三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1151: 検討板ユーザーさん]

>>1132 匿名さん
総事業費1081億だから保留床処分金が945億なら権利者の増床負担金は136億円か
増床面積と権利床面積はそれぞれいくら？

[1152: 匿名さん]

1132ですが
>>1137
>>1140
ご存じの通り貧　街のようですが、建物が一掃されますと、まとまった土地になりますので全く違う風景になると思います。

>>1142
組合設立されてますので、デベが取得する面積　２２８９６坪　負担金額　９４３億８９００万円は確定しております。

三井等の買付平均坪単価４１２万２５００円です。

但し今年の6月にB棟　C棟の建物外観の設計変更があり、床面積　従前土地価格を見直ししましたので、変更後のデベの取得面積と負担金額は今年の12月でないと公開されません。

現状では最新の数字です。

>>1144
組合設立時には定款を作成します。
その定款に記入されており（写真は定款と違いますが同じ数字です）、この再開発の核であり基本部分です。

定款の変更は、総会で承認を得て都知事の許可を得る必要があります。

>>1145
他のマンション事業は、わかりませんが、この再開発については約１０年前の計画が続いており、土地価格は（今年の6月）一度見直されていますがデベの事業費を抑えるため安く評価されているのが原因です。

[1153: 匿名さん]

えっ
目の前の首都高大高架がなくなるんですか？

[1154: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
組合の中の話といくらで売り出すかは全く別の話ではないのですか？
あなたはデベが安く売り出したら納得するのですか？

[1155: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

またデマですね。地権者がみんな増し床すれば、それだけデベが取得する面積は減りますよ。つまり、確定してません。

[1156: 匿名さん]

>>1151
増床面積は、これから１１月末までの個別面談で希望を受付ますので現在不明です。それ以上は、わかりません。


権利床面積ですが　延べ床面積　181130m2で保留床面積総合計　125000m2　権利床面積総合計56130m2　と試算しました。

>>1153
言葉たりませんでした。
首都高速なくなりません。
古川もあります。
小山橋新しく付け替えします。

[1157: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これが地権者さんからの情報。
どうやったらデベの全体の仕入れ価格が坪４１２万になるのかな。デマではない理由が聞きたいね。

[1158: 検討板ユーザーさん]

>>1156 匿名さん
いまの段階は増床面積ゼロ想定で試算してるようですから、保留床面積+権利床面積=総専有面積かと思います。
大体、こんな話なんじゃないすか

保留床面積75557㎡（22856坪）
保留床納付金944億円
保留床単価413万円/坪
補助金137億円
総事業費1081億円
権利床単価330万円/坪
権利床面積◯◯
総専有面積◯◯

延床面積179600㎡（54329坪）
工事費単価（税込）159万円/坪
工事費864億円（総事業費の80%）

[1159: 匿名さん]

古川と高速道路のロケーション。白金高輪のスカイと似てますね。坪単価いくらですか売り出すのかな?

[1160: 匿名さん]

こんな悪立地までタワマンにして無知なお上りさんに売りつけようとするとは。
世も末だは。

[1161: 匿名さん]

>>1160 匿名さん
ワンパターンなネガが何言っても、麻布十番駅至近の再開発だから、人気出るし、高いだろうね

[1162: 匿名さん]

>>1158

1156ですが計算ありがとうございます。全くその通りです。

最後まで書いて欲しかったのですがね。
権利床面積　26043m2
保留床面積　75557m2

なんと従前資産（土地評価）を安くした為にマンション床の75%をデベが持っていく仕組みです。

この中には、かなり詳細な数字も出てきますが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の中には、これ程詳しい方は一人もおりませんがね。

デベの関係の方ですか？
コンサルのお立場の方ですか？

いつも　デマ　デマとありがとうございます。　とても感謝です。

[1163: 匿名さん]

