三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1154: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
組合の中の話といくらで売り出すかは全く別の話ではないのですか？
あなたはデベが安く売り出したら納得するのですか？

[1155: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

またデマですね。地権者がみんな増し床すれば、それだけデベが取得する面積は減りますよ。つまり、確定してません。

[1156: 匿名さん]

>>1151
増床面積は、これから１１月末までの個別面談で希望を受付ますので現在不明です。それ以上は、わかりません。


権利床面積ですが　延べ床面積　181130m2で保留床面積総合計　125000m2　権利床面積総合計56130m2　と試算しました。

>>1153
言葉たりませんでした。
首都高速なくなりません。
古川もあります。
小山橋新しく付け替えします。

[1157: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これが地権者さんからの情報。
どうやったらデベの全体の仕入れ価格が坪４１２万になるのかな。デマではない理由が聞きたいね。

[1158: 検討板ユーザーさん]

>>1156 匿名さん
いまの段階は増床面積ゼロ想定で試算してるようですから、保留床面積+権利床面積=総専有面積かと思います。
大体、こんな話なんじゃないすか

保留床面積75557㎡（22856坪）
保留床納付金944億円
保留床単価413万円/坪
補助金137億円
総事業費1081億円
権利床単価330万円/坪
権利床面積◯◯
総専有面積◯◯

延床面積179600㎡（54329坪）
工事費単価（税込）159万円/坪
工事費864億円（総事業費の80%）

[1159: 匿名さん]

古川と高速道路のロケーション。白金高輪のスカイと似てますね。坪単価いくらですか売り出すのかな?

[1160: 匿名さん]

こんな悪立地までタワマンにして無知なお上りさんに売りつけようとするとは。
世も末だは。

[1161: 匿名さん]

>>1160 匿名さん
ワンパターンなネガが何言っても、麻布十番駅至近の再開発だから、人気出るし、高いだろうね

[1162: 匿名さん]

>>1158

1156ですが計算ありがとうございます。全くその通りです。

最後まで書いて欲しかったのですがね。
権利床面積　26043m2
保留床面積　75557m2

なんと従前資産（土地評価）を安くした為にマンション床の75%をデベが持っていく仕組みです。

この中には、かなり詳細な数字も出てきますが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の中には、これ程詳しい方は一人もおりませんがね。

デベの関係の方ですか？
コンサルのお立場の方ですか？

いつも　デマ　デマとありがとうございます。　とても感謝です。

[1163: 匿名さん]

>>1161 匿名さん

そうですね。無知なおのぼりさんも何も、高速あって古川沿いでなんて見たまんまですからね。適性な価格で売れちゃうんでしょうね。

[1164: 匿名さん]

>>1162 匿名さん
決まってもいないことを、あたかもそのよう書くことはデマと言います。坪単価４１２万もデマでしたね。デベの取得する床面積も決まってませんね。

[1165: 匿名さん]

>>1157
1132ですが

デマでない理由が聞きたいね

そんなに平均坪単価　４１２万円　が公になると困りますか？

価格表を見てないので推測ですが、権利者棟の7階で保留床価格　坪３７５万円ですが、低層階なら　坪３００万円台もあるのではないですか？

当地区の保留床価格は、権利床価格の1.２５倍です。
権利者価格は、保留床価格を1.25で割ると出ます。

約5年後に仕入れ価格　坪単価４１２万円を坪単価８００万とかで売れたら最高じゃないですか？

[1166: 匿名さん]

昨今の大雨気象事情を鑑み、
港区の水没ハザードマップが改訂されましたね
ここは、がっつり水没エリアになっちゃってますが

一言　オナシャス

[1167: マンション掲示板さん]

>>1162 匿名さん

保留床単価412万を1.25で割った330万が権利床単価であれば330万に権利床面積7878坪を掛けて従前評価は260億円になるね

敷地面積が6200坪だから建物評価ゼロとしたら、土地評価は坪419万か、、、

開発利益を見てない安い評価な気がするね

[1168: 匿名さん]

>>1164

1162ですが、

決まってないことを、あたかも　そのように書くことはデマといいます。デベの取得する床面積も決まっていませんね。

失礼ですが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の方ですか？
デベとかコンサルの方ですか？

もちろん　確定するのは終盤の権利変換計画ですが現在討議できるのはこの床面積と金額です。

あなた様もご存知の定款を載せます。
反対者のチラシでもありません。

デベの取得床面積も負担金も明記されています。

ご存知の通り　定款は都知事の認可したものです。

[1169: 匿名さん]

>>1165 匿名さん
じゃあ答えてみてくださいよ。
４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これ聞いて、４５階タワーの平均いくらだと思う？３３階タワーの平均いくらだと思う？

私が思うに、全体の戸数の６割を占める４５階タワーは坪単価５００万超えるでしょう。３３階タワーは４５０万超えるでしょう。戸数の少ない地権者棟は３５０万とかかな。
ざっと見ても、坪単価４１２万の訳がなく、４５０万を軽く超えますよ。５００万にも収まらないでしょうね。

[1170: 匿名さん]

>>1167

1162ですが
計算ありがとうございます。

従前評価は３３０億と聞いております。
開発利益は1円も加算されておりません。
従前評価は非常に安い価格になっております。

[1171: 職人さん]

>>1169 匿名さん
3棟それぞれの保留床ベースの価格表（分譲のときにお客にみせるようなやつ）を見れば、スッキリ解決じゃねえ
価格表は秘密で見せられないとのことであれば、保留床単価は
944億円÷22856坪=413万円/坪になると思うが、、、

[1172: 匿名さん]

>>1171 職人さん
定款って、、組設の時から変わってるんでしょ。すでに地権者の情報から違うのは明らか。古い情報を今でも引っ張り出してデマ流さないようにね。

[1173: 匿名さん]

実際には権利変換認可で最終的なデベの保留床面積や保留床納付金が決まるので、現段階では、あくまで目安でしょう
でも分譲単価の見込みが坪800万ということは保留床単価は坪600万くらいが常識的な水準だと思うが、どうなんでしょうか
知らんけど