三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1294: 匿名さん]

それから　発言者には当地区のコンサルのＲＩＡもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。

[1295: 匿名さん]

6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル　事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。

[1296: 匿名さん]

地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。

[1297: 匿名さん]

>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑
ちゃんと読んでから言ってね。
ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。１００戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。

[1298: 匿名さん]

>>1296匿名さん

貴重な御忠告ありがとうございます。

[1299: 匿名さん]

>>1297匿名さん
細かい処まで　良くご存知ですね。
地権者でも気が付きませんよ。

ちゃんと読んでから言ってね。笑笑

ここのすごいところは2親等までの買い増しの権利とありますが
増床については権利変換基準細則には記載がない。

ここのすごいところ？どこの再開発に較べてスゴイのでしょうか？

特定分譲については
３親等以内の組合員の親族自ら居住することを目的に
とあるが賃貸に出せない未熟な使えない特定分譲制度である。

>>1297匿名さん　は2親等と言われる理由は、これらの地権者が知らない情報を持った方なのでしょうか？

増床と特定分譲は違うんですよ。

２親等でもなく３親等なんですよ。

[1300: 匿名さん]

>>1299 匿名さん
失礼しました。三親等でしたか。
増し床とは言ってません。買い増しです。

[1301: 匿名さん]

>>1300 匿名さん
話が気を見て森を見ずみたいな内容になってきてますが、こちらの西新宿三丁目再開発のスレの366から368にあるような資料で最新の権利床単価や保留床単価は確認できませんか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/res/336-435/

[1302: 匿名さん]

トライスターはスカイズみたいになったらいいね。

[1303: マンション掲示板さん]

>>1302 匿名さん
2028年ってまだまだだね。そのころに地価はいったいどうなっているのでしょうか？

もしかして三田一丁目の方が売り出し早いかな？

[1304: 匿名さん]

三田小山町西地区の地権者の方で　

土地の評価が安過ぎるとか
本来建設費の利息は三井が払うべきで権利者負担はおかしいとか
組合は情報公開が十分でないとか
組合員　コンサルの説明がわからないとか
増床は保留床価格でなく権利床価格で等　なんでも

疑問をお持ちの方は8月下旬に港区役所1階　指定日時にロビーの待ち合わせで再開発課に質問をぶつけませんか？

詳しい日程きまりましたら、このスレでご案内します。

平日になりますが、すでに組合で議決された件でも結構です。

箇条書きした物　持参しましょう。

なんでも課長　係長から回答もらいましょう。

[1305: 匿名さん]

上から６段目
組合員→組合事務局に訂正します

[1306: 匿名さん]

>>1304 匿名さん
なぜ地権者でもない人がそんなこと気にしているんですか？

[1307: 匿名さん]

https://sengakujihumanrights.com/91%e4%bd%8f%e5%8f%8b%e4%b8%8d%e5%8b%9...

これ　とても参考になります。
港区泉岳寺の再開発です

[1308: 匿名さん]

>>1307 匿名さん

どの辺が、何の参考になりましたか？

[1309: 職人さん]

>>1308 匿名さん
コンサルや事務局が局所的な説明しかせず全体像がわかるような説明をしないことや組合理事長や役員が専用住宅取得をバーターに不透明な組合運営に手を染めているのではないかと疑われている点でしょうか

[1310: 匿名さん]

>>1309 職人さん
ここはコンサルは別として、事務局、理事役員、みんなポンコツなんで、複雑に何か企んだりみたいのは無いでしょうね。

[1311: 匿名さん]

>>1310 匿名さん
ポンコツだと見せかけて、実は分譲予定価格の半額で全体の8割以上を保留床で参加組合員へ譲渡できちぁえば、なかなかの役者です。
今の相場でこの立地なら坪1000万での分譲の可能性もあるかもよ

[1312: 匿名さん]

>>1311 匿名さん
そうなると嬉しいです。すると、相場の４割の権利床価格で権利変換して、相場の半額で(３億ほどの)部屋を買い増しできるということでしょうか。地権者も大勝利じゃないですか。

[1313: 名無しさん]

>>1312 匿名さん
ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
知らんけど