>>1161 匿名さん

そうですね。無知なおのぼりさんも何も、高速あって古川沿いでなんて見たまんまですからね。適性な価格で売れちゃうんでしょうね。

[1164: 匿名さん]

>>1162 匿名さん
決まってもいないことを、あたかもそのよう書くことはデマと言います。坪単価４１２万もデマでしたね。デベの取得する床面積も決まってませんね。

[1165: 匿名さん]

>>1157
1132ですが

デマでない理由が聞きたいね

そんなに平均坪単価　４１２万円　が公になると困りますか？

価格表を見てないので推測ですが、権利者棟の7階で保留床価格　坪３７５万円ですが、低層階なら　坪３００万円台もあるのではないですか？

当地区の保留床価格は、権利床価格の1.２５倍です。
権利者価格は、保留床価格を1.25で割ると出ます。

約5年後に仕入れ価格　坪単価４１２万円を坪単価８００万とかで売れたら最高じゃないですか？

[1166: 匿名さん]

昨今の大雨気象事情を鑑み、
港区の水没ハザードマップが改訂されましたね
ここは、がっつり水没エリアになっちゃってますが

一言　オナシャス

[1167: マンション掲示板さん]

>>1162 匿名さん

保留床単価412万を1.25で割った330万が権利床単価であれば330万に権利床面積7878坪を掛けて従前評価は260億円になるね

敷地面積が6200坪だから建物評価ゼロとしたら、土地評価は坪419万か、、、

開発利益を見てない安い評価な気がするね

[1168: 匿名さん]

>>1164

1162ですが、

決まってないことを、あたかも　そのように書くことはデマといいます。デベの取得する床面積も決まっていませんね。

失礼ですが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の方ですか？
デベとかコンサルの方ですか？

もちろん　確定するのは終盤の権利変換計画ですが現在討議できるのはこの床面積と金額です。

あなた様もご存知の定款を載せます。
反対者のチラシでもありません。

デベの取得床面積も負担金も明記されています。

ご存知の通り　定款は都知事の認可したものです。

[1169: 匿名さん]

>>1165 匿名さん
じゃあ答えてみてくださいよ。
４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これ聞いて、４５階タワーの平均いくらだと思う？３３階タワーの平均いくらだと思う？

私が思うに、全体の戸数の６割を占める４５階タワーは坪単価５００万超えるでしょう。３３階タワーは４５０万超えるでしょう。戸数の少ない地権者棟は３５０万とかかな。
ざっと見ても、坪単価４１２万の訳がなく、４５０万を軽く超えますよ。５００万にも収まらないでしょうね。

[1170: 匿名さん]

>>1167

1162ですが
計算ありがとうございます。

従前評価は３３０億と聞いております。
開発利益は1円も加算されておりません。
従前評価は非常に安い価格になっております。

[1171: 職人さん]

>>1169 匿名さん
3棟それぞれの保留床ベースの価格表（分譲のときにお客にみせるようなやつ）を見れば、スッキリ解決じゃねえ
価格表は秘密で見せられないとのことであれば、保留床単価は
944億円÷22856坪=413万円/坪になると思うが、、、

[1172: 匿名さん]

>>1171 職人さん
定款って、、組設の時から変わってるんでしょ。すでに地権者の情報から違うのは明らか。古い情報を今でも引っ張り出してデマ流さないようにね。

[1173: 匿名さん]

実際には権利変換認可で最終的なデベの保留床面積や保留床納付金が決まるので、現段階では、あくまで目安でしょう
でも分譲単価の見込みが坪800万ということは保留床単価は坪600万くらいが常識的な水準だと思うが、どうなんでしょうか
知らんけど

[1174: 匿名さん]

>>1172
1170ですが
古い情報を今でも引っ張り出して、デマ流さないようにね

古い情報なのですか？

定款は令和２年9月の再開発組合設立時のものでして１０年前とか古いものでは、ありません。

あなた様よくご存知でしょう　（笑）

この当時（わずか1年前）の床面積　金額がデタラメとすると、当時の準備組合は法令違反をして組合設立認可申請をした事になりますよ。

私は、事実に基づいてお話していますが、デマデマとあなた様の組織は　これらの事実が余程気になるのでしょうね。

お察し致します　（笑）

[1175: 匿名さん]

