三井の事業費が膨らむので従前資産評価を約半額程度に忖度して権利者に損失を与えている。

[1502: 匿名さん]

>>1499　匿名さん

土地を正当に不動産鑑定して坪単価３９１万が仮に８００万になったとします。
従前資産の３３０億が仮に５００億になれば権利変換率も良くなるし、補助金１０８億が従前資産に加算されれば、なお開発利益が出るのは当然。

床の持ち分は権利床25%　保留床75%ですので　組合収支に入っていてもお金に色はありませんが、75%は三井に分配される事になりますよね。

借り入れ金利息は組合設立時に地権者の大半が同意した　とありますが　第７号議案の中で　借入目的　再開発組合の事業資金　と書かれているだけで借入利息とは1行も書かれていない。普通書かれていない事に同意したと言われても、それがいつもの詐欺的なＲＩＡさんの手法ですかね。

[1503: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
なんで従前資産に補助金が上乗せされんのよ。違和感しかないぞ？どこぞでそんなことやってんのよ。
あと、普通の感覚でいえば、金利は事業費でしょうね。

[1504: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
総専有面積3万坪を保留床単価412万/坪で保留床75%、権利床25%だと

保留床22500坪×412万=処分金927億
権利床7500坪×412万=従前評価309億

保留床単価412→500万/坪に上がると

処分金927億÷500万=保留床18540坪
3万坪-保留床18540坪=権利床11460坪

保留床62%、権利床38%ですが。。。

[1505: 匿名さん]

>>1503　匿名さん
すみません。間違えました。
補助金でなくて開発利益でした。

[1506: 通りがかりさん]

そもそもみんなが得するように出来てる。
・都だって補助金出して公園、道路、古川を整備してもらえる
・三井は当然事業会社なので利益目的。ブランド力ある三井でよかった。この規模、この場所で○京建物や○急じゃ物足りないでしょう。
・コンサルは波風立てずに早く終わらせたい、早く手柄を立てたい。本音は長引けば儲かるんだけど。
・地権者は開発利益を享受できる。おおよそ物件価格の2倍になってる。その他引越し代や家賃の面倒までみてくれる。

それで嫌なら文句言わず降りればいい、やんなきゃいい。誰も損してる人なんていませんよ。
一番最悪なのは人の足引っ張ること。

[1507: 匿名さん]

>>1506 通りがかりさん
そうなのよ。世間ではマンション単独で建て替えとかしてるけど苦労してるよね。一番は建築中の家賃よね。そこを面倒みてくれて、ボロ住宅を新築にしてくれるんだから本当にありがたいです。

[1508: 匿名さん]

>>1507 匿名さん
そう、RIAと三井三菱日鉄に感謝はあっても文句があるなんて理解不能
人生腹八分目が大切だと心底感じます

[1509: マンション検討中さん]

普通に滅茶苦茶儲かる話なのに三井とRIAはボッタクリ！とか言っちゃう精神が理解できない。

[1510: 匿名さん]

>>1509 マンション検討中さん
厳密に言うとボッタクリになる可能性はあるけど、感謝感激ありがとう
かな
知らんけど

[1511: 匿名さん]

>>1510 匿名さん
人によって考えは違うんだろうけど、個人的にはデベと同じ価格で沢山増床できそうで、感謝しかないよ。

[1512: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
都市再開発法で従前土地評価はこうなってるんよ

近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。

組合設立時に地権者従前評価330億、保留床単価412万、保留床75%、権利床25%で大多数の地権者が再開発に同意したんでしょ

それが地権者の皆さんの「判断」だと東京都は考えてるんじゃないの！

RIAはちゃんと説明してるはずだよ

[1513: 匿名さん]

>>1512　匿名さん

今回の不動産鑑定評価は絶対的な数字ではない。
地区内で私を含めて3名がそれぞれの鑑定会社に評価を依頼しました。５００万以上で坪単価　３９０万という金額はあり得ない。
因みに私の鑑定も坪６００万弱です。

次に組合が料金を支払う鑑定会社は組合に都合の良い評価しか出さない。
170の地権者の財産を評価したのは、わずか１１名の社員数の鑑定会社である。
匿名さんはご存知ないだけで、評価に正確性を求めるために財　日本不動産研究所に鑑定を出す組合もありますがね。

