三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1214: 匿名さん]

でしょうね。

東京DEEプ 御用達の場所ですし。

雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。

[1215: 匿名さん]

>>1210 匿名さん

この人のスタンスがよく分からないんだが、デベを妬んでんのか、地権者を妬んでんのか、それとも、デベに丸め込まれた地権者をばかにしたいのか、さて、どうなんでしょう。

[1216: マンション検討中さん]

>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない
事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、

[1217: 匿名さん]

>>1215

1210ですが

デベに対して
自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい

ＲＩＡと事務局に対して
三井の代弁者として　知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。

土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内　デベが75%を持っていく

[1218: 匿名さん]

1210ですが

誠に　すみません。
この地区のコンサルさんに関してです。
不快に思われたら申し訳ありません。

心からお詫び致します。

[1219: 匿名さん]

>>1217 匿名さん

地権者さんですか？

[1220: 匿名さん]

この地区の再開発に　ご興味のある方

athomeで戸建の売物　地区内で現在ありますよ。　　御覧下さい。

増床　３割制限か現況床面積の大きい方　保留床価格で購入

特別分譲　保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。

権利変換計画同意が１２月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲（位置、面積の確定）決めないといけないみたいです。

[1221: 匿名さん]

>>1220 匿名さん

興味があるようですけど、買わないんですか？

[1222: 匿名さん]

古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?

[1223: マンション検討中さん]

>>1217 匿名さん

正しいじゃん。
元々水浸しの無価値な土地に莫大な付加価値を付けてくたさるありがたいデベ様なんだぞ。

[1224: 匿名さん]

>>1217 匿名さん

土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。
レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ？

[1225: 匿名さん]

再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。　

個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。（中省略）

実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。

中省略

不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。


ＲＩＡの前社長　宮原義昭さんも加わった１０人程度の座談会で抜粋です。

[1226: 匿名さん]

>>1220 匿名さん

買い手がなかなか出ないってことは、変な人が言ってるほど、保留床価格は安くないのかな。残念。

[1227: 匿名さん]

1225ですが出典　　
再開発実務あれこれ　覆面座談会
機関誌　再開発コ?ディネ?タより

[1228: 匿名さん]

ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。

[1229: 匿名さん]

変な人とは関わったら負け。

[1230: マンション検討中さん]

>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。
このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。
ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。
参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。

[1231: 匿名さん]

>>1230 マンション検討中さん

お金のある地権者は買い増しによって開発利益を得ることができる。お金のない地権者は十分に得ることができない。それだけね。

[1232: 匿名さん]

>>1231 匿名さん

まあ、そういうこと。the courtにも変な関係者がいたけどね。渋谷ザタワーのような権利関係がさっぱりしていて、変な地権者がいない再開発がいいね。

[1233: 匿名さん]

>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし

[1234: 匿名さん]

>>1230
1225ですが　詳しい　ご回答ありがとうございます。

私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。

従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。

いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。

現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。

[1235: マンション検討中さん]

>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。

[1236: 匿名さん]

>>1235

1234ですが　ご回答ありがとうございます。

私は事務局　コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。

組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。

地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？

役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有　大きくても30坪所有です。

大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。

先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）

組合と私の接点は少ないですが、

[1237: 匿名さん]

>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。

[1238: マンション検討中さん]

>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。

[1239: マンション検討中さん]

すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？

[1240: 匿名さん]

>>1239 マンション検討中さん

古川の下通して通路できたらすごいですね。

[1241: マンション検討中さん]

>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。

ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。

[1242: マンション検討中さん]

ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか？

[1243: 匿名さん]

三井の仕入価格は完成部屋　平均坪単価　わずか４１２万円

数年先　平均坪単価９００万で分譲できれば　三井のエゲつない儲け方

分譲価格　２億円の部屋も　実質は
　　　　１億円弱のボンビ?仕様か？

[1244: 匿名さん]

>>1235 マンション検討中さん

まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。

[1245: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
それはどちらの情報でしょうか。


>>1090 の地権者さんの話だと、
４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。
とのことです。

45階の最上階が坪500万切るように値付けするなら、地権者棟まで考慮すれば、412万いけるかな。いや、無理な気がしますね。

[1246: 匿名さん]

>>1245匿名さん
令和2年９月の都知事の認可がおりた再開発組合認可公告の定款の内容です

定款は組合活動における憲法みたいなモノです

権利者全員に知らされている最新の内容です

[1247: マンション掲示板さん]

>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ
そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの

[1248: 匿名さん]

>>1247 マンション掲示板さん
そんなに大判振る舞いはないと思われ

[1249: 匿名さん]

>>1245　匿名さん

今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され１３％程度上がりました。

同時に超高層タワー２棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。

45階タワーの７階の保留床坪単価は最新（今年6月現在）で４６２万です。

定款記載の坪単価４１２万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価　定款時の　４１２万しか知らされていません。
なので　４１２万をベースにお話させて頂いております。

[1250: 匿名さん]

>>1249 匿名さん
４１２万で話す意味がすでにないですね。

[1251: マンション掲示板さん]

>>1250 匿名さん
保留床単価は412万から10%以上上がって450万くらいということですかね。
だとすると分譲想定は600万レベルですね

[1252: 匿名さん]

>>1251 マンション掲示板さん
坪600なら大バーゲンセールですね。

[1253: マンション掲示板さん]

>>1252 匿名さん
首都高隣接、川沿い、歴史的背景等を考慮すると600くらいかなとも思うし、麻布十番2分、東京タワービューとかかんがえると900と言われてもそう違和感ないかもね

[1254: 匿名さん]

組合には保留床単価教えて下さいと依頼してます。組合は、相談（理事会？またはコンサル）して回答します　で現在は回答がない。

[1255: 匿名さん]

なお単純にデベの保留床買受総額が10%増額するとも思えない。
33階のタワー棟は外観が菱形ダブルの形状から長方形に、地権者棟も亅型から長方形の単純型に大巾に設計変更してますので、建築費も減額可能です。

[1256: 匿名]

>>1253 マンション掲示板さん
600なら複数部屋買うな。古川沿いとか首都高とか関係ないよ。白金ザ・スカイより高いの確実だし、パークコート、シティタワーの中古成約価格考えたら、800はかたい。
本気で600と思ってるなら、おめでたい。

[1257: マンション掲示板さん]

>>1256 匿名さん
そっか、隣に同じようなタワーマンションがあるから中古価格を追っかけてれば、大体の相場はわかるわけね
であれば、保留床単価は450でなく坪500万円くらいには上がってんじゃないの
45階タワーの7階がもともと坪380万で462万に約2割上がってれば、だいたいあってんじゃない
保留床単価500万なら分譲想定単価は667万くらいかな？
それを安いとするか、高いと見るかで、安いと思えば増床や2戸目希望を判断すりゃいいのでは

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション掲示板さん

保留床単価で分譲価格が予想できると思ってますの？やばくないか君。

[1259: 匿名さん]

別のとこの地権者ですが、一部屋増し床できるって、かなり羨ましいですね。他知りませんが、私ことこに比べると、条件いいなと思いますよ。

[1260: マンション検討中さん]

ここでなんぼ坪単価つぶやいても、微塵も関係ない絵空事。
開けてみて、坪1000もあれ400も相場次第。

[1261: 名無しさん]

>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。
事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ
本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。

[1262: 匿名さん]

>>1261 名無しさん

それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、５、６年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に２戸も３戸も取られたくないです。

[1263: 名無しさん]

>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ
再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。
追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー