三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1134: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

こういうことして、いいと思ってるの？あなたのモラルは？

[1135: 匿名さん]

>>1134
残念ながらモラルとかを持ち合わせておりません。

１億の仕入物件を倍の2億で売る事は、モラルがあると言えるのでしょうかね。

[1136: 匿名さん]

>>1135 匿名さん
いかにもコスト前提の日本人的考えですね。
別に不当に利益を出すとかの話ではなく、市場原理に合わせての価格設定ですよね。資本主義なら当たり前です。
仮にマーケットが大きく落ち込んで、コスト割れしても利益を乗せて売り出すべきと？
じぎょ事業者はリスクとってるんですよ？

[1137: 匿名さん]

現地みましたが、住環境、エグいですね
首都高の大高架が、マンションをぐるりと取り巻く、薄暗い、騒音の耐えない、古川沿い低地

[1138: 検討板ユーザーさん]

>>1132 匿名さん
すげー利益率だね
こんだけ利益取れるならやらない手はないすね
てかこの条件で権利者はみなOKしてるんですか

[1139: 匿名さん]

>>1135 匿名さん
別に慈善事業でもなんでもないんだから、いいんじゃね。利益追及して。
それが嫌なら買わなければいいわけだし、そういう人が多ければ必然的に安くせざるを得ないでしょ

[1140: 検討板ユーザーさん]

東京DEEプ で有名な場所ですね、ここ

[1141: マンション検討中さん]

>>1135 匿名さん

他の人が指摘してるように、言ってることが的外れ。さすがモラルがないと胸張る奴は違うな。

[1142: 匿名さん]

>>1135 匿名さん
正直、モラルとかここで気にしませんが、どんな立場の人がこんなこと言ってるのか気になりますね。そもそもまだ、デベが取得する床面積や単価の平均は決まってないでしょ。

[1143: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
デマ情報でしたね。

[1144: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
おそらく正式な文書ではないね。かなり前に反対派か何かが反対材料に作った資料でしょう。前に地権者の方の言ってた坪単価よりもかなり安過ぎですから。

[1145: 匿名さん]

今のマンション事業なんてこんなもんだろ低金利だの今後も下がる見込み無いだのあの手この手で煽ってガッツリフルローン組ませて市場価格だーと言いながら暴利で販売。デベは笑いが止まらない市況だろうね。

まぁ俺も買うんだけどね。

[1146: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

こんなもんかは別として、デマ情報は良くないね。

[1147: 匿名さん]

ここより環境の悪い場所はないでしょうね。

[1148: 匿名さん]

どんなに環境が悪い場所でも再開発で一気に環境が変わり価値が高くなりますので、ここは人気ナンバー1の麻布十番エリア買う価値は大いにありですね。

[1149: 匿名さん]

再開発をしても、首都高大高架や古川沿い低地はなくなりません。
住環境が変わることは、ないのです。

[1150: 匿名さん]

1132ですが、金額等事実を述べているのであって、もし違う部分がありましたら　ご指摘頂ければ訂正致します。
まあデマで片付けたい方々もおられるのは事実です。

>>1133
大成と戸田は事業協力者で建設会社ですので坪単価　１５０万以上の工事受注ですがデベの三井程儲かりません。

この再開発のみについて言っているだけで他のマンション事業は　わかりません。

>>1136
事業者はリスク取っているんですよ？

デベはリスクを負う事を前提に参組に応募して参加しています。
リスクを負って当然です。
しかしデベはリスクを負わないのが一般的です。

権変の見直しとか事業の中断　中止、場合により権利者から負担金の徴収等で損失が出ないようにします。
始めから都心で損失が見込まれるような再開発に参加しないですがね。

もし都心の再開発で上手くいかずデベが損失を出して何十億、何百億穴埋めした再開発があれば教えて下さい。

>>1138
この条件で権利者は皆OKしているのですか？
再開発にはブラックボックス的な部分があり、床の価格の裏付け等細かな知りたい情報は公開されないので精査できないのが実状です。

