三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1234: 匿名さん]

>>1230
1225ですが　詳しい　ご回答ありがとうございます。

私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。

従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。

いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。

現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。

[1235: マンション検討中さん]

>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。

[1236: 匿名さん]

>>1235

1234ですが　ご回答ありがとうございます。

私は事務局　コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。

組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。

地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？

役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有　大きくても30坪所有です。

大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。

先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）

組合と私の接点は少ないですが、

[1237: 匿名さん]

>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。

[1238: マンション検討中さん]

>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。

[1239: マンション検討中さん]

すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？

[1240: 匿名さん]

>>1239 マンション検討中さん

古川の下通して通路できたらすごいですね。

[1241: マンション検討中さん]

>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。

ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。

[1242: マンション検討中さん]

ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか？

[1243: 匿名さん]

三井の仕入価格は完成部屋　平均坪単価　わずか４１２万円

数年先　平均坪単価９００万で分譲できれば　三井のエゲつない儲け方

分譲価格　２億円の部屋も　実質は
　　　　１億円弱のボンビ?仕様か？

[1244: 匿名さん]

>>1235 マンション検討中さん

まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。

[1245: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
それはどちらの情報でしょうか。


>>1090 の地権者さんの話だと、
４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。
とのことです。

45階の最上階が坪500万切るように値付けするなら、地権者棟まで考慮すれば、412万いけるかな。いや、無理な気がしますね。

[1246: 匿名さん]

>>1245匿名さん
令和2年９月の都知事の認可がおりた再開発組合認可公告の定款の内容です

定款は組合活動における憲法みたいなモノです

権利者全員に知らされている最新の内容です

[1247: マンション掲示板さん]

>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ
そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの

[1248: 匿名さん]

>>1247 マンション掲示板さん
そんなに大判振る舞いはないと思われ

[1249: 匿名さん]

>>1245　匿名さん

今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され１３％程度上がりました。

同時に超高層タワー２棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。

45階タワーの７階の保留床坪単価は最新（今年6月現在）で４６２万です。

定款記載の坪単価４１２万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価　定款時の　４１２万しか知らされていません。
なので　４１２万をベースにお話させて頂いております。

[1250: 匿名さん]

>>1249 匿名さん
４１２万で話す意味がすでにないですね。

[1251: マンション掲示板さん]

>>1250 匿名さん
保留床単価は412万から10%以上上がって450万くらいということですかね。
だとすると分譲想定は600万レベルですね

[1252: 匿名さん]

>>1251 マンション掲示板さん
坪600なら大バーゲンセールですね。

[1253: マンション掲示板さん]

>>1252 匿名さん
首都高隣接、川沿い、歴史的背景等を考慮すると600くらいかなとも思うし、麻布十番2分、東京タワービューとかかんがえると900と言われてもそう違和感ないかもね

[1254: 匿名さん]

組合には保留床単価教えて下さいと依頼してます。組合は、相談（理事会？またはコンサル）して回答します　で現在は回答がない。

[1255: 匿名さん]

なお単純にデベの保留床買受総額が10%増額するとも思えない。
33階のタワー棟は外観が菱形ダブルの形状から長方形に、地権者棟も亅型から長方形の単純型に大巾に設計変更してますので、建築費も減額可能です。

[1256: 匿名]

>>1253 マンション掲示板さん
600なら複数部屋買うな。古川沿いとか首都高とか関係ないよ。白金ザ・スカイより高いの確実だし、パークコート、シティタワーの中古成約価格考えたら、800はかたい。
本気で600と思ってるなら、おめでたい。

[1257: マンション掲示板さん]

>>1256 匿名さん
そっか、隣に同じようなタワーマンションがあるから中古価格を追っかけてれば、大体の相場はわかるわけね
であれば、保留床単価は450でなく坪500万円くらいには上がってんじゃないの
45階タワーの7階がもともと坪380万で462万に約2割上がってれば、だいたいあってんじゃない
保留床単価500万なら分譲想定単価は667万くらいかな？
それを安いとするか、高いと見るかで、安いと思えば増床や2戸目希望を判断すりゃいいのでは

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション掲示板さん

保留床単価で分譲価格が予想できると思ってますの？やばくないか君。

[1259: 匿名さん]

別のとこの地権者ですが、一部屋増し床できるって、かなり羨ましいですね。他知りませんが、私ことこに比べると、条件いいなと思いますよ。

[1260: マンション検討中さん]

ここでなんぼ坪単価つぶやいても、微塵も関係ない絵空事。
開けてみて、坪1000もあれ400も相場次第。

[1261: 名無しさん]

>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。
事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ
本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。

[1262: 匿名さん]

>>1261 名無しさん

それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、５、６年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に２戸も３戸も取られたくないです。

[1263: 名無しさん]

>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ
再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。
追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー

[1264: 匿名さん]

>>1263 名無しさん

どうでしょうかね。２戸、３戸、何十人も買えなくなるなんてこともありえます。組合も買いたくないようなことも。相場次第でしょうけど。

[1265: 匿名さん]