[1514: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
路線価の1.5倍程度なら坪390万、開発法で保留床500万で計算したら坪810万
つまり国家資格を持つ鑑定士の裁量の範囲内でそのくらいの評価の幅はあるでしょう
どの鑑定士を選ぶかは再開発組合の地権者の皆さんが民主的に総会で決めたんじゃないですか？
組合の理事長に聞いてみてください。

[1515: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
そんなに悔しく買ったら、安い保留床をしこたま買えばいいと思うけど。

[1516: 匿名さん]

三井等は恣意的に土地の評価を安くしております。
土地の評価を安くすれば誰が得するのか？
↓
土地の平均坪単価　800万と500万で比較します。
床の建築費　坪１７３万　敷地６２００坪　容積率　876%　
土地代（ビル床単価に含む土地代）800万の時は、坪91万
500万の時は　坪57.4万
（容積率で割った数字）

仮に従前資産　800万の土地を評価した場合
800万÷（173万の建築費＋ビル床単価91万）=3.0の変換率
従前に土地100坪所有の人は300坪の床が得られる。

次に土地評価が500万の場合
500万÷（173万の建築費+ビル床単価57.4万）=2.17の変換率
１００坪所有の人は２１７坪しか得られない。
-----------------------------
従前の土地代が高くなれば建築費の割合が小さくなり変換率が良くなる。
-----------------------------
保留床の必要面積を比較します
事業費は９４０億

保留床の必要面積=事業費÷ビル床単価（建築単価+土地持分）

土地が坪８００万の時
940億÷（173万+91万）=35606
保留床面積は３５６０６坪
権利床面積は１８７２３坪

土地が坪500万の時
940億÷（173万+57.4）=40869
保留床面積は４０８６９坪
権利者面積は１３４６０坪

５２００坪も小さな床しか確保できない
-----------------------------
従前の土地代が安いとデベの保留床面積が増えて権利者は損をする
-----------------------------

[1517: 匿名さん]

>>1516 匿名さん
開発利益は全て地権者のものだ！って考えなのかな？デベだって平等に利益を享受する権利があると思いますけど。

[1518: 匿名さん]

>>1516 匿名さん
どうやって評価されてるのかは知らないけど、マイナスの価値しかない建物もしっかり評価されて、建築中の費用も出してもらって、その辺のことも考えないと、アホがデタラメ言ってるようにしか見えないよ。

[1519: 匿名さん]

>>1518　匿名さん

アホでもバカでも結構ですが間違っているのなら具体的にご指摘下さい。

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
確かにご指摘の通り従前評価を上げれば返還率は上がるよ
でも、従前評価を上げないで権利床単価を保留床単価より安くしても返還率は上がるんよ
そしてその方針を決めたのは再開発組合の理事会であり承認したのは再開発組合なんだよ
三井やRIAに八つ当たりするのは筋違いなんだよ

[1521: 匿名さん]

>>1520　匿名さん　

"権利床単価を安くしても"とありますが、従前土地を正当に引き上げさせた方が、従後の権利変換率は向上する。

床の価格構成には建築費が一定の割合を占めるからです。
従前土地を引き下げて、だれが得するか？
まぎれもなくデベである。

[1522: 通りがかりさん]

>>1521 匿名さん
じぁどこのデベがいいんですか？
この規模だと資金力と開発力、そして開発実績が必要ですが、どこがいいですか？
西新宿三丁目のデベは○村さんですが、床増し制限で揉めてますよ。

[1523: 匿名さん]

>>1521 匿名さん
従前土地を引き下げるなんて話はしてない
従前土地を引き上げる代わりに権利床単価を引き下げれば返還率は高くなるから問題ない
もっと言えば権利床単価を引き下げずにあなたの言う通り従前土地を引き上げても同じように返還率は上がる
権利床単価を下げるか従前土地を引き上げるかの方針は再開発組合が決めればよいことなので、理事長やRIAと話し合えばよいだけのこと
一人で混乱してないでよく文章読んでみなはれ！

[1524: 匿名さん]

正直言うと、権利床もう少し高くなるても良かったから保留床もう少し安くして欲しかった。

[1525: 匿名さん]

キモすぎやろ、ここ

[1526: 匿名さん]