>>1174 匿名さん
もうすでに事実と違うことが分からないとは、いやはや。

[1176: 職人さん]

>>1175 匿名さん
これから権利者は権利変換ルールに沿って権利変換を選ぶか転出を選び、権利変換を選ぶ権利者は希望住戸を決める段取り
つまり権利者の希望によって権利床面積はこれから増減するので保留床面積も増減する
ただし権利変換ルールで実質的に権利者の増床を阻むような面積制限を設定したり、権利床単価を高く設定すれば、権利床面積を減らすことができ保留床面積を増やすことができる
であれば、面積制限を設定せず、権利床を低くする（例えば保留床単価を2で割った額を権利床単価）ことができれば、従前評価が360億円と安い評価をされても条件は改善するので権利変換計画に多数の同意が得られる
この理解でよい？

[1177: 匿名さん]

>>1169

1165ですが
坪単価が４１２万と言うが、今般保留床価格がすでに４５０万とか５００万越えているのはなぜか？

令和２年9月に組合設立認可され定款が決められました。

その何年か前に（詳しい時期は未定）案として準組内でまとまりました。

その当時は保留床平均坪単価　４１２万は妥当で各棟で齟齬は発生しませんでした。

しかし、ここ○年市場価格が上昇しましたので、各棟の基準階の７階の価格を見直す度に定款の坪単価　４１２万と一致しなくなりました。

そこで本来なら組合設立前にデベの取得面積と負担金額を見直すべきだったのですが、何かの理由によりそのまま
定款を提出しました。

見直さなかったので各棟の保留床床価格とミスマッチが発生している。

しかし定款見直さなかったのは組合（準組）の判断で、権利者は当然定款内で表記されている坪　４１２万で検討して、どこが間違っていますか？

[1178: 匿名さん]

あまりマニアックスな話ばかりしないで、単純に購買意欲を?き立てる話をしてください。

[1179: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
坪４１２万なんていう単価を基準にして検討している権利者はいないですよ。デベも坪４１２万で買えませんから。まだ理解できてないの？

[1180: 匿名さん]

大崎でも、市場価格上昇で後から地権者が、安すぎで不当だ、と裁判に訴えていたけど、当然負けた。大崎のマンション買うときも、三井から、訴訟抱えているけど全然問題ありませんよ、と説明がありその通りだった。どこにも再開発には付き物。

[1181: 匿名さん]

三井さんは、仕入れ価格　坪単価　　４１２万を約５年後に坪単価　９００万円とか１０００万円　で分譲できれば最高ですよね。

（利益と経費）が20%としても　平均坪単価　５５０万円でも　たっぷり　ドバ?と利益が出ます。

権利者から土地を安くタタイて買ったのだから　暴利をむさぼらないで安く販売してくださいね。

1億で仕入したのだから２億で売って、どこが悪いんだ！

2億で買ったが、中味は１億程度のバラック仕様

買った奴が○鹿なんだ！

このような　素晴らしい企業姿勢でないと思いますがね。

皆様、権利者棟も素晴らしい仕様みたいですよ。
タワー棟の仕様は、不明です。

権利者棟は、余ったら分譲するみたいですよ。
涙が出る程素晴らしい　（笑）

[1182: 匿名さん]

ここ、見た目が芝浦の湾岸マンションに似てますね

[1183: 匿名さん]

>>1181 匿名さん

そういえば、前、地権者のことを権利者とか間違えてる奴いたな。そいつか。前もそのスレ荒らしてたね。まだやってたのか。笑

[1184: 匿名さん]

>>1183 匿名さん
権利者では広義過ぎるって意味で間違いって言ってます。

[1185: 匿名さん]