なんとなく雰囲気に流されている方々が多いように見受けます。

[1151: 検討板ユーザーさん]

>>1132 匿名さん
総事業費1081億だから保留床処分金が945億なら権利者の増床負担金は136億円か
増床面積と権利床面積はそれぞれいくら？

[1152: 匿名さん]

1132ですが
>>1137
>>1140
ご存じの通り貧　街のようですが、建物が一掃されますと、まとまった土地になりますので全く違う風景になると思います。

>>1142
組合設立されてますので、デベが取得する面積　２２８９６坪　負担金額　９４３億８９００万円は確定しております。

三井等の買付平均坪単価４１２万２５００円です。

但し今年の6月にB棟　C棟の建物外観の設計変更があり、床面積　従前土地価格を見直ししましたので、変更後のデベの取得面積と負担金額は今年の12月でないと公開されません。

現状では最新の数字です。

>>1144
組合設立時には定款を作成します。
その定款に記入されており（写真は定款と違いますが同じ数字です）、この再開発の核であり基本部分です。

定款の変更は、総会で承認を得て都知事の許可を得る必要があります。

>>1145
他のマンション事業は、わかりませんが、この再開発については約１０年前の計画が続いており、土地価格は（今年の6月）一度見直されていますがデベの事業費を抑えるため安く評価されているのが原因です。

[1153: 匿名さん]

えっ
目の前の首都高大高架がなくなるんですか？

[1154: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
組合の中の話といくらで売り出すかは全く別の話ではないのですか？
あなたはデベが安く売り出したら納得するのですか？

[1155: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

またデマですね。地権者がみんな増し床すれば、それだけデベが取得する面積は減りますよ。つまり、確定してません。

[1156: 匿名さん]

>>1151
増床面積は、これから１１月末までの個別面談で希望を受付ますので現在不明です。それ以上は、わかりません。


権利床面積ですが　延べ床面積　181130m2で保留床面積総合計　125000m2　権利床面積総合計56130m2　と試算しました。

>>1153
言葉たりませんでした。
首都高速なくなりません。
古川もあります。
小山橋新しく付け替えします。

[1157: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これが地権者さんからの情報。
どうやったらデベの全体の仕入れ価格が坪４１２万になるのかな。デマではない理由が聞きたいね。

[1158: 検討板ユーザーさん]

>>1156 匿名さん
いまの段階は増床面積ゼロ想定で試算してるようですから、保留床面積+権利床面積=総専有面積かと思います。
大体、こんな話なんじゃないすか

保留床面積75557㎡（22856坪）
保留床納付金944億円
保留床単価413万円/坪
補助金137億円
総事業費1081億円
権利床単価330万円/坪
権利床面積◯◯
総専有面積◯◯

延床面積179600㎡（54329坪）
工事費単価（税込）159万円/坪
工事費864億円（総事業費の80%）

[1159: 匿名さん]

古川と高速道路のロケーション。白金高輪のスカイと似てますね。坪単価いくらですか売り出すのかな?

[1160: 匿名さん]

こんな悪立地までタワマンにして無知なお上りさんに売りつけようとするとは。
世も末だは。

[1161: 匿名さん]

>>1160 匿名さん
ワンパターンなネガが何言っても、麻布十番駅至近の再開発だから、人気出るし、高いだろうね

[1162: 匿名さん]

>>1158

1156ですが計算ありがとうございます。全くその通りです。

最後まで書いて欲しかったのですがね。
権利床面積　26043m2
保留床面積　75557m2

なんと従前資産（土地評価）を安くした為にマンション床の75%をデベが持っていく仕組みです。

この中には、かなり詳細な数字も出てきますが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の中には、これ程詳しい方は一人もおりませんがね。

デベの関係の方ですか？
コンサルのお立場の方ですか？

いつも　デマ　デマとありがとうございます。　とても感謝です。

[1163: 匿名さん]