>>1522 通りがかりさん
大口富裕地権者とデベが組んで、自分達に有利に権利変換を運ぶ（最上階を独占取得等）ために増床制限ルールが作られがちだけど、三田小山町は全地権者に価格表が公表され、平等に全ての区画から権利変換先を選べる「自由」が確保されてるのが、当たり前とは言え、素晴らしいと思うね
RIA様ありがとうございます！

[1527: 匿名さん]

>>1526 匿名さん

RIAのおかげとは思いませんが、全員がA棟を増し床していたら、デベの取り分も６０%くらいになるでしょうからね。とはいえ、事前に地権者の懐具合をリサーチした上での増し床制限ルールだと思います。

[1528: 匿名さん]

>>1523　匿名さん

すみません。勘違いしてまして、その通りです。
失礼致しました。
ご指摘ありがとうございます。

[1529: 匿名さん]

>>1525 匿名さん
　
あなた、日本国家に訴えられた人ですねw

[1530: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
組合に都合の良い評価といっても、組合は主にこんな構成でしょ。
①主に保留床を買うデベロッパー
②ただで貰える権利床のみ権利者
③デベ目線で保留床を追加金払って増床する権利者
④竣工まで待てず転出する権利者
①と②がマジョリティなので従前評価に開発利益を載せないで、権利床単価く保留床単価とする方針でOKとなりがち。
文句をつけるなら、④が差別的な待遇を受けてるので、都市開発法の従前土地評価の表記を「開発利益は全て従前土地評価に反映し、保留床単価と権利床単価は過小床対応を除き同一とする」改正すべきだと法務省の前でビラ配りするのがいいかもね。
従前土地問題はある意味、都市再開発の表記が曖昧な点をついた解釈の幅ともみなせ、その幅が各所でトラブルを生んでる側面はあるからね！

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん
保留床と権利床を同一価格にしてしまうと、何故デベと同一価格なんだという声もありそうなので、保留床の８割とかに設定するんじゃないかな。その方が、地権者は特別に安く買えたような気がするし、従前評価なんて年寄りに説明しても理解できないですよ。ビラ配りも面倒だし誰もやりません。ひとりでやって下さい。

[1532: 匿名さん]

>>1531 匿名さん

「権利床単価で増床」は権利床と保留床の違いを根本的に理解できてない人の発想。

権利床面積は
総専有面積-（事業費/保留床単価）で権利床単価に関わらず決まるんよ。

地権者の増床は保留床の一部を取得することなので、保留床単価での増床が当然なの。

過小床は救済措置なので、特別に権利床単価での増床を特別優遇で認めてるだけよ。

この話もRIAに聞いたら親身になって教えてくれると思うが。

[1533: 匿名さん]

>>1532 匿名さん

> 「権利床単価で増床」は権利床と保留床の違いを根本的に理解できてない人の発想。

当然理解していますが、そんなこと言いました？

[1534: マンション検討中さん]

A棟の分譲時の平均坪単価って概算値を案内受けてたりするんでしょうか？
私は地権者ではないので一期で参戦したいと思ってます。情報あればお願いします。

[1535: 匿名さん]

>>1534 マンション検討中さん
一生案内出ないので、期待するだけ無駄てす。
今でも地権者と仲良くなれば、間取りなんか見せてくれるかもしれないですね。

[1536: 匿名さん]

>>1534 マンション検討中さん
A棟の権利床価格表の個別価格を合計して、個別面積の合計で割れば、まず権利床単価がわかり
保留床単価はその1.2倍
分譲単価はそのまた1.3倍程度で概算値はわかるかな
でも、そんなことくらい事務局で聞けば教えてくれるでしょ

[1537: 匿名さん]

>>1536 匿名さん
返答がいい加減だしデタラメだし、事務局も地権者でもない人に教えないでしょうね。

[1538: 匿名さん]

いい加減ですいません。これまでのレスを読み返すと
保留床単価は権利床単価の1.25倍
分譲単価は保留床単価の1.25倍（保留床単価は分譲単価の80％想定の場合）
仮に権利床単価が坪400万なら保留床単価500万、分譲625万かと
電卓で価格表を合計してみて！

[1539: 匿名さん]