住宅の保留床単価が結構安いなら、店舗を希望すれば地権者として結構おいしそうな気がしますが、店舗の価格表って公表されてんですか

[1186: 匿名さん]

>>1185 匿名さん
いまだかつて、価格表なんていうものが公表された再開発があったのでしょうか？地権者が多いと、事務局は対応しきれないと思いますが。

[1187: 匿名さん]

>>1186 匿名さん
えっ、価格表見せてくれないんだ
どうやって希望住戸えらぶんですかねー
価格表作って地権者に自由に選ばせた方が事務局も楽でしょう
地権者専用棟を選ぶか選ばないかくらいの自由は与えてもらえるんでしょ

[1188: 匿名さん]

ここ、梅雨時はメンタルにくる場所ですね
今日の古川の水没具合は、如何でしょう

[1189: 匿名さん]

この再開発に関係しないデベさん、コンサルさん、または詳しい方にお聞きします。

普通、再開発は、開発利益が従前更地価格に加算されてきました。

ところがこの再開発は、事務局の戸田建設と権利変換コンサル　ＲＩＡは一切認めておりません。

たとえば従前土地評価が坪400万円なら1.5倍の６００万と評価のようにです。
この２００万円分が開発利益です。

開発利益は権利者に配分されて当然と思いますが、すべてデベの三井が搾取します。

ご回答ございましたら、よろしくお願いします

[1190: 匿名さん]

>>1188 匿名さん
古川が水没？「氾濫」って言いたいのかな??
港区が治水対策を講じてから10年以上1度たりとも、氾濫はおろか危険水域にも達していないんだが。その間東京は何度も集中豪雨に見舞われているね。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf

[1191: 匿名さん]

>>1189 匿名さん
従前評価に開発利益を加味するなんてどこで聞きました？他の再開発で聞いたことないですね。評価されないような建物に値段が付いたり、賃料が補償されたり、入居者退去させたり、かかる費用に充てられていると思います。なので十分に開発利益は受けてるでしょう。それに、規模は小さいですが増し床できるわけですから、デベと同様に利益が出せます。

[1192: 匿名さん]

>>1179

1177ですが

定款は再開発の柱ですよね。
ご存知の通り　すべての規約　約束等が記載されています。

当初　保留床価格　平均坪単価　４１２万で検討されてた訳ですよね。

組合設立時に保留床の専有部分の床面積と負担金額を更新できなかった理由は何ですか？

またこの再開発に相当お詳しい方みたいですので、この回答は簡単でしょう。

[1193: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
事業計画変更認可をこのあと受けるんだから、更新も何もない。キミ大丈夫か？

[1194: 口コミ知りたいさん]

>>1189 匿名さん
厳密に言うと事務局やコンサルに踊らされてる組合理事長や役員が従前評価に開発利益を反映しない安い従前資産評価とする方針で案を作ってるのが実態だよ
質問する対象は事業協力者やコンサルでなく、踊らされてる理事会ですyo

[1195: 匿名さん]

>>1191

1189ですが再開発コ?ディネ?タ協会の書籍に開発利益の配分とありますがね。
ご不信でしたらご自身でお調べ下さい。

また東京の再開発で開発利益の分配された権利変換資料も何種類か所有しておりますがね。

増床と開発利益は全く性格の違うものです。

増床は、それなりの金銭的余裕がないと出来ません。

開発利益は、地権者すべてに与えられるものです。

どこにデベと同じような利益を出せる根拠があるのかお笑いです。

[1196: 匿名さん]

>>1191

1195ですが
開発利益の配分は、書籍の中の1項目としてあるという事です。書籍名では、ありません。

[1197: 口コミ知りたいさん]

>>1191 匿名さん
こうなんじゃないすか！

再開発事業においては、参加組合員の意向が事務局を通じて組合運営に影響するため、従前資産評価において開発利益を加味しないケースが多いと言えます。
開発利益を加味するかどうかは土地収用法の補償と同様に解釈すると「完全補償説」をベースに可能な限り加味していくべきと考えるべきでしょう。

