三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1254: 匿名さん]

組合には保留床単価教えて下さいと依頼してます。組合は、相談（理事会？またはコンサル）して回答します　で現在は回答がない。

[1255: 匿名さん]

なお単純にデベの保留床買受総額が10%増額するとも思えない。
33階のタワー棟は外観が菱形ダブルの形状から長方形に、地権者棟も亅型から長方形の単純型に大巾に設計変更してますので、建築費も減額可能です。

[1256: 匿名]

>>1253 マンション掲示板さん
600なら複数部屋買うな。古川沿いとか首都高とか関係ないよ。白金ザ・スカイより高いの確実だし、パークコート、シティタワーの中古成約価格考えたら、800はかたい。
本気で600と思ってるなら、おめでたい。

[1257: マンション掲示板さん]

>>1256 匿名さん
そっか、隣に同じようなタワーマンションがあるから中古価格を追っかけてれば、大体の相場はわかるわけね
であれば、保留床単価は450でなく坪500万円くらいには上がってんじゃないの
45階タワーの7階がもともと坪380万で462万に約2割上がってれば、だいたいあってんじゃない
保留床単価500万なら分譲想定単価は667万くらいかな？
それを安いとするか、高いと見るかで、安いと思えば増床や2戸目希望を判断すりゃいいのでは

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション掲示板さん

保留床単価で分譲価格が予想できると思ってますの？やばくないか君。

[1259: 匿名さん]

別のとこの地権者ですが、一部屋増し床できるって、かなり羨ましいですね。他知りませんが、私ことこに比べると、条件いいなと思いますよ。

[1260: マンション検討中さん]

ここでなんぼ坪単価つぶやいても、微塵も関係ない絵空事。
開けてみて、坪1000もあれ400も相場次第。

[1261: 名無しさん]

>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。
事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ
本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。

[1262: 匿名さん]

>>1261 名無しさん

それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、５、６年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に２戸も３戸も取られたくないです。

[1263: 名無しさん]

>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ
再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。
追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー

[1264: 匿名さん]

>>1263 名無しさん

どうでしょうかね。２戸、３戸、何十人も買えなくなるなんてこともありえます。組合も買いたくないようなことも。相場次第でしょうけど。

[1265: 匿名さん]

権利床面積の買い増しは、権利床価格だと思いますが保留床価格になっています。
どうなんでしょうか？

建築費の金利も本来参加組合が負担すべきと思いますが、どうなんでしょうか？

参加組合負担金の支払い時期も10%.10%.竣工時80%と優遇されています。

先払いさせれば金利負担も発生しません。

詳しい方はおられましたらお願いします。

[1266: 匿名さん]

>>1265 匿名さん

全部あたなの間違いと、勝手な考えですね。

[1267: 匿名さん]

>>1265匿名さん
地権者に寄り添ったコンサルタントなら権利床は権利床価格で購入できるような段取するみたいです。

[1268: 匿名さん]

>>1267 匿名さん
どちらの再開発ですか？最近のでお願いします。

[1269: マンション検討中さん]

>>1265 匿名さん
保留床納付金を必要に応じて払い銀行から借入しなくてよいようにするには組合設立時の組合参加契約で定めるので組合理事長がうっかりして見落としたんだと思います。
保留床単価と権利床単価は同額にできるのですがなんで同額になってないんでしたっけ？

[1270: 匿名さん]

>>1269マンション検討中さん

決定事項しか組合員に文面で報告がないので、その同額の理由わかりません。

差を付けた方が組合員の受けが良いと思って付けたのでしょうか？

もし保留床単価と権利床単価が同額にした理由をご存知の方がおられましたら教えて下さい。

権利床単価の1.２５倍が保留床単価になっています。

[1271: 匿名さん]

少しでも権利床単価を安くするために保留床単価を上げましたかね。

[1272: 匿名さん]

権利床と保留床で差をつけるのも、銀行から借入するのも何も、おかしくないね。地権者の増し床も、初めに全額だすって理屈にかるからね。

[1273: 職人さん]

>>1267 匿名さん
それはまずないですよ。
権利者が無償で取得する権利床以外の床は事業費を賄うためにデベロッパーに保留床として売ったり、権利者に増し床で買ってもらうことで収支のバランスをとります。
なので権利者が有償で増し床する際の価格は保留床単価になるのが普通です。
保留床より安くしてしまうと増床する権利者に特別の利益供与する形になるのでよほどの理由がない限りはまずいと思います。（弱小地権者対策でどうしてもまともな部屋がとれないような地権者がいる場合は特別救済措置でやる場合はあるとは思いますがかなり例外的な対応です）