>>1535 匿名さん
ちょっと質問です。
昨年6月、権利床単価の価格表が確定公表され、保留床単価=権利床単価×1.25が決まった際、組合設立時の保留床単価坪あたり412万は500万超に上がってます。
その際、見直し評価された従前資産評価と最終見込みの事業費をもとに権利床単価が算出されているはずです。
まさかとは思いますが、組合設立時の従前資産評価（330億円）と事業費（1081億円）がそれぞれいくらに変更になったのか公表されずに秘密にされてるのでしょうか？

[1540: 匿名さん]

鑑定は基本的にはデベの言いなりで数字合わせです。

[1541: 匿名さん]

>>1539 匿名さん
聞けば教えるって感じじゃないですか？増えたのは聞きましたよ。一部屋増し床できるってことだったので、秘密だろうとどうでもいいことじゃないですか？

[1542: 匿名さん]

>>1541 匿名さん
もちろん、大きく増床したり2戸取得の権利者はそうなんですが、増床しない権利者にとっては全体収支が知らされなければ、納得しない人もいるだろうし、権利床25%、保留床75％だったわけだから、保留床単価が2割上がれば、変換率は6割くらい上がるはずだと暴れだす人とかいるんじゃないですか。
変換率ってほとんど上がってないでしょ

[1543: 匿名さん]

>>1542 匿名さん
そういう非常識なこと言う人はいないんじゃ。

[1544: 匿名さん]

韓国料理屋もテナントに入るのでしょうね、ここ。
楽しみです。

[1545: 匿名さん]

>>1544 匿名さん
こんな賃料の高いところに入れる韓国料理屋さんなら、相当な高級店でしょうね。楽しみです。

[1546: 匿名さん]

地権者さんに韓国系が多い土地柄ですし、
マイ店舗に必要なのは管理費だけですから、
地権者好みの韓国料理屋が展開し放題かと思いますよ

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
テナントと言ったり地権者と言ったり、二枚舌がお盛んですね。ちなみに、従前資産が店舗でないと、店舗に権利変換はできないでしょうね。

[1548: 匿名さん]

？
韓国料理屋を毛嫌いするのは、なぜでしょう。
ここはそもそも、地元の韓国系の方々のおかげで再開発にこぎつけられたようなものでしょうに。

[1549: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
権利変換先の選定については権利者の希望優先で制限はできないはずだよ
東京都に確認してみ
事務局に店舗と事務所の価格表下さいって依頼して、もし出し渋るようなら問題だと思う

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん

ガセですね。荒らしさんサヨウナラ

[1551: 匿名さん]

組合設立時は全体の75％が保留床とするのはデベロッパーがとりすぎとの指摘があったけど、その保留床はデべと地権者が仲良く分けることができるように、RIAの配慮により、増床単価は保留床単価と同一とし、2戸まで取得でき、うち1戸は価格表みながら自由に選ぶことができる取得ルールとしたことで大半の地権者は納得したとのまとめでいいんすかね。

[1552: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
Ymobile!さんによると、
保留床、権利床共に単価は412万からアップ
返還率はほとんど上がってない
A棟7階保留床単価460万

ということは、
坪単価は保留床550万、権利床440万
従前評価360億、総床価格1700億
権利者の増床負担金と参加組合員の保留床買取金合計で1340億円くらいすか

[1553: マンション検討中さん]

2029年4月以降の入居ってまだまだだいぶ先ですよね。六本木5丁目西もそのころには色々見えてるといいですね。

[1554: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
別の再開発でのコンサルの説明によると従前の用途に縛られることなく、権利者は自由に店舗、事務所、住宅の中から好きな用途の床に権利変換希望できるみたいね
確かに店舗床単価を安く設定して従前が店舗の権利者だけが取得できるようにすることが可能なら特定の権利者だけに利益誘導できることになるから当然と言えば当然か！

[1555: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
私に対してのレスですね。
店舗、事務所、住宅、好きに選べますよ。残っていればです。でも、優先順位があって、従前の資産が事務所や店舗の人が優先で取っていくはずので、従前資産が店舗の人でないと、店舗に権利変換できないでしょうね。

[1556: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
黙っちゃいました？どちらのコンサルさんですかね？という私も他の再開発の話だから、絶対そうだとは言い切れないんですが、間違いないとおもっています。

[1557: 匿名さん]