>>1161 匿名さん

そうですね。無知なおのぼりさんも何も、高速あって古川沿いでなんて見たまんまですからね。適性な価格で売れちゃうんでしょうね。

[1164: 匿名さん]

>>1162 匿名さん
決まってもいないことを、あたかもそのよう書くことはデマと言います。坪単価４１２万もデマでしたね。デベの取得する床面積も決まってませんね。

[1165: 匿名さん]

>>1157
1132ですが

デマでない理由が聞きたいね

そんなに平均坪単価　４１２万円　が公になると困りますか？

価格表を見てないので推測ですが、権利者棟の7階で保留床価格　坪３７５万円ですが、低層階なら　坪３００万円台もあるのではないですか？

当地区の保留床価格は、権利床価格の1.２５倍です。
権利者価格は、保留床価格を1.25で割ると出ます。

約5年後に仕入れ価格　坪単価４１２万円を坪単価８００万とかで売れたら最高じゃないですか？

[1166: 匿名さん]

昨今の大雨気象事情を鑑み、
港区の水没ハザードマップが改訂されましたね
ここは、がっつり水没エリアになっちゃってますが

一言　オナシャス

[1167: マンション掲示板さん]

>>1162 匿名さん

保留床単価412万を1.25で割った330万が権利床単価であれば330万に権利床面積7878坪を掛けて従前評価は260億円になるね

敷地面積が6200坪だから建物評価ゼロとしたら、土地評価は坪419万か、、、

開発利益を見てない安い評価な気がするね

[1168: 匿名さん]

>>1164

1162ですが、

決まってないことを、あたかも　そのように書くことはデマといいます。デベの取得する床面積も決まっていませんね。

失礼ですが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の方ですか？
デベとかコンサルの方ですか？

もちろん　確定するのは終盤の権利変換計画ですが現在討議できるのはこの床面積と金額です。

あなた様もご存知の定款を載せます。
反対者のチラシでもありません。

デベの取得床面積も負担金も明記されています。

ご存知の通り　定款は都知事の認可したものです。

[1169: 匿名さん]

>>1165 匿名さん
じゃあ答えてみてくださいよ。
４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これ聞いて、４５階タワーの平均いくらだと思う？３３階タワーの平均いくらだと思う？

私が思うに、全体の戸数の６割を占める４５階タワーは坪単価５００万超えるでしょう。３３階タワーは４５０万超えるでしょう。戸数の少ない地権者棟は３５０万とかかな。
ざっと見ても、坪単価４１２万の訳がなく、４５０万を軽く超えますよ。５００万にも収まらないでしょうね。

[1170: 匿名さん]

>>1167

1162ですが
計算ありがとうございます。

従前評価は３３０億と聞いております。
開発利益は1円も加算されておりません。
従前評価は非常に安い価格になっております。

[1171: 職人さん]

>>1169 匿名さん
3棟それぞれの保留床ベースの価格表（分譲のときにお客にみせるようなやつ）を見れば、スッキリ解決じゃねえ
価格表は秘密で見せられないとのことであれば、保留床単価は
944億円÷22856坪=413万円/坪になると思うが、、、

[1172: 匿名さん]

>>1171 職人さん
定款って、、組設の時から変わってるんでしょ。すでに地権者の情報から違うのは明らか。古い情報を今でも引っ張り出してデマ流さないようにね。

[1173: 匿名さん]

実際には権利変換認可で最終的なデベの保留床面積や保留床納付金が決まるので、現段階では、あくまで目安でしょう
でも分譲単価の見込みが坪800万ということは保留床単価は坪600万くらいが常識的な水準だと思うが、どうなんでしょうか
知らんけど

[1174: 匿名さん]