権利床面積の買い増しは、権利床価格だと思いますが保留床価格になっています。
どうなんでしょうか？

建築費の金利も本来参加組合が負担すべきと思いますが、どうなんでしょうか？

参加組合負担金の支払い時期も10%.10%.竣工時80%と優遇されています。

先払いさせれば金利負担も発生しません。

詳しい方はおられましたらお願いします。

[1266: 匿名さん]

>>1265 匿名さん

全部あたなの間違いと、勝手な考えですね。

[1267: 匿名さん]

>>1265匿名さん
地権者に寄り添ったコンサルタントなら権利床は権利床価格で購入できるような段取するみたいです。

[1268: 匿名さん]

>>1267 匿名さん
どちらの再開発ですか？最近のでお願いします。

[1269: マンション検討中さん]

>>1265 匿名さん
保留床納付金を必要に応じて払い銀行から借入しなくてよいようにするには組合設立時の組合参加契約で定めるので組合理事長がうっかりして見落としたんだと思います。
保留床単価と権利床単価は同額にできるのですがなんで同額になってないんでしたっけ？

[1270: 匿名さん]

>>1269マンション検討中さん

決定事項しか組合員に文面で報告がないので、その同額の理由わかりません。

差を付けた方が組合員の受けが良いと思って付けたのでしょうか？

もし保留床単価と権利床単価が同額にした理由をご存知の方がおられましたら教えて下さい。

権利床単価の1.２５倍が保留床単価になっています。

[1271: 匿名さん]

少しでも権利床単価を安くするために保留床単価を上げましたかね。

[1272: 匿名さん]

権利床と保留床で差をつけるのも、銀行から借入するのも何も、おかしくないね。地権者の増し床も、初めに全額だすって理屈にかるからね。

[1273: 職人さん]

>>1267 匿名さん
それはまずないですよ。
権利者が無償で取得する権利床以外の床は事業費を賄うためにデベロッパーに保留床として売ったり、権利者に増し床で買ってもらうことで収支のバランスをとります。
なので権利者が有償で増し床する際の価格は保留床単価になるのが普通です。
保留床より安くしてしまうと増床する権利者に特別の利益供与する形になるのでよほどの理由がない限りはまずいと思います。（弱小地権者対策でどうしてもまともな部屋がとれないような地権者がいる場合は特別救済措置でやる場合はあるとは思いますがかなり例外的な対応です）

[1274: 匿名さん]

増床基準
権利床価格以上、保留床価格以下の価格で理事会が別途定める価格　とありますが

[1275: マンション検討中さん]

>>1274 匿名さん
へー、理事会が別途、勝手に決めるんですね。
理事会はかなり偉いんですね。
保留床価格もはっきり回答しないし、増床価格も別途、理事会が決める、、、
まさかとは思いますが地権者によって増床価格が違ったりするんですかね

[1276: 匿名さん]

>>1275マンション検討中さん

間違っていましたか？
再開発に詳しい弁護士事務所のhpからの索引でした。
間違ってましたら　失礼しました。

https://www.shinginza.com/db/01916.html

[1277: 匿名さん]

>>1275 マンション検討中さん

つまらないこと言うのはやめましょうね。部屋によって高い、安いの値付けはあるでしょうが、取得する人によって変えないよ。取得する人の優先順位があるらしいから、先の人の方がいい部屋、安い部屋選べますね。

[1278: 職人さん]

>>1276 匿名さん
施行令27条で具体的な規定があるんですね。
100％未満還元の場合、現行面積までは権利床価格で救済、それ以外の場合は権利床価格以上、保留床価格以下となってて理事会が決めていいいとは知りませんでした。

[1279: 匿名さん]

>>1275マンション検討中さん

では、増床の約束事は一般的にだれが決めるのですか？
デベ、コンサルタント、事務局

[1280: 匿名さん]

>>1279 匿名さん
総会でですよ。
当たり前じゃないですか。
原案を作るのが事務局なりコンサルでしょう。

[1281: マンション検討中さん]

>>1280 匿名さん
参加組合員の意向を受けた事務局やコンサルタントが、お飾りで形だけの組合役員の理事会に起案させ、総会の委任状を集めて参加組合員に都合のいいように決めるといった流れですな。
保留床の単価を多少上げれば解決する低還元率の問題を過少床対応として特別に増床単価を調整して救済してる形やね。

[1282: 匿名さん]

>>1281マンション検討中さん
おっしゃる通りで保留床価格を上げたら権利床価格も下がり権利床面積も増え　地権者は上手く収まると思いますが、それらをせずに増床、1区画保留床価格での特別分譲をさせる意味合いは何なのでしょうか？
権利変換率の悪いのを増床、特別分譲で満足させているのですか？
増床は全ての地権者ができるわけでなく、床のデベの取分が権利床価格のダウンより取れることが原因ですか？

[1283: 匿名さん]

>>1282 匿名さん
増し床は、全ての地権者がする権利があるよ。するかしないかは個人の自由。