[1198: 匿名さん]

>>1194
>>1197
1191ですが、ありがとうございます。

[1199: 匿名さん]

もう少し開発利益を具体的に語って頂けませんか？

デベさんは払いたくないし、コンサルさんは状況によると思いますが？

ここ１０年以内の再開発で払ったとか払わなかったとか　ご意見お聞かせください。

払う場合は　どのような状況の時ですか？地権者の圧力ですか？
更地価格の何%ぐらいの評価されるのですか？

払わない場合は、どのような状況の時にですか？
どのように払わなくて良い方向に持っていかれるのですか？

森ビルの再開発で事務局が森ビルさんの場合は開発利益をみてくれますので、港区では区民に評価が高いです。

その他　開発利益について何でもお聞かせ下さい。

[1200: 匿名さん]

ボロ家が同じぐらいの広さの新築マンションになって、再開発利益をもっとよこせ！なんて下品な地権者は少ないんじゃないかな。

[1201: 匿名さん]

白金高輪再開発事業の東急はまだ取り壊し工事が始まっていません。どこも地権者との交渉が大変なんでしょね。

[1202: 口コミ知りたいさん]

>>1201 匿名さん
参加組合員の意向を受けて、従前資産評価に開発利益を加味せず、保留床を安く設定し、地権者の増床を抑える増床制限をあたかも当然で有るかのように地権者を丸め込む役割を担うコンサルが大変なのはよくわかります。
でも、成功した時のメリットは大きいので頑張ってもらいたいと思います。はい。

[1203: 匿名さん]

>>1200

1199ですが　その通り。

たまには　良い事言うじゃないですか？

ボロ家でボロ儲けは　三井ですよ。

綺麗な上品な奥様も沢山おられますよ。
一度見に来てくださいな。

小声で言いますが　地権者棟なかなか素晴らしいですよ。

なんとなく3割　５０部屋ぐらい入居希望がなくて分譲にまわるような気がしますよ。

アタシの勘ですが？

もし　よければ買って下さいな。

夏にはベランダから墓も見られてスリル感最高ですよ。

アタシですか？下品に決まってるじゃないですか？　（笑）

[1204: 匿名さん]

この再開発に関係しない詳しい方にお聞きします。

開発利益ですが、私の手元にあるものは港区と品川区のものです。

3件は更地価格に50%が加算されていまして、1件は45%が加算されています。

当地区の開発利益はゼロです。

それとデベの占める床面積が最近非常に大きくなっています。
開発利益が大きく関係していますがデベは75%程度確保しています。

当地区もデベ75% 権利者25%の構図です。25%の床を約２３０地権者で分けます。

手元の資料によりますと、組合施工の再開発５２５件の中での平均値は、権利者39%　保留床61%とあります。
（事業完了地区権利変換後床所有形態）
従前資産が増えれば保留床面積が少なくなる。

一方このような再開発をいろんな講習会で広めてきたのがコンサルのＲＩＡだと思いますが、いかがですか？

[1205: 匿名さん]

>>1200 匿名さん
その通り。
再開発にもリスクがあるから、リスクをとった再開発業者が果実をとるのは当・た・り・前

[1206: 匿名さん]

>>1204 匿名さん
保留床単価固定だと、保留床面積が固定され権利床面積が決まってしまうので、従前評価を上げても権利床単価が上がるだけで権利返還予定の権利者にはメリットもデメリットもありません。（転出者には転出価格が上がるメリットあり）
なので、権利変換予定の権利者のメリットにつながる交渉は保留床単価を上げてもらう交渉になります。
保留床単価ベースの価格表をつくり平均単価をチェックすることが本当に単価が坪412万円になってればもう少し上げてもらうよう理事会から参加組合員にお願いして貰えば解決するのではないかと思います。
参加組合員の意向のみで動き、権利者を軽視するコンサルは価格表を隠して見せないケースがありますから、その場合は別途、対策が必要となります。