>>1172
1170ですが
古い情報を今でも引っ張り出して、デマ流さないようにね

古い情報なのですか？

定款は令和２年9月の再開発組合設立時のものでして１０年前とか古いものでは、ありません。

あなた様よくご存知でしょう　（笑）

この当時（わずか1年前）の床面積　金額がデタラメとすると、当時の準備組合は法令違反をして組合設立認可申請をした事になりますよ。

私は、事実に基づいてお話していますが、デマデマとあなた様の組織は　これらの事実が余程気になるのでしょうね。

お察し致します　（笑）

[1175: 匿名さん]

>>1174 匿名さん
もうすでに事実と違うことが分からないとは、いやはや。

[1176: 職人さん]

>>1175 匿名さん
これから権利者は権利変換ルールに沿って権利変換を選ぶか転出を選び、権利変換を選ぶ権利者は希望住戸を決める段取り
つまり権利者の希望によって権利床面積はこれから増減するので保留床面積も増減する
ただし権利変換ルールで実質的に権利者の増床を阻むような面積制限を設定したり、権利床単価を高く設定すれば、権利床面積を減らすことができ保留床面積を増やすことができる
であれば、面積制限を設定せず、権利床を低くする（例えば保留床単価を2で割った額を権利床単価）ことができれば、従前評価が360億円と安い評価をされても条件は改善するので権利変換計画に多数の同意が得られる
この理解でよい？

[1177: 匿名さん]

>>1169

1165ですが
坪単価が４１２万と言うが、今般保留床価格がすでに４５０万とか５００万越えているのはなぜか？

令和２年9月に組合設立認可され定款が決められました。

その何年か前に（詳しい時期は未定）案として準組内でまとまりました。

その当時は保留床平均坪単価　４１２万は妥当で各棟で齟齬は発生しませんでした。

しかし、ここ○年市場価格が上昇しましたので、各棟の基準階の７階の価格を見直す度に定款の坪単価　４１２万と一致しなくなりました。

そこで本来なら組合設立前にデベの取得面積と負担金額を見直すべきだったのですが、何かの理由によりそのまま
定款を提出しました。

見直さなかったので各棟の保留床床価格とミスマッチが発生している。

しかし定款見直さなかったのは組合（準組）の判断で、権利者は当然定款内で表記されている坪　４１２万で検討して、どこが間違っていますか？

[1178: 匿名さん]

あまりマニアックスな話ばかりしないで、単純に購買意欲を?き立てる話をしてください。

[1179: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
坪４１２万なんていう単価を基準にして検討している権利者はいないですよ。デベも坪４１２万で買えませんから。まだ理解できてないの？

[1180: 匿名さん]

大崎でも、市場価格上昇で後から地権者が、安すぎで不当だ、と裁判に訴えていたけど、当然負けた。大崎のマンション買うときも、三井から、訴訟抱えているけど全然問題ありませんよ、と説明がありその通りだった。どこにも再開発には付き物。

[1181: 匿名さん]

三井さんは、仕入れ価格　坪単価　　４１２万を約５年後に坪単価　９００万円とか１０００万円　で分譲できれば最高ですよね。

（利益と経費）が20%としても　平均坪単価　５５０万円でも　たっぷり　ドバ?と利益が出ます。

権利者から土地を安くタタイて買ったのだから　暴利をむさぼらないで安く販売してくださいね。

1億で仕入したのだから２億で売って、どこが悪いんだ！

2億で買ったが、中味は１億程度のバラック仕様

買った奴が○鹿なんだ！

このような　素晴らしい企業姿勢でないと思いますがね。

皆様、権利者棟も素晴らしい仕様みたいですよ。
タワー棟の仕様は、不明です。

権利者棟は、余ったら分譲するみたいですよ。
涙が出る程素晴らしい　（笑）

[1182: 匿名さん]

ここ、見た目が芝浦の湾岸マンションに似てますね

[1183: 匿名さん]

>>1181 匿名さん

そういえば、前、地権者のことを権利者とか間違えてる奴いたな。そいつか。前もそのスレ荒らしてたね。まだやってたのか。笑