>>1555 匿名さん
従前の資産で店舗や事務所の人に優先権を与える特別扱いをすれば実質的にそれ以外の人には取らせないようにしてるのと同じになります
希望が重なれば抽選か入札にしないといかんですね

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
そもそもの発想が違いますね。
この地域で商売していた人は、その権利が守られなければならないのです。なので、逆に住宅に関しては、従前で住宅の人が事務所、店舗の人に対して優先権を与えるとしたら、至極真っ当なことではないですか？

[1559: 通りがかりさん]

結局いくらなんじゃ？

[1560: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
川沿いの八百屋さんと餃子の王将には商売続けてもらいたいですよね
安くて美味しいに越したことはないですから

[1561: マンション検討中さん]

こちらは、いつ頃販売開始となりますでしょうか？どなたかご存知でしたらお教えください！

[1562: 匿名さん]

>>1561 マンション検討中さん
完成だけ分かってれば問題なし

[1563: 匿名さん]

>>1561 マンション検討中さん
三田一丁目の1300戸が終わってからだから、3.4年先じゃない
まもなく権利変換認可申請だから竣工まで待てない地権者の売り物はチョロチョロ売りに出るとは思うけどね

[1564: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズの検討スレが盛り上がっていますね。ここは坪800～だと購入を検討したいですね。

[1565: 匿名さん]

>>1564 匿名さん
坪800は地権者に対する保留床を安く説明するためのトークで、実際は坪1000なんちゃうの？

[1566: 匿名さん]

ミタコ 坪700
三田ガーデンヒルズ 坪1200
くらいならバランスしてるかな。
どちらにしてもここは、三田ガーデンヒルズにお呼びがかからなかった属性の人達の受け皿でしかなくなったような気がするよね。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん
地権者棟だけなら、坪７００万もしないかもよ。
逆A棟だけなら、坪１０００万は堅いでしょうね。

[1568: 匿名さん]

>>1567 匿名さん
確かにA棟のプレミアム階の東京タワービューは特に価値が高いと思うね
坪2000は超えてくるっしょ

[1569: 匿名さん]

Y mobileさんが坪７００って言うくらいだから、実際には相当高くなっちゃうね。

[1570: 匿名さん]

場所柄、坪700超えると買い手が一気に減るような気がしますが。
私の考えでは、ここに坪700を出すより三田ガーデンヒルズに坪1200出す方が、銭失いにならないです。
三田ガーデンヒルズは、ビンテージマンションになるのが確約されてますし。
三田小山西は、似たようなタワマンが3つ4つ並ぶうちの一つに過ぎないです。

[1571: 匿名さん]

>>1570 匿名さん
全部できあがれば、一体開発とみなされると思うよ
三田小山西もガーデンヒルズタワーとか名乗ればもはや見分けがつかんでしょ

[1572: 検討板ユーザーさん]

＞全部できあがれば、一体開発とみなされる


それは、ないです

[1573: 匿名さん]

>>1570 匿名さん
似たような二棟あるタワマンが、古くなってきたのに坪７００じゃ買えなくなってきてるんだがね。

[1574: 匿名さん]

>>1573 匿名さん
麻布十番2分と考えれば1000以下の部屋は低層の限られた部屋だけやろー

[1575: 匿名さん]

今の市況で坪700は100%ないですね。
結構前から最低800と言われてたけど、その時よりだいぶ相場上がったからな。

シティタワーとパークコートの中古成約考えたらそんな安くはあり得ないよね。

[1576: 匿名さん]

ここからの高層階、東京タワービューはどんな感じでしょうか。坪２０００とか言っている人いましたが、坪１３００万くらいなら検討したいですね。

[1577: 匿名さん]

ブランズタワー白金坪800～、三田小山西坪900～、三田ガーデンヒルズ坪1200～かな。

[1578: 匿名さん]

それだとここ買う人いなさそう。
三田ガーデンヒルズの5割引なら検討してもいいけど、普通はお金あれば三田ガーデンヒルズ買うよねｗ

[1579: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
５割引きでないと検討できない人が来るとこじゃないよー。

[1580: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズのパークマンションは1200以上、その他は900程度以上と予想

[1581: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズと同じ時代に生まれたのが運の尽きだったな。

しかもここ、似たり寄ったりのタワマン３本目の中で、唯一 デザインが湾岸風だし。

[1582: 匿名さん]