[1207: 匿名さん]

>>1206

1204ですが、ありがとうございます。
知識がないので、よくわからないのでお願いします。

仮に保留床単価が４１２万から５００万になったとします。

全体的な保留床価格の底上げになると思いますが、増床は保留床価格で買う事になっています。

また1区画だけ特別分譲で買受けができまして、これも保留床価格です。

増床して特別分譲を受ける場合、保留床単価　５００万との関連性と　坪単価４１２万の時と、どちらが得なのかわかりません。

どのような判断すれば良いのでしょうか？

教えて頂けますと助かります。

[1208: 職人さん]

>>1207 匿名さん
保留床単価が500/412上がれば保留床面積は412/500に減ります
ということはそれだけで権利床面積は旧保留床面積x(500-412)/500増えることになります
保留床面積22856坪、権利床面積7878坪であるなら、保留床面積は18833坪、権利床面積は11901坪になります
組合は事業費を保留床納付金と増床負担金で賄う仕組みですから、保留床単価と増床単価は同一であることが普通です
権利床面積を上回るような大幅な増床でなければ、増床単価が上がるマイナスより、権利床面積が増えるプラスの方が大きいでしょう
こういった話はコンサルが権利者の立場にたって説明会等で権利者の皆さんに説明するのが普通だと思うのですが、あまり普通ではないようですね。

[1209: 匿名さん]

>>1208

1207ですが、ありがとうございます。
そのような方法があるのですね。
目からウロコです。
感謝です。
検討させて頂きます。　

開発利益を加算して従前資産を見直すよりは、保留床価格を上げた方が権利床面積が増える事ですね。

[1210: 匿名さん]

（内装込の完成品）坪単価　４１２万で仕入したマンション床を3年先　平均坪単価　９００万で分譲できれば　三井の暴利！

２５坪だと　仕入価格　１億３００万　分譲価格　２億２５００万なら　１区画で　　　１億２０００万　の丸儲け

コンサルＲＩＡと事務局　戸田建設の三井に床を安く処分する　権利変換操作！　

[1211: 匿名さん]

地権者は怒っているぞ。
老人パワーの一揆が起るぞ　（笑）

[1212: 匿名さん]

>>1210 匿名さん
私も坪４１２万で買い増しできるならしたいが、実際は坪５００万とかになってるんだよな。それでも全力で買わせていただきますけど。最近の傾向として、参加組合員が困るのは、地権者がみんな買増しなり増床
してデベの取分が何割も減ったみたいなことが多いらしい。

[1213: 匿名さん]

土地柄、柄が悪い人が多いのかな？

[1214: 匿名さん]

でしょうね。

東京DEEプ 御用達の場所ですし。

雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。

[1215: 匿名さん]

>>1210 匿名さん

この人のスタンスがよく分からないんだが、デベを妬んでんのか、地権者を妬んでんのか、それとも、デベに丸め込まれた地権者をばかにしたいのか、さて、どうなんでしょう。

[1216: マンション検討中さん]

>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない
事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、

[1217: 匿名さん]

>>1215

1210ですが

デベに対して
自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい

ＲＩＡと事務局に対して
三井の代弁者として　知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。

土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内　デベが75%を持っていく

[1218: 匿名さん]

1210ですが

誠に　すみません。
この地区のコンサルさんに関してです。
不快に思われたら申し訳ありません。

心からお詫び致します。

[1219: 匿名さん]

>>1217 匿名さん

地権者さんですか？

[1220: 匿名さん]

この地区の再開発に　ご興味のある方

athomeで戸建の売物　地区内で現在ありますよ。　　御覧下さい。

増床　３割制限か現況床面積の大きい方　保留床価格で購入

特別分譲　保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。

権利変換計画同意が１２月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲（位置、面積の確定）決めないといけないみたいです。

[1221: 匿名さん]

>>1220 匿名さん

興味があるようですけど、買わないんですか？

[1222: 匿名さん]

古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?

[1223: マンション検討中さん]

>>1217 匿名さん

正しいじゃん。
元々水浸しの無価値な土地に莫大な付加価値を付けてくたさるありがたいデベ様なんだぞ。

[1224: 匿名さん]

>>1217 匿名さん

土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。
レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ？

[1225: 匿名さん]

再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。　

個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。（中省略）

実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。

中省略

不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。


ＲＩＡの前社長　宮原義昭さんも加わった１０人程度の座談会で抜粋です。

[1226: 匿名さん]

>>1220 匿名さん

買い手がなかなか出ないってことは、変な人が言ってるほど、保留床価格は安くないのかな。残念。

[1227: 匿名さん]

1225ですが出典　　
再開発実務あれこれ　覆面座談会
機関誌　再開発コ?ディネ?タより

[1228: 匿名さん]

ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。

[1229: 匿名さん]

変な人とは関わったら負け。

[1230: マンション検討中さん]

>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。
このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。
ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。
参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。

[1231: 匿名さん]

>>1230 マンション検討中さん

お金のある地権者は買い増しによって開発利益を得ることができる。お金のない地権者は十分に得ることができない。それだけね。

[1232: 匿名さん]

>>1231 匿名さん

まあ、そういうこと。the courtにも変な関係者がいたけどね。渋谷ザタワーのような権利関係がさっぱりしていて、変な地権者がいない再開発がいいね。

[1233: 匿名さん]

>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし

[1234: 匿名さん]

>>1230
1225ですが　詳しい　ご回答ありがとうございます。

私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。

従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。

いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。

現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。

[1235: マンション検討中さん]

>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。

[1236: 匿名さん]

>>1235

1234ですが　ご回答ありがとうございます。

私は事務局　コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。

組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。

地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？

役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有　大きくても30坪所有です。

大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。

先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）

組合と私の接点は少ないですが、

[1237: 匿名さん]

>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。

[1238: マンション検討中さん]

>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。

[1239: マンション検討中さん]

すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？

[1240: 匿名さん]

>>1239 マンション検討中さん

古川の下通して通路できたらすごいですね。

[1241: マンション検討中さん]

>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。

ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。

[1242: マンション検討中さん]

ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか？

[1243: 匿名さん]

三井の仕入価格は完成部屋　平均坪単価　わずか４１２万円

数年先　平均坪単価９００万で分譲できれば　三井のエゲつない儲け方

分譲価格　２億円の部屋も　実質は
　　　　１億円弱のボンビ?仕様か？

[1244: 匿名さん]

>>1235 マンション検討中さん

まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。

[1245: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
それはどちらの情報でしょうか。


>>1090 の地権者さんの話だと、
４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。
とのことです。

45階の最上階が坪500万切るように値付けするなら、地権者棟まで考慮すれば、412万いけるかな。いや、無理な気がしますね。

[1246: 匿名さん]

>>1245匿名さん
令和2年９月の都知事の認可がおりた再開発組合認可公告の定款の内容です

定款は組合活動における憲法みたいなモノです

権利者全員に知らされている最新の内容です

[1247: マンション掲示板さん]

>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ
そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの

[1248: 匿名さん]

>>1247 マンション掲示板さん
そんなに大判振る舞いはないと思われ

[1249: 匿名さん]

>>1245　匿名さん

今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され１３％程度上がりました。

同時に超高層タワー２棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。

45階タワーの７階の保留床坪単価は最新（今年6月現在）で４６２万です。

定款記載の坪単価４１２万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価　定款時の　４１２万しか知らされていません。
なので　４１２万をベースにお話させて頂いております。

[1250: 匿名さん]

>>1249 匿名さん
４１２万で話す意味がすでにないですね。