湾岸風デザインとはトライスターのことでしょうか。

[1583: マンション検討中さん]

>>1581 匿名さん

三田ガーデンの2年後だからそのあたり計算してうまくやるに決まってる。どっちも三井だもの。

[1584: マンション検討中さん]

低層850～中層950～高層1,000～ぐらいかなと思ってます。
これでも安いぐらい。
700はシロカネザスカイより安いので99%ないですね。出たら大抽選会ですね。周辺中古も700以上で動いてますので買った瞬間含み益です。

[1585: 匿名さん]

やっぱりB棟よりA棟よね。

[1586: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
んだ
中高層のビューと麻布十番駅が近いのがなによりもいい

[1587: 匿名さん]

>>1586 匿名さん
ですよね。
東京タワービュー狙ってますが、B棟よりも竣工が遅くて、販売時期が一緒ならいいんですけど後出しジャンケンで価格釣り上げられたら嫌だなと。

[1588: 匿名さん]

現地みたら坪700でも買う気なくなると思いますが…
あと、白金をやたらライバル視してますが、白金スカイの方が明らかに格上でしょうに

[1589: 匿名さん]

>>1588 匿名さん
坪700だったら、大抽選祭りだよ。
そもそもここは首都高、古川沿いってのがネガポイントだけど、それってスカイも同じでしょ。それなら、白金高輪よりもはるかに麻布十番の方がよいわ。
ここもどうかわからないけど、スカイは間取りも酷すぎた。

[1590: 検討板ユーザーさん]

麻布十番は、古川と麻布通りを渡った麻布地区のエリア名ですね。
ここは、三田イッチョメのミタコ再開発となります。
あと、こちらより白金の方が格上、というのは嫌味でもなんでもない一般常識かと思いますが。

[1591: マンション検討中さん]

皆さん
もう坪700とか希望を持つのはやめましょう。笑
100%ないですから。笑

[1592: 匿名さん]

>>1591 マンション検討中さん
地権者に坪700万で分譲すると説明してんじゃないの
保留床単価が安いことを正当化するために
そのあたりどないなん？
教えて、Y!mobileさん！

[1593: 匿名さん]

希望を持つのは欲しい人だと思いますが、このスレをみていると坪700で欲しい人はあまりいなさそうですし、むしろ冷笑の類いに近い気がしますね。

[1594: 匿名さん]

>>1592 匿名さん
保留床単価安かったですかね？今の相場から見れば半額ぐらいかもしれませんが、リーマンショックの時の相場と比較するとその時よりも高いくらいだし、６年後の相場が下がってるかもしれないリスクを考えると仕方ないんじゃないですかね。

[1595: ご近所さん]

まぁ、坪１０００だろうね。三田ガーデンがあるけど、それはそれ、コレはコレでしょ。ただこの辺タワーだらけになるからちょっと暮らしにくくなるなぁ。
住所三田なのに建物は麻布十番つけるんだろうな。

[1596: 匿名さん]

>>1595 ご近所さん
建物名が麻布十番ザスカイなら坪900、麻布十番ガーデンタワーなら坪1000ってとこじゃないかな
これから鋼材価格の値上がりでもう一段のコストブッシュインフレが進むから相場上昇はあっても下落はないからね
地権者の坪700あたりの売り物を期待するっきゃないか

[1597: 匿名さん]

>>1595 ご近所さん
麻布十番駅徒歩1分が唯一にして最強のアピールポイントですからね。

[1598: 匿名さん]

>>1597 匿名さん
麻布十番でいいアドレスは三田でも麻布十番でも南麻布でもなく元麻布です。ここは三田でも麻布十番徒歩１分なんですか？強いですね！

[1599: 匿名さん]

連立する三田タワマン群の中では、立地条件の悪さという意味では、個人的にはここは完全アウト。
多くは語りません。
古川と首都高大高架に挟まれた現地の雰囲気は、是非ご自身の肌で感じ取って頂くことをお勧めします。

ネガだけだと悪いので、逆に良い点も考えてみました。
飲み屋街に一番近いので、男性単身者には良い。
駅距離は、お隣のタワマンより１分だけ早い。

[1600: 匿名さん]

>>1599 匿名さん
あなたは以前この地域に住んでたんですよねw